Можно ли в рассматриваемой ситуации такой объект недвижимости признать самовольной постройкой на основании ст. 222 ГК РФ?

Вопрос: Организация осуществила строительство объекта недвижимого имущества с другими характеристиками, нежели указанные в разрешении на строительство (объект индивидуального жилищного строительства). В результате появился новый объект недвижимости, который не требует получения разрешения на строительство и разрешения на ввод его в эксплуатацию в связи со своими характеристиками.
Можно ли в рассматриваемой ситуации такой объект недвижимости признать самовольной постройкой на основании ст. 222 ГК РФ?
Ответ: В ситуации, когда организация осуществила строительство объекта недвижимого имущества с другими характеристиками, нежели указанные в разрешении на строительство, в результате чего появился новый объект недвижимости, который не требует получения разрешения на строительство и разрешения на ввод его в эксплуатацию в связи со своими характеристиками, объект недвижимости на основании ст. 222 Гражданского кодекса РФ нельзя признать самовольной постройкой, что подтверждается сложившейся судебной практикой.
Обоснование: В соответствии с п. 1 ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
Согласно п. 1 ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимому имуществу, недвижимости) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
В силу ч. 1 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории (в случае строительства, реконструкции линейных объектов) и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных ГрК РФ.
На основании ч. 4 ст. 8 Федерального закона от 29.12.2004 № 191-ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации» до 1 марта 2015 г. не требуется получения разрешения на ввод объекта индивидуального жилищного строительства в эксплуатацию, а также представления данного разрешения для осуществления технического учета (инвентаризации) такого объекта, в том числе для оформления и выдачи технического паспорта такого объекта.
В п. 26 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъясняется, что, рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. С этой целью суд при отсутствии необходимых заключений компетентных органов или при наличии сомнения в их достоверности вправе назначить экспертизу по правилам процессуального законодательства.
Таким образом, в рассматриваемой ситуации объект индивидуального жилищного строительства нельзя признать самовольной постройкой в соответствии со ст. 222 ГК РФ.
В обоснование данной позиции приведем примеры из судебной практики.
Так, в Постановлении ФАС Восточно-Сибирского округа от 11.07.2014 № А19-12783/2013 указывается, что объект недвижимого имущества, на возведение которого действующим законодательством не установлено требований о получении разрешения на строительство, разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, не подпадает под понятие самовольной постройки.
Также в Апелляционном определении Смоленского областного суда от 23.10.2013 № 33-4369 разъясняется, что объект недвижимого имущества, на возведение которого действующим законодательством не установлено требований о получении разрешения на строительство, разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, не подпадает под понятие самовольной постройки, следовательно, отсутствуют основания для применения к спорным правоотношениям норм ст. 222 ГК РФ по указанным основаниям.
(Также см. Апелляционное определение Ставропольского краевого суда от 18.03.2014 № 33-1569/14; Постановление Президиума Ставропольского краевого суда от 23.01.2014 № 44г-242/13.)
Таким образом, из анализа вышеприведенных норм и позиции судов следует, что в рассматриваемой ситуации объект недвижимости на основании ст. 222 ГК РФ нельзя признать самовольной постройкой.
Е.В.Соснов
Советник государственной гражданской службы РФ 1 класса
13.10.2014

Правомерна ли позиция собственника соседнего участка?

