Президиум ВАС признал незаконной еще одну схему продажи квартир

Постановление Президиума ВАС РФ от 13.05.2014 № 19318/13 подтверждает, что штраф в полмиллиона рублей за нарушение законодательства о долевом строительстве может быть наложен не только на застройщика МКД. Подробности — в предлагаемом вниманию читателей материале.
Нормы права
Известно, что в силу ч. 2 ст. 1 Федерального закона № 214-ФЗ привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, допускается только:
1) на основании договора участия в долевом строительстве;
2) путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, праве субаренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида — жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах;
3) жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.
———————————
Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».
Привлечение денежных средств граждан для строительства в нарушение названных требований запрещено (ч. 2.1 названной статьи).
Согласно ч. 2 ст. 3 того же Закона право на привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, имеют отвечающие требованиям настоящего Федерального закона застройщики на основании договора участия в долевом строительстве.
Лица, привлекающие денежные средства граждан для строительства в нарушение требований, установленных настоящей статьей, несут ответственность в соответствии с законодательством Российской Федерации об административных правонарушениях (ч. 2.2 ст. 1 Федерального закона № 214-ФЗ).
В соответствии с ч. 1 ст. 14.28 КоАП РФ привлечение денежных средств гражданина, связанное с возникающим у гражданина правом собственности на жилое помещение в многоквартирном доме, который на момент привлечения таких денежных средств гражданина не введен в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, лицом, не имеющим в соответствии с законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на это права и (или) привлекающим денежные средства граждан в нарушение требований, установленных указанным законодательством, влечет наложение административного штрафа на должностных лиц в размере от двадцати тысяч до пятидесяти тысяч рублей, на юридические лица — от пятисот тысяч до одного миллиона рублей.
Итак, получается, что привлекать денежные средства граждан до момента ввода МКД в эксплуатацию разрешено только на основании ДДУ, жилищных сертификатов либо для жилищно-строительных и жилищных накопительных кооперативов. Любое лицо (не обязательно застройщик), нарушившее перечисленные выше требования Федерального закона № 214-ФЗ, подпадает под действие ч. 1 ст. 14.28 КоАП РФ.
Суть дела № А40-6078/2013
С учетом сказанного понятно, что получение застройщиком денег от граждан на основании заключенных предварительных договоров купли-продажи квартир является незаконным . Вправе ли заключить такой договор организация, выступившая соинвестором и полностью профинансировавшая строительство МКД, при условии, что СМР завершены и это подтверждено актом приемки объекта капитального строительства? Президиум ВАС дал отрицательный ответ на этот вопрос, признав обоснованным наложение на организацию штрафа в размере 500 тыс. руб.
———————————
Это подтверждается обширной судебной практикой. Рассматривать примеры мы не будем, поскольку тема статьи — привлечение денег организацией, не являющейся застройщиком.
Примечательно, что нижестоящие суды придерживались противоположной точки зрения и друг за другом отменяли постановление о привлечении организации к ответственности по ч. 1 ст. 14.28 КоАП РФ (Решение Арбитражного суда г. Москвы от 18.04.2013 по делу № А40-6078/2013, Постановления Девятого арбитражного апелляционного суда от 01.07.2013 N 09АП-16594/2011, ФАС МО от 30.10.2013 по делу N А40-6078/13-2-35). Признавая незаконным взыскание штрафа, судьи обосновывали свою позицию следующим.
Согласно акту приемки объекта капитального строительства строительно-монтажные работы по корпусу 5 были окончены за три месяца до заключения предварительного договора купли-продажи. Таким образом, организация в соответствии со ст. 429 ГК РФ заключила предварительный договор на уже созданный объект недвижимости (квартиру).
По условиям договора у физического лица не возникает право собственности на квартиру. Данный договор обязывает стороны после завершения строительства объекта (корпуса 5) сначала оформить право собственности на соответствующую квартиру на организацию, а затем заключить основной договор купли-продажи квартиры в сроки и на условиях, предусмотренных в предварительном договоре. Договором предусмотрено, что перечисленный физическим лицом на расчетный счет организации гарантийный взнос не становится собственностью последней, не является задатком или авансом и подлежит возврату физлицу в течение пяти банковских дней с момента подписания сторонами основного договора.
