К вопросу о прекращении права собственности на земельный участок

Холодов Владимир Александрович, доцент кафедры «Теория и история государства и права» Орловского филиала Российской академии народного хозяйства и государственной службы при Президенте РФ (РАНХиГС), кандидат исторических наук.
Статья посвящена анализу правового регулирования прекращения права собственности на земельный участок в России. В статье обозначены субъекты права собственности на земельные участки, а также отражены основания прекращения права собственности на земельные участки.
Ключевые слова: право собственности, правовое регулирование, земельный участок, субъекты права собственности.
В силу сложившихся политико-правовых и социально-экономических реалий вопрос о праве собственности на земельные участки и его прекращении представляется весьма актуальным в жизни общества и государства. Односторонний подход к значению законодательного регулирования прекращения права собственности на земельные участки в России не соответствует социальной справедливости, что в значительной степени влияет на правоприменительную практику. Кроме того, актуальность данной проблематики в России предопределяется исторически сложившейся значимостью земли как ведущего цивилизационного фактора российской государственности . В этой связи особое внимание к государственно-правовому регулированию прекращения права собственности на земельные участки на современном этапе определяется возросшей общественно-практической значимостью усовершенствования российского законодательства в данной сфере правовой действительности.
———————————
См.: Имекова М.П. Исторический анализ доктрины и правового регулирования отчуждения земельных участков в России // Вестник Томского государственного университета. Право. 2012. № 2. С. 97 — 103.
На современном этапе участки земель выступают сложными и комплексными явлениями, обладающими как природной, так и общественной ценностью. Правовое регулирование вопросов, связанных с земельными участками в России, носит межотраслевой характер. Например, гражданское и земельное право, прежде всего, обращают внимание на пространственно-имущественные аспекты земельных отношений, обусловленные их экономическим характером. Однако существуют и иные аспекты земельных отношений, предопределяющие постановку вопросов о прекращении права собственности на земельные участки, например финансовые или природоохранные.
В научной среде также уделяется внимание различным аспектам прекращения права собственности на земельные участки. В частности, рассматриваются вопросы прекращения права собственности на земельные участки сельскохозяйственного назначения , муниципальной собственности , частной собственности на земельные участки и иные аспекты .
———————————
См.: Логачев А.П. Вопросы прекращения права собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения // Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование. 2010. № 4. С. 69 — 70.
См.: Ахмадеева Н.Н. Сущность гражданско-правового механизма приобретения и прекращения права муниципальной собственности на земельные участки // Актуальные проблемы экономики и права. 2013. № 1 (25). С. 216 — 222.
См.: Чаркин С.А. О некоторых проблемах правового регулирования прекращения права частной собственности на земельные участки // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2012. № 5. С. 79 — 87.
Турицин А.В. Отдельные проблемы принудительного прекращения права собственности на земельные участки // Современная научная мысль. 2013. № 2. С. 133 — 140.
Прежде всего, следует обозначить субъекты права собственности. Их можно разделить на пять видов: граждане, юридические лица, Российская Федерация, ее субъекты, муниципальные образования, которые выступают субъектами прекращения права собственности на земельные участки.
Право частной собственности граждан и юридических лиц на земельные участки представляет собой право владеть, пользоваться и распоряжаться земельными участками. При этом соблюдаются определенные обременения и иные условия, установленные законом. Статья 213 ГК РФ определяет круг юридических лиц, выступающих субъектами права собственности. В случае внесения недвижимого имущества в качестве вклада в уставный капитал юридического лица право собственности возникает на него с момента государственной регистрации права собственности за таким юридическим лицом . При отчуждении недвижимого имущества основанием является договор о создании ассоциации или союза, а также некоммерческого партнерства и автономной некоммерческой организации, учредители (участники) которых заключили такой договор . Отчуждение имущества в процессе создания некоммерческих юридических лиц является безвозмездным, поскольку учредители не получают имущественного эквивалента и не приобретают права участника.
———————————
Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред. от 02.11.2013).
См.: п. 4 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» // Вестник ВАС РФ. № 6. Июнь. 2010.
