Некоторые проблемы применения законодательства об ипотеке

Горячева Е.В., кандидат юридических наук, доцент кафедры правового регулирования экономических отношений Карагандинского экономического университета.
В настоящее время, в связи с использованием на практике системы кредитования физических лиц под залог недвижимости, у правоприменителей возникает ряд вопросов, связанных с обеспечением ипотекой договоров банковского займа. Автор рассматривает ситуацию отказа от внесудебной реализации имущества, при которой возникает ряд неблагоприятных последствий для залогодержателя.
Ключевые слова: ипотека, существенные условия договора ипотеки, внесудебная реализация, отказ залогодателя от реализации предмета ипотеки.
Залог является классическим правовым институтом, начало развитию которого положило римское частное право. Правовое регулирование залоговых отношений привлекает к себе внимание ученых и практиков, представителей правовых и экономических наук, широко исследуется в юридической литературе.
В современной юридической литературе большинство ученых придерживаются точки зрения о двойственной природе залога.
Брагинский М.И. подчеркивает, что большинство гражданских правоотношений, в том числе и залог, являются смешанными, «вещно-обязательственными» .
———————————
КонсультантПлюс: примечание.
Монография М.И. Брагинского, В.В. Витрянского «Договорное право. Общие положения» (книга 1) включена в информационный банк согласно публикации — Статут, 2001 (3-е издание, стереотипное).
Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Общие положения. М., 2000. С. 222.
А.Г. Диденко в содержании залогового правоотношения рассматривает как вещные, так и обязательственные права участников залоговых правоотношений .
———————————
Диденко А.Г. Гражданское право. Общая часть. Курс лекций. Алматы, 2006. С. 580 и др.
По мнению Л.В. Щенниковой, «в случае, если предметом залога будет материальная вещь и свои права залогодержатель может реализовать непосредственно, помимо воли залогодателя, соблюдая исключительно установленный порядок обращения взыскания на заложенное имущество, залог выступает правом вещным. В случае если предметом залога будут ценные бумаги, имущественные права, товары в обороте и для реализации своих полномочий в отношении предмета залога залогодержатель нуждается в содействии других лиц, а также не может осуществлять владельческую защиту, залог приобретает черты права обязательственного» .
———————————
Щенникова Л.В. Вещное право: Учебное пособие. Пермь: Изд-во Пермского университета, 2001. С. 240.
Б.М. Гонгало считает, что «как сторонники вещно-правовой природы залога, так и ученые, квалифицирующие залоговое право в качестве обязательственного, обосновывают соответствующие концепции с известными оговорками… Сторонники вещно-правовой природы залога указывают на присущие ему черты, отличающие его от иных вещных прав, отмечают его зависимость от прав обязательственных. Отстаивающие обязательственную природу залогового права прямо указывают на то, что залог обладает признаками, сближающими его с вещными правами» .
———————————
Гонгало Б.М. Учение об обеспечении обязательств. Вопросы теории и практики. Москва, 2004. С. 172.
Правовое регулирование залога как способа обеспечения исполнения обязательства обладает существенной спецификой. Залогу посвящены 30 из 52 статей главы 18 ГК РК «Обеспечение исполнения обязательства», Закон Республики Казахстан от 30 июня 1998 г. № 254-1 «О регистрации залога движимого имущества» и Закон Республики Казахстан от 23 декабря 1995 г. № 2723 «Об ипотеке недвижимого имущества» (далее Закон РК «Об ипотеке») .
———————————
Закон Республики Казахстан от 30 июня 1998 года № 254-I «О регистрации залога движимого имущества» // Казахстанская правда. 1998. от 8 июля.; Закон Республики Казахстан от 23 декабря 1995 года № 2723 «Об ипотеке недвижимого имущества» // Ведомости Верховного Совета РК. 1995.
Законом РК «Об ипотеке» регулируются отношения, возникающие при применении ипотеки имущества как способа обеспечения исполнения обязательств. Общие правила о залоге, содержащиеся в Гражданском кодексе РК, применяются к ипотеке имущества, если Законом РК «Об ипотеке» не установлены иные правила. В случае противоречия между Законом РК «Об ипотеке» и другими законодательными актами в части регулирования ипотеки имущества применяются нормы Закона РК «Об ипотеке» (п. 1 ст. 2 Закона).
