Условия возникновения права собственности на недвижимое имущество в силу приобретательной давности: вопросы теории и практики

Прилуцкий Александр Михайлович, доцент кафедры гражданского права и процесса Курского института социального образования (филиал) Российского государственного социального университета, кандидат исторических наук, доцент.
Публикация посвящена анализу условий, соблюдение которых необходимо для возникновения права собственности на недвижимое имущество в силу приобретательной давности.
Ключевые слова: приобретательная давность, недвижимое имущество, право собственности, условия возникновения приобретательной давности.
Право собственности относится к тем субъективным правам, которые могут возникнуть только при наличии определенных обстоятельств, которые в науке гражданского права получили название способы (основания) возникновения права собственности. К числу таких способов относится разработанный еще в римском праве институт приобретательной давности, или usucapio.
Необходимо отметить, что применение норм о приобретательной давности вызывает практические трудности у судебных органов при рассмотрении данной категории дел. В целях формирования единства судебной практики 29 апреля 2010 г. было принято Постановление Пленума ВС РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» .
———————————
Российская газета. № 109. 21.05.2010.
Согласно ст. 234 ГК РФ лицо — гражданин или юридическое лицо, не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом в течение 15 лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность). Анализируя содержание данной статьи, можно назвать четыре условия, необходимые для возникновения права собственности в силу приобретательной давности.
1) Добросовестность владения. К сожалению, в законодательстве нет определения данного понятия, хотя ГК РФ оперирует им неоднократно. В этой связи стоит отметить, что Федеральным законом от 30 декабря 2012 г. № 302-ФЗ «О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» были внесены изменения в ст. 10 ГК РФ, которая в предыдущей редакции указывала, что «в случаях, когда закон ставит защиту гражданских прав в зависимость от того, осуществлялись ли эти права разумно и добросовестно, разумность действий и добросовестность участников гражданских правоотношений предполагаются». Таким образом, презумпция добросовестности участников оборота была поставлена под условие.
———————————
Российская газета. № 3. 11.01.2013.
В нынешней редакции ст. 10 ГК РФ указывает, что «добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются», что, на наш взгляд, усиливает презумпцию добросовестности при защите фактического (но не всегда законного) владения.
В отсутствие легального определения понятия «добросовестности» обратимся к разъяснениям судебной практики. Так, в п. 15 вышеуказанного Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ указано, что «давностное владение является добросовестным, если лицо, получая владение, не знало и не должно было знать об отсутствии основания возникновения у него права собственности». Как отмечают С.В. Потапенко и А.В. Зарубин , отсутствие такой осведомленности может быть основано на двух обстоятельствах: 1) добросовестный приобретатель считает себя собственником, имея мнимое основание для этого, однако таковым в действительности не является, поскольку основание перехода права собственности являлось порочным; 2) добросовестный приобретатель осознает, что не является собственником, однако не знает и не может знать настоящего собственника (например, в случае завладения бесхозяйной вещью).
———————————
Потапенко С.В., Зарубин А.В. Настольная книга судьи по спорам о праве собственности / под ред. С.В. Потапенко // СПС «КонсультантПлюс», 2014.
Рассмотрим пример из судебной практики, разъясняющий позицию судебных органов по отношению к добросовестности владения .
———————————
Карасева С.Ю. Обзор практики рассмотрения федеральными арбитражными судами округов споров, связанных с приобретательной давностью (III квартал 2012 г.) // СПС «КонсультантПлюс», 2012.
ООО «Творческие архитектурно-проектные мастерские «Читаархпроект» обратилось с иском к управлению Росимущества о признании права собственности на здание.
Решением суда иск удовлетворен, суд исходил из установления обстоятельств владения истцом и его правопредшественником спорным объектом в течение более 20 лет и недоказанности ответчиком факта исключительной принадлежности спорного здания к федеральной собственности. Апелляционный суд решение отменил, в иске отказал, сделав вывод, что правовых оснований для перехода права собственности не имелось, имущество по сделке или по другим законным основаниям не отчуждалось, в то же время и бесхозяйным не было, на момент постановки на баланс истца оно находилось в государственной собственности.
По мнению истца, факт включения спорного здания в реестр федерального имущества не является доказательством права собственности и законного владения и не опровергает возможности приобретения им этого имущества по давности добросовестного владения. Также считает, что суд апелляционной инстанции дал ненадлежащую оценку представленным доказательствам: акту приемки-передачи основных средств от 04.01.1991 и охранным обязательствам от 21.06.1995 и 01.12.2010.