См.: Федеральный закон от 12.01.1996 № 7-ФЗ «О некоммерческих организациях» п. 3 ст. 14 (ред. от 21.02.2014).
В некоторых случаях отчуждение имущества является возмездным, например, основанное на учредительных договорах полного товарищества (п. 2 ст. 70 ГК РФ), товарищества на вере (п. 2 ст. 83 ГК РФ), договоре об учреждении общества с ограниченной ответственностью (п. 1 ст. 89 ГК РФ, п. 5 ст. 11 Закона от 8 февраля 1998 г. № 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью» ), создании акционерного общества (п. 1 ст. 98 ГК РФ, п. 5 ст. 9 Закона от 26 декабря 1995 г. № 208-ФЗ «Об акционерных обществах» ), уставе производственного (п. 2 ст. 108 ГК РФ) и потребительского (п. 2 ст. 116 ГК РФ) кооперативов.
———————————
Федеральный закон от 08.02.1998 № 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью» (ред. от 29.12.2012).
Федеральный закон от 26.12.1995 № 208-ФЗ «Об акционерных обществах» (ред. от 28.12.2013).
Публичные образования, в частности Российская Федерация, ее субъекты и муниципальные образования, являются более сложными субъектами гражданского права и соответственно в их отношении законодательное регулирование вопросов собственности на земельные участки и его прекращения сталкивается порой со значительными трудностями , в том числе с правовыми коллизиями. Так, в частности, Е.В. Бажаев указывает на то, что в случае возникновения норм гражданского и земельного законодательства в рамках института оснований прекращения права собственности на землю нормы гражданского права подлежат применению в том случае, если прекращение права собственности происходит в добровольном порядке, в силу того, что данные отношения основаны на юридическом равенстве сторон. Нормы же земельного права имеют приоритет над нормами гражданского права в том случае, если прекращение права собственности происходит вне зависимости от воли правообладателя, как правило, в принудительном порядке .
———————————
См., напр.: Кичко А.И. Некоторые проблемы принудительного изъятия земельного участка для государственных и муниципальных нужд // Общество и право. 2010. № 4. С. 90 — 94.
См.: Бажаев Е.В. Основания прекращения права собственности на земельные участки: критерии разграничения предметов регулирования гражданского и земельного права // Современное право. 2007. № 9. С. 2 — 5.
При предоставлении земельных участков государственным и муниципальным организациям публичные образования не перестают быть собственниками переданного имущества. К государственной собственности относятся земли, не находящиеся в частной собственности граждан и юридических лиц, а также в муниципальной собственности. Земельный кодекс РФ распределил государственную земельную собственность между федеральным уровнем (ст. 17) и уровнем субъекта Российской Федерации (ст. 18), определив состав земель, образующих каждый уровень .
———————————
Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 № 136-ФЗ (ред. от 28.12.2013).
Гражданский кодекс РФ определяет основания прекращения права собственности в главе 15 (ст. ст. 235 — 243 ГК РФ) . В частности, ст. 235 ГК РФ указывает на основания для прекращения права собственности, которые можно распределить на две группы:
———————————
Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред. от 02.11.2013).
— основания добровольного прекращения права собственности или без воздействия воли со стороны третьего лица;
— основания принудительного прекращения права собственности, т.е. когда другое лицо желает и имеет законное право на прекращение права собственности у собственника.
К основаниям прекращения права собственности можно отнести правопрекращающие акты и правопрекращающие факты. В качестве правопрекращающих актов выступают: судебные решения по земельным спорам, например, признающие незаконными решения органов власти о предоставлении земельного участка частным лицам; административные акты, изымающие земельный участок, используемый нерационально или не по целевому назначению, с возникновением негативных последствий; сделки с земельными участками, например, в результате мены. Кроме того, оказать влияние на прекращение прав на земельный участок может состояние объектов, например, в случае перехода прав на земельный участок под бесхозяйственно содержимым домом.
Правопрекращающие факты можно подразделить на обстоятельства, с которыми закон связывает обязанности и возможности прекращения права собственности. Обязывающие факты имеют принудительный характер, являясь, таким образом, императивными. Факты, позволяющие прекратить право собственности на землю, ставят реализацию действий по прекращению права в зависимость от усмотрения субъекта права и государственных органов.