Вопрос: Собственник земельного участка потребовал от собственника соседнего земельного участка устранить нарушения права собственника участка на его участок путем деинсталляции установленной на соседнем участке дренажной системы, поскольку в результате работы данной системы излишки грунтовых вод с соседнего участка стали переходить на участок собственника и участок собственника стал заболачиваться. Собственник соседнего участка заявил, что он не несет ответственности в данной ситуации, поскольку дренажная система была установлена не им, а арендатором без согласия ответчика полтора года назад, когда участок находился во владении другого лица по договору аренды, прекращенному за шесть месяцев до предъявления требований собственником участка.
Правомерна ли позиция собственника соседнего участка?
Ответ: Позиция собственника соседнего участка неправомерна. За устранение нарушения права, не связанного с лишением владения, отвечает лицо, волей которого право было нарушено. Поскольку собственник соседнего участка после возвращения участка в его владение в связи с прекращением действия договора аренды участка не произвел деинсталляцию или исправление дренажной системы, он несет ответственность за нарушение прав собственника участка, не связанных с лишением владения.
Обоснование: В соответствии со ст. 11.1 Земельного кодекса РФ земельным участком является часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами. В случаях и в порядке, которые установлены федеральным законом, могут создаваться искусственные земельные участки.
Согласно п. 1 ст. 209 Гражданского кодекса РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. В соответствии с п. 3 ст. 209 ГК РФ владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами в той мере, в какой их оборот допускается законом (ст. 129 ГК РФ), осуществляются их собственником свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц.
В соответствии с п. 2 ст. 261 ГК РФ, если иное не установлено законом, право собственности на земельный участок распространяется на находящиеся в границах этого участка поверхностный (почвенный) слой и водные объекты, находящиеся на нем растения. В соответствии с п. 3 ст. 261 ГК РФ собственник земельного участка вправе использовать по своему усмотрению все, что находится над и под поверхностью этого участка, если иное не предусмотрено законами о недрах, об использовании воздушного пространства, иными законами и не нарушает прав других лиц.
Таким образом, при осуществлении своего права собственности на участок собственник не имеет права нарушать права других лиц. В данном случае права собственника первого участка были нарушены, поскольку участок претерпел качественные ухудшения (был заболочен), и для борьбы с ухудшениями собственнику будет необходимо понести убытки.
В соответствии со ст. 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
В соответствии с разъяснениями к ст. 304 ГК РФ, данными в абз. 6 п. 5 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 15.01.2013 № 153 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам защиты прав собственника от нарушений, не связанных с лишением владения» (далее — Информационное письмо № 153), ответчиком по иску об устранении нарушения права, не связанного с лишением владения, является нарушитель права, то есть лицо, волей которого совершено нарушение.
Поскольку после возвращения участка во владение собственника соседнего участка он не провел деинсталляцию или исправление дренажной системы, то фактически он своей волей также нарушил права истца. Таким образом, собственник соседнего участка несет ответственность за нарушение прав собственника первого участка, не связанных с лишением владения.
Данная правовая позиция подтверждается судебной практикой, в частности п. 5 Информационного письма № 153, Постановлениями ФАС Западно-Сибирского округа от 31.05.2013 N А02-1742/2012, от 04.06.2014 N А27-10876/2013, ФАС Московского округа от 15.04.2014 N Ф05-2909/14, от 12.05.2014 N Ф05-4041/14.
А.А.Болдырь
Советник государственной гражданской службы РФ 1 класса
19.11.2014

Может ли организация обжаловать решение указанной комиссии, обязав комиссию принять решение о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка в соответствии с его рыночной стоимостью?

