Актуальные проблемы развития законодательства России о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним

Маслов Юрий Николаевич, доцент кафедры гражданского права и процесса Курского института социального образования (филиал) Российского государственного социального университета, кандидат исторических наук, доцент.
Материал публикации посвящен актуальным изменениям законодательства России о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Ключевые слова: недвижимость, законодательство, государственная регистрация прав, сделки с недвижимостью, нотариальное удостоверение сделок.
Проблема правовой регламентации общественных отношений по приобретению и продаже недвижимости имеет особую актуальность, связанную с тем, что недвижимое имущество по сравнению с другими объектами обладает, как правило, повышенной имущественной ценностью, а жилая недвижимость — еще и особой социальной значимостью, поскольку удовлетворяет одну из базовых потребностей человека — в жилище. В связи с этими обстоятельствами требуются особые меры охраны интересов собственников недвижимого имущества и иных его правообладателей, которые осуществляет государство в лице своих уполномоченных органов.
Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним — это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации .
———————————
П. 1 ст. 2 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Собрание законодательства РФ. 28.07.1997. N 30. Ст. 3594.
Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Уже зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. В случаях, предусмотренных законом, государственная регистрация, закрепляющая принадлежность объекта гражданских прав определенному лицу, ограничения таких прав и обременения права на имущество является обязательной .
———————————
П. 1 ст. 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации от 30 ноября 1994 г. N 51-ФЗ // Собрание законодательства РФ. 05.12.1994. N 32. Ст. 3301.
В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве , также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации .
———————————
Ст. 66 Федерального закона от 2 октября 2007 г. N 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» // Собрание законодательства РФ. 08.10.2007. N 41. Ст. 4849.
П. 3 ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации от 26 января 1996 г. N 14-ФЗ // Собрание законодательства РФ. 29.01.1996. N 5. Ст. 410.
Государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним осуществляют федеральный орган в области государственной регистрации и его территориальные органы . Указом Президента Российской Федерации организация единой системы государственного кадастрового учета недвижимости и государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним возлагается на Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии — Росреестр .
———————————
П. 1 ст. 9 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Собрание законодательства РФ. 28.07.1997. N 30. Ст. 3594.
Указ Президента Российской Федерации от 25 декабря 2008 г. N 1847 «О Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии» // Собрание законодательства РФ. 2008. N 52 (ч. 1). Ст. 6366.
К полномочиям Росреестра относятся: проверка действительности поданных заявителем документов и наличия соответствующих прав у подготовившего документ лица или органа власти; проверка наличия ранее зарегистрированных и ранее заявленных прав; государственная регистрация прав; выдача документов, подтверждающих государственную регистрацию прав; выдача информации о зарегистрированных правах и другие предусмотренные законом действия.
Государственная регистрация прав на недвижимое имущество проводится на всей территории Российской Федерации по установленной законом системе записей о правах на каждый объект недвижимого имущества в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Датой государственной регистрации прав является день внесения соответствующих записей о правах в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Государственная регистрация прав осуществляется по месту нахождения недвижимого имущества в пределах регистрационного округа .
———————————
П. 4 ст. 2 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Собрание законодательства РФ. 28.07.1997. N 30. Ст. 3594.
Кроме территориальных органов Росреестра, прием документов на государственную регистрацию прав, запросов о предоставлении сведений, содержащихся в Едином государственном реестре прав, и выдачу (направление) соответствующих документов могут осуществлять также специализированные многофункциональные центры.
Многофункциональные центры выполняют своего рода курьерские функции, осуществляя первичный прием документов на государственную регистрацию у заявителей, они не проводят их экспертизы, а только передают их затем в территориальные органы Росреестра.
Недавние изменения российского законодательства о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним во многом расширяют полномочия нотариуса при совершении государственной регистрации прав на недвижимое имущество.
