Правовое регулирование оказания риелторских услуг

Правовое регулирование деятельности риелторов по оказанию услуг на рынке недвижимости — насущная необходимость, проблема, стоящая перед российским законодателем. Существующей в настоящее время системы добровольной сертификации риелторских услуг, к сожалению, недостаточно для эффективного регулирования риелторской деятельности, защиты прав и законных интересов потребителей услуг риелторов.
Отсутствие в нашей стране четкого и эффективного правового регулирования важнейших общественных отношений, возникающих в сфере коммерческого оборота недвижимого имущества, и прежде всего жилой недвижимости, негативно сказывается на всех без исключения участниках таких сделок.
Потребность в регламентации данных отношений заставила общественные объединения риелторов разработать систему добровольной сертификации, призванную создать некий кодекс правил, приемлемых для всех участников рынка недвижимости. Но уже сейчас можно констатировать, что профессиональных стандартов практики и кодексов этики явно недостаточно для упорядоченного и эффективного регулирования риелторской деятельности, так как система добровольной сертификации не является гарантом защиты интересов потребителей риелторских услуг. Во-первых, она осуществляет лишь минимальную защиту их интересов. Национальные стандарты профессиональной деятельности риелторов лишь в общих чертах предусматривают ответственность риелтора перед потребителем за качество, точность, полноту и конфиденциальность оказанных услуг. Причем такие стандарты не определяют параметры, требования, предъявляемые к качеству, точности, полноте оказываемых услуг. Мера ответственности исполнителя определяется условиями договора оказания риелторских услуг и действующим законодательством, а в конечном счете — самим риелтором.
Во-вторых, нельзя напрямую связывать сертификацию риелторских услуг с уровнем надежности риелторской фирмы. Главная идея добровольной сертификации состоит в добровольном принятии сертифицированными участниками рынка недвижимости на себя обязательств быть информационно открытыми и прозрачными. К тому же сертификации подлежат не все услуги риелторов, а только брокерские услуги (услуги по купле-продаже недвижимости), следовательно, другие риелторские услуги, и в том числе вопросы ответственности риелтора, вообще не регламентированы.
В-третьих, среди специалистов рынка недвижимости нет единого мнения о том, чем измеряется качество работы риелтора, за что он должен нести ответственность и что находится в сфере его компетенции. Качество риелторской услуги — понятие юридически не отработанное, и у каждого клиента — свое представление о том, как ему должны оказывать те или иные услуги. В связи с чем на практике основой измерения качества риелторских услуг является соотношение ожиданий клиента и его восприятия деятельности компании.
В-четвертых, в соответствии со стандартами профессиональная ответственность риелтора должна быть застрахована, или обязательства риелтора по возмещению ущерба при осуществлении риелторской деятельности обеспечены иным способом. При этом виды иных способов обеспечения исполнения обязательств риелтором не определены и отсутствует минимальный уровень ответственности риелтора при осуществлении своей деятельности без обеспечения исполнения обязательств.
Неурегулированность ответственности риелторов за недобросовестные действия, необходимость установления гарантий прав и законных интересов потребителей риелторских услуг, участившиеся случаи мошенничества на рынке недвижимости — все это свидетельствует о необходимости именно законодательной регламентации риелторской деятельности, которая должна быть выражена в принятии Федерального закона «О риелторской деятельности в Российской Федерации». В пользу данного положения говорит и тот факт, что правоотношения в сфере возмездного оказания услуг в силу их общественной значимости подлежат обязательному законодательному регулированию со стороны государства. Практически все услуги в той или иной мере (на уровне закона или подзаконного акта) законодательно урегулированы.
Конечно, наше государство, исходя из самого духа поступательного развития российских законов, должно не ограничивать предпринимательские устремления хозяйствующих субъектов, а помогать им развиваться. В настоящее время многие авторы исходят из того, что не следует принимать Закон о риелторской деятельности, а надо всего лишь установить, что в случае участия риелтора в сделке он должен приложить к представляемым в орган, осуществляющий государственную регистрацию недвижимого имущества и сделок с ним, договор поручения, который он заключил со сторонами в сделке. В этом видится решение проблемы: значительно уменьшится количество «серых» риелторов, а добросовестные риелторы будут оказывать населению именно те услуги, которых от них ожидают поручители.
