Иностранная недвижимость на российской территории

Иностранная компания не имеет постоянного представительства в РФ, но владеет расположенным на территории РФ недвижимым имуществом. Должна ли она в связи с этим платить налоги? Нужно ли ей вставать на налоговый учет по месту нахождения такого имущества? Ответить на данные вопросы постараемся в настоящей статье.
Учет в налоговых органах
В силу п. 1 ст. 83 НК РФ организации подлежат постановке на учет в налоговых органах по месту нахождения принадлежащего им недвижимого имущества.
Особенности учета иностранных организаций и иностранных граждан устанавливает Министерство финансов. Соответствующий документ — Особенности учета в налоговых органах иностранных организаций, не являющихся инвесторами по соглашению о разделе продукции или операторами соглашения (далее — Особенности учета иностранных организаций), — утвержден Приказом Минфина России от 30.09.2010 N 117н. Согласно п. 14 данного документа иностранная организация становится на налоговый учет по месту нахождения принадлежащего ей недвижимого имущества на основании сведений, сообщенных органами, указанными в п. 4 ст. 85 НК РФ (последние осуществляют кадастровый учет, ведение государственного кадастра недвижимости и государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним).
К сведению. Органы, осуществляющие кадастровый учет, обязаны сообщать сведения о расположенном на подведомственной им территории недвижимом имуществе, зарегистрированном в этих органах (о правах и сделках, зарегистрированных в этих органах), и об их владельцах в налоговые органы по месту своего нахождения в течение 10 дней со дня соответствующей регистрации, а также ежегодно до 1 марта представлять указанные сведения по состоянию на 1 января текущего года.
Датой постановки на учет иностранной организации (датой учета сведений в отношении иностранной организации) в налоговом органе является дата регистрации права собственности на недвижимое имущество, содержащаяся в сведениях, сообщенных указанными выше органами.
При постановке на учет в налоговом органе иностранной организации по месту нахождения принадлежащего ей недвижимого имущества налоговый орган, руководствуясь п. 23 Особенностей учета иностранных организаций, обязан в течение 5 рабочих дней со дня получения документов от органов кадастрового учета выдать (направить заказным письмом) уведомление о постановке на учет иностранной организации в налоговом органе на территории РФ (форма 11УП-Учет).
По запросу иностранной организации налоговики могут направить заявителю свидетельство о постановке на учет (форма 11СВ-Учет) и уведомление о постановке на учет в электронном виде, заверенные электронной цифровой подписью лица, подписавшего эти документы, по телекоммуникационным каналам связи. Названные формы утверждены Приказом ФНС России от 13.02.2012 N ММВ-7-6/80@.
О налоге на имущество
Плательщиками налога на имущество организаций, как известно, являются организации, у которых есть имущество, признаваемое объектом налогообложения (ст. 373 НК РФ). Среди такого имущества — находящаяся на территории РФ недвижимость, которая принадлежит организациям, не осуществляющим деятельность в РФ через постоянные представительства, на праве собственности (либо получена ими по концессионному соглашению). Это следует из п. 3 ст. 374 НК РФ.
Обратите внимание! Иностранная организация, не осуществляющая деятельность в РФ через постоянное представительство, признается плательщиком налога на имущество в отношении объекта недвижимости на основании удостоверяющего документа о государственной регистрации прав (Письма Минфина России от 11.12.2013 N 03-05-05-01/54342, ФНС России от 01.06.2012 N БС-4-11/9039).
Согласно п. 2 ст. 375 НК РФ (заметим, в рассматриваемой редакции норма действует с 01.01.2014 ) налоговая база в отношении отдельных объектов недвижимого имущества определяется как их кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года налогового периода в соответствии с особенностями, предусмотренными ст. 378.2 НК РФ. Последняя (в частности, пп. 3 п. 1) устанавливает: налоговая база в отношении объектов недвижимого имущества иностранных организаций, не осуществляющих деятельность в РФ через постоянные представительства, а также объектов недвижимого имущества иностранных организаций, не относящихся к деятельности данных организаций в РФ через постоянные представительства, определяется как утвержденная в установленном порядке кадастровая стоимость имущества.
