Проблемы государственного регулирования рынка недвижимости в России

Чернышев Алексей Игоревич, старший преподаватель кафедры документоведения, государственного и муниципального управления факультета экономики и права Курского института социального образования (филиала) Российского государственного социального университета, кандидат исторических наук.
В данной статье рассматриваются: современные проблемы и направления государственного регулирования рынка недвижимости, в том числе на региональном уровне; особенности функционирования рынка недвижимости в России.
Ключевые слова: рынок недвижимости, государственное регулирование, жилищные программы, ипотека.
Одним из неотъемлемых условий эффективного функционирования экономики в национальном масштабе является высокий уровень развития рынка недвижимости. Наличие развитой сферы недвижимости способствует во многом реализации одного из основных принципов рыночной экономики — индивидуальной обособленности и свободы хозяйственной деятельности экономических агентов, а также созданию благоприятных условий для существования и воспроизводства производительных сил общества.
За последние годы рынок недвижимости в Российской Федерации стал одним из наиболее капиталоемких. При этом действующим руководством страны официально признано, что недвижимость на сегодняшний день является не только товаром, но и эффективным финансовым инструментом для капитальных вложений, так как на нее имеется устойчивый спрос, и она постоянно растет в цене. Развитию рынка недвижимости способствует и развитие законодательства. Так, в ст. 40 Конституции Российской Федерации говорится, что «органы государственной власти и органы местного самоуправления поощряют жилищное строительство, создают условия для осуществления права на жилище» .
———————————
Конституция Российской Федерации (принята всенародным голосованием 12 декабря 1993 г.) // Справочно-правовая система «КонсультантПлюс»: [Электронный ресурс] / Компания «КонсультантПлюс».
Большое значение для создания условий функционирования рынка недвижимости имеют положения ст. 34 Конституции РФ, которыми установлено равенство всех участников гражданского оборота в свободном использовании своих способностей и имущества для предпринимательской и иной не запрещенной законом экономической деятельности. При этом государство берет на себя обязанность по недопущению экономической деятельности, которая направлена на монополизацию и недобросовестную конкуренцию.
Рынок недвижимости — это взаимосвязанная система рыночных механизмов, через которую передаются права на собственность и связанные с ней интересы, устанавливаются цены. Посредством рыночного механизма и государственного регулирования рынок недвижимости обеспечивает передачу прав на недвижимость от одного лица к другому, эксплуатацию объектов недвижимости, создание объектов недвижимости, установление равновесных цен на объекты недвижимости.
К специфическим особенностям рынка недвижимости, на наш взгляд, относятся: несбалансированность спроса и предложения в краткосрочном периоде; относительная закрытость (недостаточная информационная обеспеченность); преимущественно олигополистический характер рынка; значительная доля государства как участника и регулятора данного рынка.
На рынке недвижимости государство выполняет следующие функции:
— идеологической и законодательной инициативы (концепции развития отдельных видов рынка и программы их реализации);
— инвестора в приоритетные отрасли материального производства, жилищное строительство и социально-культурную сферу;
— профессионального участника при торговле жилищными сертификатами, государственными зданиями и сооружениями и другими объектами недвижимости;
— эмитента государственных и муниципальных ценных бумаг под залог недвижимого имущества;
— регулятора, устанавливающего правила и нормы функционирования рынка недвижимости;
— верховного арбитра в спорах между участниками рынка недвижимости через систему судебных органов;
— контролера устойчивости и безопасности рынка (регистрация прав и сделок с недвижимостью) .
———————————
Гриненко С.В. Экономика недвижимости. Таганрог: Изд-во ТРТУ, 2004. С. 35.
Прямое административное управление включает совокупность следующих приемов:
1) создание нормативной базы — законов, постановлений, инструкций, правил, положений, регулирующих функционирование рынка недвижимости в центре и в регионах;
2) отбор и удостоверение статуса профессиональных участников рынка недвижимости — лицензирование, регистрация, предоставление прав уполномоченных лиц органами исполнительной власти по совершению сделок с объектами государственной и муниципальной собственности;
3) установление обязательных требований к содержанию и качеству различных видов деятельности на рынке недвижимости и к его участникам;
4) введение запретов и санкций за отступление от нормативных требований при совершении сделок с недвижимым имуществом и поддержание правопорядка на рынке.
