Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 09.09.2014 по делу № А63-13388/2013

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 9 сентября 2014 г. по делу № А63-13388/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 9 сентября 2014 г.
Полный текст постановления изготовлен 9 сентября 2014 г.
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Епифанова В.Е., судей Анциферова В.А. и Сидоровой И.В., в отсутствие в судебном заседании истца — общества с ограниченной ответственностью «Агро-смета» (ИНН 2625027360, ОГРН 1022601172956), ответчиков: Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» (ИНН 7705401340, ОГРН 1027700485757) в лице филиала по Ставропольскому краю, Министерства имущественных отношений Ставропольского края и третьих лиц: Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, администрации муниципального образования Урухского сельсовета Георгиевского района Ставропольского края, извещенных о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Агро-смета» на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 25.02.2014 (судья Быков А.С.) и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.06.2014 (судьи Казакова Г.В., Луговая Ю.Б., Марченко О.В.) по делу № А63-13388/2013, установил следующее.
ООО «Агро-смета» (далее — общество) обратилось в арбитражный суд к ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Ставропольскому краю (далее — кадастровая палата, орган кадастрового учета) с иском, в котором просило:
— установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 26:25:130322:20 в размере его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2012, что составляет 4 793 тыс. рублей;
— обязать орган кадастрового учета внести в государственный кадастр недвижимости (далее — ГКН) сведения о новой кадастровой стоимости земельного участка.
Иск мотивирован следующим. В связи с утверждением результатов кадастровой оценки земель внесенные в ГКН сведения о кадастровой стоимости принадлежащего истцу земельного участка существенно превышают его рыночную стоимость, что не соответствует пункту 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации (далее — Земельный кодекс).
Определением от 28.01.2014 (т. 2, л.д. 98) Министерство имущественных отношений Ставропольского края (далее — министерство) привлечено к участию в деле в качестве соответчика. Этим же определением к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю и администрация муниципального образования Урухского сельсовета Георгиевского района Ставропольского края (далее — администрация).
Решением Арбитражного суда Ставропольского края от 25.02.2014, оставленным без изменения постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.06.2014, в удовлетворении иска отказано.
Судебные инстанции установили, что общество является собственником земельного участка с кадастровым номером 26:25:130322:20 площадью 13 693 кв. м, расположенным по адресу: Георгиевский район, ст. Урухская, ул. Колхозная, 20, с разрешенным использованием — под автомобильным гаражом. На основании приказа министерства от 25.12.2012 № 203 в ГКН внесены сведения о кадастровой стоимости участка истца в размере 9 128 301 рубля 52 копеек (по состоянию на 01.01.2012). Согласно представленному обществом отчету Торгово-промышленной палаты Ставропольского края от 29.07.2013 № 117/01/13 рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 26:25:130322:20 по состоянию на 01.01.2012 составляет 4 793 тыс. рублей. На отчет получено положительное экспертное заключение от 16.10.2013 № 1556/2013-12 общероссийской общественной организации «Российское общество оценщиков». При разрешении спора суды исходили из того, что законодательство, подлежащее применению к спорным отношениям (пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса), не содержит запрета на возможность определения кадастровой стоимости земельного участка, внесенной в ГКН, посредством указания его рыночной стоимости. Основанием для пересмотра кадастровой стоимости может быть установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена кадастровая стоимость участка (статья 24.19 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее — Закон об оценочной деятельности)). При этом в соответствии со статьями 9 и 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее — Кодекс) обязанность доказывания определения рыночной стоимости участка на