———————————
См. Федеральный закон от 02.11.2013 N 307-ФЗ «О внесении изменений в статью 12 части первой и главу 30 части второй Налогового кодекса Российской Федерации».
Примечание. Порядок и сроки уплаты налога на имущество организаций устанавливаются законами субъектов РФ (ст. 383 НК РФ).
Суммы налога и авансовых платежей в отношении такого имущества исчисляются с учетом ряда особенностей. Так, сумма авансового платежа по налогу исчисляется по истечении отчетного периода как 1/4 кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом, умноженная на соответствующую налоговую ставку (пп. 1 п. 12 ст. 378.2 НК РФ).
Что касается налоговых ставок: их максимальные размеры закреплены ст. 380 НК РФ. Объекты недвижимого имущества, налоговой базой в отношении которых, в частности, признается кадастровая стоимость, подлежат обложению налогом на имущество организаций по ставкам, установленным законами соответствующих субъектов РФ, причем их размеры не могут превышать следующих значений (п. 1.1 ст. 380 НК РФ):
— для Москвы: в 2014 г. — 1,5%, в 2015 г. — 1,7%, в 2016-м и последующих годах — 2%;
— для иных субъектов РФ: в 2014 г. — 1,0%, в 2015 г. — 1,5%, в 2016-м и последующих годах — 2%.
Заметим: если в законе субъекта РФ «кадастровые» ставки не установлены, указанные максимальные значения (по умолчанию) не применяются. На это обращено внимание в Письме ФНС России от 15.11.2013 N БС-4-11/20611. Получается, что в таком случае следует применять ставку по п. 1 ст. 380 НК РФ — 2,2%.
Если же в отношении указанных объектов недвижимого имущества кадастровая стоимость не определена, налоговая база по ним принимается равной нулю (п. 14 ст. 378.2 НК РФ). То есть иностранные компании, не осуществляющие деятельность в РФ через постоянные представительства, в отношении принадлежащих им на праве собственности объектов недвижимости в обозначенном случае налоговую нагрузку не несут.
О земельном налоге
Вместе с недвижимостью иностранная организация владеет и земельным участком под объектом недвижимости. Это значит, что для нее возникает новая тема — земельный налог.
Ссылаясь на нормы Налогового кодекса, Минфин России в отношении рассматриваемой ситуации высказался так (Письмо от 28.09.2011 N 03-05-05-01/78).
Согласно ст. 391 НК РФ налоговая база для исчисления земельного налога определяется в отношении каждого земельного участка как его кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом. В отношении земельного участка, образованного в течение налогового периода, налоговая база в данном налоговом периоде определяется как его кадастровая стоимость на дату постановки такого земельного участка на кадастровый учет. Налогоплательщики-организации определяют налоговую базу самостоятельно на основании сведений государственного кадастра недвижимости о каждом земельном участке, принадлежащем им на праве собственности или праве постоянного (бессрочного) пользования.
Примечание. Иностранные организации признаются плательщиками земельного налога при условии, что они владеют земельными участками на праве собственности.
По результатам проведения государственной кадастровой оценки земель сведения о кадастровой стоимости земельных участков предоставляются налогоплательщикам в порядке, определенном уполномоченным Правительством РФ федеральным органом исполнительной власти (п. 14 ст. 396 НК РФ).
Порядок доведения кадастровой стоимости земельных участков до сведения налогоплательщиков утвержден Постановлением Правительства РФ от 07.02.2008 N 52.
* * *
Итак, обладающая недвижимостью на территории РФ иностранная организация, у которой нет постоянного представительства в РФ, подлежит постановке на учет в налоговом органе по месту нахождения объекта недвижимости. При этом она становится плательщиком налога на имущество организаций и земельного налога.
Н.Н.Луговая
Эксперт журнала
«Актуальные вопросы
бухгалтерского учета и налогообложения»
Подписано в печать
07.08.2014
Луговая Н.Н. Иностранная недвижимость на российской территории // Актуальные вопросы бухгалтерского учета и налогообложения. 2014. N 16. С. 45 — 49.

Posted in Наши риелторские услуги.