Вопрос: В соответствии со ст. 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (комиссия) может отклонить заявление о пересмотре кадастровой стоимости.
Решение комиссии может быть оспорено в суде.
Может ли организация обжаловать решение указанной комиссии, обязав комиссию принять решение о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка в соответствии с его рыночной стоимостью?
Ответ: Если заявитель оспаривает результаты определения кадастровой стоимости, то он не может оспорить решение комиссии, поскольку в таком случае решение комиссии не является в суде предметом рассмотрения при рассмотрении требований заявителя.
Решение комиссии может быть оспорено в суде, если при рассмотрении требований заявителя предметом судебного рассмотрения является установление несоответствия решения комиссии Федеральному закону от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее — Закон № 135-ФЗ) или иному нормативному правовому акту и нарушения данным решением прав и законных интересов администрации в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности. Отсутствие совокупности указанных условий обязывает суд принять решение об отказе в удовлетворении заявленного требования.
В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости организация должна обратиться в суд с иском к Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» об установлении иной кадастровой стоимости земельного участка с определенным кадастровым номером (на дату определения кадастровой стоимости).
Обоснование: Статьей 24.18 Закона № 135-ФЗ для юридических лиц установлен обязательный досудебный порядок обжалования результатов кадастровой оценки.
Организация-заявитель может оспорить в суде результаты кадастровой оценки (определения кадастровой стоимости), если в ходе обязательного досудебного порядка обжалования результатов кадастровой оценки:
— комиссия отклонила заявление организации (плательщика земельного налога);
— комиссией нарушены сроки рассмотрения заявления организации.
В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в суде решение комиссии не является предметом рассмотрения при рассмотрении требований заявителя (ст. 24.18 Закона № 135-ФЗ).
Если организация будет оспаривать решение комиссии, то заявление о признании незаконным решения комиссии может быть отклонено судом. Согласно выводам, изложенным в Постановлении ФАС Восточно-Сибирского округа от 24.07.2013 по делу № А33-11252/2012 (Определением ВАС РФ от 29.07.2014 № ВАС-16618/13 отказано в передаче дела № А33-11252/2012 в Президиум ВАС РФ для пересмотра в порядке надзора данного Постановления), решение комиссии может быть оспорено в арбитражном суде в соответствии с гл. 24 Арбитражного процессуального кодекса РФ, согласно положениям которой в предмет судебного исследования по данному делу исходя из заявленного администрацией требования входит установление совокупности следующих условий: несоответствие решения комиссии закону или иному нормативному правовому акту и нарушение данным решением прав и законных интересов администрации в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
Отсутствие совокупности указанных условий обязывает арбитражный суд принять решение об отказе в удовлетворении заявленного требования (ч. 3 ст. 201 АПК РФ).
В силу пп. 5.1.26 Положения о Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 01.06.2009 № 457, Росреестр наделен полномочиями по определению кадастровой стоимости вновь учтенных объектов недвижимости и объектов недвижимости, в отношении которых произошло изменение их количественных и (или) качественных характеристик.
Приказом Росреестра от 26.12.2011 № П/531 федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» наделено полномочиями по определению кадастровой стоимости вновь учтенных объектов недвижимости и объектов недвижимости, в отношении которых произошло изменение их количественных и (или) качественных характеристик.
Таким образом, именно указанное учреждение выступает надлежащим ответчиком при оспаривании кадастровой стоимости земельного участка. Аналогичные выводы содержит Определение ВАС РФ от 30.07.2013 № ВАС-9246/13 по делу № А74-1531/2012.
Следовательно, если организация не согласна с результатами определения кадастровой стоимости, то она должна обратиться в суд с иском к федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» об установлении иной кадастровой стоимости земельного участка с определенным кадастровым номером (на дату определения кадастровой стоимости).
Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости являются (ст. 24.18 Закона № 135-ФЗ):
— недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;
— установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Г.А.Канаева
ЗАО «Сплайн-Центр», Региональный информационный центр Сети КонсультантПлюс
05.12.2014

Что делать, если бывший супруг без моего согласия уже длительное время проживает на принадлежащей мне 1/2 дома?

Вопрос: Что делать, если бывший супруг без моего согласия уже длительное время проживает на принадлежащей мне 1/2 дома? Недавно привел в дом новую сожительницу, на мои предложения как-нибудь решить вопрос отвечает отказом. Подскажите, что мне делать?
И.М.Кружалина, г. Курган
Ответ: В соответствии с ч. 4 ст. 31 Жилищного кодекса РФ, регулирующей отношения между собственником жилого помещения и бывшими членами его семьи, в случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения не сохраняется право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи собственника этого жилого помещения, если иное не установлено соглашением между собственником и бывшим членом его семьи. Следовательно, Ваш бывший муж утратил право пользования Вашей жилой площадью.
Если Вам не удалось решить вопрос с бывшим супругом мирным путем, следует обратиться в районный суд по месту проживания бывшего мужа с иском о его выселении. В случае вынесения положительного решения Вы имеете право обратиться в службу судебных приставов с требованием об исполнении указанных в решении суда требований.
В п. 1 ст. 107 Федерального закона от 02.10.2007 № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» поясняется, что в случае, если должник в течение установленного срока для добровольного исполнения содержащегося в исполнительном документе требования о его выселении не освободил жилое помещение, судебный пристав-исполнитель выносит постановление о взыскании с должника исполнительского сбора, устанавливает должнику новый срок для выселения и предупреждает его, что по истечении указанного срока принудительное выселение будет производиться без дополнительного извещения должника.
К.В.Тертухина
Адвокат
Тертухина К.В. Вопрос-ответ // Юрист спешит на помощь. 2014. № 8. С. 46.

