О проблеме переоценки объектов недвижимости

Коробов Алексей Александрович, преподаватель кафедры гражданско-правовых и экономических дисциплин Орловского юридического института МВД РФ имени В.В. Лукьянова, кандидат экономических наук.
В статье рассматриваются актуальные проблемы развития рынка недвижимости в России. Отмечается, что на сегодняшний день недвижимость существенно переоценена, причем в конечную стоимость объекта недвижимости заложены теневые и альтернативные выплаты, в случае с использованием незаконной рабочей силы конечная стоимость возводимого объекта не скорректирована на соответствующую разницу в издержках. Для нормализации дальнейшего развития необходимо устранение существующих противоречий и приведение рыночных цен на недвижимость к требованиям текущего момента.
Ключевые слова: недвижимость, проциклическая политика, антициклическая политика, рентоориентированное поведение, сметная стоимость объекта, неналоговое присвоение, рынок фиктивного капитала, приращение стоимости.
В настоящее время недвижимость с экономической точки зрения представляет собой достаточно ликвидный актив. С другой стороны, актив этот в значительной степени переоценен, так как зачастую в него заложены все возможные риски, начиная от роста затрат на стройматериалы и топливо и заканчивая системой «откатов» при проведении тендеров на застройку и приемку объектов недвижимости.
В настоящее время наиболее стремительный рост теневых экономических отношений наблюдается в сфере жилищного строительства и операций с недвижимостью.
К названной сфере можно отнести деятельность так называемых «черных риелторов» и состоящих с ними в сговоре юристов, обманом или насилием заставляющих оформлять в свою пользу недвижимость одиноких людей, инвалидов или пенсионеров, а также лиц, признанных либо фактически являющихся недееспособными.
Это и многочисленные махинации на вторичном рынке жилья, когда недобросовестные застройщики и риелторы продают одну и ту же квартиру трем-четырем владельцам одновременно. Причем широкое распространение получила ситуация, когда тот же застройщик, получив авансовые платежи от будущих собственников жилья, исчезал с их деньгами в неизвестном направлении.
Впрочем, и добросовестные застройщики зачастую прибегают к теневым приемам, например, труду целых бригад так называемых гастарбайтеров из стран ближнего и дальнего зарубежья (Молдавии, Украины, Таджикистана, Китая, Вьетнама и т.д.), которые нигде не учтены и не зарегистрированы. Использование их труда приносит застройщику существенную прибыль за счет экономии на заработной плате (подобная рабочая сила на порядок дешевле труда местных специалистов) и налогах, такая рабочая сила менее притязательна и, зная свое нелегальное положение, способна работать по 12 — 18 часов в день. Причем стоимость возведенного объекта остается прежней, как если бы застройщик использовал легальную рабочую силу.
Таким образом, образуется сверхдоход, который распределяется между застройщиком и заинтересованными лицами, закрывающими глаза на недостатки в возведении и сдаче объекта.
Строительный цикл (или «цикл Кузнеца») связан с обновлением жилищ и инвестициями в гражданское строительство. Его движущей силой является отношение годового дохода домохозяйства и стоимости единицы жилья. Если стоимость единицы жилья находится в пределах 2,5 — 4 годовых доходов домохозяйства, то это отношение предполагается нормальным, ниже 2,5 — рынок недвижимости вял, строительный комплекс переживает кризис, больше 4 — 4,5 — на рынке недвижимости «надулся» спекулятивный пузырь. Длительность строительного цикла 16 — 20 лет. Начало строительного бума в России, датируемое концом 90-х гг., характеризовалось примерным равенством стоимости 1 кв. м среднемесячной зарплате для жителей крупных городов. В 2008 г. разрыв между первым и вторым составлял уже 3,5 — 4,5 раза, сейчас он снижается, вызывая по цепочке проблемы во всем строительном комплексе.
Исходя из наличия данного цикла, государство может проводить как проциклическую, так и антициклическую политику. Проциклическая увеличивает размах колебаний цикла, а заодно и ущерб для населения, строителей, банковского сектора; антициклическая — наоборот. Антициклическая политика предполагает стимулирование предложения на повышающей волне цикла, что требует наращивания строительных мощностей, перехода к передовым строительным технологиям — все это увеличивает объем предложения, сдерживая рост цен на жилье. На фазе спада антициклическая политика предлагает увеличение ипотечного кредитования под низкий процент, смягчая падение цен.