Аналогичной точки зрения придерживается и законодатель. Так, в частности, 11.02.2002 Госдума отклонила в первом чтении законопроект «О риелторской деятельности в Российской Федерации», предложенный депутатом А.Г. Пузановским. Из анализа данного законопроекта становится очевидным его непринятие законодателем в силу наличия существенных недостатков. Так, в законопроекте отсутствуют четкие определение понятий «риелтор», «риелторская деятельность», которые являются основополагающими при регулировании рассматриваемых правоотношений. Определенную путаницу вносят даваемые в законопроекте понятия «профессиональных участников рынка недвижимости» и «участников риелторской деятельности». При этом возникает закономерный вопрос: кто же все-таки является риелтором, а кто — потребителем риелторских услуг? Кроме того, вместо выделения признаков риелторской деятельности, в представленном законопроекте ведется простое перечисление услуг, относимых к риелторским: деятельность в качестве агента, поверенного, комиссионера, дилера, посредника при заключении сделок с недвижимым имуществом, доверительного управляющего, предоставление консультационных услуг, услуг по изучению конъюнктуры рынка. В приведенном перечне присутствуют довольно разнородные услуги (представительство и дилерская деятельность, услуги фактического характера при консультировании и юридического — по договору поручения, комиссии). На первый взгляд, это можно было бы оправдать широким профилем деятельности риелтора. Однако практика, при которой в законе не проводится строгое разграничение между отдельными видами профессиональной деятельности и риелтор должен быть «немного» адвокатом, «немного» организатором биржевой торговли с недвижимостью и т.д., на наш взгляд, представляется порочной и малоперспективной.
В законе необходимо указать особенности каждого вида риелторских услуг (не должно быть смешения), и на основе выделенной специфики каждого вида услуг предусмотреть виды деятельности риелтора по оказанию соответствующей услуги, определив объем, параметры каждого вида деятельности риелтора, требования, предъявляемые к оказанию услуги, и меры ответственности риелтора за нарушение этих требований. Ведь без этого не представляется возможным выделить предмет договора оказания риелторских услуг.
Выделенные в законопроекте права и обязанности участников риелторской деятельности нуждаются в серьезной доработке. При этом в законопроекте фактически отсутствуют статьи, регламентирующие ответственность риелторов, что, на наш взгляд, также является его существенным недостатком.
Анализ положений законопроекта, касающихся договора возмездного оказания риелторских услуг, выявляет следующие его недостатки: отсутствуют требования к форме такого договора; не выделены существенные условия, подлежащие обязательному включению в договор, и т.д. Кроме того, положения законопроекта о защите прав потребителей риелторских услуг дублируют соответствующие нормы Закона «О защите прав потребителей». Считаем, что требования относительно качества риелторских услуг, срока их предоставления необходимо учесть в рамках договора оказания риелторских услуг, в качестве его существенных условий, а не в разделе «Защита прав получателей риелторских услуг», как это сделано в рассматриваемом законопроекте.
Несомненными положительными моментами законопроекта являются введение обязательного лицензирования риелторской деятельности, которое выступает в качестве одного из способов государственного регулирования данных правоотношений, и страхование профессиональной ответственности риелторов, являющееся гарантией защиты прав и законных интересов потребителей риелторских услуг.
Резюмируя изложенное, отметим, что, несмотря на неудачные попытки законодательного регулирования риелторской деятельности, принятие Федерального закона «О риелторской деятельности в Российской Федерации», в полной мере отвечающего потребностям всех участников отношений по оказанию риелторских услуг, остается насущной необходимостью, проблемой, стоящей перед российским законодателем. Данный вывод аргументируется тем, что существующего в настоящее время «саморегулирования» указанных отношений профессиональными субъектами рынка недвижимости (объединениями риелторов) недостаточно. Таким образом, принятие Федерального закона «О риелторской деятельности в РФ» вызвано следующими объективными причинами.
Во-первых, ролью и значением риелторов на рынке недвижимости. Статистические данные показывают, что объем сделок, заключаемых риелторами на рынке недвижимости, по-прежнему остается значительным, несмотря на кризисные 2008 — 2009 гг. Более того, начиная с 2010 г. наметилась тенденция увеличения количества сделок, заключаемых риелторами, вызванная постепенным выходом из финансово-экономического кризиса, ростом платежеспособности населения и как следствием увеличения спроса на жилье. Специалисты с уверенностью прогнозируют, что по мере «насыщения рынка деньгами» потребность в профессиональных участниках — риелторах будет возрастать. Например, только в г. Ульяновске в настоящее время функционирует 30 агентств недвижимости. По данным статистики Пермьстата, в январе — феврале 2011 г. оборот агентств недвижимости вырос почти на 15% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года и составил 6,6 млрд. руб. Таким образом, риелторы занимают твердые позиции как профессиональные участники рынка недвижимости и будут в дальнейшем играть значительную роль в данной сфере.