Фактическое место пребывания бывшей жены мне не известно. Могу ли я ее выписать?

Вопрос: Мне принадлежит квартира, в которой прописаны я, сын и жена. С женой мы развелись. Она со мной и сыном больше не проживает. Фактическое место пребывания бывшей жены мне не известно. Могу ли я ее выписать?
Юрий Иванов, г. Москва
Ответ: В соответствии с ч. 4 ст. 31 ЖК РФ Вам следует обратиться в суд с иском о снятии с регистрационного учета по месту жительства бывшей жены без предоставления другого жилья в связи с тем, что она там фактически не проживает, квартира находится в Вашей собственности, расходы по содержанию она не несет. В связи с тем, что Вам не известно место ее фактического проживания, в иске Вы можете указать последний известный Вам адрес (т.е. Вам необходимо указать адрес, по которому она зарегистрирована).
К.В.Тертухина
Адвокат

Каким образом собственник недвижимого имущества может исключить из ЕГРЮЛ юридический адрес организации, зарегистрированной по адресу данного объекта недвижимости, если договор аренды с этой организацией расторгнут?

Вопрос: Каким образом собственник недвижимого имущества может исключить из ЕГРЮЛ юридический адрес организации, зарегистрированной по адресу данного объекта недвижимости, если договор аренды с этой организацией расторгнут?
Ответ: Собственнику недвижимости следует обратиться в суд с иском к юридическому лицу — бывшему арендатору с требованием о прекращении нарушения права собственника, не связанного с лишением владения, а именно обязать внести изменения в ЕГРЮЛ в части сведений об адресе. Также собственник может воспользоваться мерами административного воздействия в виде сообщения об административном правонарушении, совершаемом юридическим лицом — бывшим арендатором.
Обоснование: Согласно п. 2 ст. 8 Федерального закона от 08.08.2001 № 129-ФЗ «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей» (далее — Закон) государственная регистрация юридического лица осуществляется по месту нахождения указанного учредителями в заявлении о государственной регистрации постоянно действующего исполнительного органа, в случае отсутствия такого исполнительного органа — по месту нахождения иного органа или лица, имеющих право действовать от имени юридического лица без доверенности. В соответствии с п. 5 ст. 5 Закона юридическое лицо обязано сообщить (внести изменения в ЕГРЮЛ путем представления заявления по форме Р14001, утвержденной Приказом ФНС России от 25.01.2012 № ММВ-7-6/25@) в регистрирующий орган об изменении сведений о реальном расположении своего исполнительного органа в течение трех рабочих дней с момента изменения указанных сведений.
За нарушение обязанностей по внесению изменений в сведения об адресе юридического лица ч. 3 ст. 14.25 Кодекса РФ об административных правонарушениях предусмотрена ответственность в виде предупреждения или наложения административного штрафа на должностных лиц в размере 5000 руб.
Действующее законодательство РФ не содержит норм, управомочивающих собственника недвижимости на внесение изменений в единый государственный реестр юридических лиц (ЕГРЮЛ) в части сведений об адресах юридических лиц, которые потеряли правовые основания находиться в принадлежащем ему объекте недвижимости, в административном порядке путем подачи собственного заявления. Такое заявление не подлежит удовлетворению, за исключением случаев, когда регистрирующий орган располагал заявлением собственника или иного законного владельца недвижимости о том, что он не разрешает регистрировать юридических лиц по адресу соответствующего объекта недвижимости. На это указывает п. 5 Постановления Пленума ВАС РФ от 30.07.2013 № 61 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров, связанных с достоверностью адреса юридического лица».
Вместе с тем собственник недвижимости может подать в налоговый орган заявление в письменном виде о том, что юридическое лицо — бывший арендатор фактически не находится по адресу, сведения о котором числятся в ЕГРЮЛ, и с определенной даты потерял правовые основания нахождения по этому адресу в связи с прекращением действия договора аренды. В просительной части следует указать просьбу о проведении проверки в отношении данного юридического лица и привлечении его к административной ответственности. В качестве приложений к заявлению, наличие которых необязательно, но может повлиять на скорость административного реагирования, можно представить: выписку из ЕГРЮЛ, содержащую информацию о юридическом лице — бывшем арендаторе, копии договора аренды (субаренды), акта приема-передачи объекта недвижимости при его освобождении арендатором, иных документов, подтверждающих факт прекращения правовых оснований нахождения юридического лица в объекте недвижимости, принадлежащем на праве собственности заявителю.
Результатом подачи заявления может являться привлечение юридического лица к административной ответственности, а возможно, и его ликвидация по иску налогового органа (при наличии иных оснований наряду с недействительным адресом (п. 2 ст. 25 Закона)). В любом случае подобная мера может косвенно способствовать внесению в ЕГРЮЛ актуальной информации об адресе юридического лица им самим.
При этом параллельно с мерами административного воздействия желательно использование способов судебной защиты прав собственника.
В соответствии со ст. 304 Гражданского кодекса РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения. В данном случае нарушение состоит в неправомерном использовании адреса объекта недвижимости в качестве адреса, который указывается для целей осуществления связи с этим юридическим лицом. В случае удовлетворения данного требования в резолютивной части решения суда также указывается на обязанность юридического лица принять необходимые меры к внесению изменений в ЕГРЮЛ в части своего адреса.
Требования заявляются путем подачи искового заявления в арбитражный суд по месту нахождения ответчика (ст. 35 Арбитражного процессуального кодекса РФ). Госпошлина оплачивается в размере 4000 руб., предусмотренном для требований неимущественного характера (пп. 4 п. 1 ст. 333.21 НК РФ).
В соответствии с п. 5 Постановления Пленума ВАС РФ № 61 по делам, связанным с требованиями собственника об устранении нарушений его права в виде использования адреса принадлежащего ему объекта недвижимости в качестве адреса юридического лица, надлежащим ответчиком является именно юридическое лицо, а не налоговый орган.
Вместе с тем регистрирующий орган обязан на основании представленного ему вступившего в законную силу решения суда об удовлетворении иска внести в ЕГРЮЛ запись о том, что сведения об адресе юридического лица являются недостоверными, с указанием реквизитов данного судебного решения.
А.В.Коваленко
Группа компаний «Аналитический Центр»
05.12.2014