Экономические методы управления рынком недвижимости осуществляются государством с помощью:
— системы налогообложения имущества и льгот (ставки налогов, освобождение от них);
— регулирования учетной ставки (дисконтной политики Центрального банка РФ);
— выпуска и обращения жилищных сертификатов;
— предоставления гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий, безвозмездных субсидий для жилищ и строительства на коммерческой основе;
— реализации государственных целевых программ.
Более подробно хотелось бы остановиться на государственных жилищных программах, действующих в настоящее время и оказывающих непосредственное влияние на рынок недвижимости.
Федеральная программа «Жилище — 2011 — 2015» была разработана в 2002 г., а в 2010 г. дополнительно продлена на пять лет. Программа нацелена на формирование рынка жилья экономкласса, которое было бы доступно большинству граждан нашей страны, на устранение недостатка комфортных жилых помещений, на повышение качества жилищного фонда России. Государственная программа «Жилище» является базовым инструментом для реализации общероссийского проекта «Доступное и комфортное жилье — гражданам РФ».
В рамках рассматриваемой программы действует подпрограмма «Молодая семья». Данная программа была разработана в 2010 г., ее условия утверждены Правительством РФ . Основной целью данной социальной программы является обеспечение государственной поддержки молодому населению при получении первого собственного жилья или расширении старого, недостаточного по размерам. Участники этой жилищной программы могут получить компенсацию от государства в размере от 35% до 40% от цены приобретаемого жилья.
———————————
О внесении изменений в Федеральную целевую программу «Жилище» на 2011 — 2015 гг.: Постановление Правительства РФ от 06.10.2011 N 825 // Справочно-правовая система «КонсультантПлюс»: [Электронный ресурс] / Компания «КонсультантПлюс».
Федеральная программа «Молодая семья» действует на условиях, одинаковых во всех регионах России. Так, в Курской области субсидии молодым семьям из государственного бюджета выделяются на покупку или строительство жилья, в том числе и для оформления ипотеки. С 2013 г. программа изменена и не распространяется на старый жилой фонд. Размер помощи, выдаваемой за счет государства, достигает 30% от нормативной стоимости доступного жилья, площадью не больше 42 кв. м для семьи из двух человек, или 18 квадратных метров на каждого члена семьи, если ее состав более двух человек .
———————————
Программа «Молодая семья в городе Курск и Курской области» // [Электронный ресурс] URL: molodaja-semja/programma-molodaya-semya-v-gorode-kursk-i-kurskoy-oblasti.
Федеральная программа «Обеспечение жильем молодых семей» создавалась с расчетом действия на 2011 — 2015 гг. Она разрабатывалась по заказу Министерства регионального развития Российской Федерации. Будучи частью Федеральной программы «Жилище», подпрограмма нацелена на поддержку молодых семей, официально признанных нуждающимися в улучшении своих условий проживания. Планировалось, что около 200000 молодых российских семей будет легче купить жилье за счет участия в программе. Пока воспользовались своим правом на участие в данной программе лишь около 15000 — 17000 семей.
Также большое развитие в последнее время получило понятие «социальной ипотеки». Социальная ипотека — это государственная программа, специально разработанная для того, чтобы социально незащищенные слои населения (молодежь, военные, молодые семьи) могли улучшать свои жилищные условия за счет льготного ипотечного кредитования и использования средств государственной поддержки.
Существуют следующие виды социальной ипотеки, предусмотренные законом :
———————————
Об ипотеке (залоге недвижимости): Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ // Справочно-правовая система «КонсультантПлюс»: [Электронный ресурс] / Компания «КонсультантПлюс».
1. Субсидирование части стоимости ипотечного жилья.
2. Предоставление муниципального жилья в кредит и по льготной цене.
3. Уменьшение процентной ставки по кредиту на приобретение жилья.
