Права участников долевого строительства жилья в Российской Федерации: проблемы реализации

Вербина Оксана Леонидовна, заведующая кафедрой финансового и предпринимательского права факультета экономики и права ФГБОУ ВПО «Курская государственная сельскохозяйственная академия имени профессора И.И. Иванова», кандидат исторических наук, доцент.
В статье анализируется правовое регулирование долевого строительства жилья в Российской Федерации, пробелы современного законодательства, затрудняющие защиту прав граждан как участников долевого строительства многоквартирных домов, наиболее распространенные нарушения застройщиками своих обязанностей, указываются возможные меры воздействия на виновных в ненадлежащем исполнении обязательства.
Ключевые слова: жилое помещение, ненадлежащее исполнение обязательства, застройщик, договор долевого строительства жилья, уступка права требования.
Конституция Российской Федерации провозглашает, что каждый «имеет право на жилище» (ч. 1 ст. 40). Реализация этого права в действующем жилищном и гражданском законодательстве предполагает наделение гражданина правомочиями владения и пользования жилым помещением. Для этого у гражданина существуют две возможности: либо стать собственником жилого помещения, либо приобрести соответствующие права на основе договора найма жилья с собственником (управомоченным лицом).
Одним из наиболее распространенных способов приобретения жилого помещения в собственность в последние годы развития российского общества является участие в долевом строительстве жилых помещений. Однако по различным причинам сохраняется опасность увеличения количества неплатежеспособных и несостоятельных застройщиков, привлекающих денежные средства граждан, которые ставят под угрозу решение «жилищного вопроса» населения, что требует доработки действующего законодательства, которое в настоящее время не содержит достаточно эффективных способов защиты участников долевого строительства жилья. Долевое строительство является почвой для совершения ряда правонарушений со стороны застройщиков и ставит под угрозу реализацию конституционного права граждан на жилье. Это требует ужесточения надзора и контроля со стороны государства за исполнением данного вида обязательств.
В ч. 1 ст. 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» содержится определение договора участия в долевом строительстве, в соответствии с которым одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Из данного определения следует, что договор долевого участия является консенсуальным, возмездным, двусторонне-обязывающим (синаллагматическим), в котором обязанности сторон взаимно обусловливают одна другую, так как исполнение застройщиком обязательств по строительству многоквартирного дома или иного объекта недвижимости и передача объекта долевого строительства участнику долевого строительства обусловлена исполнением последним своих обязательств по оплате обусловленной договором цены (п. 1 ст. 328 ГК РФ) .
———————————
Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30 ноября 1994 г. N 51-ФЗ // Электронный ресурс «КонсультантПлюс».
Следует заметить, что исследование классификаций нарушений договоров является актуальной темой в гражданском праве. Традиционно нарушение обязательств делят на ненадлежащее исполнение и неисполнение. Ненадлежащее исполнение предполагает исполнение обязательства с нарушениями отдельных условий (например, о качестве, сроке), а неисполнение означает, что должник вообще не приступил к исполнению. Нельзя не согласиться с точкой зрения, когда в качестве неисполнения рассматривается текущая просрочка . Например, по условиям договора многоквартирный дом должен быть построен и сдан в эксплуатацию 15 мая 2014 г., но застройщик нарушает установленные сроки, и с 16 мая 2014 г. участник долевого строительства вправе предъявить иск о взыскании с застройщика неустойки за каждый день просрочки неисполнения обязательства. Таким образом, если потерпевшая сторона решает прекратить договор и предъявляет иск о возмещении убытков и выплате неустойки за нарушение условий договора, то случай следует квалифицировать как неисполнение. Следует согласиться с А. Дурновым, который отмечает, что если потерпевшая сторона не прекращает договора потому, что не имеет на это права или не желает этого, но предъявляет иск о возмещении убытков за частичное нарушение, то такое исполнение следует квалифицировать как ненадлежащее . Когда обязательство прекращается надлежащим исполнением, применение мер гражданско-правовой ответственности исключается.
———————————
Карапетов А.Г. Соотношение принципа реального исполнения и мер гражданско-правовой ответственности // Актуальные проблемы гражданского права. Вып. 6. М., 2003. С. 313.
Дурнов А.С. Правонарушение как основание гражданско-правовой ответственности по договору участия в долевом строительстве многоквартирных домов // Электронный ресурс «КонсультантПлюс».