Российское правительство делало все наоборот, проводя проциклическую политику. И это — если не рассматривать популярную версию о глупости и некомпетентности российских чиновников — объясняется именно социальной логикой: в росте цен были заинтересованы влиятельные социальные группы: строители, муниципальные и региональные чиновники, выделявшие землю под застройку, финансовые структуры, «осваивавшие» ипотечные средства, риелторы. Все перечисленные группы участников демонстрировали исключительно рентоориентированное поведение. Что же до строительных технологий, то Россия как отставала, так и отстает в их применении от передовых стран. То же самое — и в отношении производительности труда строителей, которая ниже, чем в странах Запада, в разы.
В то же время президент России и премьер имеют самое большое количество резиденций — 26, в то время как президент Италии — 3, Германии и США — по 2 резиденции соответственно. Вполне возможно, что наличие такого количества резиденций связано со значительной географической протяженностью России, но тандем имеет в своем распоряжении еще и самую большую флотилию яхт, стоимость самой дорогой из которых 30 млн. евро. Содержание такого массива недвижимости и яхт обходится казне ежегодно в сотни миллионов долларов. Поскольку лица, состоящие на государственной службе, получают содержание за счет средств федерального бюджета, а основным источником пополнения бюджета являются налоги, россияне должны получать очень высокую зарплату, чтобы на отчисления с этой зарплаты содержать огромный штат чиновников. А вот здесь тенденция обратная: среднемесячная зарплата после вычета налогов на доходы в 2010 г. составила $607, в Италии — $1910, в Германии — $1942, в США — $3380 .
———————————
Источники: Росстат, Организация экономического сотрудничества и развития, а также сайт: URL: Putin-itogi.
С другой стороны, к сентябрю 2012 г., когда проводился саммит АТЭС во Владивостоке, планировали построить игорную зону, чтобы использовать саммит для продвижения проекта. Однако сначала у зоны под университет забрали остров Русский, а затем местным властям стало вообще не до игр — во Владивостоке были сорваны сроки по большинству объектов к саммиту. В частности, так и не удалось вовремя завершить возведение двух пятизвездочных гостиниц, и спонсорам саммита пришлось арендовать круизный лайнер и размещать гостей на нем .
———————————
Завадский М. Азиат играющий // Эксперт. 18 — 24.02.2013. С. 39.
Означенные проблемы характерны для недвижимости, возводимой за счет государства, когда выделенные из бюджета средства банально разворовываются, многократно завышается сметная стоимость объекта, создается цепь субподрядчиков и дочерних организаций, «осваивающих» бюджетные средства. В это же время с ростом числа субподрядчиков растет и стоимость возводимого жилья.
Указанные факторы с некоторыми поправками характерны и для коммерческого жилья.
На вторичном рынке жилья ситуация не лучше — многие собственники жилья стремятся продать недвижимость по максимальной цене, закладывая в нее инфляционные ожидания, либо стремясь максимизировать собственную прибыль, либо же, если речь идет об улучшении собственных жилищных условий, по возможности минимизировать затраты на новое жилье путем продажи старого по максимально возможной цене. При этом используются всевозможные «серые» и «черные» схемы снижения налога на продажу объектов недвижимости. Самой распространенной схемой является занижение фактической суммы сделки с целью уменьшения налогооблагаемой базы и легализация оставшейся суммы в виде, скажем, платы за неотъемлемые улучшения объекта недвижимости.
Следствием подобных метаморфоз и трансформаций является тот факт, что на сегодняшний день в России очень малый процент семей может позволить себе приобрести жилье, не прибегнув к помощи банков и кредитных инструментов. Это приводит с точки зрения макроэкономики к стимулированию рынка фиктивного капитала и банковского сектора в ущерб сектору реального производства, способствует аномальному приращению стоимости недвижимости, росту неналогового присвоения со стороны рентоориентированных групп.
Литература
1. Завадский М. Азиат играющий // Эксперт. 18 — 24.02.2013. С. 39.
Коробов А.А. О проблеме переоценки объектов недвижимости // Правовые вопросы недвижимости. 2014. N 1. С. 36 — 38.

Posted in Наши риелторские услуги.