Некоторые проблемы развития рынка земли в России

Савилов Михаил Григорьевич, доцент кафедры гражданско-правовых и экономических дисциплин Орловского юридического института МВД России имени В.В. Лукьянова, кандидат экономических наук, доцент.
В статье рассматриваются актуальные проблемы развития рынка земли в России. Отмечается, что проблемы его формирования в современных условиях связаны в основном с трудностями перераспределения землепользования и землевладения между различными видами сельскохозяйственных предприятий. Для его развития необходимо дальнейшее совершенствование нормативно-правовой базы, системы кадастра земельных участков, а также инфраструктуры — информационных бюро, риелторских фирм, земельных банков, страховых компаний и др.
Ключевые слова: рынок земли, земельные отношения, сельскохозяйственные предприятия, коллективные хозяйства, фермерские хозяйства, частная собственность на землю, земельный кадастр, нормативно-правовая база, аренда земли.
Из-за сложности и запутанности земельных отношений их реформирование в России осуществляется слишком медленно. Данный процесс коснулся в основном лишь земель городских и сельских поселений. Это важный пласт, однако, всего лишь малая доля всего потенциального земельного рынка страны, который эксперты оценивают в 5 трлн. долл. В оборот не вовлечены земли сельскохозяйственного назначения.
Проблемы формирования рынка земли в России в современных условиях связаны в основном с трудностями перераспределения землепользования и землевладения между различными видами сельскохозяйственных предприятий. Решение этих проблем тормозится сторонниками идей типа: «Землю — тем, кто ее обрабатывает». Особенно многих людей пугает вовлечение в оборот земель сельскохозяйственного назначения. Называются несколько опасностей. Но так ли они реальны и можно ли от них уберечься?
Опасность первая — состоятельные покупатели приобретут большие участки сельхозугодий, что приведет к образованию «латифундий» латиноамериканского типа с наемными работниками.
Основными подходами к решению этой проблемы могли бы стать меры законодательного запрещения приобретения крупных сельхозугодий или ограничение размеров покупаемых участков земли, или покупка земли только по предварительному разрешению государства.
Опасность вторая — банки завладеют большими участками при переходе заложенной земли в собственность залогодержателя и станут крупными собственниками.
Для того чтобы ограничить приобретение банками земель, можно законодательно обязать их продавать в течение нескольких лет землю должника, полученную вследствие просрочки платежа или залоговых торгов.
Опасность третья — городские спекулянты скупят землю и быстро перепродадут за большие деньги.
Но, как известно, спекуляция процветает как раз при отсутствии открытого рынка и рыночной цены земли, порождая криминальные способы ее получения даром или почти даром.
Опасность четвертая — будет изменено целевое назначение сельхозугодий.
Для решения этой проблемы следует использовать богатый зарубежный опыт законодательного ограничения. Так, например, в Дании значительная часть сельхозугодий защищена благодаря разделению страны на зоны — городские, дачные и сельскохозяйственные земли. Перевод из одной категории в другую возможен только с разрешения властей. Вводится и более строгий мораторий на срок, к примеру, 10 лет. В целом опасность здесь невелика.
Большинство сельхозугодий в России используется сегодня неэффективно. К примеру, небольшие частные финские фермы имеют показатели по зерновым, вдвое превышающие российские. Если бы хотя бы две трети российских земель использовались с финской эффективностью, Россия превратилась бы в крупного экспортера зерна, а миллионы гектаров сельхозугодий стали бы ненужными сельскому хозяйству.
Опасность пятая — крестьяне неосмотрительно станут продавать права на землю по низким ценам. Опыт других стран и самой России снимает и это опасение. Например, в Чехии новые собственники в редких случаях продают земли сельскохозяйственного назначения, большинство сдает в аренду. Арендная плата становится показателем стоимости земли в условиях развивающегося рынка. И в России не так уж активно шла торговля дачными и подобными небольшими участками.
Таким образом, совершенствование регулирования земельных отношений — важный шаг к созданию земельного рынка. Но достижение этой цели связано с немалыми трудностями, обусловленными уже сложившимся нерациональным землепользованием. Оно проявляется:
— в чрезмерных размерах земельных площадей отдельных бывших колхозов и совхозов, с одной стороны, и в недостатке и плохом качестве земель фермерских хозяйств — с другой. Фермеры получили наименее продуктивные земли — закустаренные, заболоченные, нарушенные;
— в неэффективной структуре самих земельных угодий (соотношение пашни, паров, сенокосов, пастбищ и т.п.) и производимой продукции. К этому надо добавить экономически нерациональное территориальное размещение производства, отрицательно влияющее на урожайность и другие показатели эффективности сельхозпроизводства. Преодоление этих и других пороков сложившегося в России землепользования усугубляется слабостью инфраструктуры, особенно транспортной системы, отраслей переработки, их нерациональным размещением.