Решением Читинского городского Совета народных депутатов от 08.06.1990 спорное здание установлено передать с баланса Читинского политехнического института на баланс Творческим архитектурно-проектным мастерским «Читаархпроект». По данному адресу расположен памятник федерального (общероссийского) значения «Дом жилой архитектора Г.В. Никитина».
Актом приемки-передачи основных средств от 04.01.1991 закреплен факт передачи здания на баланс «Читаархпроект».
26.03.1996 актом рабочей комиссии о готовности законченного строительством здания, сооружения для предъявления государственной приемочной комиссии принято решение о том, что Дом архитектора Читинской организации Союза архитекторов РСФСР считать принятым от генерального подрядчика и готовым для предъявления государственной рабочей комиссии.
Впоследствии адрес: ул. Калинина, 117 (или 117А) изменен на адрес: ул. Кастринская, 1а, что подтверждено выпиской из адресного реестра зданий и сооружений г. Читы об адресной регистрации объектов недвижимости от 07.07.2004.
28.04.2011 истцом получен кадастровый паспорт здания, в соответствии с которым двухэтажное с мезонином административное здание 1887 г. введения в эксплуатацию, расположенное по адресу: г. Чита, ул. Кастринская, 1а, имеет общую площадь 372,6 кв. м.
ТАПМ «Читаархпроект» реорганизованы в ООО «ТАПМ «Читаархпроект», являющееся их правопреемником.
При рассмотрении дела установлено, что спорное здание передавалось правопредшественнику истца как государственная собственность, здание на момент рассмотрения спора включено в реестр федеральной собственности.
Таким образом, истец знал, что он владеет не своим имуществом, а имуществом, находящимся в федеральной собственности.
Следовательно, он не доказал добросовестности владения спорным имуществом, что исключает возможность признания права собственности на него в силу приобретательной давности на основании ст. 234 ГК РФ.
2) Открытость владения. В п. 15 Постановления Пленумов Верховного Суда РФ и ВАС РФ от 29.04.2010 № 10/22 разъяснено, что давностное владение признается открытым, если лицо не скрывает факта нахождения имущества в его владении. Принятие обычных мер по обеспечению сохранности имущества не свидетельствует о сокрытии этого имущества. Предполагается, что лицо не скрывает факт нахождения имущества в его владении, не препятствует доступу к нему посторонних лиц, получению информации об этом имуществе. В этом отношении показательно мнение Конституционного Суда РФ относительно того, что нельзя считать открытым владением, пусть оно и относится к движимому имуществу. В Постановлении Конституционного Суда РФ от 20 июля 1999 г. № 12-П применительно к перемещенным культурным ценностям указано, что хранение их в закрытых фондах музеев и других учреждений культуры без составления полного перечня, описания, обеспечения доступности соответствующей информации для всеобщего сведения не признается открытым владением.
———————————
Постановление Конституционного Суда РФ от 20.07.1999 № 12-П «По делу о проверке конституционности Федерального закона от 15 апреля 1998 г. «О культурных ценностях, перемещенных в Союз ССР в результате Второй мировой войны и находящихся на территории Российской Федерации» // Собрание законодательства РФ. 26.07.1999. № 30. Ст. 3989.
В то же время стоит отметить, что владелец не обязан специально сообщать каким-либо способом о своем владении, достаточно, чтобы сам факт владения имуществом не утаивался и был очевиден для посторонних лиц. Более того, на наш взгляд, открытость владения будет и в том случае, когда владелец не лично осуществляет владение имуществом, но и передает его в аренду, залог и т.д. третьим лицам.
3) Непрерывность владения. Согласно п. 15 Постановления Пленумов Верховного Суда РФ и ВАС РФ от 29.04.2010 № 10/22 давностное владение признается непрерывным, если оно не прекращалось в течение всего срока приобретательной давности. В случае удовлетворения иска давностного владельца об истребовании имущества из чужого незаконного владения имевшая место ранее временная утрата им владения спорным имуществом перерывом давностного владения не считается. Передача давностным владельцем имущества во временное владение другого лица не прерывает давностного владения. Не наступает перерыв давностного владения также в том случае, если новый владелец имущества является сингулярным или универсальным правопреемником предыдущего владельца, — п. 3 ст. 234 ГК РФ гласит, что лицо, ссылающееся на давность владения, может присоединить ко времени своего владения все время, в течение которого этим имуществом владел тот, чьим правопреемником это лицо является.