В правоприменительной практике нередко возникают проблемы, связанные с решением вопросов о сроках исполнения обязательства по передаче заказчику результатов выполненных работ исполнителем. Достаточно остро данная проблема стоит в сфере строительства многоквартирных домов. Одним из наиболее часто встречающихся нарушений является просрочка в передаче объекта строительства заказчику. В возникающих правоотношениях потребитель, финансирующий строительство своей части многоквартирного дома — квартиры, является более «слабой» стороной, нуждающейся в серьезной правовой поддержке, поэтому анализ действующего законодательства, регулирующего одно из существенных условий договора долевого участия в строительстве — условие о сроках, вызывает большой научный и практический интерес.
Бесспорно, что потребитель, внесший в качестве предоплаты денежные средства за приобретаемую квартиру, вправе рассчитывать на то, чтобы и обязательства по передаче ему предмета договора со стороны исполнителя были выполнены надлежащим образом.
В соответствии со ст. 6 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон) обязанностью застройщика является передача объекта долевого строительства участнику долевого строительства не позднее срока, предусмотренного договором. Однако ч. 3 названной статьи предоставляет застройщику право перенести срок, если строительство не может быть завершено в установленный срок при условии письменного уведомления участников не менее чем за два месяца. Данная норма права позволяет застройщикам неограниченное количество раз переносить сроки сдачи в эксплуатацию объектов недвижимости, соблюдая всего лишь формальность заблаговременного уведомления граждан о переносе сроков исполнения обязательства. Это создает неблагоприятную ситуацию на рынке жилья: долгострои и рост числа граждан, оставшихся без денежных средств и жилых помещений. Так, статистика показывает, что в течение 2010 г. в Российской Федерации каждый десятый жилой дом не достроен в срок. Практически рычагов привлечения застройщиков к ответственности нет. В то же время п. п. 5, 6 ст. 5 Закона предусматривают ответственность участника строительства за нарушение сроков оплаты цены договора. Статья 9 Закона не предусматривает основание расторжения договора при неоднократном нарушении сроков исполнения обязательства. В рамках действующих норм в соответствии со ст. 23 названного Закона уполномоченный федеральный орган исполнительной власти обладает контролирующими и надзирающими функциями, куда могут обратиться граждане с жалобами на действия застройщиков. В субъектах Федерации такими органами являются, например, комитеты архитектуры и строительства при администрациях областей.
———————————
Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» // Электронный ресурс «КонсультантПлюс».
За защитой нарушенных прав граждане могут обратиться в судебные инстанции. Представляется, что судам при решении вопроса о том, привлекать ли застройщика к ответственности или нет, какие меры ответственности применять, необходимо исследовать причины, послужившие основанием для продления сроков строительства и передачи объекта заказчику. Если налицо необоснованное затягивание процесса строительства, застройщик должен быть привлечен к ответственности. Если им были предприняты все меры к обеспечению своевременного исполнения обязательств по передаче объекта, то эти меры должны рассматриваться в совокупности с действиями потребителя, только тогда им можно давать надлежащую оценку. Именно в этом немаловажную роль должны играть соответствующие контролирующие федеральные органы исполнительной власти.
Рассмотрим деятельность данного государственного органа на примере одного из субъектов РФ. Так, за 9 месяцев 2012 г. комитетом строительства и архитектуры Курской области проведено 9 проверок застройщиков: 4 плановые проверки и 5 внеплановых проверок. Три внеплановые проверки были проведены в связи с поступлением в комитет жалоб граждан на нарушение их прав и законных интересов. Кроме того, в целях исполнения ранее выданных комитетом предписаний проведены две внеплановые проверки.
В ходе проведенных проверок был выявлен ряд нарушений Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ, а именно:
— привлечение денежных средств граждан до государственной регистрации договора участия в долевом строительстве;
— опубликование и размещение проектных деклараций на строящиеся жилые объекты с нарушением требования ст. ст. 19 — 21 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ;
— непредставление в установленный срок отчетности об осуществлении деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства;
— представление отчетности, содержащей недостоверные сведения;
— нарушение сроков передачи объектов долевого строительства.
По итогам проверок по факту нарушений Федерального закона о долевом строительстве при привлечении денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов за 9 месяцев 2012 г. отделом контроля и надзора долевого строительства жилья комитета строительства и архитектуры Курской области было возбуждено 11 дел об административных правонарушениях, предусмотренных ч. ч. 1 — 3 ст. 14.28, ч. 4 ст. 19.5 КоАП РФ .
———————————
Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях от 30 декабря 2001 г. N 195-ФЗ // Электронный ресурс «КонсультантПлюс».