дату установления его кадастровой стоимости возлагается на истца. Оценив отчет об определении рыночной стоимости участка, суды пришли к выводу о несоответствии его нормам Закона об оценочной деятельности и Федеральным стандартам оценки № 1, N 2 и № 3 (пункты 14, 20, 22 ФСО № 1, пункты 10, 12, 15 ФСО № 3). Суд указал на то, что объекты-аналоги не соответствуют объекту оценки, а информация о них, использованная в отчете, не отвечает критериям достоверности, достаточности, доступности и относимости к дате определения рыночной стоимости. При сравнении указанной оценщиком информации с текстом приложенных объявлений о продаже земельных участков суд установил несоответствие сведений, указанных в отчете, сведениям, указанным в публикациях. Кроме того, оценщиком не обоснована корректировка стоимости объектов-аналогов по их местоположению, что привело к значительному уменьшению рыночной стоимости объекта оценки. Иные корректировки применены оценщиком также необоснованно. С учетом отмеченных недостатков отчета суды пришли к выводу о том, что оценщик не обосновал применение метода сравнения продаж (сравнительного подхода). Поэтому отчет от 29.07.2013 № 117/01/13 не признан судами надлежащим доказательством указанной в нем рыночной стоимости спорного участка, а сама рыночная стоимость — достоверно определенной (доказанной истцом по правилам статьи 65 Кодекса). Экспертное заключение от 16.10.2013 № 1556/2013-12 по нормативно-методической проверке отчета суды во внимание не приняли с учетом содержания данного вида экспертизы, который не предусматривает проверку правильности определения рыночной стоимости объекта или подтверждение стоимости объекта оценки, определенной оценщиком (т. 2, л.д. 130; т. 3, л.д. 51).
Общество обжаловало решение и апелляционное постановление в кассационном порядке. В жалобе заявитель просит указанные акты отменить, требования удовлетворить, ссылаясь на неправильное применение (нарушение) судами норм материального и процессуального права. Жалоба мотивирована следующим. Требования общества основаны на положениях пункта 3 статьи 66 Земельного кодекса (в редакции Закона № 167-ФЗ), статей 12 и 24.19 Закона об оценочной деятельности; они соответствуют практике рассмотрения судами аналогичных споров. В силу приведенных норм, установление кадастровой стоимости участка в размере его рыночной стоимости осуществляется судом на основании отчета об оценке рыночной стоимости объекта и положительного заключения саморегулируемой организации оценщиков. К исковому заявлению общество приложило отчет Торгово-промышленной палаты Ставропольского края от 29.07.2013 № 117/01/13 об определении рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 26:25:130322:20 в размере 4 793 тыс. рублей (по состоянию на 01.01.2012). Представлено суду и положительное экспертное заключение от 16.10.2013 № 1556/2013-12 общероссийской общественной организации «Российское общество оценщиков». В нарушение требований главы 7 Кодекса судами первой и апелляционной инстанции не дана оценка положительного экспертного заключения от 16.10.2013 № 1556/2013-12, судебная экспертиза отчета об оценке не назначалась, возможные последствия незаявления соответствующего ходатайства судом истцу не разъяснялись. При оценке отчета оценщика судебные инстанции лишь воспроизвели возражения ответчика (третьих лиц), не основанные на каких-либо альтернативных заключениях. Иные отчеты об оценке (экспертные заключения) в дело не представлены. Между тем, отказ в иске по данной категории споров возможен лишь тогда, когда отчет об оценке получил отрицательное заключение саморегулируемой организации оценщиков, либо был опровергнут судебной экспертизой. Таким образом, суды первой и апелляционной инстанций нарушили правила оценки доказательств (глава 7 Кодекса), а также нормы Закона об оценочной деятельности.
От иных участвующих в деле лиц отзывы на жалобу не поступили.
Участники спора, извещенные о времени и месте судебного заседания, явку представителей в суд кассационной инстанции не обеспечили.
От администрации поступило ходатайство о рассмотрении кассационной жалобы в отсутствие представителя.
Изучив материалы дела и доводы жалобы, окружной суд считает, что решение от 25.02.2014 и апелляционное постановление от 09.06.2014 следует отменить, дело — направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Ставропольского края.