Во-вторых, отношения по оказанию риелторских услуг составляют важный сектор рынка недвижимости, четкое и эффективное законодательное регулирование которого будет способствовать сокращению числа недобросовестных риелторов, станет действенным механизмом борьбы с криминальными элементами (мошенниками, «черными маклерами» и т.д.) и, в свою очередь, создаст гарантии прав и законных интересов потребителей риелторских услуг. Как уже указывалось, существующей в настоящее время добровольной сертификации риелторских услуг, разработанных саморегулируемыми общественными объединениями риелторов (гильдиями и ассоциациями) профессиональных стандартов, практики недостаточно для полноценного регулирования обязательств по оказанию риелторских услуг. Так, «сертифицированных» риелторов на рынке недвижимости по-прежнему значительно меньше, чем «несертифицированных», а указанные стандарты призваны в первую очередь защищать интересы самих риелторов, их разрабатывающих, а уже во вторую (последнюю) — интересы потребителей их услуг. Принятие же федерального закона, который гармонично будет сосуществовать с системой добровольной сертификации риелторских услуг, позволит гарантировать соблюдение прав и законных интересов всех участников сделок с недвижимым имуществом, избежать злоупотребления правом.
В-третьих, в нашей стране все большее распространение приобретает идея о необходимости принятия Федерального закона «О риелторской деятельности в РФ», причем ее активными сторонниками выступают не только региональные власти, но и сами риелторы. Так, итогом совещания в Московской городской Думе профессиональных объединений риелторов и представителей госструктур, прошедшим в мае 2010 г., стало создание рабочей группы по выработке концепции законопроекта. Предполагается, что после окончания работы над ним Мосгордума рассмотрит вопрос внесения проекта в Госдуму в качестве законодательной инициативы. Активную позицию по вопросу принятия закона о риелторской деятельности занимает и Российская гильдия риелторов, которая с октября 2010 г. начала работу над собственным законопроектом.
В-четвертых, показательным является и опыт зарубежных государств: риелторская деятельность законодательно регулируется во многих развитых странах мира, например, в США, Англии и др. Немаловажен в этом отношении и опыт наших соседей, в частности, 9 января 2006 г. был издан Указ Президента Республики Беларусь № 15 «О риелторской деятельности в Республике Беларусь», которым утверждены Правила осуществления риелторской деятельности, в Кыргызской Республике действует Закон «О риелторской деятельности в Кыргызской Республике» от 27 июня 2003 г., в Республике Узбекистан с 22 декабря 2010 г. вступил в силу Закон «О риелторской деятельности», в Верховной Раде Украины ведется активное обсуждение проекта закона «О риелторской деятельности».
Интересным представляется опыт законодательного регулирования риелторской деятельности в США. Американские риелторы объединяются в ассоциации, которыми накоплен большой опыт практической работы на рынке недвижимости, насчитывающий 100 лет. В свою очередь, все объединения риелторов представляют единую Национальную ассоциацию риелторов США (NAR).
Государство, предоставляя ассоциациям риелторов широкие возможности для саморегулирования профессиональной деятельности на рынке недвижимости, при этом устанавливает четкие законодательные границы и правила ее осуществления. Постоянно меняющаяся ситуация на рынке недвижимости находит свое отражение в законодательстве, тем самым отношения по возмездному оказанию услуг на рынке недвижимости получают необходимое правовое оформление и защиту. Государственная политика США направлена на формирование профессионального рынка недвижимости, где услуги оказываются риелторами-профессионалами, получившими лицензию на осуществление сделок с недвижимостью. Для получения лицензии риелторам необходимо пройти обязательные курсы и сдать довольно сложные экзамены. Лишение лицензии влечет за собой лишение права заниматься профессиональной деятельностью в качестве риелтора. Если риелтор знал о недостатке объекта недвижимости и скрыл информацию об этом, то при поступлении жалобы от клиента риелтора могут лишить права заниматься риелторской деятельностью.
В США существует общая электронная база данных по недвижимости (мультилистинговая система, или МЛС), в которую каждый риелтор — член NAR обязан вносить информацию по совершенным сделкам.
