Передача прав на нежилые помещения: очередная победа налогоплательщиков

Правила определения налоговой базы при передаче имущественных прав установлены ст. 155 НК РФ. В частности, она содержит порядок исчисления НДС при уступке прав на жилые помещения и машино-места. Особенности определения базы по НДС при уступке прав на нежилые помещения не установлены. Как результат, контролеры и налогоплательщики долгое время не могли прийти к единому мнению о том, как начислить НДС при передаче прав на нежилые помещения. Причем официальная позиция не изменилась даже после появления позиции Президиума ВАС (выгодной для налогоплательщиков). И вот теперь фортуна на стороне плательщиков НДС. Разночтения закончились. ФНС признала, что уплачивать налог необходимо по правилам п. 3 ст. 155 НК РФ.
Суть спора и история противостояния
Согласно п. 3 ст. 155 НК РФ при передаче имущественных прав налогоплательщиками, в том числе участниками долевого строительства, на жилые дома или жилые помещения, доли в жилых домах или жилых помещениях, гаражи или машино-места налоговая база определяется как разница между стоимостью, по которой передаются имущественные права, с учетом налога и расходами на приобретение указанных прав.
В отношении уступки нежилых помещений финансовое и налоговое ведомства единодушно твердили: поскольку ст. 155 НК РФ особенности определения налоговой базы при передаче прав на нежилые помещения не установлены, при передаче указанных прав налоговая база определяется в порядке, предусмотренном п. 2 ст. 153 НК РФ, согласно которому налоговой базой признается выручка от передачи имущественных прав, исчисляемая исходя из всех доходов налогоплательщика, связанных с расчетами по оплате имущественных прав (см., например, Письма Минфина России от 29.04.2009 N 03-07-11/122, от 14.07.2008 N 03-07-11/254, УФНС по г. Москве от 28.03.2008 N 09-11/30092 и др.).
Президиум ВАС еще четыре года назад признал данную точку зрения ошибочной (Постановление от 25.02.2010 № 13640/09).
К сведению. Вывод в пользу налогоплательщиков высшие судьи обосновали так: имущественные права на недвижимое имущество и на имущество, перечисленное в п. 3 ст. 155 НК РФ (жилые помещения, гаражи, машино-места), отнесены к одному виду объектов гражданских прав, и их правовой режим применительно к вопросам исчисления НДС в случае, если законодательство о налогах и сборах не установило исключений, должен определяться одинаково. Специального порядка определения налоговой базы для случаев реализации имущественных прав на нежилые помещения указанная статья НК РФ не устанавливает. Следовательно, при реализации имущественных прав на нежилые помещения налоговая база определяется в виде разницы между ценой реализации и ценой приобретения имущественных прав.
Суды, руководствуясь правовой позицией Президиума ВАС, стали вставать на сторону налогоплательщиков (Постановления ФАС МО от 24.05.2012 по делу N А40-65437/11-75-271, ФАС ПО от 23.12.2010 по делу N А55-6801/2010 и др.). Однако контролеры оставались непреклонны, указывая на обязанность начисления НДС с выручки от уступки, а не с положительной разницы (Письма Минфина России от 07.02.2013 N 03-07-11/2927, от 28.02.2013 N 03-07-11/5926, ФНС России от 08.02.2011 N КЕ-4-3/1907@). В последнем Письме, в частности, сообщается: организация, передающая имущественное право на нежилые помещения, должна выставить счет-фактуру на полную стоимость передаваемого имущественного права и уплатить НДС со всей суммы средств, поступивших от покупателя данных прав.
О цене вопроса
Чтобы убедиться в важности рассматриваемой темы (что проблема явно не копеечная), приведем несложный пример.
Пример. ООО «Рекорд» как участник долевого строительства перечислило застройщику денежные средства в размере 18 000 000 руб. Впоследствии право на получение от застройщика помещений было уступлено ООО «Атолл» за 25 000 000 руб., включая НДС.
Согласно разъяснениям Минфина и ФНС сумма НДС составит 4 500 000 руб. (25 000 000 руб. x 18%).
С учетом мнения Президиума ВАС размер начисленного НДС будет равен 1 260 000 руб. ((25 000 000 — 18 000 000) руб. x 18/118).
Как видим, разница впечатляет (сумма налога в примере различается более чем в 3,5 раза). Поэтому до недавнего времени специалисты в области налогообложения рекомендовали налогоплательщикам не принимать во внимание письма контролеров, не бояться доначисления НДС по итогам проверки и отстаивать право на налоговую экономию в судебном порядке. (Напомним, арбитры обязаны руководствоваться позицией Президиума ВАС, о чем сказано непосредственно в тексте Постановления № 13640/09, содержащееся в нем толкование правовых норм является общеобязательным и подлежит применению при рассмотрении арбитражными судами аналогичных дел.)
Ситуация изменилась в пользу налогоплательщиков —
судиться за вычет не придется
Недавно выпущенное главной налоговой службой Письмо от 27.06.2014 № ГД-4-3/12291 завершило многолетнее противостояние налоговиков и налогоплательщиков. ФНС указала:
— в силу п. 61.9 гл. 12 Регламента арбитражных судов РФ, утвержденного Постановлением Пленума ВАС РФ от 05.06.1996 № 7, со дня размещения постановления Президиума ВАС в полном объеме на сайте ВАС практика применения законодательства, на положениях которого основано данное постановление, для арбитражных судов считается определенной;
— постановления Пленума и Президиума ВАС для налоговых органов являются сложившейся судебной практикой, которой налоговым органам следует руководствоваться при рассмотрении вопроса о целесообразности доначисления сумм НДС в рассматриваемом случае.
С учетом изложенного при реализации имущественных прав на нежилые помещения НДС следует исчислять в порядке, установленном п. 3 ст. 155 НК РФ.
———————————
От редакции: полный текст Письма опубликован в журнале «Строительство: акты и комментарии для бухгалтера», № 8, 2014.
Обратите внимание! В Письме подчеркнуто, что оно должно быть доведено до нижестоящих налоговых органов и налогоплательщиков. Кроме того, отмечается, что мнение ФНС согласовано с Минфином.
Наши выводы
Письмо ФНС России от 27.06.2014 № ГД-4-3/12291 свидетельствует, что налоговое бремя при уступке прав на нежилые помещения снизилось. Риски доначислений НДС сведены к минимуму. Однако названное Письмо примечательно не только этим. ФНС еще раз (в дополнение к Письму от 26.11.2013 № ГД-4-3/21097) подчеркнула, что налоговые органы должны учитывать позицию Президиума и Пленума ВАС. Это позволяет надеяться, что и в других спорных вопросах (в том числе по иным налогам) в конце концов возобладает мнение высшей судебной инстанции. Причем очень бы хотелось верить, что принять на вооружение выводы ВАС налоговики смогут быстрее, чем в рассматриваемой ситуации (то есть четырех лет не потребуется), ведь начало этому процессу уже положено.
А.И.Серова
Эксперт журнала
«Строительство:
бухгалтерский учет
и налогообложение»
Подписано в печать
07.08.2014
Серова А.И. Передача прав на нежилые помещения: очередная победа налогоплательщиков // Строительство: бухгалтерский учет и налогообложение. 2014. № 8. С. 49 — 52.

Posted in Наши риелторские услуги.