Приказ Минэкономразвития России от 25.09.2014 № 611 «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)»

МИНИСТЕРСТВО ЭКОНОМИЧЕСКОГО РАЗВИТИЯ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ПРИКАЗ от 25 сентября 2014 г. № 611 ОБ УТВЕРЖДЕНИИ ФЕДЕРАЛЬНОГО СТАНДАРТА ОЦЕНКИ «ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОСТИ (ФСО № 7)»
В соответствии со статьей 20 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (Собрание законодательства Российской Федерации, 1998, № 31, ст. 3813; 2006, № 31, ст. 3456; 2010, № 30, ст. 3998; 2011, № 1, ст. 43; № 29, ст. 4291; 2014, № 30, ст. 4226) приказываю:
Утвердить прилагаемый Федеральный стандарт оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)».
Министр
А.В.УЛЮКАЕВ
Утвержден
приказом Минэкономразвития России
от 25.09.2014 № 611
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ СТАНДАРТ ОЦЕНКИ «ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОСТИ (ФСО № 7)»
I. Общие положения
1. Настоящий Федеральный стандарт оценки разработан с учетом международных стандартов оценки и федеральных стандартов оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)«, «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)«, «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)« (далее соответственно — ФСО № 1, ФСО № 2, ФСО № 3) и определяет требования к проведению оценки недвижимости.
2. Настоящий Федеральный стандарт оценки развивает, дополняет и конкретизирует требования и процедуры, установленные ФСО № 1, ФСО № 2, ФСО № 3, и является обязательным к применению при оценке недвижимости.
3. Положения настоящего Федерального стандарта оценки не распространяются на оценку подлежащих государственной регистрации воздушных и морских судов, судов внутреннего плавания, космических объектов, участков недр, предприятий как имущественных комплексов, а также на определение кадастровой стоимости объектов недвижимости методами массовой оценки.
II. Объекты оценки
4. Для целей настоящего Федерального стандарта объектами оценки могут выступать объекты недвижимости — застроенные земельные участки, незастроенные земельные участки, объекты капитального строительства, а также части земельных участков и объектов капитального строительства, жилые и нежилые помещения, вместе или по отдельности, с учетом связанных с ними имущественных прав, если это не противоречит действующему законодательству. Для целей настоящего Федерального стандарта объектами оценки могут выступать доли в праве на объект недвижимости.
III. Общие требования к проведению оценки
5. При сборе информации об оцениваемом объекте недвижимости оценщик или его представитель проводит осмотр объекта оценки в период, возможно близкий к дате оценки, если в задании на оценку не указано иное. В случае непроведения осмотра оценщик указывает в отчете об оценке причины, по которым объект оценки не осмотрен, а также допущения и ограничения, связанные с непроведением осмотра.
6. Совместная оценка земельного участка и находящихся на нем объектов капитального строительства при отсутствии правоустанавливающих и правоподтверждающих документов на земельный участок проводится с учетом установленных действующим законодательством прав и обязанностей собственника объектов капитального строительства в отношении земельного участка, а также типичного на рассматриваемом рынке поведения собственников в отношении аналогичного земельного участка (выкуп или аренда).
7. В отсутствие документально подтвержденных имущественных прав третьих лиц в отношении оцениваемого объекта недвижимости, ограничений (обременений), а также экологического загрязнения оценка объекта проводится исходя из предположения об отсутствии таких прав, ограничений (обременений) и загрязнений с учетом обстоятельств, выявленных в процессе осмотра, если в задании на оценку не указано иное.
IV. Задание на оценку
8. Задание на оценку объекта недвижимости должно содержать следующую дополнительную к указанной в пункте 17 ФСО № 1 информацию:
состав объекта оценки с указанием сведений, достаточных для идентификации каждой из его частей (при наличии);
характеристики объекта оценки и его оцениваемых частей или ссылки на доступные для оценщика документы, содержащие такие характеристики;
права, учитываемые при оценке объекта оценки, ограничения (обременения) этих прав, в том числе в отношении каждой из частей объекта оценки.
9. В задании на оценку могут быть указаны иные расчетные величины, в том числе:
рыночная арендная плата (расчетная денежная сумма, за которую объект недвижимости может быть сдан в аренду на дату оценки при типичных рыночных условиях);
затраты на создание (воспроизводство или замещение) объектов капитального строительства;
убытки (реальный ущерб, упущенная выгода) при отчуждении объекта недвижимости, а также в иных случаях;
затраты на устранение экологического загрязнения и (или) рекультивацию земельного участка.
V. Анализ рынка
10. Для определения стоимости недвижимости оценщик исследует рынок в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта и другие виды использования, необходимые для определения его стоимости.
11. Анализ рынка недвижимости выполняется в следующей последовательности:
а) анализ влияния общей политической и социально-экономической обстановки в стране и регионе расположения объекта оценки на рынок оцениваемого объекта, в том числе тенденций, наметившихся на рынке, в период, предшествующий дате оценки;
б) определение сегмента рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект. Если рынок недвижимости неразвит и данных, позволяющих составить представление о ценах сделок и (или) предложений с сопоставимыми объектами недвижимости, недостаточно, допускается расширить территорию исследования за счет территорий, схожих по экономическим характеристикам с местоположением оцениваемого объекта;
в) анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект при фактическом, а также при альтернативных вариантах его использования, с указанием интервала значений цен;
г) анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости, например ставки доходности, периоды окупаемости инвестиций на рынке недвижимости, с приведением интервалов значений этих факторов;
д) основные выводы относительно рынка недвижимости в сегментах, необходимых для оценки объекта, например динамика рынка, спрос, предложение, объем продаж, емкость рынка, мотивации покупателей и продавцов, ликвидность, колебания цен на рынке оцениваемого объекта и другие выводы.
Объем исследований определяется оценщиком исходя из принципа достаточности.
VI. Анализ наиболее эффективного использования
12. Анализ наиболее эффективного использования лежит в основе оценок рыночной стоимости недвижимости.
13. Наиболее эффективное использование представляет собой такое использование недвижимости, которое максимизирует ее продуктивность (соответствует ее наибольшей стоимости) и которое физически возможно, юридически разрешено (на дату определения стоимости объекта оценки) и финансово оправдано.
14. Наиболее эффективное использование объекта недвижимости может соответствовать его фактическому использованию или предполагать иное использование, например ремонт (или реконструкцию) имеющихся на земельном участке объектов капитального строительства.
15. Анализ наиболее эффективного использования позволяет выявить наиболее прибыльное использование объекта недвижимости, на который ориентируются участники рынка (покупатели и продавцы) при формировании цены сделки. При определении рыночной стоимости оценщик руководствуется результатами этого анализа для выбора подходов и методов оценки объекта оценки и выбора сопоставимых объектов недвижимости при применении каждого подхода.
16. Анализ наиболее эффективного использования объекта оценки проводится, как правило, по объемно-планировочным и конструктивным решениям. Для объектов оценки, включающих в себя земельный участок и объекты капитального строительства, наиболее эффективное использование определяется с учетом имеющихся объектов капитального строительства. При этом такой анализ выполняется путем проведения необходимых для этого вычислений либо без них, если представлены обоснования, не требующие расчетов.
17. Анализ наиболее эффективного использования частей объекта недвижимости, например встроенных жилых и нежилых помещений, проводится с учетом фактического использования других частей этого объекта.
18. Анализ наиболее эффективного использования части реконструируемого или подлежащего реконструкции объекта недвижимости проводится с учетом наиболее эффективного использования всего реконструируемого объекта недвижимости.
19. Наиболее эффективное использование объекта недвижимости, оцениваемого в отдельности, может отличаться от его наиболее эффективного использования в составе оцениваемого комплекса объектов недвижимости.
20. Рыночная стоимость земельного участка, застроенного объектами капитального строительства, или объектов капитального строительства для внесения этой стоимости в государственный кадастр недвижимости оценивается исходя из вида фактического использования оцениваемого объекта. При этом застроенный земельный участок оценивается как незастроенный, предназначенный для использования в соответствии с видом его фактического использования.
21. Анализ наиболее эффективного использования объекта недвижимости для сдачи в аренду выполняется с учетом условий использования этого объекта, устанавливаемых договором аренды или проектом такого договора.
VII. Подходы к оценке
22. При применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает следующие положения:
а) сравнительный подход применяется для оценки недвижимости, когда можно подобрать достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами сделок и (или) предложений;
б) в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным;
в) при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке;
г) для выполнения расчетов используются типичные для аналогичного объекта сложившиеся на рынке оцениваемого объекта удельные показатели стоимости (единицы сравнения), в частности цена или арендная плата за единицу площади или единицу объема;
д) в зависимости от имеющейся на рынке исходной информации в процессе оценки недвижимости могут использоваться качественные методы оценки (относительный сравнительный анализ, метод экспертных оценок и другие методы), количественные методы оценки (метод регрессионного анализа, метод количественных корректировок и другие методы), а также их сочетания.
При применении качественных методов оценка недвижимости выполняется путем изучения взаимосвязей, выявляемых на основе анализа цен сделок и (или) предложений с объектами-аналогами или соответствующей информации, полученной от экспертов, и использования этих взаимосвязей для проведения оценки в соответствии с технологией выбранного для оценки метода.
При применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.
При применении методов регрессионного анализа оценщик, используя данные сегмента рынка оцениваемого объекта, конструирует модель ценообразования, соответствующую рынку этого объекта, по которой определяет расчетное значение искомой стоимости;
е) для сравнения объекта оценки с другими объектами недвижимости, с которыми были совершены сделки или которые представлены на рынке для их совершения, обычно используются следующие элементы сравнения:
передаваемые имущественные права, ограничения (обременения) этих прав;
условия финансирования состоявшейся или предполагаемой сделки (вид оплаты, условия кредитования, иные условия);
условия продажи (нетипичные для рынка условия, сделка между аффилированными лицами, иные условия);
условия рынка (изменения цен за период между датами сделки и оценки, скидки к ценам предложений, иные условия);
вид использования и (или) зонирование;
местоположение объекта;
физические характеристики объекта, в том числе свойства земельного участка, состояние объектов капитального строительства, соотношение площади земельного участка и площади его застройки, иные характеристики;
экономические характеристики (уровень операционных расходов, условия аренды, состав арендаторов, иные характеристики);
наличие движимого имущества, не связанного с недвижимостью;
другие характеристики (элементы), влияющие на стоимость;
ж) помимо стоимости, сравнительный подход может использоваться для определения других расчетных показателей, например арендных ставок, износа и устареваний, ставок капитализации и дисконтирования.
23. При применении доходного подхода оценщик учитывает следующие положения:
а) доходный подход применяется для оценки недвижимости, генерирующей или способной генерировать потоки доходов;
б) в рамках доходного подхода стоимость недвижимости может определяться методом прямой капитализации, методом дисконтирования денежных потоков или методом капитализации по расчетным моделям;
в) метод прямой капитализации применяется для оценки объектов недвижимости, не требующих значительных капитальных вложений в их ремонт или реконструкцию, фактическое использование которых соответствует их наиболее эффективному использованию. Определение стоимости объектов недвижимости с использованием данного метода выполняется путем деления соответствующего рынку годового дохода от объекта на общую ставку капитализации, которая при этом определяется на основе анализа рыночных данных о соотношениях доходов и цен объектов недвижимости, аналогичных оцениваемому объекту;
г) метод дисконтирования денежных потоков применяется для оценки недвижимости, генерирующей или способной генерировать потоки доходов с произвольной динамикой их изменения во времени путем дисконтирования их по ставке, соответствующей доходности инвестиций в аналогичную недвижимость;
д) метод капитализации по расчетным моделям применяется для оценки недвижимости, генерирующей регулярные потоки доходов с ожидаемой динамикой их изменения. Капитализация таких доходов проводится по общей ставке капитализации, конструируемой на основе ставки дисконтирования, принимаемой в расчет модели возврата капитала, способов и условий финансирования, а также ожидаемых изменений доходов и стоимости недвижимости в будущем;
е) структура (учет налогов, возврата капитала, темпов изменения доходов и стоимости актива) используемых ставок дисконтирования и (или) капитализации должна соответствовать структуре дисконтируемого (капитализируемого) дохода;
ж) для недвижимости, которую можно сдавать в аренду, в качестве источника доходов следует рассматривать арендные платежи;
з) оценка недвижимости, предназначенной для ведения определенного вида бизнеса (например, гостиницы, рестораны, автозаправочные станции), может проводиться на основании информации об операционной деятельности этого бизнеса путем выделения из его стоимости составляющих, не относящихся к оцениваемой недвижимости.
24. При применении затратного подхода оценщик учитывает следующие положения:
а) затратный подход рекомендуется применять для оценки объектов недвижимости — земельных участков, застроенных объектами капитального строительства, или объектов капитального строительства, но не их частей, например жилых и нежилых помещений;
б) затратный подход целесообразно применять для оценки недвижимости, если она соответствует наиболее эффективному использованию земельного участка как незастроенного и есть возможность корректной оценки физического износа, а также функционального и внешнего (экономического) устареваний объектов капитального строительства;
в) затратный подход рекомендуется использовать при низкой активности рынка, когда недостаточно данных, необходимых для применения сравнительного и доходного подходов к оценке, а также для оценки недвижимости специального назначения и использования (например, линейных объектов, гидротехнических сооружений, водонапорных башен, насосных станций, котельных, инженерных сетей и другой недвижимости, в отношении которой рыночные данные о сделках и предложениях отсутствуют);
г) в общем случае стоимость объекта недвижимости, определяемая с использованием затратного подхода, рассчитывается в следующей последовательности:
определение стоимости прав на земельный участок как незастроенный;
расчет затрат на создание (воспроизводство или замещение) объектов капитального строительства;
определение прибыли предпринимателя;
определение износа и устареваний;
определение стоимости объектов капитального строительства путем суммирования затрат на создание этих объектов и прибыли предпринимателя и вычитания их физического износа и устареваний;
определение стоимости объекта недвижимости как суммы стоимости прав на земельный участок и стоимости объектов капитального строительства;
д) для целей определения рыночной стоимости объекта недвижимости с использованием затратного подхода земельный участок оценивается как незастроенный в предположении его наиболее эффективного использования;
е) расчет затрат на создание объектов капитального строительства производится на основании:
данных о строительных контрактах (договорах) на возведение аналогичных объектов;
данных о затратах на строительство аналогичных объектов из специализированных справочников;
сметных расчетов;
информации о рыночных ценах на строительные материалы;
других данных;
ж) затраты на создание объектов капитального строительства определяются как сумма издержек, входящих в состав строительно-монтажных работ, непосредственно связанных с созданием этих объектов, и издержек, сопутствующих их созданию, но не включаемых в состав строительно-монтажных работ;
з) для целей оценки рыночной стоимости недвижимости величина прибыли предпринимателя определяется на основе рыночной информации методами экстракции, экспертных оценок или аналитических моделей с учетом прямых, косвенных и вмененных издержек, связанных с созданием объектов капитального строительства и приобретением прав на земельный участок;
и) величина износа и устареваний определяется как потеря стоимости недвижимости в результате физического износа, функционального и внешнего (экономического) устареваний. При этом износ и устаревания относятся к объектам капитального строительства, относящимся к оцениваемой недвижимости.
25. Оценщик вправе использовать иную методологию расчетов и самостоятельно определять метод (методы) оценки недвижимости в рамках каждого из выбранных подходов, основываясь на принципах существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности. При этом в отчете об оценке необходимо привести описание выбранного оценщиком метода (методов), позволяющее пользователю отчета об оценке понять логику процесса определения стоимости и соответствие выбранного оценщиком метода (методов) объекту недвижимости, принципам оценки, определяемому виду стоимости и предполагаемому использованию результатов оценки.
VIII. Согласование результатов оценки
26. Согласование результатов оценки недвижимости, полученных с использованием различных методов и подходов, к оценке, и отражение его результатов в отчете об оценке осуществляются в соответствии с требованиями ФСО № 1 и ФСО № 3.
27. В случае использования в рамках какого-либо из подходов к оценке недвижимости нескольких методов оценки выполняется предварительное согласование их результатов с целью получения промежуточного результата оценки недвижимости данным подходом.
28. В процессе согласования промежуточных результатов оценки недвижимости, полученных с применением разных подходов, следует проанализировать достоинства и недостатки этих подходов, объяснить расхождение промежуточных результатов и на основе проведенного анализа определить итоговый результат оценки недвижимости.
29. При недостаточности рыночных данных, необходимых для реализации какого-либо из подходов к оценке недвижимости в соответствии с требованиями настоящего Федерального стандарта оценки и ФСО № 1, ФСО № 2, ФСО № 3, в рамках выбранного подхода на основе имеющихся данных рекомендуется указать ориентировочные значения (значение) оцениваемой величины, которые не учитываются при итоговом согласовании, но могут быть использованы в качестве поверочных к итоговому результату оценки недвижимости.
30. После проведения процедуры согласования оценщик, помимо указания в отчете об оценке итогового результата оценки стоимости недвижимости, приводит свое суждение о возможных границах интервала, в котором, по его мнению, может находиться эта стоимость, если в задании на оценку не указано иное.
Приказ Минэкономразвития России от 25.09.2014 № 611 «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)».

Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 15.09.2014 по делу № А53-4612/2014

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 15 сентября 2014 г. по делу № А53-4612/2014
Резолютивная часть постановления объявлена 10 сентября 2014 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 15 сентября 2014 года.
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Анциферова В.А., судей Епифанов В.Е. и Сидоровой И.В., при участии в судебном заседании от истца — открытого акционерного общества «Мостотрест» (ИНН 7701045732, ОГРН 1027739167246) — Зоткина А.В. (доверенность от 04.02.2014), в отсутствие представителей ответчиков: министерства финансов Ростовской области (ИНН 6163030330, ОГРН 1026103168134) и муниципального казначейства города Ростова-на-Дону (ИНН 6164048228, ОГРН 1026103280279), третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону, Управления Федерального казначейства по Ростовской области, министерства имущественных и земельных отношений, финансового оздоровления предприятий и организаций Ростовской области, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу открытого акционерного общества «Мостотрест» на решение Арбитражного суда Ростовской области от 07.05.2014 (судья Палий Ю.А.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.07.2014 (судьи Малыхина М.Н., Ломидзе О.Г. Попов А.А.) по делу № А53-4612/2014, установил следующее.
Открытое акционерное общество «Мостотрест» (далее — общество) обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с исковым заявлением к муниципальному казначейству города Ростова-на-Дону (далее — казначейство), министерству финансов Ростовской области (далее — министерство) о взыскании 32 459 175 рублей 31 копейки неосновательного обогащения (с учетом увеличения размера исковых требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; далее — Кодекс).
Решением Арбитражного суда Ростовской области от 07.05.2014, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.07.2014, в удовлетворении исковых требований отказано. Судебные акты мотивированы возможностью применения кадастровой стоимости земельного участка, равной его рыночной стоимости, только с момента вступления в силу соответствующего судебного акта и внесения на его основании изменений в сведения государственного кадастра недвижимости.
Общество обжаловало судебные акты в порядке, определенном нормами главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее — Кодекс). Заявитель полагает, что суды ошибочно расценили его иск как требование о пересчете арендной платы за прошлый период, исходя из новой кадастровой стоимости, установление новой кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости не исключает взыскание в качестве неосновательного обогащения разницы между фактически перечисленными арендными платежами и арендной платой, рассчитанной за тот же период на основании рыночной стоимости земельного участка, применение кадастровой стоимости земельного участка, существенно превышающей его рыночную стоимость, привело к экономически необоснованной выгоде бюджетов и нарушению прав хозяйствующего субъекта.
Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, заслушав представителей участвующих в деле лиц, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не находит оснований для изменения либо отмены обжалуемых судебных актов.
Из материалов дела видно и судами установлено, что департамент имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор от 30.12.2009 № 31849 аренды земельного участка площадью 138 628 кв. м с кадастровым номером 61:44:03 12 06:0002, расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Путевая, 2 (далее — договор аренды, земельный участок). Сумма арендной платы рассчитана исходя из кадастровой стоимости земельного участка, которая, согласно кадастровому паспорту от 15.04.2009 № 61/001/09-175374, составляла 1 071 580 577 рублей 20 копеек.
По заданию общества независимым оценщиком определена рыночная стоимость земельного участка, которая по состоянию на 01.01.2007 составила 282 385 236 рублей (отчет от 14.12.2012 № 06/12-н-2012/1, экспертное заключение от 05.03.2013 № 130228-134-61).
Решением Арбитражного суда Ростовской области от 10.07.2013 по делу № А53-2024/2013, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.12.2013, кадастровая стоимость земельного участка установлена равной его рыночной стоимости в размере 282 385 236 рублей.
Взыскание с бюджетов разницы между суммами арендных платежей, рассчитанными за период с 2009 по 2013 годы на основании кадастровой стоимости земельного участка и его рыночной стоимости, явилось целью обращения общества в арбитражный суд.
Законность решения и постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.
Лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), в силу пункта 1 статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — Гражданский кодекс) обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение).
Согласно пункту 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее — Земельный кодекс) порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.
Федеральным законом от 22.07.2010 № 167-ФЗ в Федеральный закон от 29.07.1998 № 135 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее — Закон № 135-ФЗ) включена глава III.1. «Государственная кадастровая оценка», устанавливающая специальные правила о порядке определения кадастровой стоимости и рассмотрения споров о результатах ее определения.
Статьей 24.19 Закона № 135-ФЗ (в действовавшей на момент принятия обжалуемых судебных актов редакции) определялось, что основаниями для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости являлись как недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, так и установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.
В постановлениях от 28.06.2011 N 913/11 и от 25.06.2013 N 10761/11 Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации указал на возможность определения кадастровой стоимости земельного участка, внесенной в государственный кадастр недвижимости, посредством указания его рыночной стоимости, в том числе и в отношении земельных участков, кадастровая стоимость которых была определена до вступления в законную силу положений главы III.1 Закона об оценочной деятельности. При этом Президиум исходил из того, что хотя установленная этим Законом административная процедура пересмотра кадастровой стоимости объекта недвижимости и определения кадастровой стоимости в размере рыночной на спорные отношения не распространяется, кадастровая и рыночная стоимости объектов взаимосвязаны, и кадастровая стоимость по существу отличается от рыночной методом ее определения (массовым характером).
Установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости направлено прежде всего на уточнение результатов массовой оценки, полученной без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости. В связи с этим рыночная стоимость, которая подлежит внесению в государственный кадастр недвижимости в качестве кадастровой, должна быть сопоставима с результатами массовой оценки и не может быть определена произвольно, на произвольную дату.
Именно поэтому статьей 24.19 Закона № 135-ФЗ прямо предусмотрено, что в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость; основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость. К заявлению о пересмотре кадастровой стоимости необходимо приложить отчет о рыночной стоимости объекта в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается по основанию установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости.
Сведения о кадастровой стоимости подлежат использованию для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с момента их внесения в государственный кадастр недвижимости (статья 24.20 Закона № 135-ФЗ в действовавшей на момент принятия обжалуемых судебных актов редакции).
В рамках дела № А53-2024/2013 недостоверность определенной в результате государственной кадастровой оценки кадастровой стоимости земельного участка не установлена.
Таким образом, суды обоснованно заключили, что правовые последствия, связанные с установлением кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости возникают с момента вступления соответствующего решения суда в законную силу и последующего внесения изменений в государственный кадастр недвижимости.
При этом то обстоятельство, что рыночная стоимость объекта недвижимости доказывается истцом и устанавливается решением суда на дату определения кадастровой стоимости этого объекта, не влияет на определение момента, с которого установленная вступившим в законную силу судебным актом рыночная стоимость применяется в качестве кадастровой стоимости (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.06.2013 № 10761/11).
Основанием для использования кадастровой стоимости земельного участка, определенной в результате государственной кадастровой оценки земель, в качестве базы для расчета арендных платежей являлось постановление администрации Ростовской области от 28.04.2008 № 212 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Ростовской области», в связи с чем перечисленные в заявленный период суммы не могли быть расценены как неосновательное обогащение бюджетов.
Соответствие выводов арбитражных судов первой и апелляционной инстанций о применении норм права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, правильное применение норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемых судебных актов в совокупности с учетом доводов, содержащихся в кассационной жалобе, исключают возможность удовлетворения последней в силу норм статей 286, 287, 288 Кодекса.
Руководствуясь статьями 284, 286 — 289 Кодекса, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа
постановил:
решение Арбитражного суда Ростовской области от 07.05.2014 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.07.2014 по делу № А53-4612/2014 оставить без изменения, кассационную жалобу — без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
В.А.АНЦИФЕРОВ
Судьи
В.Е.ЕПИФАНОВ
И.В.СИДОРОВА
Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 15.09.2014 по делу № А53-4612/2014.

Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 18.09.2014 по делу № А63-4119/2013