В целом развитие ипотечного кредитования в нашей стране способствовало бы оживлению в инвестиционной сфере, повышению социальной стабильности в обществе, преодолению глубокого социально-экономического кризиса в целом. Если условия ипотечного кредитования будут приспособлены к платежеспособному спросу населения, а источником финансирования ипотечных кредитов станут дополнительные доходы бюджета, возникающие в результате подъема жилищного строительства, то развитие и становление системы ипотечного кредитования возможно и в условиях экономической нестабильности.
Во-первых, ипотечное кредитование в условиях переходной экономики нужно ориентировать на те категории населения, которые нуждаются в небольшом ипотечном кредите. Это позволит при ограниченных ресурсах обеспечить кредитами максимальное число заемщиков.
Во-вторых, для тех граждан, у которых нет достаточных собственных сбережений в денежной форме, это ограничение преодолевается за счет оплаты ими части нового жилья старым жильем. Граждане, получающие в установленном порядке жилищные субсидии и жилищные сертификаты, могут использовать их для оплаты части стоимости жилья в дополнение к собственным средствам и ипотечному кредиту.
В-третьих, условия ипотечного кредитования должны соответствовать доходам основной части населения. Такие условия, как показал опыт, становятся сильным стимулом для принятия населением решения о покупке жилья, обеспечивая мобилизацию собственных средств. По мере роста доходов населения и улучшения финансово-экономической ситуации условия кредитования постепенно будут приближаться к условиям финансового рынка.
В 2011 г. в Российской Федерации заработала программа бесплатного предоставления земельных участков молодым и многодетным семьям, действующая и сегодня. На ее основе разработаны отдельные региональные программы. Предоставить земельный участок молодой семье могут только при рождении третьего (или последующих) детей, при этом земельные участки предоставляются семьям бесплатно. Право получить земельные участки от государства предоставляется единожды, причем в равных долях на каждого члена семьи (в так называемую общую долевую собственность). Установлен размер земельного участка, который передается в собственность, — он не может превышать пятнадцати соток.
Распределением земельных участков занимаются органы местного самоуправления. В данной программе имеется минус — если в течение года после получения земельного участка от государства семья не осуществит на нем строительство, то местные власти могут пересмотреть заявление и вернуть землю в государственную собственность.
Также в России продолжает действовать программа материнского капитала — мера государственной поддержки в денежном эквиваленте российских семей, у которых родился (или был усыновлен) второй или последующий ребенок после 01.01.2007 . Сертификат на материнский капитал может быть использован в том числе на улучшение жилищных условий семьи (погашение ипотечного кредита, реконструкцию или дополнительное строительство жилого здания/помещения, участие в долевом строительстве).
———————————
О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей: Федеральный закон от 29 декабря 2006 г. N 256-ФЗ // Справочно-правовая система «КонсультантПлюс»: [Электронный ресурс] / Компания «КонсультантПлюс».
Вызывает опасение тот факт, что до сих пор законодательно в достаточной степени не урегулирована риелторская деятельность, что является причиной вовлечения в нее громадного количества людей, которые по своей профессиональной подготовленности не способны осуществлять деятельность на рынке недвижимости. Риелторская деятельность не требует существенных капитальных вложений, поэтому количество риелторских фирм в России составляет десятки тысяч, и в конкурентной гонке они зачастую просто вводят своих клиентов в крайне невыгодное положение, пытаясь получить прибыль. Последствием такой предпринимательской деятельности являются очень сложные и длительные судебные споры. Тем не менее закон о риелторской деятельности пока находится на стадии разработки и обсуждения.
Важным фактором становления рынка недвижимости является обеспечение благоприятной рыночной среды или инфраструктуры недвижимости как в обществе в целом, так и в каждом регионе и муниципальном образовании.
Положение дел на рынке недвижимости в г. Курске находится в таком же состоянии, что и по России в целом. Сильное падение цен наблюдалось в 2009 г., что было вызвано финансовым кризисом. Большинство аналитиков не предугадывало возможности роста цен в 2010 г., поэтому основной упор в жилищном сегменте рынка недвижимости был сделан на строительство жилья экономкласса, причем как на рынке городских квартир, так и на рынке загородного жилья и даже в коммерческой недвижимости. Несмотря на кризис, повышенная покупательная активность наблюдалась на рынке коммерческой недвижимости — торговых, офисных, складских помещений. Здесь, напротив, произошел резкий рост покупок по сравнению с предыдущими годами.