Как видно из материалов дела и установили судебные инстанции, общество является собственником земельного участка с кадастровым номером 26:25:130322:20 площадью 13 693 кв. м, расположенным по адресу: Георгиевский район, ст. Урухская, ул. Колхозная, 20, с разрешенным использованием — под автогаражом, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 18.09.2009 и выпиской из ЕГРП от 07.02.2014 (т. 1, л.д. 9; т. 2, л.д. 115).
На основании приказа министерства от 25.12.2012 № 203 в ГКН внесены сведения о кадастровой стоимости принадлежащего истцу земельного участка в размере 9 128 301 рубля 52 копеек (по состоянию на 01.01.2012). В подтверждение указанного обстоятельства в дело представлен кадастровый паспорт земельного участка от 04.07.2013 № 26/501/13-262077 (т. 1, л.д. 7, 8).
Полагая, что кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 26:25:130322:20 не соответствует его рыночной стоимости, общество обратилось в суд с иском об установлении кадастровой стоимости.
В силу статьи 65 Земельного кодекса кадастровая стоимость земельного участка устанавливается для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Кодексом, федеральными законами.
КонсультантПлюс: примечание.
В документе, видимо, допущен пропуск текста: исходя из смысла постановления, имеется в виду «…пунктом 3 данной статьи.».
В соответствии с пунктом 1 статьи 66 Земельного кодекса рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. Пункт 2 названной нормы определяет, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом данной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности (в редакции Закона № 167-ФЗ).
Согласно пункту 3 статьи 66 Земельного кодекса (в редакции Закона № 167-ФЗ) в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Статья 24.19 Закона об оценочной деятельности предусматривает, что в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость; основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость. К заявлению о пересмотре кадастровой стоимости необходимо приложить отчет о рыночной стоимости объекта в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается по основанию установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости.
В постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.06.2011 N 913/11 и от 25.06.2013 N 10761/11 определена практика применения по спорам, связанным с установлением кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.
В постановлении от 28.06.2011 № 913/11 Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации указал на возможность определения внесенной в ГКН кадастровой стоимости земельного участка посредством указания его рыночной стоимости, в том числе и в отношении земельных участков, кадастровая стоимость которых была определена до вступления в законную силу положений главы III.1 Закона об оценочной деятельности.
В постановлении от 25.06.2013 № 10761/11 сформулирована следующая правовая позиция. Закон об оценочной деятельности прямо не называет дату, которую следует считать датой установления кадастровой стоимости. Однако, принимая во внимание в совокупности положения главы III.1 Закона об оценочной деятельности, подзаконные акты, регулирующие порядок проведения кадастровой оценки, учитывая необходимость обеспечения соотносимости рыночной и кадастровой стоимостей и использования при определении рыночной стоимости показателей и данных (ценообразующих факторов) в отношении объекта, существовавших на тот же момент, на который они были использованы оценщиком, определившим кадастровую стоимость, истец, заявляющий требование о приведении кадастровой стоимости объекта в соответствие с рыночной стоимостью, должен доказать рыночную стоимость на ту же дату, которая использована оценщиком, осуществившим кадастровую оценку, в качестве даты оценки (дата, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость объектов недвижимости) и указана в вводной части отчета об определении кадастровой стоимости (приказ Минэкономразвития России от 29.07.2011 № 382 «Об утверждении требований к отчету об определении кадастровой стоимости»). В случае отсутствия такой даты в отчете оценщика она может быть установлена исходя из сведений, содержащихся в акте органа исполнительной власти субъекта, которым утверждены результаты государственной кадастровой оценки.
При разрешении спора судебные инстанции установили, что оспариваемая обществом кадастровая стоимость земельного участка (9 128 301 рубля 52 копеек) внесена в ГКН на основании приказа министерства от 25.12.2012 № 203 (по состоянию на 01.01.2012).
В обоснование иска общество представило подготовленный Торгово-промышленной палатой Ставропольского края отчет от 29.07.2013 № 117/01/13 об определении рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 26:25:130322:20 по состоянию на 01.01.2012 в размере 4793 тыс. рублей (т. 2, л.д. 1-92), а также положительное экспертное заключение от 16.10.2013 № 1556/2013-12 общероссийской общественной организации «Российское общество оценщиков» (т. 1, л.д. 140-148).