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 18 сентября 2014 г. по делу № А63-4119/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 11 сентября 2014 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 18 сентября 2014 года.
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Сидоровой И.В., судей Анциферова В.А. и Епифанова В.Е., в отсутствие в судебном заседании представителей истца — комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя (ИНН 2636014845, ОГРН 1022601934486), ответчика — общества с ограниченной ответственностью «Капелла» (ИНН 2635075901, ОГРН 1042600293966), третьего лица — открытого акционерного общества «Ставрополь-Лада», извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Капелла» на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 14.02.2014 (судья Карпель В.Л.) и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.05.2014 (судьи Казакова Г.В., Луговая Ю.Б., Марченко О.В.) по делу № А63-4119/2013, установил следующее.
Комитет по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя (далее — комитет) обратился в Арбитражный суд Ставропольского края с иском к ООО «Капелла» (далее — общество) о взыскании 1 096 162 рублей 31 копейки арендной платы по договору аренды земельного участка в границах земель муниципального образования города Ставрополя от 15.10.2010 № 8549 в период с 17.02.2008 по 15.12.2012 и 149 400 рублей 71 копейки пени за просрочку оплаты по договору аренды земельного участка в период с 16.03.2011 по 31.12.2012 (с учетом увеличения размера заявленных требований; т. 2, л.д. 85).
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено ОАО «Ставрополь-Лада».
Решением от 14.02.2014 (с учетом определения об исправлении опечатки от 28.02.2014), оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 19.05.2014, заявленные требования удовлетворены в части, с общества в пользу комитета взыскано 601 524 рубля 07 копеек задолженности по арендной плате и 66 789 рублей 67 копеек пени за период с 16.03.2011 по 31.12.2012, в доход федерального бюджета взыскано 16 366 рублей 27 копеек. В удовлетворении остальной части иска отказано. Судебные акты мотивированы доказанностью наличия и размера задолженности ответчика по арендной плате за пользование земельным участком и отсутствием доказательств оплаты в период с 24.04.2010 по 15.12.2012. За просрочку внесения арендных платежей к ответчику применена ответственность в виде уплаты пени. Отказывая в части взыскания долга и пени в период с 17.02.2008 по 23.04.2010, суды применили исковую давность, о пропуске которой заявлено ответчиком в ходе рассмотрения дела. С требованием об уменьшении арендной платы в порядке статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — Гражданский кодекс) общество не обращалось.
В кассационной жалобе общество просит состоявшиеся судебные акты отменить, принять по делу новый судебный об отказе в удовлетворении заявленных требований, ссылаясь на неправильное применение (нарушение) судами норм материального и процессуального права, а также несоответствие сделанных ими выводов фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Заявитель указывает, что им не вносилась арендная плата по договору, поскольку общество фактически не имеет возможности использовать земельный участок по назначению по вине администрации, предоставившей смежный земельный участок другому лицу. При заключении договора аренды ответчик не знал и не мог знать о предоставлении смежного участка. При рассмотрении проектной документации, очевидно, что параметры (границы) строительства установлены арендатором не самовольно, а утверждены органом местного самоуправления. Суды не учли, что на основании градостроительного законодательства Российской Федерации строительство объектов недвижимости осуществляется не в соответствии с принципиальной возможностью, а с разрешительной документацией. В силу статьи 612 Гражданского кодекса арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора он не знал об этих недостатках. Арендодатель нарушил условия договора, что свидетельствует об отсутствии оснований для взыскания с арендатора долга и неустойки.
Отзывы на кассационную жалобу не поступили. Лица, участвующие деле, явку процессуальных представителей в суд кассационной инстанции не обеспечили, извещены на основании статей 121 и 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее — Кодекс). Судебное разбирательство проведено в порядке статьи 156 Кодекса.
Изучив материалы дела и доводы, изложенные в кассационной жалобе, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что кассационная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как видно из материалов дела и установлено судами, 15.10.2010 комитет (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор № 8549 аренды земельного участка с кадастровым номером 26:12:012203:23 в границах земель муниципального образования города Ставрополя, по адресу: г. Ставрополь, ул. Доваторцев, 62 «в» в квартале 437, под производственно-административные помещения, на срок с 16.12.2009 по 15.12.2012. Стороны согласовали, что условия договора применяются к правоотношениям, возникшим до его заключения, начиная с 17.02.2008, с этой же даты начисляется арендная плата. Договор зарегистрирован в установленном порядке 14.12.2010 (т. 1, л.д. 23-28).
Расчет и размер арендной платы за участок определены в приложении № 1, являющемся неотъемлемой частью договора. Порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки ее внесения устанавливаются в порядке, предусмотренном действующим законодательством, и публикуются в средствах массовой информации; годовой размер арендной платы, условия и сроки ее внесения изменяются арендодателем в одностороннем порядке в соответствии с действующим законодательством. Вносится арендная плата ежеквартально равными частями до 15.03, 15.06, 15.09, 15.11 путем перечисления на счет, указанный в приложении № 1 к договору (раздел 3 договора).
За нарушение срока внесения арендной платы по договору арендатор уплачивает арендодателю пени в размере 1/300 действующей ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации, от размера невнесенной арендной платы, за каждый календарный день просрочки (пункт 5.3 договора).
20 мая 2011 года обществу выдано разрешение № RU 26309000-»00342-С» на строительство административно-производственного здания (1-я очередь, поз.1 по ГП).
2 марта 2012 года обществу выдано разрешение № RU 26309000-»00107-С» на строительство административно-производственного здания (поз. 2 по ГП).
Право собственности общества на объекты незавершенного строительства — административно-производственные здания (литеры А и Б), расположенные по адресу: г. Ставрополь, ул. Доваторцев, 62 «в», зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее — ЕГРП) 20.08.2012 (свидетельства о государственной регистрации права от 20.08.2012 серии 26-АИ № 132829 и № 132830).
Претензией от 04.04.2013 № 06-2939-06с комитет предложил обществу погасить долг по арендной плате в период с 17.02.2008 по 15.12.2012 (т. 1, л.д. 41).
Неисполнение обществом требований претензии послужило основанием предъявления данного иска в суд.
Статья 309 Гражданского кодекса определяет, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.
В силу статьи 606 Гражданского кодекса по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (статья 614 Гражданского кодекса).
Пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее — Земельный кодекс) предусмотрено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.
Пунктом 4 статьи 22 Земельного кодекса закреплено, что размер арендной платы определяется договором аренды. Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации.
В силу статьи 424 Гражданского кодекса исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки и ставки), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.
В соответствии с пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.
Таким образом, арендная плата за находящиеся в публичной собственности земельные участки уплачивается в соответствии с условиями договора аренды, а также нормативными правовыми актами, определяющими размер арендной платы, порядок, условия и сроки ее внесения.
На момент заключения договора арендная плата определена на основании действовавших нормативных актов органов государственной власти субъекта Российской Федерации (постановления Правительства Ставропольского края от 16.04.2008 № 64-п «Об утверждении порядка определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности Ставропольского края, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена» (с изменениями от 18.03.2009 № 73-п)).
Судами установлен факт неисполнения ответчиком обязательств по внесению арендных платежей за период с 17.02.2008 по 15.12.2012. Согласно расчету истца размер задолженности ответчика составил 1 096 162 рубля 31 копейку.
Удовлетворяя иск в части взыскания с ответчика в пользу истца 601 524 рублей 07 копеек в период с 24.04.2010 по 15.12.2012, суды применили срок исковой давности по заявлению ответчика, и, с учетом уменьшения долга, взыскали пеню в размере 66 789 рублей 67 в период с 16.03.2011 по 31.12.2012.
Поскольку доказательства погашения долга и уплаты пени в спорный период материалы дела не содержат, суды пришли к выводу о правомерности заявленных требований в указанной части.
Возражая против иска и принятых судебных актов, общество ссылается на фактическую невозможность использования спорного участка по назначению ввиду того, что на смежном (с западной стороны) земельном участке с кадастровым номером 26:12:012203:67 предприниматель Кретинин П.М. ведет строительство другого объекта, на недостаточном расстоянии от строящихся зданий общества и предпринимателя для окончания строительных работ. Данный довод явился предметом рассмотрения в суде апелляционной инстанции, где ему дана надлежащая правовая оценка (ответчик не доказал факт невозможности использования земельного участка в спорный период). У суда кассационной инстанции не имеется оснований для иных выводов.
Кроме того, последствия обнаружения у арендуемого имущества недостатков, препятствующих пользованию им, специально определены в статье 612 Гражданского кодекса, согласно которой арендатор вправе, в частности, требовать соразмерного уменьшения размера арендной платы.
Общество вопрос относительно уменьшения размера арендной платы не обсуждало, иные действия, предусмотренные пунктом 1 статьи 612 Гражданского кодекса, арендатор не совершал, вопрос о расторжении договора аренды стороны не ставили, поэтому основания для отказа во взыскании арендной платы и неустойки, установленные договором аренды, отсутствовали.
При таких обстоятельствах Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не находит оснований для отмены (изменения) решения и апелляционного постановления по доводам, приведенным в жалобе. Нарушения норм процессуального права, в том числе предусмотренные частью 4 статьи 288 Кодекса, не установлены.
Определением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 13.08.2014 приостановлено исполнение обжалуемых судебных актов до рассмотрения кассационной жалобы в порядке статьи 283 Кодекса.
В силу пункта 4 статьи 283 Кодекса исполнение судебного акта приостанавливается на срок до принятия арбитражным судом кассационной инстанции постановления по результатам рассмотрения кассационной жалобы, если судом не установлен иной срок приостановления.
Поскольку кассационным определением от 13.08.2014 иной срок не установлен, учитывая, что жалоба рассмотрена, оснований для приостановления исполнения обжалуемых судебных актов не имеется, его надлежит отменить.
Руководствуясь статьями 284, 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа
постановил:
решение Арбитражного суда Ставропольского края от 14.02.2014 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.05.2014 по делу № А63-4119/2013 оставить без изменения, кассационную жалобу — без удовлетворения.
Отменить приостановление решения от 14.12.2014 и постановления от 19.05.2014, принятое определением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 13.08.2014.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
И.В.СИДОРОВА
Судьи
В.А.АНЦИФЕРОВ
В.Е.ЕПИФАНОВ
Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 18.09.2014 по делу № А63-4119/2013.

Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 19.09.2014 по делу № А63-8771/2012

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 19 сентября 2014 г. по делу № А63-8771/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 12 сентября 2014 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 19 сентября 2014 года.
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Сидоровой И.В., судей Анциферова В.А. и Епифанова В.Е., при участии в судебном заседании от ответчика — общества с ограниченной ответственностью «Ставнефть» (ИНН 2636033975, ОГРН 1022601936060) — Магомедова Д.Г. (доверенность от 09.09.2014), в отсутствие представителя истца — комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя (ИНН 2636014845, ОГРН 1022601934486), извещенного надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Ставнефть» на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 17.12.2012 (судья Говорун А.А.) и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.06.2014 (судьи Казакова Г.В., Егорченко И.Н., Сулейманов З.М.) по делу № А63-8771/2012, установил следующее.
Комитет по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя (далее — комитет) обратился в Арбитражный суд Ставропольского края с иском к ООО «Ставнефть» (далее — общество) о взыскании 3 608 352 рублей 50 копеек задолженности по арендной плате по договору от 22.03.2011 № 8918 аренды земельного участка в период с 06.09.2008 по 31.03.2012 и 186 540 рублей 61 копейки пени за просрочку внесения арендной платы в период с 16.06.2011 по 30.03.2012.
Решением от 17.12.2012, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 30.06.2014, заявленные требования удовлетворены в полном объеме. С общества в пользу комитета взыскано 3 608 352 рубля 50 копеек задолженности по арендной плате и 186 540 рублей 61 копейка пени. Судебные акты мотивированы недоказанностью факта погашения задолженности по арендным платежам в спорный период. В ходе исполнения сторонами договора общество не вносило арендную плату. Расчет задолженности общества по договору аренды от 22.03.2011 № 8918 соответствует постановлению Правительства Ставропольского края от 16.04.2008 № 64-п «Об утверждении порядка определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности Ставропольского края, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена» (далее — постановление от 16.04.2008 № 64-п), исходя из кадастровой стоимости земельного участка, с учетом разрешенного использования земельного участка — под автозаправочную станцию. В период с 16.06.2011 по 31.03.2012 обществу начислена пеня за просрочку внесения арендных платежей, размер которой соответствует условиям пункта 5.3 договора и нормам статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — Гражданский кодекс). Оснований для снижения заявленной неустойки и применения статьи 333 Гражданского кодекса суды не установили.
В кассационной жалобе общество просит состоявшиеся судебные акты отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований, ссылаясь на неправильное применение (нарушение) судами норм материального и процессуального права, а также несоответствие сделанных ими выводов фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. В обоснование своих доводов заявитель указывает, что в материалах дела имеются разные сведения о кадастровой стоимости земельного участка в спорный период. У судов отсутствовали основания производить взыскание арендной платы за земельный участок, исходя из его кадастровой стоимости по данным кадастрового паспорта от 20.12.2010 № 260/501/10-42520, за весь предыдущий период, так как согласно выписке от 10.10.2008 № 12-06/08-16688 до 28.10.2010 кадастровая стоимость рассматриваемого земельного участка была в 11,5 раз меньше. Только в конце октября 2010 года ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» приняло решение об осуществлении государственного учета изменений земельного участка с установлением кадастровой стоимости 38 001 343 рублей. Суд первой инстанции не принял во внимание и фактически не рассмотрел заявление ответчика о пропуске срока исковой давности по заявленным требованиям.
В судебном заседании представитель подателя жалобы поддержал доводы кассационной жалобы, просил ее удовлетворить. Комитет процессуального представителя в суд кассационной инстанции не направил, о месте и времени рассмотрения кассационной жалобы извещен на основании статей 121 и 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее — Кодекс). Судебное разбирательство проведено в порядке статьи 156 Кодекса, в отсутствие представителя комитета.
В судебном заседании от 11.09.2014 объявлялся перерыв до 12.09.2014 до 09 часов 10 минут, информация о котором размещена в сети Интернет на официальном сайте суда. После перерыва судебное разбирательство продолжено в отсутствие представителей сторон по делу.
Изучив материалы дела, доводы, изложенные в кассационной жалобе, выслушав представителя общества, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что судебные акты надлежит отменить с направлением дела на новое рассмотрение с учетом следующего.
Как видно из материалов дела, на основании постановления администрации города Ставрополя от 11.03.2011 № 644 комитет (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор от 22.03.2011 № 8918 аренды земельного участка, согласно которому арендодатель сдал, а арендатор принял в пользование сроком на 10 лет на условиях аренды с 11.03.2011 по 10.03.2021 земельный участок из земель населенных пунктов, кадастровый номер 26:12:020901:2, площадью 1824 кв. м, расположенный по адресу: Ставропольский край, г. Ставрополь, Чапаевский проезд, 55, в квартале 556 под автозаправочной станцией (т. 1, л.д. 6-12).
В пункте 2.1 договора стороны согласовали, что условия договора применяются к правоотношениям до его заключения, начиная с 06.09.2008, с этой же даты начисляется арендная плата. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 19.04.2011.
Расчет и размер арендной платы за земельный участок определены в приложении № 1 к договору, являющемуся неотъемлемой его частью. Порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки ее внесения установлены в порядке, предусмотренном действующим законодательством, и публикуются в средствах массовой информации; годовой размер арендной платы, условия и сроки ее внесения изменяются арендодателем в одностороннем порядке в соответствии с действующим законодательством. Арендная плата вносится ежеквартально равными частями до 15.03, 15.06, 15.09, 15.11 путем перечисления на счет, указанный в приложении № 1 к договору (раздел 3).
За нарушение срока внесения арендной платы по договору арендатор уплачивает арендодателю пени в размере 1/300 действующей ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации, от размера невнесенной арендной платы, за каждый календарный день просрочки (пункт 5.3 договора).
Поскольку общество надлежащим образом не исполнило обязательства по внесению арендных платежей, комитет обратился в суд с иском о взыскании долга по арендным платежам и неустойки.
В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (статья 614 Гражданского кодекса).
Согласно пункту 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее — Земельный кодекс) размер арендной платы за пользование земельным участком определяется договором аренды.
Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти Российской Федерации, органами местного самоуправления (статья 65 Земельного кодекса).
В пункте 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия, и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливается органами государственной власти субъектов Российской Федерации.
Таким образом, стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, поэтому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды.
По смыслу статьи 424 Гражданского кодекса, если цена на определенные товары (работы, услуги) устанавливается уполномоченными государственными органами, стороны не вправе применять в договорных отношениях иные цены, а обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы.
Расчет и начисление арендной платы в заявленный период произведен на основании действовавших нормативных актов органов государственной власти субъекта Российской Федерации (постановление от 16.04.2008 № 64-п).
Оценив в соответствии со статьей 71 Кодекса представленные в материалы дела доказательства, суды признали требования истца о взыскании задолженности по арендной плате обоснованными и удовлетворили иск в размере 3 608 352 рублей 50 копеек (основной долг), а также 186 540 рублей 61 копейки (пени).
В силу части 1 статьи 286 Кодекса кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее.
Одним из доводов кассационной жалобы явился довод о нерассмотрении судом первой инстанции заявления общества о применении срока исковой давности.
В силу пункта 5 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12,15.11.2001 № 15/18 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности» заявление стороны о пропуске срока исковой давности может быть сделано как в письменной, так и в устной форме непосредственно в ходе судебного разбирательства.
К материалам дела приобщен материальный носитель — диск, содержащий аудиозаписи следующих судебных заседаний: 26.07.2013, 16.08.2013, 11.09.2013, 18.09.2013, 15.10.2013, 22.10.2013, 26.11.2013 и 10.12.2013.
Запись судебного заседания от 28.06.2013 на диске отсутствует, тогда как в протоколе судебного заседания от этой даты имеется ссылка на ведение судебного заседания с осуществлением аудиозаписи.
В то же время при прослушивании аудиозаписи судебного заседания от 26.07.2013 установлены возражения представителя истца относительно применения срока исковой давности, который комитет считает не пропущенным (прерванным подписанием ответчиком договора аренды от 22.03.2011 № 8919).
Таким образом, учитывая пояснения представителя комитета, зафиксированные аудиозаписью, касающиеся исковой давности, следует согласиться с доводом подателя жалобы, о том, что вопрос о применении давностного срока не был предметом исследования судами обеих инстанций (не нашел отражения в обжалуемых судебных актах), тогда как имеет существенное значение для правильного разрешения спора.
Кроме того, нуждается в проверке довод общества о наличии противоречий, касающихся величины кадастровой стоимости, указанной в кадастровых паспортах от 20.12.2010 № 2600/501/10-425200, от 17.07.2012 № 26/501/12-174282, а также выписке от 10.10.2008 № 12-06/08-16688.
В силу части 3 статьи 15 Кодекса принимаемые арбитражным судом решения, постановления, определения должны быть законными, обоснованными и мотивированными.
Согласно пункту 3 части 1 статьи 287 Кодекса суд кассационной инстанции по результатам рассмотрения кассационной жалобы вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции и (или) постановление суда апелляционной инстанции полностью или в части и направить дело на новое рассмотрение в соответствующий арбитражный суд, если выводы, содержащиеся в обжалуемых решении, постановлении, не соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам или имеющимся в деле доказательствам.
Арбитражный суд, рассматривающий дело в кассационной инстанции, не вправе устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены судами первой и апелляционной инстанций (часть 2 статьи 287 Кодекса).
Поскольку выводы, содержащиеся в обжалуемых судебных актах, не основаны на представленных в дело доказательствах, что не позволило судам правильно применить нормы материального права, решение от 17.12.2012 и постановление от 30.06.2014 надлежит отменить, дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции, в ходе которого необходимо устранить допущенные нарушения.
При новом рассмотрении суду надлежит на основании имеющихся в деле и дополнительно представленных доказательств исследовать вопросы, указанные в настоящем постановлении, рассмотреть заявление ответчика о применении последствий пропуска исковой давности, после чего проверить обоснованность расчета арендной платы, определить начало периода установления новой величины кадастровой стоимости спорного земельного участка, устранить выявленные противоречия в сведениях кадастрового учета, после чего принять законный и обоснованный судебный акт.
Судебные расходы распределить при новом рассмотрении дела.
Руководствуясь статьями 284, 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа
постановил:
решение Арбитражного суда Ставропольского края от 17.12.2012 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.06.2014 по делу № А63-8771/2012 отменить. Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Ставропольского края.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
И.В.СИДОРОВА
Судьи
В.А.АНЦИФЕРОВ
В.Е.ЕПИФАНОВ
Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 19.09.2014 по делу № А63-8771/2012.

Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 22.09.2014 по делу № А63-12893/2013

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 22 сентября 2014 г. по делу № А63-12893/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 18 сентября 2014 года.
Полный текст постановления изготовлен 22 сентября 2014 года.
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Мещерина А.И., судей Анциферова В.А. и Сидоровой И.В., в отсутствие истца — Черновой Наталии Николаевны, ответчиков: Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» (ИНН 7705401340, ОГРН 1027700485757) в лице филиала по Ставропольскому краю, министерства имущественных отношений Ставропольского края (ИНН 2634051351, ОГРН 1022601949644), Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю (ИНН 2634063830, ОГРН 1042600339737), третьих лиц: общества с ограниченной ответственностью «ФинГрупп» (ИНН 6829069936, ОГРН 1106829007064), администрации Верхнерусского сельсовета Шпаковского района Ставропольского края (ИНН 2623008890, ОГРН 1022603025862), извещенных о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу Черновой Наталии Николаевны на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 19.03.2014 (судья Орловский Э.И.) и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.06.2014 (судьи Казакова Г.В., Луговая Ю.Б., Марченко О.В.) по делу № А63-12893/2013, установил следующее.
Чернова Н.Н. обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением к ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Ставропольскому краю (далее — кадастровая палата) об установлении кадастровой стоимости земельного участка площадью 9900 кв. м (кадастровый номер 26:11:031301:114), расположенного по адресу: Ставропольский край, Шпаковский район, с. Верхнерусское, ул. Батайская, 24 «З» (далее — земельный участок), равной его рыночной стоимости, составляющей 2 396 084 рубля, а также о возложении на кадастровую палату обязанности внести сведения о новой кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости.
К участию в деле в качестве соответчиков привлечены министерство имущественных отношений Ставропольского края и Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю.
Суд также привлек к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, ООО «ФинГрупп» и администрацию Верхнерусского сельсовета Шпаковского района Ставропольского края.
Решением Арбитражного суда Ставропольского края от 19.03.2014, оставленным без изменения постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.06.2014, в удовлетворении иска отказано. Судебные инстанции указали, что представленный истцом отчет от 05.11.2013 № 559/2013 об определении рыночной стоимости земельного участка не соответствует требованиям действующего законодательства, поэтому не может быть признан допустимым доказательством, а определенная оценщиком рыночная стоимость земельного участка — достоверной.
В кассационной жалобе Чернова Н.Н., ссылаясь на неправильное применение норм материального и процессуального права, а также на несоответствие сделанных судами выводов представленным в дело доказательствам, просит отменить решение и постановление апелляционного суда. Податель жалобы указывает, что отчет об определении рыночной стоимости земельного участка в установленном порядке не оспорен, доказательств и возражений, ставящих под сомнение выводы оценщика, ответчики не представили. Суд не обладает специальными познаниями в сфере квалифицированной оценки объектов недвижимости, в связи с чем решение об отказе в удовлетворении иска, основанное на выводе о недостоверности рыночной стоимости спорного участка, не может быть признано законным.
Отзывы на жалобу в суд не поступили.
Изучив материалы дела и доводы жалобы, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа полагает, что решение и постановление апелляционного суда надлежит отменить.
Как видно из материалов дела, на основании договора от 11.07.2008 Чернова Н.Н. является арендатором земельного участка площадью 9900 кв. м (кадастровый номер 26:11:031301:114), предназначенного для строительства производственной базы (т. 1, л.д. 8-15).
Приказом министерства имущественных отношений Ставропольского края от 25.12.2012 № 203 утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Ставропольском крае по состоянию на 01.01.2012. Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 26:11:031301:114 составила 6 833 475 рублей (т. 1, л.д. 113-115, 158-160).
По заказу истца ООО «Ставропольская фондовая корпорация» подготовило отчет от 05.11.2013 № 599/2013, согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 26:11:031301:114 по состоянию на 01.01.2012 определена в размере 2 396 084 рублей (т. 1, л.д. 21-99).
Чернова Н.Н., полагая, что кадастровая стоимость земельного участка значительно превышает его рыночную стоимость, обратилась с исковым заявлением в арбитражный суд.
Согласно статье 66 Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с Законом об оценочной деятельности. Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, а в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Одним из оснований пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.
В обоснование доводов искового заявления Чернова Н.Н. представила подготовленный ООО «Ставропольская фондовая корпорация» отчет об определении рыночной стоимости земельного участка (т. 1, л.д. 21-99).
Отчет оценщика является одним из доказательств, подтверждающих рыночную стоимость объекта, которое суд оценивает по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее — Кодекс).
Исследовав отчет об оценке от 05.11.2013, суды пришли к выводам о его несоответствии требованиям законодательства об оценочной деятельности, в связи с чем признали определенную в нем рыночную стоимость недостоверной.
В то же время суды не учли, что согласно статье 12 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Законом, признается достоверной и рекомендованной для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
В пунктах 1 и 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» (далее — информационное письмо от 30.05.2005 № 92) разъяснено, что отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу. Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Кодекса. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки. При этом оценщик, осуществивший оценку, привлекается к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора (статья 51 Кодекса).
В части 1 статьи 82 Кодекса предусмотрено, что для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле. В пункте 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 № 23 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе» указано, что если при разрешении вопроса, требующего специальных знаний, ходатайство или согласие на назначение экспертизы со стороны участвующих в деле лиц отсутствуют, и экспертиза не может быть назначена по инициативе суда, суд обязан разъяснить участвующим в деле лицам возможные последствия незаявления такого ходатайства (отсутствия согласия).
В условиях наличия у ответчика возражений относительно достоверности рыночной стоимости земельного участка (т. 1, л.д. 154-156) суду следовало обсудить с участвующими в деле лицами необходимость (целесообразность) назначения по делу экспертизы в целях разрешения возникших у него вопросов специального характера (статья 82 Кодекса).
При этом, исследуя представленный истцом отчет об определении рыночной стоимости, суд не привлек оценщика (ООО «Ставропольская фондовая корпорация») к участию в рассмотрении дела, что не соответствует разъяснениям, приведенным в пункте 2 информационного письма от 30.05.2005 № 92.
Поскольку суды первой и апелляционной инстанций допустили нарушения норм процессуального права, которые привели к принятию неправильного решения, постановления, на основании пункта 3 части 1 статьи 287 Кодекса судебные акты надлежит отменить и направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Ставропольского края.
При новом рассмотрении суду необходимо устранить отмеченные недостатки, привлечь к участию в деле независимого оценщика, подготовившего отчет об определении рыночной стоимости земельного участка, обсудить вопрос о проведении экспертизы, установить существенные для рассмотрения дела обстоятельства, после чего разрешить заявленный иск с правильным применением норм материального и процессуального права.
Расходы Черновой Н.Н. по уплате государственной пошлины, понесенные при обращении в арбитражный суд округа, распределить по результатам нового рассмотрения дела (часть 3 статьи 289 Кодекса).
Руководствуясь статьями 274, 284 — 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа
постановил:
решение Арбитражного суда Ставропольского края от 19.03.2014 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.06.2014 по делу № А63-12893/2013 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Ставропольского края.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
А.И.МЕЩЕРИН
Судьи
В.А.АНЦИФЕРОВ
И.В.СИДОРОВА
Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 22.09.2014 по делу № А63-12893/2013.

Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 23.09.2014 по делу № А32-38167/2013