Совершенно иным образом обстоят дела с ипотечным кредитованием в регионе. За 2009 г. покупок жилых помещений в Курске и Курской области, совершенных по ипотеке, было совершено в два раза меньше, чем в предыдущие годы. При этом уменьшились и суммы займа — в среднем примерно с 1 млн. руб. до 640 тыс. руб.
На сегодняшний день ситуация на рынке жилой недвижимости в Курске стабилизировалась. 2010 г. принес свои положительные плоды, и цены заняли относительно постоянную позицию. Что касается предпочтений местных жителей, то традиционно чаще всего покупаются одно- либо двухкомнатные квартиры. Наиболее популярным является Сеймский округ и Северо-Западный микрорайон, из-за относительной дешевизны жилья. Здесь цены начинаются от 26 — 27 тыс. руб. за 1 кв. м .
———————————
Рынок недвижимости в Курске // [Электронный ресурс] URL: kuplydom/kursk/article/105-obzor-kursk.
В сознании определенной части предпринимателей на рынке недвижимости преобладает негативное восприятие законодательной базы рынка недвижимости. В целом трудности развития правовых норм на российском рынке недвижимости обусловлены многими причинами.
Во-первых, происходит ужесточение стартовых условий для создания материальной базы рынка недвижимости из-за высоких первоначальных затрат и усложнения процедур регистрации, постановки на учет в статистических, налоговых и других органах.
Во-вторых, ужесточены механизмы контроля за деятельностью объектов недвижимости со стороны фискальных и ведомственных контролирующих органов. Возможности государственной финансовой поддержки субъектов, работающих на рынке недвижимости, ограничены, а банки сохраняют высокие ставки кредитования и ужесточают правила расчетно-кассового обслуживания.
В-третьих, не функционирует система участия субъектов рынка недвижимости в реализации государственных заказов. Крупные структуры ориентируются на старые хозяйственные связи между собой и не используют преимущества малого бизнеса как своего партнера.
В-четвертых, даже в высокорентабельных видах деятельности социальная защищенность потенциальных участников отношений в сфере недвижимости остается ниже уровня допустимого риска. Многие структуры рынка недвижимости сегодня не могут самостоятельно защитить себя от неправомерных действий, как со стороны криминальных структур, так и со стороны представителей государственных органов.
В нашей стране в период становления рыночных отношений существуют объективные причины, не позволяющие развивать отечественный рынок в полной аналогии с успешным западным опытом. Наиболее существенным является тот факт, что высокий уровень инфляции в сочетании с невысокой заработной платой привели к тому, что у большинства населения отсутствуют возможности и стимулы для сбережения и увеличения своего капитала.
Отличительной особенностью развития рынка недвижимости в последние годы является его ориентация на более состоятельных потенциальных участников, и отсутствие финансового механизма, стимулирующего активность рынка и увеличение объема сделок. Очевидно, что уровень развития рынка недвижимости является зависимой величиной от показателей общеэкономического развития государства и мероприятия по созданию инфраструктуры долгосрочного инвестирования в сфере недвижимости могут способствовать решению многих экономических проблем.
Таким образом, несмотря на создание необходимых правовых основ в жилищной сфере, разработку государственных целевых программ и реформирование жилищно-коммунального хозяйства, государственное регулирование рынка недвижимости осуществляется не в должной мере. Помочь людям в решении их жилищных проблем могли бы активно развивающиеся сейчас механизмы ипотечного кредитования. Следует способствовать активизации развития таких форм внебюджетного строительства, как строительные сберегательные кассы и жилищно-строительные кооперативы как наиболее доступные способы улучшения жилищных условий.
Литература
1. Гриненко С.В. Экономика недвижимости. Таганрог: Изд-во ТРТУ, 2004. С. 35.
2. Рынок недвижимости в Курске // [Электронный ресурс] URL: kuplydom/kursk/article/105-obzor-kursk.
Чернышев А.И. Проблемы государственного регулирования рынка недвижимости в России // Правовые вопросы недвижимости. 2014. N 1. С. 7 — 10.

Posted in Наши риелторские услуги.