В статье 12 Закона об оценочной деятельности закреплено, что итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Законом, признается достоверной и рекомендованной для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
В пунктах 1 и 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» (далее — информационное письмо от 30.05.2005 № 92) содержатся следующие разъяснения. Отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу. Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Кодекса. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки. При этом оценщик, осуществивший оценку, привлекается к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора (статья 51 Кодекса).
Таким образом, отчет независимого оценщика является одним из допустимых доказательств по данным спорам (статья 75 Кодекс), который подлежит оценке судом на предмет соответствия его нормам Закона об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки.
Исследовав отчет об оценке от 29.07.2013 № 117/01/13, судебные инстанции пришли к выводу о несоответствии его федеральным стандартам оценки. Отчет Торгово-промышленной палаты Ставропольского края не признан судами надлежащим доказательством указанной в нем рыночной стоимости земельного участка, а сама рыночная стоимость — достоверной.
Однако отказывая в удовлетворении иска по мотиву недоказанности обществом заявленных требований, суды первой и апелляционной инстанций не учли следующее.
Статьей 17.1 Закона об оценочной деятельности предусмотрено проведение экспертизы отчета, под которой понимаются действия эксперта или экспертов саморегулируемой организации оценщиков в целях проверки отчета, подписанного оценщиком или оценщиками, являющимися членами данной саморегулируемой организации, в соответствии с видом экспертизы, в том числе проверки на соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, включающего требования настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности.
Таким образом, цель проведения экспертизы отчета — проверка его иным специалистом на соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе положениям федеральных стандартов оценки.
В соответствии с Федеральным стандартом оценки № 5 «Виды экспертизы, порядок ее проведения, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения» выбор эксперта (экспертов) саморегулируемой организации оценщиков, осуществляющего (осуществляющих) экспертизу отчета об оценке, проводится в порядке, установленном внутренними документами саморегулируемой организации оценщиков. Соответствующие документы должны содержать критерии выбора и процедуру назначения эксперта (экспертов) саморегулируемой организации оценщиков, основания и порядок отказа эксперта (экспертов) саморегулируемой организации оценщиков от участия в проведении экспертизы отчета об оценке.
Согласно выводам экспертного заключения от 16.10.2013 № 1556/2013-12 общероссийской общественной организации «Российское общество оценщиков» отчет об оценке от 29.07.2013 № 117/01/13, подготовленный Торгово-промышленной палатой Ставропольского края, соответствует требованиям закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки и иным предъявляемым к нему требованиям. В отчете оценщиком использовалась достоверная и достаточная по объему информация. По результатам проверки отчета об оценке эксперт пришел к выводу о том, что Торгово-промышленной палатой Ставропольского края выбран корректный и уместный метод оценки исследуемого объекта.
Правила оценки доказательств закреплены в статье 71 Кодекса. Арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств (часть 1). Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности (часть 2). Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами (часть 4). Результаты оценки доказательств суд отражает в судебном акте, содержащем мотивы принятия или отказа в принятии доказательств, представленных лицами, участвующими в деле, в обоснование своих требований и возражений (часть 7).
В пункте 2 части 4 статьи 170 и пункте 12 части 2 статьи 271 Кодекса закреплено, что в принимаемых судами первой и апелляционной инстанций судебных актах должны быть указаны установленные судами обстоятельства дела, а также доказательства, на которых основаны выводы судов об этих обстоятельствах.
Однако результаты исследования (оценки) экспертного заключения от 16.10.2013 № 1556/2013-12 в судебных актах не отражены. Между тем, содержание экспертизы отчета Торгово-промышленной палаты Ставропольского края свидетельствует о том, что представленный суду отчет об оценке проверен на соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, и признан соответствующим положениям Закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.
В части 1 статьи 82 Кодекса предусмотрено, что для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле.