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 23 сентября 2014 г. по делу № А32-38167/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 16 сентября 2014 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 23 сентября 2014 года.
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Сидоровой И.В., судей Анциферова В.А. и Мещерина А.И., при участии в судебном заседании от ответчика — Краснодарского регионального отделения общественной организации «Всероссийское общество автомобилистов» (ИНН 2309029915, ОГРН 1032335009805) — Машицкой О.В. (доверенность от 11.12.2013), в отсутствие истца — Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае (ИНН 2308095506, ОГРН 1032304166377), третьих лиц: Главного управления Министерства внутренних дел по Краснодарскому краю, администрации муниципального образования Тимашевский район, Фонда безопасности дорожного движения и реабилитации пострадавших при дорожно-транспортных происшествиях на дорогах Кубани (ИНН 2311046227, ОГРН 1022301809419), извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 14.04.2014 (судья Левченко О.С.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.07.2014 (судьи Малыхина М.Н., Авдонина О.Г., Попов А.А.) по делу № А32-38167/2013, установил следующее.
Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае (далее — управление) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с иском о признании отсутствующим права аренды Краснодарского регионального отделения общественной организации «Всероссийское общество автомобилистов» (далее — общество) на земельный участок площадью 10 411 кв. м с кадастровым номером 23:31:0312062:110, расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Тимашевск, ул. Науменко, 1 «а».
Заявленные требования мотивированы отсутствием у администрации полномочий по заключению договора аренды от 11.06.2010 № 3100009500 и распоряжению земельным участком, находящимся в федеральной собственности.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены УГИБДД ГУ МВД России по Краснодарскому краю (далее — УГИБДД), администрация муниципального образования Тимашевский район (далее — администрация) и Фонд безопасности дорожного движения и реабилитации пострадавших при дорожно-транспортных происшествиях на дорогах Кубани (далее — фонд).
Решением от 14.04.2014, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 10.07.2014, в удовлетворении заявленных требований отказано. Суды пришли к выводу о том, что истец избрал ненадлежащий способ защиты нарушенного права. Управление фактически не владеет земельным участком, на котором расположены объекты недвижимости, принадлежащие обществу на праве собственности. Удовлетворение иска означало бы, что лицо, владеющее спорным земельным участком, утратило бы статус владельца земельного участка, не перестав им фактически владеть. Признание права аренды отсутствующим, а также погашение записи о регистрации обременения в виде аренды не приведет к восстановлению нарушенного права управления. Кроме того, управление обратилось в суд за пределами предусмотренного пунктом 1 статьи 181 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — Гражданский кодекс) срока исковой давности, о применении которого заявлено ответчиком в ходе рассмотрения дела (т. 1, л.д. 86-89).
В кассационной жалобе управление просит отменить решение и апелляционное постановление, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований, ссылаясь на неправильное применение (нарушение) судами норм материального и процессуального права, а также несоответствие сделанных ими выводов фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. В обоснование своих доводов заявитель указывает, что им выбран надлежащий способ защиты права; земельный участок, принадлежащий истцу, незаконно разделен на три новых земельных участка; администрация не имела права распоряжаться вновь образованными земельными участками, ввиду чего договор аренды является ничтожной сделкой. Земельный участок, на котором расположены объекты недвижимого имущества, являющиеся федеральной собственностью в силу закона, относится к собственности Российской Федерации.
В отзыве на кассационную жалобу общество просит оставить судебные акты без изменения, кассационную жалобу — без удовлетворения, считая выводы судебных инстанций соответствующими фактическим обстоятельствам дела и имеющимся доказательствам. Данную позицию разделяет администрация, что отражено в ее отзыве.
В судебном заседании представитель общества поддержала доводы, изложенные в отзыве. Иные, участвующие в деле лица, явку процессуальных представителей в суд кассационной инстанции не обеспечили, извещены на основании статей 121 и 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее — Кодекс). Судебное заседание проведено в порядке статьи 156 Кодекса.
Изучив материалы дела, доводы, изложенные в кассационной жалобе и отзывах, выслушав представителя общества, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что кассационная жалоба удовлетворению не подлежит по следующим основаниям.
Как видно из материалов дела и установлено судами, собственником земельного участка из земель населенных пунктов с видом разрешенного использования — профилактическое здание по безопасности движения, общей площадью 13 662 кв. м, с кадастровым номером 23:31:0312062:100, расположенного по адресу: г. Тимашевск, ул. Науменко, 1 «а», является Российская Федерация, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее — ЕГРП) от 01.10.2013 № 01/262/2013-734.
На указанном земельном участке расположены объекты недвижимости — нежилые помещения (литера А — № 1, 2, 3, 5, 6, 7, 8, 9, 10; литера над А — № 1, 3, 5, 6, 7) общей площадью 165, 7 кв. м, принадлежащие на праве собственности Российской Федерации (свидетельство о государственной регистрации права от 22.02.2013 серии 23-АЛ № 345043), административное здание (литера А) общей площадью 308,9 кв. м, переданное в оперативное управление УГИБДД (свидетельство о государственной регистрации права от 06.06.2008 серии 23-АД № 883761) и нежилое помещение (литера А — № 4, литера над А — № 2, 4) общей площадью, 32,5 кв. м, право собственности на которое зарегистрировано за фондом (свидетельство о государственной регистрации права от 22.02.2013 серии 23-АЛ № 345044).
На основании постановления администрации от 03.03.2010 № 405 земельный участок с кадастровым номером 23:31:0312062:100 площадью 13 662 кв. м, расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Тимашевск, ул. Науменко, 1 «а», разделен на земельные участки площадью 10 411 кв. м, вид разрешенного использования — для размещения административных и офисных зданий; площадью 1395 кв. м; площадью 1856 кв. м (т. 1, л.д. 102-104).
Образованные в результате раздела участки поставлены на государственный кадастровый учет 16.03.2010 с присвоением кадастровых номеров 23:31:0312062:110, 23:31:0312062:111, 23:31:0312062:112, соответственно.
11 июня 2010 года администрация (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор аренды № 3100009500 земельного участка общей площадью 10 411 кв. м с кадастровым номером 23:31:0312062:110, расположенного по адресу: г. Тимашевск, ул. Наумова, 1 «а», для размещения административных и офисных зданий, объектов образования сроком до 08.04.2059 (т. 1, л.д. 108-111).
Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке 15.07.2010, что подтверждается выпиской из ЕГРП от 08.11.2013 № 11-11557833.
Полагая, что договор аренды от 11.06.2010 № 3100009500 является недействительной (ничтожной) сделкой, управление обратилось в арбитражный суд с иском о признании обременения в виде аренды земельного участка отсутствующим.
Законность решения и постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.
Отказывая в удовлетворении требования о признании отсутствующим права аренды на спорный земельный участок ввиду избрания истцом ненадлежащего способа защиты нарушенного права, суды первой и апелляционной инстанций правомерно исходили из следующего.
В силу части 1 статьи 4 Кодекса заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном Кодексом.
Согласно статье 12 Гражданского кодекса одним из способов защиты гражданских прав является признание права.
Пунктом 52 постановления от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее — постановление № 10/22) Пленумы Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации разъяснили, что признание в судебном порядке зарегистрированного права отсутствующим допустимо при условии нарушения названного права регистрационной записью в реестре и отсутствия возможности его защиты путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения, в том числе, когда право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились.
С учетом названных разъяснений установление фактического владельца спорного имущества влияет на вывод о возможности восстановления права истца (отсутствии таковой) избранным им способом защиты.
Исследовав и оценив в соответствии с правилами статьи 71 Кодекса представленные в дело доказательства, суды установили, что истец фактически не владеет земельным участком с кадастровым номером 23:31:0312062:110 (на участке расположены объекты недвижимости, принадлежащие обществу на праве собственности).
Требование о применении последствий недействительности ничтожного договора либо об изъятии участка из чужого незаконного владения управлением не заявлено, предметом рассматриваемого требования не являлось, поэтому суды правильно указали, что управлением избран ненадлежащий способ защиты права. Удовлетворение иска означало бы, что лицо, владеющее спорным земельным участком, утратило бы статус владельца земельного участка, не перестав им фактически владеть. Признание права аренды отсутствующим не приведет к восстановлению нарушенного права.
Доводы кассационной жалобы не принимаются, так как при квалификации спорного договора аренды в качестве недействительной (ничтожной) сделки истец не учитывает положения пункта 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации». После завершения процедуры разграничения государственной собственности на земельный участок и государственной регистрации права федеральной собственности на него, истец в силу закона приобретает права и обязанности арендодателя земельного участка (статья 617 Гражданского кодекса) и возможность в рамках обязательственных отношений обеспечить восстановление интересов Российской Федерации (при наличии к тому фактических обстоятельств).
Довод кассационной жалобы об избрании истцом надлежащего способа судебной защиты основан на неправильном толковании норм закона (статей 12, 166, 301, 304 Гражданского кодекса) и ошибочном понимании правовых подходов, изложенных в пункте 52 постановления от 29.04.2010 № 10/22.
При таких обстоятельствах суды правомерно констатировали отсутствие правовых оснований для удовлетворения иска.
С учетом изложенного основания для отмены или изменения обжалуемых судебных актов отсутствуют.
Доводы, изложенные в кассационной жалобе, не опровергают правильности принятых судебных актов и направлены на переоценку фактических обстоятельств дела и доказательств. В соответствии со статьей 287 Кодекса кассационная инстанция не имеет полномочий на исследование и установление новых обстоятельств дела, а также не вправе переоценивать доказательства, которые были предметом исследования в судах первой и апелляционной инстанций.
Нарушений норм процессуального права, в том числе предусмотренных частью 4 статьи 288 Кодекса, не установлено.
КонсультантПлюс: примечание.
В документе, видимо, допущен пропуск текста: исходя из смысла постановления, имеется в виду «В соответствии с подпунктом 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса…».
В соответствии с подпунктом 1.1 пункта 1 статьи 333.37 истец освобожден от уплаты государственной пошлины за подачу кассационной жалобы.
Руководствуясь статьями 284, 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа
постановил:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 14.04.2014 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.07.2014 по делу № А32-38167/2013 оставить без изменения, кассационную жалобу — без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
И.В.СИДОРОВА
Судьи
В.А.АНЦИФЕРОВ
А.И.МЕЩЕРИН
Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 23.09.2014 по делу № А32-38167/2013.

Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 25.09.2014 по делу № А01-2080/2013

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 25 сентября 2014 г. по делу № А01-2080/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 18 сентября 2014 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 25 сентября 2014 года.
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Сидоровой И.В., судей Анциферова В.А. и Мещерина А.И., при участии в судебном заседании от заявителя — открытого акционерного общества «Российские Железные Дороги» (ИНН 7708503727, ОГРН 1037739877295) — Малаховой С.Е. (доверенность от 17.01.2014), Шевченко О.И. (доверенность от 19.12.2013), от третьего лица — общества с ограниченной ответственностью «БТИ землеустройство, оценка» — Винокурова А.С. (директор), в отсутствие заинтересованного лица — Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Адыгея, третьего лица — Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Республике Адыгея, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Адыгея на решение Арбитражного суда Республики Адыгея от 29.04.2014 (судья Меликян Э.Н.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.07.2014 (судьи Сулименко О.А., Гуденица Т.Г., Ефимова О.Ю.) по делу № А01-2080/2013, установил следующее.
ОАО «РЖД» (далее — общество) обратилось в Арбитражный суд Республики Адыгея с заявлением о признании незаконным бездействия Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Адыгея (далее — территориальное управление), выразившегося в непринятии решения о предоставлении в аренду земельных участков, расположенных по адресу: Республика Адыгея, Тахтамукайский район, площадью 85,4213 га с кадастровым номером 01:05:0000000:1218 (земли населенных пунктов); площадью 12,0372 га с кадастровым номером 01:05:0000000:1219 (земли населенных пунктов); площадью 5,0232 га с кадастровым номером 01:05:0000000:1220 (земли населенных пунктов); площадью 88,6489 га с кадастровым номером 01:05:0000000:1221 (земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения); площадью 2,7942 га с кадастровым номером 01:05:3116003:1139 (земли населенных пунктов); площадью 1,0853 га с кадастровым номером 01:05:3116003:1140 (земли населенных пунктов); возложении на территориальное управление обязанности принять решение о предоставлении в аренду обществу названных земельных участков и направить заявителю соответствующие проекты договоров аренды.
Требования мотивированы наличием прав общества на данные земельные участки вследствие нахождения на них объектов недвижимости общества.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ООО «БТИ, землеустройство, оценка», ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Республике Адыгея (далее — кадастровая палата).
Решением от 29.04.2014, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 15.07.2014, заявленные требования удовлетворены. Суды исходили из того, что общество представило необходимые документы, предусмотренные перечнем документов, прилагаемых к заявлению о приобретении прав на земельный участок, находящийся в государственной собственности. С учетом установленных обстоятельств суды признали бездействие территориального управления незаконным. В целях устранения допущенных нарушений на заинтересованное лицо возложена обязанность направить заявителю проекты договоров аренды земельных участков.
В кассационной жалобе территориальное управление просит отменить решение от 29.04.2014 и постановление апелляционного суда от 15.07.2014, в удовлетворении заявленных требований отказать, ссылаясь на неправильное применение (нарушение) судами норм материального и процессуального права, а также несоответствие сделанных ими выводов фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. В обоснование своих доводов заявитель указывает, что конфигурация земельного участка полосы отвода железной дороги изменена. Этот участок сформирован с учетом фактически сложившихся границ, при этом из него исключены земельные участки, которые не создают угрозу безопасности движения. Также в пределах полосы отвода имеются земельные участки, находящиеся в непосредственной близости к железнодорожному полотну. Раздел земельного участка осуществлен без согласия правообладателя. Заявитель не предоставил доказательств того, что территориальное управление располагало достаточными сведениями и документами для оформления договора аренды спорного земельного участка, либо в отсутствие таких документов не предпринимало никаких мер. С учетом изложенного основания для удовлетворения заявления общества отсутствуют.
В отзыве на кассационную жалобу общество просит оставить судебные акты обеих инстанций без изменения, кассационную жалобу — без удовлетворения, считая выводы судов соответствующими фактическим обстоятельствам дела и представленным доказательствам.
В судебном заседании представители заявителя и третьего лица поддержали доводы, изложенные в отзыве, просили оставить жалобу без удовлетворения. Территориальное управление и кадастровая палата явку процессуальных представителей в суд кассационной инстанции не обеспечили, извещены на основании статей 121 и 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее — Кодекс). Судебное заседание проведено в порядке статьи 156 Кодекса.
Изучив материалы дела, доводы, изложенные в кассационной жалобе и отзыве, выслушав представителей участвующих в деле лиц, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что кассационная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как видно из материалов дела и установлено судами, 20.01.1995 земельный участок, занятый полосой отвода железной дороги Горячеключевской дистанции, расположенный в Тахтамукайском районе Республики Адыгея, площадью 195,01 га предоставлен в постоянное бессрочное пользование Краснодарскому отделению Северо-Кавказской железной дороги (государственный акт № РА-2 № 001182; т. 1, л.д. 11, 12). Земельному участку площадью 195,01 га присвоен кадастровый номер 01:05:0000000:0008.
Согласно свидетельству о государственной регистрации права от 12.07.2004 серии 01-РА № 122093 на указанный земельный участок зарегистрировано право собственности Российской Федерации (т. 1, л.д. 17).
27 декабря 2005 года на основании распоряжения территориального управления от 09.12.2005 № 314 (т. 1, л.д. 18, 19) заявитель и заинтересованное лицо заключили договор аренды № 48 данного участка сроком на 11 месяцев (т. 1, л.д. 24-27).
30 января 2007 года общество направило письмо № 58/НОДРИ в территориальное управление с приложением заявления о предоставлении спорного земельного участка полосы отвода Тахтамукайского района в аренду со сроком на 11 месяцев, однако в аренде обществу отказано по мотиву отсутствия материалов межевания.
Письмом от 08.04.2011 № 1031 территориальное управление уведомило общество об отмене распоряжения от 27.12.2005 № 314 «О предоставлении в аренду земельного участка ОАО «РЖД», поскольку границы участка с кадастровым номером 01:05:0000000:0008 не установлены в соответствии с действующим законодательством (т. 1, л.д. 20).
Заявитель провел межевание полосы отвода железной дороги в Тахтамукайском районе непосредственно под объектами, являющимися собственностью общества, так как земельный участок с кадастровым номером 01:05:0000000:0008 находился на учете с декларированной площадью, подлежащей уточнению.
В результате межевания земельный участок с кадастровым номером 01:05:0000000:0008 разделен на шесть участков: площадью 85,4213 га с кадастровым номером 01:05:0000000:1218 (земли населенных пунктов); площадью 12,0372 га с кадастровым номером 01:05:0000000:1219 (земли населенных пунктов); площадью 5,0232 га с кадастровым номером 01:05:0000000:1220 (земли населенных пунктов); площадью 88,6489 га с кадастровым номером 01:05:0000000:1221 (земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения); площадью 2,7942 га с кадастровым номером 01:05:3116003:1139 (земли населенных пунктов); площадью 1,0853 га с кадастровым номером 01:05:3116003:1140 (земли населенных пунктов).
Эти участки поставлены на государственный кадастровый учет, что подтверждается кадастровыми паспортами от 04.10.2010.
В целях заключения долгосрочных договоров аренды шести земельных участков заявитель неоднократно обращался в территориальное управление, о чем свидетельствуют письма (от 12.10.2012 № 776/НРИрег.2, от 24.01.2013 № 36/НРИрег.2, от 04.04.2013 № 231) с приложением соответствующих документов.
Поскольку в установленные сроки заявления не рассмотрены, общество обратилось с заявлением в арбитражный суд.
В соответствии с частью 1 статьи 198, частью 4 статьи 200, частями 2 и 3 статьи 201 Кодекса для признания недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц необходимо наличие в совокупности двух условий: несоответствие оспариваемого ненормативного правового акта, решения и действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
Испрашиваемые обществом земельные участки предназначены для эксплуатации зданий, сооружений и других объектов транспорта (подпункт 3 пункта 2 статьи 87 Земельного кодекса Российской Федерации (далее — Земельный кодекс; т. 1, л.д. 19-69)).
Согласно пункту 1 статьи 90 Земельного кодекса землями транспорта признаются земли, которые используются или предназначены для обеспечения деятельности организаций и (или) эксплуатации объектов автомобильного, морского, внутреннего водного, железнодорожного, воздушного и иных видов транспорта и права на которые возникли у участников земельных отношений по основаниям, предусмотренным названным Кодексом, федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации. В целях обеспечения деятельности организаций и эксплуатации объектов железнодорожного транспорта могут предоставляться земельные участки для размещения, эксплуатации и реконструкции строений, зданий, сооружений, в том числе железнодорожных вокзалов, железнодорожных станций, а также устройств и других объектов, необходимых для эксплуатации, содержания, строительства, реконструкции, ремонта наземных и подземных зданий, строений, сооружений, устройств и других объектов железнодорожного транспорта (подпункт 2 пункта 2 статьи 90 Земельного кодекса).
КонсультантПлюс: примечание.
В документе, видимо, допущен пропуск текста: исходя из смысла постановления, имеется в виду «Абзацем третьим пункта 3 статьи 3 Федерального Закона от 27.02.2003 № 29-ФЗ…».
Абзацем третьим пункта 3 статьи 4 Закона № 29-ФЗ предусмотрено, что земельные участки, предоставленные для размещения объектов федерального железнодорожного транспорта, ограничиваемых в обороте в соответствии с пунктом 1 статьи 8 данного Федерального закона, являются федеральной собственностью. Порядок и условия пользования земельными участками, являющимися федеральной собственностью, устанавливаются Правительством Российской Федерации (абзац четвертый пункта 3 статьи 4 Закона № 29-ФЗ).
Постановлением Правительства Российской Федерации от 29.04.2006 № 264 утверждены Правила пользования земельными участками, являющимися федеральной собственностью и предоставленными ОАО «РЖД». В пункте 2 названных Правил предусмотрено, что земельные участки, предназначенные для размещения и эксплуатации объектов железнодорожного транспорта, предоставляются обществу на основании договора аренды, примерная форма которого утверждается Министерством экономического развития и торговли Российской Федерации.
Согласно пункту 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее — Закон № 137-ФЗ) юридические лица, за исключением указанных в пункте 1 статьи 20 Земельного кодекса, обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право их аренды или приобрести земельные участки в собственность по своему желанию до 01.07.2012 в соответствии с правилами статьи 36 данного Кодекса.
В пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» (далее — постановление от 24.03.2005 № 11) разъяснено, что при рассмотрении споров, связанных с переоформлением юридическими лицами права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право их аренды или с приобретением земельных участков в собственность, суды должны учитывать, что согласно пункту 2 статьи 3 Закона № 137-ФЗ лица, которым земельные участки на таком праве предоставлены до вступления в силу Земельного кодекса, вправе по своему выбору оформить их в аренду или приобрести в собственность в соответствии с порядком, установленным правилами статьи 36 данного Кодекса, независимо от того, для какой цели были предоставлены эти участки.
Для приобретения прав на земельный участок граждане или юридические лица, совместно обращаются в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 настоящего Кодекса, с заявлением о приобретении прав на земельный участок с приложением его кадастрового паспорта. При этом исполнительные органы, рассматривающие соответствующее заявление, не вправе требовать от заявителя представления дополнительных документов (пункт 5 статьи 36 Земельного кодекса).
Суды установили, что общество направило в территориальное управление документы, необходимые для принятия решения о предоставлении в аренду испрашиваемых земельных участков.
В нарушение правил части 5 статьи 200 Кодекса заинтересованное лицо не представило доказательств, позволяющих сделать вывод о правомерности оспариваемого бездействия.
С учетом изложенного судебные инстанции правомерно удовлетворили заявление общества. В порядке восстановления нарушенного права суды на основании пункта 3 части 5 статьи 201 Кодекса возложили на заинтересованное лицо обязанность принять решение о предоставлении участков в аренду и направить в адрес общества проекты соответствующих договоров.
Доводы жалобы территориального управления являлись предметом исследования в суде апелляционной инстанции, где получили надлежащую правовую оценку.
Нормы материального права при рассмотрении дела суды применили верно, нарушения процессуальных норм, влекущие отмену решения и постановления суда апелляционной инстанции (статья 288 Кодекса), не установлены.
При таких обстоятельствах основания для отмены обжалуемых судебных актов по доводам жалобы отсутствуют.
В соответствии с подпунктом 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации заявитель (орган государственной власти) освобожден от уплаты государственной пошлины по кассационной жалобе.
Руководствуясь статьями 284, 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа
постановил:
решение Арбитражного суда Республики Адыгея от 29.04.2014 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.07.2014 по делу № А01-2080/2013 оставить без изменения, кассационную жалобу — без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
И.В.СИДОРОВА
Судьи
В.А.АНЦИФЕРОВ
А.И.МЕЩЕРИН
Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 25.09.2014 по делу № А01-2080/2013.

Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 26.09.2014 по делу № А22-2524/2013

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 26 сентября 2014 г. по делу № А22-2524/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 23 сентября 2014 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 26 сентября 2014 года.
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Анциферова В.А., судей Волкова Я.Е. и Мещерина А.И., в отсутствие в судебном заседании представителей истца — комитета имущественных и земельных отношений администрации Яшкульского районного муниципального образования Республики Калмыкия (ИНН 0813004234, ОГРН 1070813000500), ответчика — главы крестьянского фермерского хозяйства Богаева Владимира Борисовича (ИНН 081300143059, ОГРНИП 307081303800019), надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу комитета имущественных и земельных отношений администрации Яшкульского районного муниципального образования Республики Калмыкия на постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.06.2014 (судьи Бейтуганов З.А., Джамбулатов С.И., Жуков Е.В.) по делу № А22-2524/2013, установил следующее.
Комитет имущественных и земельных отношений администрации Яшкульского районного муниципального образования Республики Калмыкия (далее — комитет) обратился в арбитражный суд с иском к индивидуальному предпринимателю — главе крестьянского (фермерского) хозяйства Богаеву Владимиру Борисовичу (далее — предприниматель) о взыскании 1797 рублей 44 копеек пени за несвоевременное внесение арендных платежей и о расторжении договора от 08.02.2007 аренды земельного участка площадью 1600 га с кадастровым номером 08:13:370101:0090, расположенного по адресу (имеющего адресные ориентиры): Республика Калмыкия, 14,7 км на северо-запад от п. Тавн Гашун, относящегося к категории земель сельскохозяйственного назначения, с разрешенным использованием для производства продукции животноводства (далее — договор аренды, земельный участок; с учетом изменения предмета иска в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; далее — Кодекс).
Решением Арбитражного суда Республики Калмыкия от 21.03.2014 исковые требования удовлетворены по мотивам неоднократного несвоевременного внесения предпринимателем арендных платежей, что расценено как существенное нарушение условий договора аренды и послужило основанием для его расторжения.
Постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.06.2014 решение Арбитражного суда Республики Калмыкия от 21.03.2014 отменено, в удовлетворении исковых требований отказано. Апелляционный суд пришел к выводам о недопустимости изменения арендодателем в одностороннем порядке методики расчета арендных платежей, неправомерном расчете комитетом арендной платы исходя из ее базовой ставки и коэффициента, утвержденных региональным нормативным актом, в то время как следовало применять установленное федеральным законодательством соотношение арендной платы и кадастровой стоимости земельного участка, и, в этой связи, недоказанности допущения арендатором существенного нарушения договора аренды.
Комитет обжаловал судебный акт суда апелляционной инстанции в порядке, определенном нормами главы 35 Кодекса, считая, что применение постановления Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации» (далее — постановление № 582) допустимо только в отношении земли, находящейся в собственности Российской Федерации, а, поскольку объектом договора аренды является земельный участок, находящийся в собственности Республики Калмыкия, в рассматриваемом случае подлежало применению региональное законодательство.
В отзыве на кассационную жалобу предприниматель, поддерживая выводы, изложенные в обжалуемом судебном акте, просит оставить его без изменения.
Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не находит оснований для изменения либо отмены обжалуемого судебного акта.
Из материалов дела видно и судами установлено, что договор аренды земельного участка заключен администрацией (арендодатель) и предпринимателем (арендатор) на основании постановления главы администрации Яшкульского районного муниципального образования Республики Калмыкия от 29.01.2006 № 25. Срок аренды составил десять лет (с 08.02.2007 по 07.02.2017). Государственная регистрация договора аренды осуществлена 28.04.2007. Сторонами согласовано право арендодателя на одностороннее изменение размера арендных платежей, связанное с изменением федеральными и региональными нормативными актами прогнозируемого уровня инфляции и ставок арендной платы. Соответствующие изменения предполагалось ежегодно согласовывать в виде расчета как неотъемлемой части договора аренды. В приложении № 2 к договору аренды приведен расчет ежегодной арендной платы, сумма которой составила 19 704 рубля 20 копеек. В расчете к площади, занимаемой пастбищами, и к прочим землям применены базовые ставки соответственно 12 рублей 60 копеек и 4 рубля за 1 га.
Рассчитав, исходя из базового размера арендной платы равного 31 рублю за 1 га, задолженность в сумме 36 759 рублей (12 134 рубля за 4 квартал 2012 года и 24 625 рублей за 1-2 кварталы 2013 года), комитет направил предпринимателю письма от 29.08.2013 № 318 и № 347, содержавшие предложения о погашении задолженности и о расторжении договора аренды. Погашение предпринимателем названной задолженности в ходе судебного разбирательства в суде первой инстанции явилось основанием исключения соответствующего требования из предмета иска по заявлению комитета.
Законность решения и постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.
В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — Гражданский кодекс) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.
По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель), в силу статей 606, 610, 614 Гражданского кодекса, обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование. Договор аренды заключается на срок, определенный договором. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее — Земельный кодекс) провозглашен принцип платности использования земли, допускающий предусмотренные законом исключения.
Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливается соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления (статья 65 Земельного кодекса). Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации (пункт 4 статьи 22 Земельного кодекса).
В силу пункта 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее — Закон № 137) порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации.
Во исполнение требований статей 22 и 65 Земельного кодекса Правительством Российской Федерации издано постановление от 16.07.2009 № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации» (действующее с 04.08.2009, далее соответственно — постановление № 582, Правила).
К основным принципам определения арендной платы, подлежащим применению ко всем публичным землям на территории Российской Федерации, отнесены принципы экономической обоснованности, предсказуемости и предельной простоты расчета, запрета необоснованных предпочтений, учета необходимости поддержки социально значимых видов деятельности, а также недопущения ухудшения положения лиц, ранее переоформивших право постоянного (бессрочного) пользования землей.
В постановлении от 17.04.2012 № 15837/11 Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации с учетом единства экономического пространства и правовой системы Российской Федерации указал на общеобязательный характер нашедших свое отражение в постановлении № 582 принципов при определении арендной платы за находящуюся в публичной собственности землю для всех случаев, когда размер этой платы определяется не по результатам торгов и не предписан федеральным законом, а согласно его требованиям подлежит установлению соответствующими компетентными органами в качестве регулируемой цены. Имея ввиду нормативный порядок регулирования арендной платы за указанные земельные участки, Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации подчеркнул, что принятие уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативных правовых актов, изменяющих нормативно установленные ставки арендной платы или методику их расчета, влечет изменение условий договоров аренды таких земельных участков независимо от воли сторон договоров аренды и без внесения в текст договоров подобных изменений.
Основываясь на названных принципах, Правительство Российской Федерации определило соответствующие предельные ставки арендной платы для некоторых случаев сдачи в аренду земельных участков, находящихся в федеральной собственности, которые являются ориентирами для нормативно устанавливаемых ставок арендной платы при сдаче в аренду земельных участков в аналогичных случаях всеми иными публичными образованиями, за исключением случаев установления иных ставок непосредственно федеральными законами.
Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации указал на недопустимость применения после введения в действие постановления № 582 ранее установленных ставок арендной платы, превышающих названные ориентиры, ввиду несоответствия такого применения требованиям Земельного кодекса, Закона № 137-ФЗ, принципам и правилам, установленным в постановлении № 582.
Договор аренды заключен после вступления в силу Земельного кодекса, поэтому арендная плата по нему является регулируемой, а изменение нормативно установленных ставок арендной платы или методики их расчета влечет изменение условий такого договора аренды без внесения в текст договоров подобных изменений (пункт 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее — постановление Пленума № 73), постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.12.2013 № 10782/13).
Согласно пункту 61.9 главы 12 Регламента арбитражных судов Российской Федерации, утвержденного Постановлением Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.06.1996 № 7 (с учетом дополнений, внесенных Постановлением Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 62), постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации подлежит опубликованию в журнале «Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации» и размещается на сайте Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. Со дня размещения постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в полном объеме на сайте Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации практика применения законодательства, на положениях которого основано данное постановление, считается определенной. Аналогичные правила применяются при установлении даты, когда считается определенной практика применения законодательства по вопросам, разъяснения по которым содержатся в постановлениях Пленума и информационных письмах Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации.
Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.04.2012 № 15837/11 размещено на сайте Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации 22.09.2012, а постановление Пленума № 73 в редакции от 25.01.2013-21.03.2013, в связи с чем, суду апелляционной инстанции при принятии обжалуемого судебного акта следовало исходить из определенной вышеназванными актами высшей судебной инстанции практики применения законодательства по вопросам о ценообразовании при аренде публичных земель, а не ранее сформулированного в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.07.2011 № 1709/11 правового подхода.
Базовый размер арендной платы для земельных участков, находящихся в границах Яшкульского районного муниципального образования и используемых под пастбищами, (31 рубль за 1 га), установлен в приложении № 3 к порядку определения размера арендной платы, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности Республики Калмыкия и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, утвержденному постановлением правительства Республики Калмыкия от 29.09.2008 № 329 (далее — порядок определения размера арендной платы, утвержденный постановлением № 329).
Вместе с тем, подпунктом «в» пункта 3 Правил, утвержденных постановлением № 582, арендная плата в отношении земельного участка, предоставляемого для сельскохозяйственного использования, ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, устанавливается в размере 0,6% от кадастровой стоимости этого земельного участка, то есть в рассматриваемом случае с учетом кадастровой стоимости земельного участка (с 29.03.2007-1 744 тыс. рублей, с 01.01.2013-3 360 тыс. рублей) арендная плата до 31.12.2012 не могла превышать 10 464 рубля (6 рублей 54 копейки за 1 га), а с 01.01.2013-20 160 рублей (12 рублей 60 копеек за 1 га) в год. Примененный комитетом базовый размер арендной платы значительно превышает вышеназванные величины. Установив осуществленную предпринимателем в рассматриваемый период значительную переплату, апелляционный суд обоснованно заключил об отсутствии законных оснований как для взыскания суммы неустойки, так и для расторжения договора аренды.
Соответствие выводов арбитражного суда апелляционной инстанции о применении норм права установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, правильное применение норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта в совокупности с учетом доводов, содержащихся в кассационной жалобе, исключают возможность удовлетворения последней в силу норм статей 286, 287, 288 Кодекса.
Руководствуясь статьями 284, 286 — 289 Кодекса, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа
постановил:
постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.06.2014 по делу № А22-2524/2013 оставить без изменения, кассационную жалобу — без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1. Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий
В.А.АНЦИФЕРОВ
Судьи
Я.Е.ВОЛКОВ
А.И.МЕЩЕРИН
Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 26.09.2014 по делу № А22-2524/2013.