Мультилистинг — это объединение прайсов (листингов), обеспечивающее более гибкую систему проведения сделок. Преимуществом данной системы является отражение в ней всех изменений на рынке недвижимости: пометки «Продано», и если принято предложение о продаже, тоже ставится пометка. При этом каждый риелтор ежедневно получает электронные письма об этих изменениях. Кроме того, при необходимости можно ввести адрес дома и получить информацию за последние 10 лет о том, когда он продавался, по какой цене продан, сколько дней был на рынке, и фотографии — каким дом был и каким стал. Из МЛС есть выход на городскую базу данных, где хранится различная информация об объекте, в частности указано, является ли недвижимость объектом залога, какие налоги платятся, какова зарегистрированная площадь и т.д. Агенты-брокеры (члены NAR) имеют пароли и получают всю развернутую информацию, в частности, из городской базы данных, у всех остальных доступ к такой подробной информации ограничен (все желающие могут получить данные лишь о том, что находится в наличии в конкретном районе по интересующему адресу с указанием цены). В связи с этим практически все риелторы в США являются членами указанной ассоциации риелторов. Таким образом, в США к профессии риелтора предъявляются достаточно жесткие требования: работа в течение трех лет в агентстве, регулярные экзамены, наличие лицензии и т.д.
Рассмотренный опыт регулирования риелторской деятельности в США позволяет сделать вывод о недостаточной урегулированности отношений на рынке недвижимости в нашей стране; при этом данный опыт может быть эффективно использован российским законодателем при решении вопросов правового регулирования риелторской деятельности, а также ассоциациями российских риелторов. Так, идея быстрого обмена информацией об объектах недвижимости между крупными российскими городами всегда была привлекательной для российских риелторов: о создании национальной мультилистинговой системы, основанной на внедрении программного продукта с единым информационным стандартом, а также о формировании всероссийской базы данных по объектам недвижимости под эгидой Российской гильдии риелторов (РГР) заявил холдинг «Миэль». Консультант по интернет-маркетингу холдинга В. Щеблецов полагает, что «предпосылки для этого есть: к базе данных уже подключено более ста региональных компаний — членов РГР из 10 субъектов Российской Федерации. Москва и Московская область, Башкортостан, Краснодарский край, Нижегородская, Самарская, Омская, Смоленская, Тульская, Курская и другие области подключены через информационного партнера — информационную систему «Центр», которая успешно работает в 25 городах России и ближнего зарубежья».
Национальная мультилистинговая система, которую создает «Миэль», — это единая федеральная база данных с открытым доступом и для потенциальных покупателей, и для профессионалов. На сайте РГР уже есть ссылка на эту базу, содержащая информацию о 116 857 объектах.
Однако попытки создания единой мультилистинговой системы по примеру США в России имеют определенные трудности. В Штатах единая мультилистинговая система принадлежит Национальной ассоциации риелторов, которая регулирует правила проведения сделок на рынке недвижимости, и потому два этих параметра тесно увязаны. У нас в стране РГР контролирует и координирует деятельность незначительной части профессиональных участников рынка недвижимости. По информации газеты «Взгляд», из почти 2 тыс. агентств недвижимости на московском рынке кодекс риелтора соблюдают только компании, являющиеся членами Московской ассоциации риелторов и РГР, а их наберется не более 250.
В целом, анализируя условия развития рынка недвижимости, можно сказать, что в России ситуация с профессиональным инструментарием риелтора критическая. Риелторы осуществляют свою деятельность на рынке недвижимости, по существу, безоружными: нет нормальной профессиональной базы объектов недвижимости, отсутствуют система долгосрочного общения с потенциальными и бывшими клиентами, эффективная реклама в Интернете. Все это говорит о том, что создание единой мультилистинговой системы в Российской Федерации в настоящее время невозможно. Можно вести речь лишь о создании городских и межрегиональных информационных баз данных для риелторов.
В Европе также есть свои традиции риелторского бизнеса, заслуживающие внимания. К примеру, в Голландии деятельность риелторов не лицензируется государством, но при этом нельзя говорить об отсутствии ее регулирования: у риелторов есть хорошо отработанные технологии по оказанию услуг, есть стандарты практики, которые признают и принимают все риелторы страны, функционируют мультилистинговые системы, содержащие информацию обо всех продаваемых объектах недвижимости. Голландский объект недвижимости может быть выставлен только в том случае, если агент, риелтор заключил с его собственником эксклюзивный договор оказания соответствующих услуг. Это говорит о наличии персональной ответственности риелтора за качество той информации, которая попадает в базу данных, а также за ее достоверность. Если объект продан, то информация о нем должна быть из базы удалена. Если изменилась цена, то она в течение дня также должна быть изменена. Риелтор, не осуществивший данные действия, лишается права пользоваться МЛС, по сути, теряя свой профессиональный инструмент. Лишение права пользования МЛС снижает эффективность работы риелтора на 80%, потому в Голландии риелторы строго придерживаются своих стандартов.