Комитетом строительства и архитектуры Курской области вынесено 14 постановлений об административных правонарушениях в области долевого строительства.
На лиц, признанных виновными в совершении административных правонарушений, наложено штрафов на общую сумму 375 тыс. руб.
Застройщикам выдано семь предписаний об устранении нарушений в области долевого строительства жилья.
Кроме того, комитетом строительства и архитектуры Курской области осуществляется текущий контроль ежеквартальной отчетности застройщиков, привлекающих денежные средства участников долевого строительства, а также проектных деклараций, представляемых застройщиками до заключения договора с первым участником долевого строительства .
———————————
URL: adm.rkursk/inc/download.php?file_id=7506.
В то же время следует отметить, что, как правило, государственные органы вынуждены отвечать на жалобы граждан и только в этом случае каким-то образом реагировать на нарушение прав участников долевого строительства жилья. Зачастую их деятельность носит малоэффективный характер, и граждане вынуждены обращаться в суд.
К положительным моментам правового регулирования долевого участия в строительстве жилья следует отнести включение в договор участия в долевом строительстве многоквартирных домов пунктов, содержащих условие о неизменности цены строящегося объекта, что защищает граждан от индексации цены в будущем. Однако Закон не предусматривает возможности снижения цены договора в связи с просрочкой исполнения обязательства, так как данный вид договора является социально значимым для большинства участников долевого строительства и размеры внесенных сумм — существенными. В связи с этим законодателю следует рассмотреть вопрос о внесении соответствующих дополнений в п. 2 ст. 5 Закона, так как современная норма о том, что «цена может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения», на наш взгляд, является «размытой» и не обязывает застройщика снизить цену, если сроки сдачи объекта неоднократно переносятся.
Практика показывает еще одну проблему, с которой могут столкнуться участники долевого строительства жилья. Так, зачастую квартиры в строящемся доме приобретаются по договору об уступке права требования, когда заказчик-организация уступает свое право требования на квартиру физическому лицу, т.е. он становится новым кредитором по обязательству. В соответствии с п. 1 ст. 460 Гражданского кодекса Российской Федерации — продавец обязан передать товар свободным от прав третьих лиц, за исключением случаев, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц. В соответствии с п. 2 ст. 385 Гражданского кодекса Российской Федерации кредитор, уступивший право требования другому лицу, обязан сообщить сведения, имеющие значение для осуществления требования. Однако нередки случаи, когда граждане покупают квартиры, внося стопроцентную оплату договора, а жилое помещение оказывается с обременением. Застройщики в счет будущих квартир оформляют договоры банковского кредита в ипотеку, не ставя в известность новых участников долевого строительства. Характерно, что отсутствие условия о залоге квартир в тексте договора, в данном случае в договоре об уступке права требования (и в самом договоре долевого участия), не является основанием для отказа в государственной регистрации такого договора.
———————————
Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26 января 1996 г. N 14-ФЗ // Электронный ресурс «КонсультантПлюс».
На наш взгляд, следует учитывать, что, в соответствии с п. 4 ст. 47 Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» к отношениям между лицами, которым уступаются права, и залогодержателем применяются нормы п. 2 ст. 385 Гражданского кодекса РФ, а именно необходимо поставить в известность нового кредитора об обременении квартиры, т.е. сообщить сведения, имеющие значение для него. Ситуация усугубляется тем, что государственные органы осуществляют регистрацию таких договоров, несмотря на нарушение ст. 13 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». В соответствии с п. 1 названной статьи должна проводиться правовая экспертиза и проверка законности сделки; и государственная регистрация должна осуществляться при отсутствии противоречий между заявленными правами и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимости . Однако практика показывает, что регистрация данных договоров приводит к тому, что участник долевого строительства многоквартирного дома даже не предполагает, что его будущая квартира находится в залоге. Это может стать основанием для одностороннего отказа от исполнения договора участником долевого строительства.
———————————
Федеральный закон от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Электронный ресурс «КонсультантПлюс».