———————————
Ст. 6 Федерального закона от 21 декабря 2013 г. N 379-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» // Собрание законодательства РФ. 2013. N 51. Ст. 6699.
Российское законодательство содержит ограниченный перечень сделок с недвижимым имуществом, подлежащих обязательному нотариальному удостоверению. К указанным сделкам относятся: договор ренты (ст. 584 ГК РФ); совершение одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью, являющейся общим имуществом супругов (п. 3 ст. 35 СК РФ); завещание (п. 1 ст. 1121 ГК РФ). Остальные сделки могут быть нотариально удостоверены только по свободному волеизъявлению сторон.
При совершении сделки в нотариальной форме запись в государственный реестр может быть внесена по заявлению любой стороны сделки, в том числе через нотариуса , а также работника нотариуса. При этом работнику нотариуса необходимо иметь письменное подтверждение его полномочий на подачу заявлений и иных документов, необходимых для государственной регистрации прав, выданное нотариусом и скрепленное его подписью и печатью .
———————————
П. 3 ст. 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации от 30 ноября 1994 г. N 51-ФЗ // Собрание законодательства РФ. 05.12.1994. N 32. Ст. 3301.
П. 2 ст. 16 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Собрание законодательства РФ. 28.07.1997. N 30. Ст. 3594.
В случае если заявителем является нотариус, свидетельство о государственной регистрации прав и (или) иные документы выдаются данному нотариусу или его работнику .
———————————
П. 5 ст. 18 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Собрание законодательства РФ. 28.07.1997. N 30. Ст. 3594.
Необходимо отметить, что, в отличие, например, от законодательства Украины, по которому нотариус является специальным субъектом, на которого возлагаются функции государственного регистратора прав на недвижимое имущество , российское законодательство не наделяет нотариуса или его работника полномочиями государственного регистратора прав на недвижимое имущество.
———————————
П. 1 ст. 9 Закона Украины от 01.07.2004 N 1952-IV «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их обременений» // Ведомости Верховной Рады Украины. 2004. N 51. Ст. 553.
В случае нотариального удостоверения сделки российские органы государственной регистрации не проводят правовой экспертизы ее действительности и не несут ответственности за ее законность . При заключении сделки в простой письменной форме, без нотариального удостоверения, органы государственной регистрации, напротив, обязаны проводить ее правовую экспертизу. Сама же правовая экспертиза законности сделки в этом случае является одним из этапов ее государственной регистрации . Предметом правовой экспертизы законности сделки является установление отсутствия оснований для отказа в государственной регистрации сделки .
———————————
П. 1 ст. 31 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Собрание законодательства РФ. 28.07.1997. N 30. Ст. 3594.
П. 1 ст. 13 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Собрание законодательства РФ. 28.07.1997. N 30. Ст. 3594.
П. 1 ст. 17 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Собрание законодательства РФ. 28.07.1997. N 30. Ст. 3594.
Необходимо отметить, что расширение полномочий нотариусов, связанных с государственной регистрацией сделок с недвижимым имуществом, сопровождается повышением мер их имущественной ответственности за причиненный имуществу гражданина или юридического лица вред.
В частности, Федеральный закон от 6 декабря 2011 г. N 405-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования порядка обращения взыскания на заложенное имущество» повышает размер страховой суммы по договору страхования гражданской ответственности частнопрактикующего нотариуса. Размер страховой суммы варьируется: от 2 млн. руб. для нотариуса, имеющего нотариальную контору в городском поселении; от 1,5 млн. руб. для нотариуса, имеющего нотариальную контору в сельском поселении; и от 5 млн. руб. для нотариуса, удостоверяющего договоры ипотеки . Дополнительно нотариальная палата в каждом субъекте Российской Федерации заключает договор страхования ответственности своих членов из расчета не менее чем 500000 руб. на каждого из них.
———————————
Федеральный закон от 6 декабря 2011 г. N 405-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования порядка обращения взыскания на заложенное имущество» // Собрание законодательства РФ. 2011. N 50. Ст. 7347.