Лицензирование риелторской деятельности также отсутствует и в Германии. При этом закон о защите прав потребителей и судебная система стоят на страже интересов потребителей риелторских услуг. При малейшем недовольстве действиями риелтора клиент имеет право не заплатить ему. Таким образом, германские риелторы очень слабо защищены. Проблемой для них бывает возможность отстоять свои комиссионные, которые клиенты часто по различным причинам не платят.
Особо необходимо отметить тот факт, что в Германии все операции на рынке недвижимости находятся под контролем государства. И в принципе, сделка с недвижимым имуществом может быть совершена без привлечения риелтора. Существуют поисковые системы и открытые базы данных, в которых можно найти интересующий объект недвижимости. Сделав окончательный выбор, необходимо найти нотариальную контору, подготовить пакет документов и совершить сделку. Риелтор на рынке недвижимости Германии обычно оказывает услуги по подбору объектов и сопровождению сделки. При этом все сделки с недвижимостью осуществляются через нотариуса.
Нотариус совершает следующие действия: проверяет объект недвижимости на юридическую чистоту; составляет договор купли-продажи; консультирует участников сделки; выдает нотариальное удостоверение договора; осуществляет передачу объекта покупателю; контролирует получение денег продавцом. Для совершения сделки нотариус создает специальный расчетный счет — Notaranderkonto. Покупатель переводит на этот счет средства, установленные договором купли-продажи. Спустя определенное время после поступления денег нотариус переоформляет права собственности на недвижимость с продавца на покупателя. По получении выписки из земельного реестра и установлении факта смены собственника нотариус перечисляет средства согласно договору с расчетного счета Notaranderkonto на расчетный счет продавца. Таким образом, при осуществлении сделок с недвижимостью в Германии интересы обеих сторон — как продавца, так и покупателя — охраняются законом. Подписав и нотариально заверив договор купли-продажи, и продавец недвижимости, и ее покупатель могут полностью положиться на исполнение данного договора нотариусом.
Примечательны особенности регулирования риелторского бизнеса во Франции. Риелторская деятельность жестко регламентирована законами страны. Чтобы получить разрешение на осуществление деятельности, риелтор должен иметь опыт работы не менее 10 лет, из которых 4 года — с недвижимостью. Также во Франции существует обязательное страхование для риелторов, которое покрывает ответственность по всем гражданским искам. Стоит такая страховка недешево, но работать без нее нельзя. Правила ведения риелторского бизнеса во Франции устанавливает Ассоциация риелторов, членство в которой добровольное. Однако, чтобы его получить, нужно иметь лицензию.
Рассмотренный зарубежный опыт регулирования риелторской деятельности может быть использован в Российской Федерации при разрешении спорных вопросов правового регулирования риелторских отношений.
Потребность в регламентации данных отношений заставила общественные объединения риелторов разрабатывать систему добровольной сертификации, призванную создать некий кодекс правил и этических норм, приемлемых для всех участников рынка. Но уже сейчас можно констатировать, что профессиональных стандартов практики и кодекса этики явно недостаточно для упорядоченного и эффективного регулирования риелторской деятельности. Система добровольной сертификации риелторских услуг осуществляет лишь минимальную защиту интересов потребителей данных услуг, и об этом говорят сами риелторы.
Неурегулированность ответственности риелторов за недобросовестные действия, необходимость установления гарантий прав и законных интересов потребителей риелторских услуг, участившиеся случаи мошенничества на рынке недвижимости — все это свидетельствует о необходимости именно законодательной регламентации риелторской деятельности.
Накушнова Е.В. Особенности правового регулирования обязательств по оказанию риелторских услуг // Современное право. 2012. № 12. С. 80 — 85.
Накушнова Е.В. К вопросу о необходимости принятия Федерального закона «О риелторской деятельности в Российской Федерации» // Нотариус. 2012. № 5. С. 29 — 32.

Posted in Наши риелторские услуги and tagged .