Должно ли данное соглашение быть нотариально удостоверено, учитывая, что предметом соглашения об отступном является недвижимое имущество, однако в самом соглашении требование о нотариальном удостоверении не содержится?

Вопрос: Между организациями заключен договор строительного подряда. Подрядчик выполнил работы. Стороны желают прекратить обязательство заказчика по данному договору предоставлением отступного — передачей принадлежащего заказчику нежилого помещения в собственность подрядчику по письменному соглашению. Должно ли данное соглашение быть нотариально удостоверено, учитывая, что предметом соглашения об отступном является недвижимое имущество, однако в самом соглашении требование о нотариальном удостоверении не содержится?
Ответ: Если стороны желают прекратить обязательство заказчика оплатить работы по договору строительного подряда предоставлением отступного (передачей принадлежащего заказчику нежилого помещения в собственность подрядчику) по письменному соглашению, то нотариально удостоверить данное соглашение не требуется.
Обоснование: В соответствии со ст. 409 Гражданского кодекса РФ по соглашению сторон обязательство может быть прекращено предоставлением взамен исполнения отступного (уплатой денег, передачей имущества и т.п.). Размер, сроки и порядок предоставления отступного устанавливаются сторонами.
Согласно п. 2 ст. 163 ГК РФ нотариальное удостоверение сделок обязательно:
1) в случаях, указанных в законе;
2) в случаях, предусмотренных соглашением сторон, хотя бы по закону для сделок данного вида эта форма не требовалась.
На основании п. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных ГК РФ и иными законами.
Пунктом 2 ст. 131 ГК РФ установлено, что в случаях, предусмотренных законом, наряду с государственной регистрацией могут осуществляться специальная регистрация или учет отдельных видов недвижимого имущества.
Как заключил Президиум ВАС РФ в Постановлении от 25.09.2007 № 7134/07, соглашение об отступном не изменяет и не расторгает договора, а является способом прекращения обязательства. Законом не установлено требования о нотариальном удостоверении сделки отступного или других специальных требований к ее форме.
Представляется, что данная правовая позиция применима в отношении любого соглашения об отступном, вне зависимости от его предмета, в частности, если соглашение об отступном предполагает передачу недвижимого имущества.
Так, в Постановлении Восьмого арбитражного апелляционного суда от 18.07.2014 № 08АП-5543/2014 суд указал, что ст. 409 ГК РФ не содержит дополнительного условия о нотариальном удостоверении соглашения об отступном даже в том случае, когда предметом этого соглашения является недвижимое имущество. Обязательность письменной формы как условия законности отчуждения объекта недвижимости в данном случае заявителем соблюдена.
Е.В.Соснов
Советник государственной гражданской службы РФ 1 класса
08.11.2014

