Что предусмотреть в договоре участия в долевом строительстве?

В договоре участия в долевом строительстве должны быть предусмотрены следующие обязательные условия (п. 4 ст. 4 Закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ):
— предмет договора;
— объект долевого строительства;
— срок, в который застройщик должен передать объект долевого строительства участнику долевого строительства;
— цена договора, сроки и порядок ее уплаты;
— гарантийный срок на объект долевого строительства;
— способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору.
Если в договоре отсутствуют эти условия, он считается незаключенным (п. 1 ст. 432 ГК РФ).
Предмет договора
Предмет договора — это обязательства сторон, связанные с созданием объекта недвижимости, получением разрешения на его ввод в эксплуатацию, передачей и приемом объекта долевого строительства (п. 1 ст. 4 Закона № 214-ФЗ).
Объект долевого строительства
В договоре нужно определить объект долевого строительства, который застройщик передаст участнику долевого строительства после того, как получит разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома или другого объекта недвижимости (пп. 1 п. 4 ст. 4 Закона № 214-ФЗ).
Для этого в договоре указывают наименование объекта недвижимости (например, квартира), его состав (например, количество комнат в квартире) и проектную площадь в соответствии с проектной документацией. Также нужно привести адрес многоквартирного дома или другого объекта недвижимости, в котором находится объект, и указать расположение объекта в нем (например, указать конкретную секцию дома и этаж).
Кроме того, нужно уточнить, в каком виде передается объект (например, для квартиры — с внутренней отделкой или без).
Пример. Формулировка условия об объекте
Объектом долевого строительства является квартира (жилое помещение), состоящая из 1 (одной) комнаты (проектная общая площадь __ кв. м), расположенная в многоквартирном доме, находящемся по адресу: ____________(секция ___) на ___ (___) этаже, со строительным номером ______ (_____) согласно описанию объекта долевого строительства (Приложение № 1 к настоящему Договору) и его размещению на поэтажном плане многоквартирного дома (Приложение № 2 к настоящему Договору), создаваемая с привлечением денежных средств участника долевого строительства и подлежащая передаче ему без внутренней отделки с выполненными в ней работами согласно перечню, приведенному в Приложении № 3 к настоящему Договору, только после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома в порядке и на условиях, предусмотренных настоящим Договором.
Срок, в который застройщик передаст объект долевого строительства участнику долевого строительства
В договоре должен быть указан срок сдачи многоквартирного дома в эксплуатацию, а также срок передачи объекта в собственность участнику долевого строительства (пп. 2 п. 4 ст. 4, ст. 6 Закона № 214-ФЗ).
Пример. Формулировка условия о сроке
Застройщик обязуется обеспечить сдачу многоквартирного дома приемочной комиссии по окончании строительства в срок не позднее «___»_______ 2014 г.
Застройщик обязуется в срок не позднее 2 (двух) месяцев со дня получения разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию, а также при условии надлежащего выполнения участником долевого строительства своих обязательств по договору передать участнику долевого строительства объект долевого строительства по акту приема-передачи, который подписывается сторонами.
Цена договора, сроки и порядок ее уплаты
Цена договора — это денежные средства, которые участник долевого строительства должен уплатить застройщику для строительства (создания) объекта долевого строительства.
В договоре можно указать стоимость всего объекта долевого строительства или формулу расчета цены. Например, цена может определяться как произведение размера фактической площади объекта на цену одного квадратного метра площади объекта. Кроме того, цена может состоять из двух частей: из затрат на строительство (создание) объекта и оплаты услуг застройщика.
Цену можно уплатить единовременно или в период, указанный в договоре, который исчисляется годами, месяцами или неделями (пп. 3 п. 4 ст. 4, ст. 5 Закона № 214-ФЗ).
Пример. Формулировка условия о цене, сроках и порядке ее уплаты
Цена настоящего договора определяется как произведение размера площади объекта долевого строительства на цену 1 кв. м площади объекта долевого строительства.
Цена 1 кв. м площади объекта долевого строительства _______ рублей 00 коп.
Площадь объекта долевого строительства __ кв. м, что соответствует денежной сумме в размере ____________________ рублей 00 коп. (НДС не облагается). Указанная сумма единовременно перечисляется участником долевого строительства на расчетный счет Застройщика в срок до «___»______ 2014 г.
Потенциальному участнику долевого строительства необходимо обратить внимание на то, что просрочка внесения платежа может являться основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора.
Гарантийный срок на объект долевого строительства
Нужно указать конкретный гарантийный срок для объекта долевого строительства (пп. 4 п. 4 ст. 4 Закона № 214-ФЗ).
Следует учитывать, что условия договора, освобождающие застройщика от ответственности за недостатки объекта долевого строительства, ничтожны (п. 4 ст. 7 Закона № 214-ФЗ).
Пример. Формулировка условия о гарантийном сроке
Гарантийный срок на объект долевого строительства составляет ____ лет с даты передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства. Гарантийный срок на технологическое и инженерное оборудование, входящее в состав объекта долевого строительства, составляет ____ года с даты подписания акта приема-передачи объекта долевого строительства.
Ответственность сторон за нарушение обязательств по договору
Ответственность сторон по договору участия в долевом строительстве наступает, в частности, в случае нарушения установленных сроков внесения участником долевого строительства платежей и в случае нарушения установленного срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства. Ответственность сторон может быть предусмотрена в виде неустойки и возмещения причиненных сверх неустойки убытков (ст. ст. 5, 6, 10 Закона № 214-ФЗ).
Способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору
Залогом должно обеспечиваться исполнение следующих обязательств застройщика (п. 1 ст. 12.1 Закона № 214-ФЗ):
1) возврат денежных средств, внесенных участником долевого строительства, в случаях, предусмотренных законом и (или) договором;
2) уплата участнику долевого строительства денежных средств, причитающихся ему в возмещение убытков и (или) в качестве неустойки (штрафа, пеней) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обязательства по передаче объекта долевого строительства и иных причитающихся ему в соответствии с договором и (или) законами денежных средств.
Примечание. Обеспечение исполнения обязательств застройщика по договору залогом означает, что с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости (п. 1 ст. 13 Закона № 214-ФЗ).
Исполнение обязательств застройщика по передаче жилого помещения участнику долевого строительства наряду с залогом должно обеспечиваться по выбору застройщика одним из следующих способов (п. 2 ст. 12.1 Закона № 214-ФЗ):
1) поручительство банка;
2) страхование гражданской ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения участнику долевого строительства по договору.
Обратите внимание!
С учетом специфики и сложности договоров участия в долевом строительстве оценку условий таких договоров и возможных рисков в связи с их заключением настоятельно рекомендуем производить с участием квалифицированных специалистов, имеющих опыт работы в области долевого строительства.
Материал подготовлен при содействии Группы компаний «Аналитический Центр»
Что предусмотреть в договоре участия в долевом строительстве? // «Электронный журнал «Азбука права». 2014.

Posted in Наши риелторские услуги.