Прекращение права собственности возможно в случаях отказа от права собственности, выражающего одностороннее изъявление воли активного субъекта, направленное к разрыву связи с правом, являющееся безусловным и безвозмездным . Другим случаем добровольного отказа может выступать уступка права, предполагающая также добровольное замещение места активного субъекта права четко определенным лицом. При этом происходит отчуждение вещи, предполагающее его безусловную бесповоротность. Право собственности может быть прекращено в случае лишения права на земельный участок, представляя собой исключение активного субъекта помимо его воли из правоотношения. Решение суда по гражданскому делу определяет, кому в действительности принадлежит земельный участок. Суд в гражданском судопроизводстве ограничен в возможностях по лишению права. Потеря права возможна в случае наступления юридических событий, например, в силу давности владения. Потерянные права затем приобретаются другими лицами. Возможно бесповоротное прекращение самого земельного правоотношения, например, в случае гибели земельного участка .
———————————
См.: Имекова М.П. Отказ лица от права собственности на земельный участок в системе оснований прекращения права собственности на землю // Актуальные проблемы российского права. 2013. № 11. С. 1423 — 1428.
См.: Иконицкая И.А. Право собственности на землю в России и ЕС. М., 2011. С. 158.
Таким образом, прекращение права частной собственности на земельный участок может совершаться в случаях, прямо предусмотренных законом, в добровольном и принудительном порядке. В добровольном порядке собственник может совершить различные действия по отчуждению земельного участка либо добровольно отказаться от него, придав вещи статус бесхозяйной.
В отличие от добровольного отказа, принудительное прекращение прав на земельный участок независимо от условий договора и форм собственности производится в предусмотренных законом случаях. Прекращение права собственности на земельный участок помимо воли собственника может рассматриваться по ряду оснований как санкция.
К принудительному прекращению права собственности на земельный участок может быть отнесено обращение взыскания на земельный участок по обязательствам его собственника, допускаемого на основании судебного решения в порядке его исполнения.
Право собственности может быть прекращено также при неустранении нарушений, предусмотренных Земельным кодексом Российской Федерации, в сроки, установленные предписанием специально уполномоченных органов государственной власти по контролю за использованием и охраной земель.
В качестве способа обеспечения важнейших государственных и общественных интересов может рассматриваться прекращение права собственности на землю в результате реквизиции, конфискации, выкупа земельного участка для государственных или муниципальных нужд .
———————————
См.: Авдонина О.Г. Принудительное изъятие и прекращение права собственности на земельный участок // Правовое обеспечение рыночной экономики и общие тенденции развития договорного права в России и странах СНГ и Балтии: сборник научных статей участников Междунар. науч.-практ. конф. (Коломна, 24 декабря 2011 г.). Коломна: МГОСГИ, 2011. С. 25.
Реквизиция земельного участка (ст. 51 ЗК РФ) означает временное изъятие у собственника земельного участка при возникновении обстоятельств чрезвычайного характера в целях защиты жизненно важных интересов граждан, общества и государства с возмещением собственнику причиненных убытков и выдачей ему документа о реквизиции. Основная особенность реквизиции связана с тем, что земельный участок после отпадения чрезвычайных обстоятельств в большинстве случаев может быть возвращен владельцу.
———————————
Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 № 136-ФЗ (ред. от 28.12.2013).
В случае невозможности возврата реквизированного земельного участка его собственнику возмещается рыночная стоимость земельного участка или по желанию предоставляется равноценный земельный участок.
В качестве самостоятельных оснований прекращения права собственности на земельный участок рассматриваются также приватизация и национализация. Они касаются главным образом объектов недвижимости. Приватизация и национализация в современном мире носят возмездный характер. Общее определение приватизации, данное законом, устанавливает ее платность, обратное является исключением, что необходимо для ограничения передачи имущества в частную собственность в ущерб имущественным интересам публичных собственников. Льготы, дающие право на бесплатное приобретение земельных участков, предоставлены действующим законодательством в отношении некоторых категорий граждан.