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 16.07.2014 по делу № А11-3120/2013

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД ВОЛГО-ВЯТСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 16 июля 2014 г. по делу № А11-3120/2013
Определением ФАС Волго-Вятского округа от 04.09.2014 по делу № А11-3120/2013 в данном постановлении исправлена описка: наименование заявителя жалобы в тексте постановления следует читать: «глава крестьянского (фермерского) хозяйства Тюрин Алексей Никифорович».
Резолютивная часть постановления объявлена 10.07.2014.
Полный текст постановления изготовлен 16.07.2014.
Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в составе:
председательствующего Бабаева С.В.,
судей Кислицына Е.Г., Павлова В.Ю.,
при участии представителей
от заместителя прокурора Владимирской области:
Федотова С.В. (доверенность от 02.07.2014),
от главы крестьянского (фермерского) хозяйства Тюрина Сергея Никифоровича: Бердниковой А.О. (доверенность от 04.07.2014),
Баладина А.К. (доверенность от 04.07.2014),
Истоминой О.В. (доверенность от 17.07.2013),
Горшкова В.Д. (доверенность от 17.07.2013)
рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу ответчика —
главы крестьянского (фермерского) хозяйства Тюрина Алексея Николаевича
на решение Арбитражного суда Владимирской области от 19.12.2013,
принятое судьей Митрофановой Л.А., и
на постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 07.04.2014,
принятое судьями Малышкиной Е.Л., Богуновой Е.А., Вечкановым А.И.,
по делу № А11-3120/2013
по иску заместителя прокурора Владимирской области
к администрации муниципального образования «Петушинский район»
(ИНН: 3321010729, ОГРН: 1023301107631),
Комитету по управлению имуществом Петушинского района
(ИНН: 3321007211, ОГРН: 1023301107213) и
главе крестьянского (фермерского) хозяйства Тюрину Сергею Никифоровичу
(ИНН: 332101924169, ОГРНИП: 306331616000042),
третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, —
Управление Россельхознадзора по Владимирской области,
Совет народных депутатов Петушинского района,
Никитина Людмила Ивановна
о признании ничтожным договора купли-продажи земельного участка и
применении последствий недействительности сделки
и
установил:
в порядке статьи 52 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заместитель прокурора Владимирской области (далее — Прокурор) обратился в Арбитражный суд Владимирской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к администрации муниципального образования «Петушинский район» (далее — Администрация), Комитету по управлению имуществом Петушинского района (далее — Комитет) и главе крестьянского (фермерского) хозяйства Тюрину Сергею Никифоровичу (далее — Глава хозяйства) о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка площадью 113 127 квадратных метров, с кадастровым номером 33:13:060247:108, расположенного в 20 метрах северо-восточнее деревни Аниськино Петушинского района Владимирской области, и о применении последствий недействительности данной сделки.
Исковые требования основаны на статьях 167, 168 и 178 Гражданского кодекса Российской Федерации, статье 10 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее — Закон об обороте земель сельскохозяйственного назначения) и статье 5 (часть 2) Закона Владимирской области от 12.03.2007 № 19-03 «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения на территории Владимирской области» (далее — Закон Владимирской области от 12.03.2007 № 19-03) и мотивированы нарушением порядка отчуждения земельного участка.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Россельхознадзора по Владимирской области, Совет народных депутатов Петушинского района и Никитина Людмила Ивановна.
Арбитражный суд Владимирской области решением от 19.12.2013, оставленным без изменения постановлением суда апелляционной инстанции от 07.04.2014, удовлетворил иск, поскольку пришел к выводу о том, что предоставление органом местного самоуправления в собственность Тюрину А.Н. арендуемого земельного участка, который не используется им для нужд сельского хозяйства, не соответствует требованиям Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения и Закона Владимирской области от 12.03.2007 № 19-0З.
Не согласившись с данными судебными актами, Глава хозяйства обратился в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить решение и постановление в связи с несоответствием выводов судов фактическим обстоятельствам дела и неправильным применением норм материального права.
Заявитель полагает, что суды не в полной мере оценили представленные в дело доказательства и сделали ошибочный вывод о неиспользовании арендатором спорного участка для сельскохозяйственного производства; настаивает на законности приобретения арендованного им более трех лет земельного участка в порядке части 4 статьи 10 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения.
В судебном заседании представители заявителя поддержали доводы жалобы.
В судебном заседании представитель истца возразил против доводов жалобы, так как считает судебные акты законными и обоснованными.
Администрация не обеспечила явку представителя, представила ходатайство о рассмотрении жалобы в ее отсутствие.
Иные участники процесса, извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, не обеспечили явку представителей в судебное заседание. В соответствии с частью 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба рассмотрена в их отсутствие.
Законность решения Арбитражного суда Владимирской области и постановления Первого арбитражного апелляционного суда проверена Федеральным арбитражным судом Волго-Вятского округа в порядке, установленном в статьях 274, 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Изучив материалы дела, оценив доводы кассационной жалобы и заслушав представителей сторон, окружной суд не нашел оснований для отмены обжалуемых судебных актов в силу следующего.
Как видно из документов и установили суды, на основании статьи 5 Закона Владимирской области от 12.03.2007 № 19-03 Глава хозяйства, являющийся более трех лет арендатором земельного участка площадью 113 127 квадратных метров, с кадастровым номером 33:13:060247:108, расположенного в 20 метрах северо-восточнее деревни Аниськино Петушинского района Владимирской области, обратился в Администрацию с заявлением от 09.02.2012 о предоставлении в собственность этого участка.
По результатам рассмотрения заявки Администрация издала постановление от 11.04.2012 № 906 о предоставлении в собственность земельного участка и заключила с Главой хозяйства договор купли-продажи от 13.04.2012 земельного участка в целях размещения крестьянского (фермерского) хозяйства. Право собственности Главы хозяйства на земельный участок зарегистрировано в установленном законом порядке 10.05.2012.
Посчитав, что сделка совершена с нарушением действующего законодательства, Прокурор обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
В силу пункта 1 статьи 77 Земельного кодекса Российской Федерации землями сельскохозяйственного назначения признаются земли, находящиеся за границами населенного пункта и предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей.
В соответствии с пунктами 6, 7 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации оборот земель сельскохозяйственного назначения, за исключением участков, предоставленных из земель сельскохозяйственного назначения гражданам для индивидуального жилищного, гаражного строительства, ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства, животноводства и огородничества, а также земельных участков, занятых зданиями, строениями, сооружениями, осуществляется в соответствии с гражданским законодательством и данным Кодексом и регулируется Федеральным законом от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее — Закон № 101-ФЗ).
Земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в собственность на торгах (конкурсах, аукционах) (пункт 4 статьи 10 Закона № 101-ФЗ).
Земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, находящийся в государственной или муниципальной собственности, переданный в аренду гражданину или юридическому лицу, может быть приобретен арендатором в собственность по рыночной стоимости по истечении трех лет с момента заключения договора аренды при условии надлежащего использования этого земельного участка.
Как разъяснено в пункте 8 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», Федеральный закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» установил, что оборот земель сельскохозяйственного назначения осуществляется в порядке, предусмотренном Земельным кодексом Российской Федерации и иными федеральными законами, а приватизация земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, расположенных на территории субъекта Российской Федерации, осуществляется с момента, установленного законом субъекта Российской Федерации (пункт 4 статьи 1 указанного Закона).
В силу пункта 2 статьи 5 Закона Владимирской области от 12.03.2007 № 19-03 «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения на территории Владимирской области» земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, переданный в аренду гражданину или юридическому лицу, может быть приобретен таким арендатором в собственность по истечении трех лет с момента заключения договора аренды при условии надлежащего использования этого земельного участка по цене, равной трем процентам от кадастровой стоимости земельного участка.
Из анализа названных норм следует, что для приобретения в собственность земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения без проведения торгов необходимо соблюдение двух условий: арендатор пользуется участком на основании договора аренды, с момента заключения которого прошло не менее трех лет, и данный участок используется в соответствии с его целевым назначением.
Истец, заявив исковые требования о признании договора купли-продажи земельного участка недействительным, не соответствующим требованиям часть 4 статьи 10 Закона № 101-ФЗ, указал на ненадлежащее использование земельного участка.
В обоснование заявленных требований истец представил акт проверки Управления Россельхознадзора по Владимирской области от 23.10.2012 № 1837 и заключение эксперта от 16.09.2013 № 0079-2013 по уголовному делу № 35898.
Согласно акту проверки Управления Россельхознадзора во Владимирской области от 23.10.2012 земельный участок с кадастровым номером 33:13:060247:108 не использовался для ведения сельскохозяйственного производства в соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации от 23.04.2012 № 369.
Из заключения от 16.09.2013 № 0079-2013 эксперта АНО «Ассоциация экспертов» Исаковой Л.М. по уголовному делу № 35898 следует, что земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 33:13:060247:108, площадью 113 127 квадратных метров, расположенный в 20 метрах северо-восточнее от деревни Аниськино Петушинского района Владимирской области, в соответствии с положениями договора аренды от 29.12.2008 для размещения крестьянского (фермерского) хозяйства и письма Никитиной Л.И., для производства кормов сельскохозяйственным животным, обработки и производству на них периодического подсева многолетних трав в с 29.12.2008 по 13.04.2012 включительно не использовался и не используется в настоящее время.
Согласно статье 64 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном настоящим Кодексом и другими федеральными законами порядке сведения о фактах, на основании которых арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела. В качестве доказательств допускаются письменные и вещественные доказательства, объяснения лиц, участвующих в деле, заключения экспертов, консультации специалистов, показания свидетелей, аудио- и видеозаписи, иные документы и материалы.
Таким образом, Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации не содержит ограничений на использование материалов уголовного дела в качестве доказательств в арбитражном процессе.
Доказательств несоответствия выводов эксперта представленным на экспертизу материалам и фактическим обстоятельствам суду со стороны ответчиков не представлено.
В подтверждение использования спорного земельного участка в соответствии с его целевым назначением ответчики представили заключение специалиста от 21.06.2013 № 001740/15/77001/232013/И-513 в области экологических исследований, выполненное АНО «Центр экологических экспертиз», карточку учета индивидуального предпринимателя от 29.03.2013 № 74608 и справку Владимирстата от 07.08.2013 № 11-01-12/33.
Суды оценили представленные документы и указали, что заключение специалиста от 21.06.2013 № 001740/15/77001/232013/И-513 в области экологических исследований, выполненное АНО «Центр экологических экспертиз», не может являться допустимым доказательством по настоящему делу, поскольку выводы эксперта носят предположительный характер.
Представленная Главой хозяйства справка Владимирстата от 07.08.2013 № 11-01-12/33 и карточка учета индивидуального предпринимателя от 29.03.2013 № 74608 не могут подтвердить надлежащее использование земельного участка. В документах указано лишь на наличие у Тюрина поголовья скота (крупный рогатый скот, свиньи, овцы, козы, кролики, лошади), что не свидетельствует об использовании земельного участка в соответствии с его целевым назначением (для сельскохозяйственного производства).
Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства в порядке, предусмотренном статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суды пришли к правильному выводу о том, что заявитель не доказал факт использования земельного участка в период действия договора аренды по целевому назначению, что свидетельствует об отсутствии одного из оснований для выкупа земель сельскохозяйственного назначения в частную собственность.
С учетом изложенного суды сделали обоснованный вывод о том, что сделка купли-продажи земельного участка от 13.04.2012 противоречит требованиям статьи 10 Закона № 101-ФЗ и статьи 5 Закона Владимирской области «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения на территории Владимирской области» и подлежит признанию недействительной на основании статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В силу пункта 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
Материалы дела исследованы судом полно, всесторонне и объективно, представленным сторонами доказательствам дана надлежащая правовая оценка, изложенные в обжалуемых судебных актах выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела и нормам права. Оснований для отмены обжалуемых судебных актов по приведенным в кассационной жалобе доводам не имеется.
Нарушений норм процессуального права, предусмотренных в части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом первой и апелляционной инстанций не допущено.
В соответствии со статьями 110 и 112 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по кассационной жалобе относятся на заявителя.
Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287 и статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа
постановил:
решение Арбитражного суда Владимирской области от 19.12.2013 и постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 07.04.2014 по делу № А11-3120/2013 оставить без изменения, кассационную жалобу главы крестьянского (фермерского) хозяйства Тюрина Алексея Николаевича — без удовлетворения.
Постановление арбитражного суда кассационной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
С.В.БАБАЕВ
Судьи
Е.Г.КИСЛИЦЫН
В.Ю.ПАВЛОВ
Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 16.07.2014 по делу № А11-3120/2013.