В силу п. 1 ст. 299 ГК РК залогом признается такой способ обеспечения исполнения обязательства, в силу которого кредитор (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником обеспеченного залогом обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодатель), за изъятиями, установленными ГК РК.
Преимуществом залога является высокая степень надежности защиты прав кредитора. Одним из правовых инструментов, с помощью которого участники отношений минимизируют возможность своих рисков, является договор ипотеки. Договор ипотеки определен в законодательстве как соглашение сторон об установлении ипотеки в обеспечение основного обязательства (п. 5 ст. 1 Закона РК «Об ипотеке»).
Специфична природа договора ипотеки. Договор ипотеки не только является основанием возникновения обязательства, устанавливает круг прав и обязанностей между участвующими в нем сторонами и выступает в качестве регулятора общественных отношений, но также является неотъемлемой частью договора банковского займа.
В соответствии с п. 1 ст. 393 ГК РК договор считается заключенным, когда между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным его условиям. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые признаны существенными законодательством или необходимы для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Согласно п. 1 ст. 307 ГК РК в договоре о залоге должны быть указаны предмет залога и его оценка существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом. В нем должно также содержаться указание на то, у какой из сторон находится заложенное имущество, и допустимость его использования. Преимуществом залога является высокая степень надежности защиты прав кредитора. Одним из правовых инструментов, с помощью которого участники отношений минимизируют возможность своих рисков, является договор ипотеки.
Оценка предмета залога выражается в тенге и может определяться соглашением сторон, если иное не установлено законами Республики Казахстан. Оценка предмета залога, обеспечивающего обязательство в иностранной валюте, выражается в тенге и валюте обязательства по рыночному курсу обмена валюты на дату заключения договора о залоге.
Закон РК «Об ипотеке» предусматривает достаточно обширный перечень условий договора об ипотеке, которые признаются существенными (п. 1 ст. 7 Закона РК «Об ипотеке»). В ипотечном договоре должны быть указаны:
1) имя (наименование) и место жительства (место нахождения) залогодателя и залогодержателя, а также должника, если залогодатель (вещный поручитель) не является должником по основному обязательству;
2) существо основного обязательства, его размер и сроки исполнения;
3) опись и местонахождение заложенного недвижимого имущества;
4) наименование права, в силу которого недвижимое имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю (право собственности, право хозяйственного ведения и другие);
5) иные условия, относительно которых по заявлению любой из сторон в ипотечном договоре должно быть достигнуто соглашение и которые не запрещены законодательством.
Условие о предмете, относимое ГК РК к числу существенных условий договора, определено в абз. 2, 3 п. 1 ст. 303 ГК РК: предметом ипотеки могут быть предприятия, строения, здания, сооружения, квартиры в многоквартирном доме, транспортные средства, космические объекты, товары в обороте и другое не изъятое из гражданского оборота имущество.
Отделимые плоды могут быть предметом ипотеки только при условии, если они не становятся с момента отделения объектом прав третьего лица. Ипотека предприятий, строений, зданий, сооружений, квартир в многоквартирном доме, транспортных средств и космических объектов подлежит регистрации в органах, осуществляющих регистрацию таких объектов.
Имущество, передаваемое в залог, не должно быть обременено правами третьих лиц.
Предметом договора ипотеки может быть только индивидуально определенная вещь. В договоре ипотеки обязательно должны содержаться сведения о наименовании предмета договора, месте его нахождения и достаточные для идентификации этого предмета описания, с тем чтобы однозначно выделить данный предмет от похожих других.
В качестве ипотеки в Казахстане возможен залог не только недвижимого, но и любого движимого имущества с оставлением его во владении и пользовании залогодателя .
———————————
Сулейменов М.К., Осипов Е.Б. Залоговое право. Алматы, 1997. С. 63 — 64.