В соответствии с п. 5 ст. 9 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора в случаях, установленных Федеральным законом. Так, Гражданский кодекс Российской Федерации в ст. 450 указывает на расторжение договора в судебном порядке по инициативе одной из сторон договора. На наш взгляд, закон об участии в долевом строительстве следует дополнить нормами по аналогии с договором купли-продажи. В п. 1 ст. 460 указывается на обязанность продавца передать покупателю товар свободным от прав третьих лиц. Неисполнение этой обязанности дает покупателю право расторгнуть договор . Участник долевого строительства является тем же покупателем, так как приобретает недвижимое имущество как бы с отсрочкой во времени, однако современное законодательство, регулирующее долевое строительство жилья, не дает ему прямых гарантий на получение жилого помещения без обременения. Следует также отметить: если изначально квартира приобреталась по договору участия в долевом строительстве не для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, но затем права на получение этого объекта недвижимости были уступлены гражданину, желавшему приобрести его именно с потребительскими целями, то в таком случае к отношениям между цессионарием и застройщиком должны применяться положения Закона о защите прав потребителей в части, не урегулированной Законом о долевом строительстве . Исходя из позиции Верховного Суда Российской Федерации в соответствии с п. 1 ст. 12 Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 г. N 2300-1 «О защите прав потребителей», если потребителю не предоставлена возможность незамедлительно получить при заключении договора информацию о товаре, он вправе отказаться от его исполнения и потребовать возврата уплаченной за товар суммы .
———————————
Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26 января 1996 г. N 14-ФЗ // Электронный ресурс «КонсультантПлюс».
Обзор практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 04.12.2013), п. 10 // Электронный ресурс «КонсультантПлюс».
Закон Российской Федерации от 7 февраля 1992 г. N 2300-1 «О защите прав потребителей» // Электронный ресурс «КонсультантПлюс».
Рассмотренная ситуация, на наш взгляд, может также явиться основанием для признания такой сделки недействительной, как совершенной под влиянием существенного заблуждения, в рамках ст. 178 Гражданского кодекса Российской Федерации. В соответствии с п. 1 указанной статьи сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения, если заблуждение было настолько существенным, что эта сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел . Соответственно, очевидным является тот факт, что, если бы приобретатель жилого помещения, уплатив полностью цену договора, знал об обременении его будущей квартиры залогом, маловероятно, что он стал бы участвовать в таком договоре, так как сам договор долевого участия носит рисковый характер.
———————————
Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30 ноября 1994 г. N 51-ФЗ // Электронный ресурс «КонсультантПлюс».
Таким образом, правовое регулирование договора участия в долевом строительстве жилья до настоящего времени не в полном объеме может защитить граждан, чьи права нарушаются недобросовестными застройщиками. В то же время следует указать, что определенные положительные сдвиги в этом направлении наметились. Так, в 2013 г. регламентирован порядок ведения реестра граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены. Данный реестр и критерии отнесения граждан к разряду пострадавших утверждены Приказом Министерства регионального развития РФ от 20 сентября 2013 г. N 403 . В п. 2 названного Приказа одним из критериев отнесения граждан — участников долевого строительства жилья к пострадавшим является просрочка исполнения перед гражданином обязательств по сделке, предусматривающей привлечение денежных средств гражданина для строительства многоквартирного дома застройщиком или иным лицом, привлекшим денежные средства для строительства многоквартирного дома более чем на 9 месяцев . Вероятнее всего, данный нормативный акт станет одним из этапов на пути к более жесткому регламентированию обязанностей застройщиков перед гражданами и позволит законодателю внести существенные дополнения и в законодательство соответствующего направления.
———————————
Приказ Министерства регионального развития Российской Федерации (Минрегион России) от 20 сентября 2013 г. N 403 «Об утверждении критериев отнесения граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены, к числу пострадавших и правил ведения реестра граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены» // Электронный ресурс «КонсультантПлюс».
Там же.
Хотелось бы, однако, заметить, что нельзя придерживаться стереотипа, согласно которому потребитель всегда прав. Баланса между интересами застройщика и интересами гражданина как участника долевого строительства жилья законодательство пока не установило. Учитывая именно эти обстоятельства, судебные инстанции должны всесторонне рассматривать данную категорию гражданско-правовых споров и выносить решения, руководствуясь только законом и своим внутренним убеждением.
Литература
1. Дурнов А.С. Правонарушение как основание гражданско-правовой ответственности по договору участия в долевом строительстве многоквартирных домов // Электронный ресурс «КонсультантПлюс».
2. Карапетов А.Г. Соотношение принципа реального исполнения и мер гражданско-правовой ответственности // Актуальные проблемы гражданского права. Вып. 6. М., 2003. С. 313.
Вербина О.Л. Права участников долевого строительства жилья в Российской Федерации: проблемы реализации // Правовые вопросы недвижимости. 2014. N 1. С. 15 — 19.

Posted in Наши риелторские услуги.