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 16.07.2014 по делу № А11-3121/2013

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД ВОЛГО-ВЯТСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 16 июля 2014 г. по делу № А11-3121/2013
Определением ФАС Волго-Вятского округа от 04.09.2014 по делу № А11-3121/2013 в данном постановлении исправлена описка: наименование заявителя жалобы в тексте постановления следует читать: «глава крестьянского (фермерского) хозяйства Тюрин Алексей Никифорович».
Резолютивная часть постановления объявлена 10.07.2014.
Полный текст постановления изготовлен 16.07.2014.
Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в составе:
председательствующего Кислицына Е.Г.,
судей Голубевой О.Н., Павлова В.Ю.,
при участии представителей
от заместителя прокурора Владимирской области:
Федотова С.В. (доверенность от 02.07.2014),
от главы крестьянского (фермерского) хозяйства Тюрина Сергея Никифоровича: Бердниковой А.О. (доверенность от 04.07.2014),
Баладина А.К. (доверенность от 04.07.2014),
Истоминой О.В. (доверенность от 17.07.2013),
Горшкова В.Д. (доверенность от 17.07.2013)
рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу ответчика —
главы крестьянского (фермерского) хозяйства Тюрина Алексея Николаевича
на решение Арбитражного суда Владимирской области от 19.12.2013,
принятое судьей Митрофановой Л.А., и
на постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 07.04.2014,
принятое судьями Малышкиной Е.Л., Богуновой Е.А., Вечкановым А.И.,
по делу № А11-3121/2013
по иску заместителя прокурора Владимирской области
к администрации муниципального образования «Петушинский район»
(ИНН: 3321010729, ОГРН: 1023301107631),
Комитету по управлению имуществом Петушинского района
(ИНН: 3321007211, ОГРН: 1023301107213) и
главе крестьянского (фермерского) хозяйства Тюрину Сергею Никифоровичу
(ИНН: 332101924169, ОГРНИП: 306331616000042),
третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, —
Управление Россельхознадзора по Владимирской области,
Совет народных депутатов Петушинского района,
Никитина Людмила Ивановна
о признании ничтожным договора купли-продажи земельного участка и
применении последствий недействительности сделки,
и
установил:
в порядке статьи 52 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заместитель прокурора Владимирской области (далее — Прокурор) обратился в Арбитражный суд Владимирской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к администрации муниципального образования «Петушинский район» (далее — Администрация), Комитету по управлению имуществом Петушинского района (далее — Комитет) и главе крестьянского (фермерского) хозяйства Тюрину Сергею Никифоровичу (далее — Глава хозяйства) о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка площадью 108 595 квадратных метров, с кадастровым номером 33:13:060247:123, расположенного в 15 метрах восточнее деревни Аниськино Петушинского района Владимирской области, и о применении последствий недействительности данной сделки.
Исковые требования основаны на статьях 167, 168 и 178 Гражданского кодекса Российской Федерации, статье 10 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее — Закон об обороте земель сельскохозяйственного назначения) и статье 5 (часть 2) Закона Владимирской области от 12.03.2007 № 19-03 «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения на территории Владимирской области» (далее — Закон Владимирской области от 12.03.2007 № 19-03) и мотивированы нарушением порядка отчуждения земельного участка.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Россельхознадзора по Владимирской области, Совет народных депутатов Петушинского района и Никитина Людмила Ивановна.
Арбитражный суд Владимирской области решением от 19.12.2013, оставленным без изменения постановлением суда апелляционной инстанции от 07.04.2014, удовлетворил иск, поскольку пришел к выводу о том, что предоставление органом местного самоуправления в собственность Тюрину А.Н. арендуемого земельного участка, который не используется им для нужд сельского хозяйства, не соответствует требованиям Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения и Закона Владимирской области от 12.03.2007 № 19-0З.
Не согласившись с данными судебными актами, Глава хозяйства обратился в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить решение и постановление в связи с несоответствием выводов судов фактическим обстоятельствам дела и неправильным применением норм материального права.
Заявитель полагает, что суды не в полной мере оценили представленные в дело доказательства и сделали ошибочный вывод о неиспользовании арендатором спорного участка для сельскохозяйственного производства; настаивает на законности приобретения арендованного им более трех лет земельного участка в порядке части 4 статьи 10 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения.
В судебном заседании представители заявителя поддержали доводы жалобы.
В судебном заседании представитель истца возразил против доводов жалобы, так как считает судебные акты законными и обоснованными.
Администрация не обеспечила явку представителя, представила ходатайство о рассмотрении жалобы в ее отсутствие.
Иные участники процесса, извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, не обеспечили явку представителе в судебное заседание. В соответствии с частью 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба рассмотрена в их отсутствие.
Законность решения Арбитражного суда Владимирской области и постановления Первого арбитражного апелляционного суда проверена Федеральным арбитражным судом Волго-Вятского округа в порядке, установленном в статьях 274, 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Изучив материалы дела, оценив доводы кассационной жалобы и заслушав представителей сторон, окружной суд не нашел оснований для отмены обжалуемых судебных актов в силу следующего.
Как видно из документов и установили суды, на основании статьи 5 Закона Владимирской области от 12.03.2007 № 19-03 Глава хозяйства, являющийся более трех лет арендатором земельного участка площадью 108 595 квадратных метров, с кадастровым номером 33:13:060247:123, расположенного в 15 метрах восточнее деревни Аниськино Петушинского района Владимирской области, обратился в Администрацию с заявлением от 09.02.2012 о предоставлении в собственность этого участка.
По результатам рассмотрения заявки Администрация издала постановление от 11.04.2012 № 906 о предоставлении в собственность земельного участка и заключила с Главой хозяйства договор купли-продажи от 13.04.2012 земельного участка в целях размещения крестьянского (фермерского) хозяйства. Право собственности Главы хозяйства на земельный участок зарегистрировано в установленном законом порядке 05.05.2012.
Посчитав, что сделка совершена с нарушением действующего законодательства, Прокурор обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
В силу пункта 1 статьи 77 Земельного кодекса Российской Федерации землями сельскохозяйственного назначения признаются земли, находящиеся за границами населенного пункта и предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей.
В соответствии с пунктами 6, 7 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации оборот земель сельскохозяйственного назначения, за исключением участков, предоставленных из земель сельскохозяйственного назначения гражданам для индивидуального жилищного, гаражного строительства, ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства, животноводства и огородничества, а также земельных участков, занятых зданиями, строениями, сооружениями, осуществляется в соответствии с гражданским законодательством и данным Кодексом и регулируется Федеральным законом от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее — Закон № 101-ФЗ).
Земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в собственность на торгах (конкурсах, аукционах) (пункт 4 статьи 10 Закона № 101-ФЗ).
Земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, находящийся в государственной или муниципальной собственности, переданный в аренду гражданину или юридическому лицу, может быть приобретен арендатором в собственность по рыночной стоимости по истечении трех лет с момента заключения договора аренды при условии надлежащего использования этого земельного участка.
Как разъяснено в пункте 8 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», Федеральный закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» установил, что оборот земель сельскохозяйственного назначения осуществляется в порядке, предусмотренном Земельным кодексом Российской Федерации и иными федеральными законами, а приватизация земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, расположенных на территории субъекта Российской Федерации, осуществляется с момента, установленного законом субъекта Российской Федерации (пункт 4 статьи 1 указанного Закона).
В силу пункта 2 статьи 5 Закона Владимирской области от 12.03.2007 № 19-03 «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения на территории Владимирской области» земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, переданный в аренду гражданину или юридическому лицу, может быть приобретен таким арендатором в собственность по истечении трех лет с момента заключения договора аренды при условии надлежащего использования этого земельного участка по цене, равной трем процентам от кадастровой стоимости земельного участка.
Из анализа названных норм следует, что для приобретения в собственность земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения без проведения торгов необходимо соблюдение двух условий: арендатор пользуется участком на основании договора аренды, с момента заключения которого прошло не менее трех лет, и данный участок используется в соответствии с его целевым назначением.
Истец, заявив исковые требования о признании договора купли-продажи земельного участка недействительным, не соответствующим требованиям часть 4 статьи 10 Закона № 101-ФЗ, указал на ненадлежащее использование земельного участка.
В обоснование заявленных требований истец представил акт проверки Управления Россельхознадзора по Владимирской области от 23.10.2012 № 1837 и заключение эксперта от 16.09.2013 № 0079-2013 по уголовному делу № 35898.
Согласно акту проверки Управления Россельхознадзора во Владимирской области от 23.10.2012 земельный участок с кадастровым номером 33:13:060247:123 не использовался для ведения сельскохозяйственного производства в соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации от 23.04.2012 № 369.
Из заключения от 16.09.2013 № 0079-2013 эксперта АНО «Ассоциация экспертов» Исаковой Л.М. по уголовному делу № 35898 следует, что земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 33:13:060247:123, площадью 108 595 квадратных метров, расположенный в 15 метрах по направлению на восток от деревни Аниськино Петушинского района Владимирской области, в соответствии с положениями договора аренды от 29.12.2008 для размещения крестьянского (фермерского) хозяйства и письма Никитиной Л.И., для производства кормов сельскохозяйственным животным, обработки и производству на них периодического подсева многолетних трав в с 29.12.2008 по 13.04.2012 включительно не использовался и не используется в настоящее время.
Согласно статье 64 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном настоящим Кодексом и другими федеральными законами порядке сведения о фактах, на основании которых арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела. В качестве доказательств допускаются письменные и вещественные доказательства, объяснения лиц, участвующих в деле, заключения экспертов, консультации специалистов, показания свидетелей, аудио- и видеозаписи, иные документы и материалы.
Таким образом, Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации не содержит ограничений на использование материалов уголовного дела в качестве доказательств в арбитражном процессе.
Доказательств несоответствия выводов эксперта представленным на экспертизу материалам и фактическим обстоятельствам суду со стороны ответчиков не представлено.
В подтверждение использования спорного земельного участка в соответствии с его целевым назначением ответчики представили заключение специалиста от 21.06.2013 № 001740/15/77001/232013/И-513 в области экологических исследований, выполненное АНО «Центр экологических экспертиз», карточку учета индивидуального предпринимателя от 29.03.2013 № 74608 и справку Владимирстата от 07.08.2013 № 11-01-12/33.
Суды оценили представленные документы и указали, что заключение специалиста от 21.06.2013 № 001740/15/77001/232013/И-513 в области экологических исследований, выполненное АНО «Центр экологических экспертиз», не может являться допустимым доказательством по настоящему делу, поскольку выводы эксперта носят предположительный характер.
Представленная Главой хозяйства справка Владимирстата от 07.08.2013 № 11-01-12/33 и карточка учета индивидуального предпринимателя от 29.03.2013 № 74608 не могут подтвердить надлежащее использование земельного участка. В документах указано лишь на наличие у Тюрина поголовья скота (крупный рогатый скот, свиньи, овцы, козы, кролики, лошади), что не свидетельствует об использовании земельного участка в соответствии с его целевым назначением (для сельскохозяйственного производства).
Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства в порядке, предусмотренном статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суды пришли к правильному выводу о том, что заявитель не доказал факт использования земельного участка в период действия договора аренды по целевому назначению, что свидетельствует об отсутствии одного из оснований для выкупа земель сельскохозяйственного назначения в частную собственность.
С учетом изложенного суды сделали обоснованный вывод о том, что сделка купли-продажи земельного участка от 13.04.2012 противоречит требованиям статьи 10 Закона № 101-ФЗ и статьи 5 Закона Владимирской области «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения на территории Владимирской области» и подлежит признанию недействительной на основании статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В силу пункта 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
Материалы дела исследованы судом полно, всесторонне и объективно, представленным сторонами доказательствам дана надлежащая правовая оценка, изложенные в обжалуемых судебных актах выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела и нормам права. Оснований для отмены обжалуемых судебных актов по приведенным в кассационной жалобе доводам не имеется.
Нарушений норм процессуального права, предусмотренных в части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом первой и апелляционной инстанций не допущено.
В соответствии со статьями 110 и 112 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по кассационной жалобе относятся на заявителя.
Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287 и статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа
постановил:
решение Арбитражного суда Владимирской области от 19.12.2013 и постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 07.04.2014 по делу № А11-3121/2013 оставить без изменения, кассационную жалобу главы крестьянского (фермерского) хозяйства Тюрина Алексея Николаевича — без удовлетворения.
Постановление арбитражного суда кассационной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
Е.Г.КИСЛИЦЫН
Судьи
О.Н.ГОЛУБЕВА
В.Ю.ПАВЛОВ
Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 16.07.2014 по делу № А11-3121/2013.