Ст. 18 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате от 11 февраля 1993 г. N 4462-1 // Ведомости СНД и ВС РФ. 1993. N 10. Ст. 357.
Государственный нотариус за допущенные нарушения несет дисциплинарную ответственность в установленном Трудовым кодексом РФ порядке, вплоть до увольнения. Вред, причиненный государственным нотариусом при совершении им нотариальных действий, возмещается государством за счет казны РФ (ст. 1069 ГК РФ).
Российское законодательство детально определяет основания для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним. К таким основаниям относятся : договоры и другие сделки, акты (свидетельства) о приватизации жилых помещений, свидетельства о праве на наследство, вступившие в законную силу судебные акты и другие основания.
———————————
П. 1 ст. 17 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Собрание законодательства РФ. 28.07.1997. N 30. Ст. 3594.
Современное российское законодательство о государственной регистрации перехода прав на недвижимое имущество не обошло вниманием и развитие современных цифровых технологий, активно внедряя их в свою практику. В частности, заявление о государственной регистрации и другие документы, необходимые для ее осуществления, могут быть поданы в форме электронных документов, электронных образов документов (сканированных копий документов), с использованием информационно-телекоммуникационных сетей общего пользования, в том числе сети Интернет, а также единого портала государственных и муниципальных услуг — «Электронное правительство. Госуслуги» .
———————————
Портал государственных услуг Российской Федерации. URL: gosuslugi/.
Электронная форма заявления предоставляется путем заполнения его специальной формы, размещенной на едином портале государственных и муниципальных услуг или официальном сайте органа, осуществляющего государственную регистрацию прав, в сети Интернет, и подписывается усиленной квалифицированной электронной подписью заявителя, а при подаче такого заявления нотариусом (но не его работником!) заявление подписывается только усиленной квалифицированной электронной подписью нотариуса.
———————————
П. 1.1 ст. 16 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Собрание законодательства РФ. 28.07.1997. N 30. Ст. 3594.
По общему правилу государственная регистрация перехода прав проводится в течение 18 календарных дней со дня приема заявления и документов, необходимых для государственной регистрации. В случае государственной регистрации ипотеки земельных участков, зданий, сооружений, нежилых помещений этот срок сокращается до 15 дней, а в случае ипотеки жилых помещений — до 5 дней. Государственная регистрация на основании нотариально удостоверенных сделок осуществляется в сокращенный срок — 5 дней . При подаче документов на регистрацию через многофункциональные центры сроки увеличиваются на 2 дня.
———————————
П. 3 ст. 13 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Собрание законодательства РФ. 28.07.1997. N 30. Ст. 3594.
Федеральный закон от 23 июля 2013 г. N 250-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части государственной регистрации прав и государственного кадастрового учета объектов недвижимости» расширил виды документов, удостоверяющих проведенную процедуру государственной регистрации и перехода прав на недвижимое имущество. По выбору правообладателя переход прав может быть удостоверен свидетельством о государственной регистрации прав или выпиской из Единого государственного реестра прав . При этом свидетельство о государственной регистрации прав оформляется только в форме документа на бумажном носителе.
———————————
Федеральный закон от 23 июля 2013 г. N 250-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части государственной регистрации прав и государственного кадастрового учета объектов недвижимости» // Собрание законодательства РФ. 2013. N 30 (ч. I). Ст. 4083.
Ст. 14 Федерального закона от 23 июля 2013 г. N 250-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части государственной регистрации прав и государственного кадастрового учета объектов недвижимости» // Собрание законодательства РФ. 2013. N 30 (ч. I). Ст. 4083.
В случае подачи документов на государственную регистрацию в электронной форме специальная регистрационная надпись на документе подписывается усиленной квалифицированной электронной подписью государственного регистратора. Определение усиленной квалифицированной электронной подписи государственного регистратора и ее признаки определяются в соответствии с нормами Федерального закона от 6 апреля 2011 г. N 63-ФЗ «Об электронной подписи» .