Проиллюстрируем вышесказанное материалами судебной практики.
ООО «База Мясопрома», являющееся правопреемником АООТ «База по материально-техническому снабжению мясокомбинатов», обратилось к Главному управлению имущественных отношений Алтайского края с иском о признании права собственности на железнодорожный путь необщего пользования.
Решением суда, оставленным без изменения апелляционным судом, иск удовлетворен.
Спорный железнодорожный путь не был включен в план приватизации или передаточный акт, в перечень имущества, переданного в уставный капитал при приватизации, не вошел.
В материалы дела представлена справка филиала ОАО «РЖД» от 19.08.2010, согласно которой по свидетельству о государственной регистрации права путь необщего пользования № 127 состоит на балансе Барнаульской дистанции пути.
На железнодорожный путь протяженностью 130 м по адресу: г. Барнаул, ул. Матросова, 9в, литера 1, выдан кадастровый паспорт от 10.01.2012. Земельный участок площадью 7152 кв. м, на котором расположен спорный путь, предоставлен ООО «База Мясопрома» в аренду сроком на 10 лет на основании договора от 13.10.2009, а ранее по договору от 31.05.2006.
В справке Главного управления имущественных отношений от 04.10.2011 указано, что сведения о государственном имуществе края, зарегистрированном по адресу: г. Барнаул, ул. Матросова, 9в, в реестре собственности края отсутствуют. В соответствии с уведомлением Управления Росреестра от 13.01.2012 в ЕГРП отсутствует запись о правах на спорный железнодорожный путь.
ООО «База Мясопрома» ссылается на то, что владеет и пользуется спорным имуществом с 1993 г., т.е. более 19 лет, открыто, непрерывно, добросовестно, как своим собственным. Согласно п. 4 ст. 234 ГК РФ течение срока приобретательной давности в отношении вещей, находящихся у лица, из владения которого они могли быть истребованы в соответствии со ст. ст. 301, 305 ГК РФ, начинается не ранее истечения срока исковой давности по соответствующим требованиям.
Отсюда следует, что для приобретения права собственности необходимо открытое добросовестное владение не менее 18 лет (с учетом истечения срока исковой давности); отсутствие собственника этого имущества; принципиальная возможность установления права собственности на такое имущество этим лицом.
Суд исходил из того, что представленные доказательства подтверждают открытость и непрерывность владения ООО «База Мясопрома» спорным железнодорожным путем как своим собственным с 1993 г. Доказательств недобросовестности истца, сокрытия неучтенного объекта не представлено .
———————————
Карасева С.Ю. Указ. соч.
4) Владение «как своим собственным». Согласно Постановлению Пленума ВС РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 владение имуществом как своим собственным означает владение не по договору. По этой причине ст. 234 ГК РФ не подлежит применению в случаях, когда владение имуществом осуществляется на основании договорных обязательств (аренды, хранения, безвозмездного пользования и т.п.). Несмотря на то, что в цитируемом Постановлении указывается «на договорных обязательствах», такое же правило необходимо применять в отношении других оснований владения, не предусматривающих переход права собственности, как например, в случае передачи имущества на баланс юридического лица на праве хозяйственного ведения.
В качестве примера из судебной практики рассмотрим Постановление Президиума ВАС РФ от 3 июня 2008 г. № 780/08 .
———————————
См.: Правовые позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации: избранные постановления за 2008 г. с комментариями / Т.К. Андреева, И.В. Антонов, В.В. Бациев и др.; под ред. А.А. Иванова. М.: Статут, 2012.
Всероссийская общественная организация «Русское географическое общество» (далее — организация) обратилась в Арбитражный суд г. Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Комитету по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (далее — комитет) о признании за ней возникшего у нее в силу приобретательной давности права собственности на здание, находящееся по адресу: Санкт-Петербург, пер. Гривцова, д. 10, литера А.