В пункте 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 № 23 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе» разъяснено следующее. Если при разрешении вопроса, требующего специальных знаний, ходатайство или согласие на назначение экспертизы со стороны участвующих в деле лиц отсутствуют, и экспертиза не может быть назначена по инициативе суда, суд обязан разъяснить участвующим в деле лицам возможные последствия незаявления такого ходатайства (отсутствия согласия).
Заключение эксперта, выполненное на основании проведенных исследований и с учетом их результатов, оглашается в судебном заседании и исследуется наряду с другими доказательствами по делу (части 1 и 3 статьи 86 Кодекса).
В условиях разногласий сторон относительно достоверности рыночной стоимости спорного объекта и соответствия отчета предъявляемым требованиям, суд необоснованно не обсудил с участвующими в деле лицами необходимость (целесообразность) назначения по делу экспертизы в целях разрешения возникших у него вопросов специального характера (статья 82 Кодекса).
Исследуя представленный обществом отчет оценщика, являющийся результатом деятельности субъекта профессиональной деятельности (статьи 3, 4 Закона об оценочной деятельности), суд не привлек оценщика (Торгово-промышленная палата Ставропольского края) к участию в рассмотрении дела, что не соответствует разъяснениям, изложенным в пункте 2 информационного письма от 30.05.2005 № 92. Не воспользовался суд и правом привлечения специалиста в целях получения разъяснений, консультаций и выяснения профессионального мнения лиц, обладающих теоретическими и практическими познаниями по существу разрешаемого спора (статья 87.1 Кодекса); фактически не выяснил действительный размер рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 26:25:130322:20 по состоянию на 01.01.2012.
В силу пункта 3 части 1 статьи 287 Кодекса по результатам кассационной жалобы суд округа вправе отменить решение и апелляционное постановление и направить дело на новое рассмотрение, если выводы, содержащиеся в обжалуемых судебных актах, не соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам или имеющимся в деле доказательствам. При этом суд, рассматривающий дело в кассационной инстанции, не вправе устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены в решении или постановлении либо были отвергнуты судом первой или апелляционной инстанции (часть 2 статьи 287 Кодекса).
В связи с допущенными судами нарушениями правил оценки доказательств и необходимостью установления фактических обстоятельств на основании пункта 3 части 1 статьи 287 Кодекса решение от 25.02.2014 и апелляционное постановление от 09.06.2014 следует отменить, а дело — направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Ставропольского края.
При новом рассмотрении дела суду необходимо учесть изложенное в настоящем постановлении, а также правовые позиции, сформулированные Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлениях от 28.06.2011 N 913/11, от 25.06.2013 N 10761/11 и от 11.02.2014 N 13839/13. Следует привлечь к участию в деле независимого оценщика, чье заключение о рыночной стоимости земельного участка являлось предметом исследования и оценки суда, установить существенные для рассмотрения дела обстоятельства, обсудить вопрос о проведении экспертизы, исследовать и оценить по правилам статьи 71 Кодекса собранные по делу доказательства. Спор необходимо разрешить при правильном применении материальных норм (Земельный кодекс, Закон об оценочной деятельности) и норм процессуального права (с соблюдением принципа состязательности сторон в арбитражном процессе, порядка предоставления и раскрытия сторонами доказательств, их оценки арбитражным судом).
При подаче кассационной жалобы обществом уплачена государственная пошлина (в размере 2 тыс. рублей), что также следует учесть суду при новом рассмотрении (абзац второй части 3 статьи 289 Кодекса).
Руководствуясь статьями 274, 284, 286, 287, 288 и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа
постановил:
решение Арбитражного суда Ставропольского края от 25.02.2014 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.06.2014 по делу № А63-13388/2013 отменить, дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
В.Е.ЕПИФАНОВ
Судьи
В.А.АНЦИФЕРОВ
И.В.СИДОРОВА
Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 09.09.2014 по делу № А63-13388/2013.

Posted in Наши риелторские услуги.