Судьи особо отметили, что полученная сумма гарантийного взноса находится на счете организации, то есть денежные средства не были и не могли быть привлечены на строительство квартиры, так как на момент заключения предварительного договора корпус 5 был полностью построен за счет средств соинвесторов, а не физических лиц.
Кроме того, арбитры согласились с тем, что предварительный договор правомерно не был направлен организацией на государственную регистрацию, так как в соответствии с Федеральным законом от 21.07.1997 № 122-ФЗ предварительные договоры купли-продажи квартир регистрации не подлежат.
Однако все эти доводы Президиум ВАС признал несущественными, поскольку денежные средства были перечислены физлицом на расчетный счет организации на полгода раньше, чем застройщик получил разрешение на ввод корпуса в эксплуатацию. Президиум ВАС отметил, что согласно правовой позиции Пленума ВАС (см. п. 11 Постановления от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем») положения Федерального закона № 214-ФЗ являются специальными по отношению к положениям ГК РФ о купле-продаже будущей вещи (то есть ссылка на ст. 429 ГК РФ неуместна). Организация, не будучи застройщиком, заключила предварительный договор купли-продажи до ввода объекта в эксплуатацию и привлекла денежные средства физлица с целью приобретения им в будущем права собственности на квартиру. В данном случае с учетом существа фактически сложившихся отношений видно, что квартира приобретается физическим лицом для личных, семейных, домашних, бытовых и иных нужд, следовательно, действие Федерального закона № 214-ФЗ, в цели которого входит в том числе защита прав граждан, приобретающих квартиры в МКД, должно распространяться на все отношения, возникшие при совершении сделок по привлечению денежных средств граждан иными способами (!). Поскольку денежные средства были привлечены организацией, не являющейся застройщиком, на основании предварительного договора купли-продажи, то есть способом, отличным от указанных в ч. 2 ст. 1 Федерального закона № 214-ФЗ, действия организации образуют состав административного правонарушения, ответственность за которое установлена ч. 1 ст. 14.28 КоАП РФ.
* * *
В очередной раз на уровне высшей судебной инстанции подтверждено, что любые попытки действовать в обход положений Федерального закона № 214-ФЗ чреваты материальными потерями. К ответственности в виде штрафа может быть привлечен не только застройщик, но и любое другое лицо, получившее от граждан не предусмотренным ч. 2 ст. 1 этого Закона способом денежные средства до выдачи разрешения на ввод МКД в эксплуатацию. Факт завершения СМР на объекте в данном случае не имеет принципиального значения.
Аналогичная позиция представлена в следующих документах:
— Обзоре практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденном Президиумом ВС РФ 04.12.2013;
— Обзоре судебной практики ВС РФ за четвертый квартал 2012 года, утвержденном Президиумом ВС РФ 10.04.2013;
— Письме ВС РФ от 30.01.2013 № 7-ВС-368/13 «О применении норм Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».
В заключение напомним, что нормы Федерального закона № 214-ФЗ распространяются не только на строительство нового многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, но и на реконструкцию существующего. К такому выводу пришел Президиум ВАС в Постановлении от 22.05.2012 № 17395/11. В нем указано: привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирном доме, создаваемом в результате реконструкции ранее существовавшего объекта недвижимости (например, общежития) и еще не введенном в эксплуатацию в этом качестве, может осуществляться только способами, перечисленными в ч. 2 ст. 1 Федерального закона № 214-ФЗ, в том числе на основании договоров участия в долевом строительстве.
С.С. Кислов
Эксперт журнала «Строительство: бухгалтерский учет и налогообложение»
Подписано в печать 07.08.2014
Кислов С.С. Президиум ВАС признал незаконной еще одну схему продажи квартир // Строительство: бухгалтерский учет и налогообложение. 2014. № 8. С. 44 — 48.

Posted in Наши риелторские услуги.