В обоснование иска организация указала на то, что со дня создания упомянутого объекта недвижимости она владеет им как своим собственным имуществом; объект находится на балансе организации, из ее владения не выбывал и никому не передавался; собственник не заключал с организацией договоров о передаче ей в аренду либо в безвозмездное пользование занимаемого ею здания. Поскольку организация добросовестно, открыто и непрерывно в течение 15 лет владеет названным имуществом как своим собственным, то на основании п. 1 ст. 234 ГК РФ у нее возникло право собственности на спорный объект недвижимости в силу приобретательной давности.
Решением Арбитражного суда г. Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 19.03.2007 в удовлетворении иска отказано.
Суд исходил из следующего. Организация в течение 15 лет, исчисляемых с 01.07.1991, владела упомянутым недвижимым имуществом не как своим собственным, а как государственным имуществом, о чем знала. С согласия собственника она безвозмездно использовала это недвижимое имущество в своей уставной деятельности. Суд не установил правовых оснований для признания за организацией в силу приобретательной давности права собственности на указанное имущество.
Постановления судов апелляционной и кассационной инстанций решение суда первой инстанции оставлены без изменения.
В заявлении, поданном в Высший Арбитражный Суд Российской Федерации, о пересмотре в порядке надзора решения суда первой инстанции и постановлений судов апелляционной и кассационной инстанций организация просит отменить их и удовлетворить иск, поскольку, по ее мнению, суды неправильно истолковали положения ст. 234 Гражданского кодекса Российской Федерации и необоснованно отказали в удовлетворении иска. Заявитель не согласен с выводами судов о том, что он владел спорным зданием не как своим собственным недвижимым имуществом, и указал на непрерывность владения им этим имуществом. Как полагает заявитель, его владение зданием является добросовестным, открытым и непрерывным свыше 15 лет. Он владеет этим имуществом как своим собственным, поскольку в течение названного срока собственник не требовал возвратить ему данное имущество, оно из владения истца не выбывало и другой организации не передавалось. Организация считает обжалуемые судебные акты противоречивыми ввиду имеющейся правовой неопределенности по вопросу применения судами ст. 234 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В отзыве на заявление и дополнении к отзыву комитет просит оставить названные судебные акты без изменения как соответствующие законодательству.
Проверив обоснованность доводов, изложенных в заявлении, отзыве на него и дополнении к нему, а также в выступлениях присутствующих в заседании представителей лиц, участвующих в деле, Президиум считает, что обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, заявление общественной организации — оставлению без удовлетворения по следующим основаниям.
Согласно п. 1 ст. 234 Гражданского кодекса Российской Федерации юридическое лицо, не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее им как своим собственным недвижимым имуществом в течение 15 лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность).
При рассмотрении дела судами установлено, что спорное здание, являющееся государственной собственностью, было передано организации на баланс для использования в ее деятельности.
При таких обстоятельствах выводы судов о том, что в названный период общественная организация безвозмездно владела упомянутым зданием не как своим собственным недвижимым имуществом, а как государственным объектом федеральной собственности, обоснованны, в связи с чем правовых оснований для применения к спору п. 1 ст. 234 ГК РФ и удовлетворения иска организации не имелось.
Поскольку обжалуемые судебные акты соответствуют материалам дела и действующему законодательству, Президиум ВАС РФ постановил, что они подлежат оставлению без изменения, заявление организации — оставлению без удовлетворения.
В заключение отметим, что при несоблюдении хотя бы одного из перечисленных условий нормы приобретательной давности не могут быть применены, а в удовлетворении иска о признании права собственности на недвижимое имущество в силу приобретательной давности должно быть отказано.
Литература
1. Карасева С.Ю. Обзор практики рассмотрения федеральными арбитражными судами округов споров, связанных с приобретательной давностью (III квартал 2012 г.) / С.Ю. Карасева // СПС «КонсультантПлюс», 2012.
2. Потапенко С.В., Зарубин А.В. Настольная книга судьи по спорам о праве собственности / под ред. С.В. Потапенко // СПС «КонсультантПлюс», 2014.
3. Правовые позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации: избранные постановления за 2008 г. с комментариями / Т.К. Андреева, И.В. Антонов, В.В. Бациев и др.; под ред. А.А. Иванова. М.: Статут, 2012.
Прилуцкий А.М. Условия возникновения права собственности на недвижимое имущество в силу приобретательной давности: вопросы теории и практики // Правовые вопросы недвижимости. 2014. № 1. С. 3 — 6.

Posted in Наши риелторские услуги.