———————————
Ст. 5 Федерального закона от 6 апреля 2011 г. N 63-ФЗ «Об электронной подписи» // Собрание законодательства РФ. N 2011. N 15. Ст. 2036.
Форма свидетельства о государственной регистрации прав и форма специальной регистрационной надписи, состав включаемых в них сведений и требования к их заполнению устанавливаются в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. N 219 «Об утверждении правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним» .
———————————
Постановление Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. N 219 «Об утверждении правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Собрание законодательства РФ. 1998. N 8. Ст. 963.
Формы свидетельства о государственной регистрации, введенные отдельными субъектами Российской Федерации и администрациями городов до установления единой формы свидетельства, признаются юридически действительными .
———————————
П. 2 ст. 14 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Собрание законодательства РФ. 28.07.1997. N 30. Ст. 3594.
В связи с вступлением в силу с 1 марта 2013 г. отдельных положений Федерального закона от 30 декабря 2012 г. N 302-ФЗ «О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» внесены изменения, отменяющие государственную регистрацию сделок с недвижимым имуществом, содержащиеся в ст. ст. 558, 560, 574, 584, 609, 651, 658 Гражданского кодекса Российской Федерации .
———————————
Ст. 1 Федерального закона от 30 декабря 2012 г. N 302-ФЗ «О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» // Собрание законодательства РФ. 31.12.2012. N 53 (ч. 1). Ст. 7627.
П. 8 ст. 2 Федерального закона от 30 декабря 2012 г. N 302-ФЗ «О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» // Собрание законодательства РФ. 31.12.2012. N 53 (ч. 1). Ст. 7627.
Исходя из указанных изменений, не подлежат государственной регистрации следующие виды договоров: договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры (ст. 558 ГК РФ); договор продажи предприятия (ст. 560 ГК РФ); договор дарения недвижимого имущества (ст. 574 ГК РФ); договор ренты, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты (ст. 584 ГК РФ).
Государственная пошлина за государственную регистрацию данных сделок с 1 марта 2013 г. уплате не подлежит. Необходимо отметить, что по указанным договорам сохраняется обязательная государственная регистрация перехода прав на недвижимое имущество, с предусмотренной уплатой государственной пошлины в размере 1000 руб. для физических лиц и 15000 руб. для организаций .
———————————
П. 22 ст. 333.33 Налогового кодекса Российской Федерации от 5 августа 2000 г. N 117-ФЗ // Собрание законодательства РФ. 07.08.2000. N 32. Ст. 3340.
Необходимо отметить, что в иных федеральных законах сохраняются нормы, обязывающие осуществлять государственную регистрацию некоторых видов договоров, не предусмотренных частью второй Гражданского кодекса РФ, в связи с чем рассматриваемые положения Федерального закона от 30 декабря 2012 г. N 302-ФЗ прямо на них не распространяются. Так, государственной регистрации, с момента совершения которой договор считается заключенным, подлежит договор участия в долевом строительстве и договор ипотеки .
———————————
П. 3 ст. 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» // Собрание законодательства РФ. 03.01.2005. N 1 (ч. 1). Ст. 40; п. 2 ст. 10 Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» // Собрание законодательства РФ. 20.07.1998. N 29. Ст. 3400.
П. 2 ст. 10 Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» // Собрание законодательства РФ. 20.07.1998. N 29. Ст. 3400.
Таким образом, российское законодательство о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним за последнее время претерпело ряд изменений, связанных, в частности, с развитием современных цифровых технологий, стремлением государства упростить процедуру государственной регистрации прав на недвижимое имущество и ускорить ее по времени.
Маслов Ю.Н. Актуальные проблемы развития законодательства России о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним // Правовые вопросы недвижимости. 2014. N 1. С. 11 — 15.

Posted in Наши риелторские услуги.