Подлежит ли государственной регистрации в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним право собственности организации на пруд, расположенный в границах принадлежащего ей земельного участка?

Вопрос: Подлежит ли государственной регистрации в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним право собственности организации на пруд, расположенный в границах принадлежащего ей земельного участка?
Ответ: Государственной регистрации в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним право собственности организации на пруд, расположенный в границах принадлежащего ей земельного участка, не подлежит.
Обоснование: В соответствии с п. 1 ст. 130 Гражданского кодекса РФ к недвижимым вещам (недвижимому имуществу, недвижимости) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
Согласно п. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных ГК РФ и иными законами.
На основании п. 4 ст. 1 Водного кодекса РФ водный объект — природный или искусственный водоем, водоток либо иной объект, постоянное или временное сосредоточение вод в котором имеет характерные формы и признаки водного режима.
В силу п. 3 ч. 2 ст. 5 ВК РФ водоемы (озера, пруды, обводненные карьеры, водохранилища) относятся к поверхностным водным объектам.
Исходя из ч. 2 ст. 8 ВК РФ пруд, обводненный карьер, расположенные в границах земельного участка, принадлежащего на праве собственности субъекту Российской Федерации, муниципальному образованию, физическому лицу, юридическому лицу, находятся соответственно в собственности субъекта Российской Федерации, муниципального образования, физического лица, юридического лица, если иное не установлено федеральными законами.
Как следует из изложенного, водный объект, в частности пруд, расположенный в границах земельного участка, принадлежащего организации, не рассматривается законодательством как недвижимое имущество.
Данный вывод подтверждается судебной практикой.
В Определении ВАС РФ от 12.12.2013 № ВАС-15137/13 указано, что в соответствии с п. 1 ст. 130 ГК РФ водные объекты не относятся к недвижимому имуществу.
В Постановлении Пятого арбитражного апелляционного суда от 05.08.2014 № 05АП-8081/2014 суд заключил, что по смыслу ст. 130 ГК РФ водные объекты не относятся к недвижимому имуществу.
Таким образом, государственной регистрации в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним право собственности организации на пруд, расположенный в границах принадлежащего ей земельного участка, не подлежит.
Е.В.Соснов
Советник государственной гражданской службы РФ 1 класса
11.11.2014

Имеются ли в данном случае у предпринимателя основания для преимущественного права покупки доли общества в праве собственности?