Земельный рынок может помочь перейти земле к более эффективным пользователям. Но сам он требует четкого и компетентного контроля со стороны государства, достаточно гибких и эффективных экономических методов регулирования. Среди них главными в России должен стать запрет на продажу земель в течение определенного срока, запрет на изменение их целевого назначения, введение квалификационных требований к покупателям, установление на региональном уровне максимальных размеров земельных участков.
Существующая сегодня законодательно-нормативная база (Земельный кодекс и свод отдельных законов, регулирующих земельные отношения) в принципе обеспечивает возможность легального рыночного оборота земли в достаточно полном объеме. В этой связи можно говорить, что российская земля уже вовлечена в экономический оборот, в стране сформировался и функционирует земельный рынок. Единственным сколько-нибудь значимым ограничением земельного оборота является особый режим владения, использования и распоряжения землями целевого назначения, к которым в первую очередь относятся сельскохозяйственные угодья, используемые для товарного производства сельскохозяйственной продукции. Они реально не стали объектом купли-продажи.
Земельный рынок России необходимо регулировать с учетом региональной специфики. В частности, в отдельных регионах государству лучше сдерживать цены на земельные участки, чтобы избежать спекуляции, в других — наоборот, не ограничивать их, стимулировать земельный оборот через снижение ставок налогообложения сделок с участками.
Для дальнейшего развития земельного рынка необходимо детально совершенствовать разработанную нормативно-правовую базу, систему кадастра земельных участков и инфраструктуру — информационные бюро, риелторские фирмы, земельные банки, страховые компании и др. Земельный рынок предусматривает не только куплю-продажу, но также аренду земли, залог и ипотечное кредитование.
Появление многообразия форм собственности на землю требует принципиального изменения подходов к ее учету, т.е. составлению нового земельного кадастра. Если при государственной монополии был важен анализ обобщаемых на разных уровнях управления сведений о количественных и качественных характеристиках территорий (в основном сельскохозяйственных угодий), то сегодня необходимо рассматривать участки как обособленные объекты права. При этом под их учетом следует понимать фиксацию в документах характеристик, позволяющих однозначно определять на местности физические границы прав, подлежащих государственной регистрации.
Новый земельный кадастр призван решить проблему идентификации земельных участков, обеспечить гарантии прав их собственникам, быстрее разрешать имущественные споры. Он включает в себя подробное геодезическое, географическое, геологическое, экологическое, хозяйственное описание земельных участков, сведения об их юридическом статусе (кто владелец, когда и кем выданы документы, подтверждающие право на собственность или на аренду, каковы ограничения на использование участка и т.д.). Каждому участку присвоен свой номер. Система кадастра основывается на трех уровнях.
На первом уровне — в районе или городе находится кадастровая служба местного земельного комитета, в компьютерном банке данных которой должны содержаться сведения о каждом участке на конкретной территории. Сюда станут обращаться рядовые землепользователи за документами об их земельном участке, от качества которого напрямую зависят его залоговая стоимость, арендная плата и земельный налог. К тому же частное лицо и организация, покупая или арендуя участок, должны получать сведения обо всех ограничениях на его использование. С развитием ипотечного кредитования и банки начнут активно запрашивать сведения о земельных участках.
На втором уровне — в областных управлениях будет скапливаться и систематизироваться информация с мест, которую станут использовать областная администрация и законодательное собрание для проведения земельной политики субъекта Федерации.
На третьем уровне — в федеральном органе, ответственном за ведение кадастра, будет собираться полная информация по стране, опираясь на которую государство получит возможность осознанно, с открытыми глазами, формировать федеральную земельную политику.
Особую роль в развитии земельного рынка играет аренда. В России, в отличие от развитых стран, аренда остается единственным механизмом, способствующим обороту земли. Необходимость активного развития арендных отношений была продекларирована еще в середине 90-х гг. В зависимости от того, кто является арендатором и арендодателем, выделяется шесть видов аренды сельскохозяйственных земель, имеющих свои особенности:
— коллективное предприятие арендует землю у муниципальных органов;
— фермер арендует землю у государства;
— фермер арендует землю у коллективного хозяйства;
— коллективное хозяйство арендует землю у своих работников;
— фермер арендует землю у собственника земельной доли;
— гражданин арендует землю у государства.
Иная ситуация складывается, когда владельцы земельных долей сдают земельные участки в аренду фермерским или коллективным хозяйствам. Как правило, фермеры предлагают более высокую арендную плату, чем коллективные хозяйства, а более крепкие коллективные хозяйства — более высокую, чем слабые. В регионах, испытывающих дефицит земельных угодий, повышается роль земельных комитетов, от их работы зависит нормальное функционирование и развитие арендных отношений.
Таковы лишь некоторые проблемы, связанные с развитием рынка земли в России, на современном этапе.
Савилов М.Г. Некоторые проблемы развития рынка земли в России // Правовые вопросы недвижимости. 2014. N 1. С. 38 — 40.

Posted in Наши риелторские услуги.