Однако приватизация не является единственным способом распоряжения правом государственной и муниципальной собственности на земельные участки. Так, п. 5 ст. 15 Закона «Об организации и о проведении Олимпийских игр» обеспечивает формирование перечней земельных участков для их предоставления взамен изымаемых земельных участков. На основании ст. 62.1 Закона от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке» могут быть заложены земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, для предусмотренных законом целей.
———————————
Федеральный закон от 01.12.2007 № 310-ФЗ «Об организации и о проведении XXII Олимпийских зимних игр и XI Паралимпийских зимних игр 2014 г. в городе Сочи, развитии города Сочи как горноклиматического курорта и внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (ред. от 02.07.2013).
Федеральный закон от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (ред. от 07.05.2013).
Итак, объектом права собственности может являться участок поверхности земли, границы которого определены в установленном законом порядке и в отношении которого осуществлен государственный кадастровый учет. Собственник земельного участка имеет право владеть, пользоваться и распоряжаться им, совершать любые действия с земельным участком, если они не противоречат закону и не нарушают права и охраняемые законом интересы других лиц. Сущность прекращения права собственности на земельный участок определяется прекращением абсолютного гражданского правоотношения на земельный участок, в рамках которого осуществлялось непосредственное, исключительное и независимое использование земельного участка как объекта гражданских прав. Земельное законодательство устанавливает следующий перечень оснований прекращения права собственности на землю: отчуждение собственником своего земельного участка другим лицам; отказ собственника от права собственности на земельный участок; принудительное изъятие земельного участка у собственника. В этой связи основания прекращения права собственности на землю можно разделить на две категории: добровольные и принудительные.
Литература
1. Авдонина О.Г. Принудительное изъятие и прекращение права собственности на земельный участок / О.Г. Авдонина // Правовое обеспечение рыночной экономики и общие тенденции развития договорного права в России и странах СНГ и Балтии: сборник научных статей участников Междунар. науч.-практ. конф. (Коломна, 24 декабря 2011 г.). Коломна: МГОСГИ, 2011. С. 25.
2. Ахмадеева Н.Н. Сущность гражданско-правового механизма приобретения и прекращения права муниципальной собственности на земельные участки / Н.Н. Ахмадеева // Актуальные проблемы экономики и права. 2013. № 1 (25). С. 216 — 222.
3. Бажаев Е.В. Основания прекращения права собственности на земельные участки: критерии разграничения предметов регулирования гражданского и земельного права / Е.В. Бажаев // Современное право. 2007. № 9. С. 2 — 5.
4. Иконицкая И.А. Право собственности на землю в России и ЕС / И.А. Иконицкая. М., 2011. С. 158.
5. Имекова М.П. Исторический анализ доктрины и правового регулирования отчуждения земельных участков в России / М.П. Имекова // Вестник Томского государственного университета. Право. 2012. № 2. С. 97 — 103.
6. Имекова М.П. Отказ лица от права собственности на земельный участок в системе оснований прекращения права собственности на землю / М.П. Имекова // Актуальные проблемы российского права. 2013. № 11. С. 1423 — 1428.
7. Кичко А.И. Некоторые проблемы принудительного изъятия земельного участка для государственных и муниципальных нужд / А.И. Кичко // Общество и право. 2010. № 4. С. 90 — 94.
8. Логачев А.П. Вопросы прекращения права собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения / А.П. Логачев // Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование. 2010. № 4. С. 69 — 70.
9. Турицин А.В. Отдельные проблемы принудительного прекращения права собственности на земельные участки / А.В. Турицин // Современная научная мысль. 2013. № 2. С. 133 — 140.
10. Чаркин С.А. О некоторых проблемах правового регулирования прекращения права частной собственности на земельные участки / С.А. Чаркин // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2012. № 5. С. 79 — 87.
Холодов В.А. К вопросу о прекращении права собственности на земельный участок // Правовые вопросы недвижимости. 2014. № 1. С. 32 — 36.

Posted in Наши риелторские услуги.