Вопрос: Недвижимое имущество (нежилое здание) находится в долевой собственности общества и предпринимателя. Обществу принадлежит 1/3 доли, оставшаяся часть — в собственности предпринимателя. Общество как участник создаваемого ООО планирует оплатить долю в уставном капитале имуществом (находящимся в долевой собственности с предпринимателем).
Обязано ли общество получать у предпринимателя — долевого собственника нежилого здания одобрение на оплату обществом доли в уставном капитале ООО указанным недвижимым имуществом? Имеются ли в данном случае у предпринимателя основания для преимущественного права покупки доли общества в праве собственности?
Ответ: У общества нет обязанности получать у предпринимателя — долевого собственника нежилого здания одобрение на оплату обществом доли в уставном капитале ООО указанным недвижимым имуществом.
Оснований для преимущественного права покупки доли общества в праве собственности у предпринимателя в данном случае не имеется.
Обоснование: В силу п. 1 ст. 2 Федерального закона от 08.02.1998 № 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью» (далее — Закон № 14-ФЗ) обществом с ограниченной ответственностью признается созданное одним или несколькими лицами хозяйственное общество, уставный капитал которого разделен на доли; участники общества не отвечают по его обязательствам и несут риск убытков, связанных с деятельностью общества, в пределах стоимости принадлежащих им долей в уставном капитале общества.
Участниками общества могут быть в том числе юридические лица (п. 1 ст. 7 Закона № 14-ФЗ).
На основании п. 1 ст. 15 Закона № 14-ФЗ оплата долей в уставном капитале общества может осуществляться деньгами, ценными бумагами, другими вещами или имущественными правами либо иными имеющими денежную оценку правами.
В силу п. 1 ст. 209 Гражданского кодекса РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом (п. 2 ст. 209 ГК РФ).
Пунктом 1 ст. 244 ГК РФ определено, что имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности.
В соответствии с п. 2 ст. 244 ГК РФ имущество, находящееся в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности, именуется долевой собственностью.
Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных ст. 250 ГК РФ (п. 2 ст. 246 ГК РФ).
Статья 250 ГК РФ предусматривает, что при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов (п. 1).
Пункт 2 ст. 250 ГК РФ предусматривает, что продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.
Правила ст. 250 ГК РФ применяются также при отчуждении доли по договору мены (п. 5 ст. 250 ГК РФ).
Следует отметить, что положения ГК РФ не содержат норм, позволяющих применить ст. 250 ГК РФ при внесении участником имущества в качестве вклада в уставный капитал общества.
Верховный Суд РФ в Определении от 11.03.2014 № 56-КГ13-12 указал, что по смыслу ст. 250 ГК РФ правило преимущественной покупки применяется только к договору купли-продажи, за исключением случаев продажи с публичных торгов, и к договору мены, и подтвердил позицию нижестоящего суда, указавшего, что внесение участником доли в уставный капитал ООО не нарушает права лица как сособственника недвижимого имущества, не требует его предварительного уведомления, не наделяет его преимущественным правом.
На основании изложенного общество не обязано получать у предпринимателя — долевого собственника нежилого здания одобрение на оплату обществом доли в уставном капитале ООО указанным недвижимым имуществом; кроме того, у предпринимателя не имеется в данном случае оснований для преимущественного права покупки доли общества в праве собственности.
М.Ю.Мордасов
Юридическая компания «Юново»
15.11.2014

Какие имущественные налоговые вычеты вправе использовать налогоплательщики при продаже жилья, находившегося в собственности менее 3 лет, и приобретении в собственность новой недвижимости в одном налоговом периоде?

Вопрос: Какие имущественные налоговые вычеты вправе использовать налогоплательщики при продаже жилья, находившегося в собственности менее 3 лет, и приобретении в собственность новой недвижимости в одном налоговом периоде?
Ответ: Уменьшение дохода от продажи одного объекта жилого недвижимого имущества на сумму расходов по приобретению другого объекта недвижимости налоговым законодательством не предусмотрено. В данной ситуации налогоплательщик может одновременно воспользоваться правом на получение имущественных налоговых вычетов (ИНВ), предусмотренных как при продаже, так и при приобретении (строительстве) жилья, при условии что ранее ИНВ, связанным с приобретением (строительством) жилья, он не пользовался. При заполнении налоговой декларации (по форме 3-НДФЛ) налоговая база рассчитывается с учетом дохода, полученного налогоплательщиком (продавцом) от продажи имущества, находившегося в его собственности менее 3-х лет, и сумм заявленных ИНВ.
Источник:
Подпункты 1, 3 и 4 п. 1 ст. 220 Налогового кодекса Российской Федерации (в ред. Федерального закона от 23.07.2013 № 212-ФЗ «О внесении изменения в статью 220 части второй Налогового кодекса Российской Федерации»).
21.11.2014