Оценка стоимости заложенного имущества имеет наиважнейшее значение для залогодержателя. В ст. 37 Закона РК «Об ипотеке» прямо установлено, что при продаже заложенного имущества, полностью обеспечивавшего основное обязательство на момент заключения ипотечного договора во внесудебном порядке, по цене ниже суммы основного обязательства одновременно с прекращением ипотеки прекращается основное обязательство. А.Г. Диденко обращает внимание, что нормы ст. 37 Закона РК «Об ипотеке» применяются только при внесудебной реализации заложенного имущества, «что касается последствий реализации недвижимости в судебном порядке, то положение о погашении основного обязательства при продаже предмета залога по цене ниже основного обязательства, хотя на момент заключения ипотечного договора цена недвижимого имущества полностью обеспечивала основное обязательство, не предусмотрено» .
———————————
Диденко А.Г. Индивидуальные жилые дома как предмет сделок // Гражданское законодательство. Статьи. Комментарии. Практика / Под редакцией А.Г. Диденко. Алматы: Раритет, 2013. Вып. 42. С. 214.
В числе существенных условий договора ипотеки определены существо и срок исполнения основного обязательства. В ипотеке присутствует ситуация, когда в числе существенных условий договора ипотеки предусмотрены отношения, возникающие из другого договора — договора банковского займа. На практике стороны договора ипотеки, не повторяя ряда условий из основного кредитного обязательства (размер комиссии, эффективной ставки и др.), в тексте договора просто отсылают к основному обязательству, в обеспечение которого заключается ипотечный договор.
В практике Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ присутствует следующее разъяснение по данному вопросу.
Пункт 43 Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса РФ» указывает, что в случаях, когда залогодателем является должник в основном обязательстве, условия о существе, размере и сроках исполнения обязательства, обеспеченного залогом, следует признавать согласованными, если в договоре залога имеется отсылка к договору, регулирующему основное обязательство и содержащему соответствующие условия.
Таким образом, в РФ при заключении ипотечного договора приемлемой будет являться отсылочная норма, идентифицирующая сделку, отражающую сущность основного обязательства залогодателя.
В Казахстане существо основного обязательства, его размер и сроки являются существенными условиями договора ипотеки, поэтому наличие этих условий в договоре ипотеки обязательно (п. 1 ст. 7 Закона РК «Об ипотеке»).
При этом Закон РК «Об ипотеке», предусматривая существо основного обязательства, его размер и сроки в числе существенных условий договора ипотеки, не разграничивает ситуации, когда залогодатель и заемщик совпадают либо не совпадают в одном лице.
Тем не менее в случае, если залогодатель и заемщик совпадают в одном лице, то условия о существе, размере и сроке исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой, можно было бы и исключить, поскольку они подробно прописаны в договоре займа. Если же на стороне залогодателя выступает третье лицо, отсылка в договоре ипотеки к основному обязательству не может быть произведена, поскольку залогодатель не является стороной основного обязательства и не знает его условий.
Законом РК «Об ипотеке» предусмотрены права и обязанности сторон договора ипотеки. Рассмотрим случаи, когда удовлетворение требований залогодержателя во внесудебном порядке не допускается:
1) для ипотеки недвижимого имущества требовалось согласие другого лица или органа и такое согласие не было получено;
2) предметом ипотеки является недвижимое имущество, имеющее значительную историческую, художественную или иную культурную ценность для общества;
3) предметом ипотеки является недвижимое имущество, находящееся в общей собственности, и кто-либо из его собственников не дает письменного согласия на удовлетворение требований залогодержателя во внесудебном порядке;
4) имеется письменный отказ залогодателя по ипотечному жилищному займу, являющегося физическим лицом, от проведения реализации заложенного недвижимого имущества во внесудебном порядке, зарегистрированный органом, где был зарегистрирован ипотечный договор, и представленный в срок, установленный подпунктом 7 — 1 статьи 26 Закона РК «Об ипотеке»;
5) предметом ипотеки является жилище и (или) земельный участок с расположенным на нем жилищем, являющиеся обеспечением по договору о предоставлении микрокредита (кредита), заключенному физическим лицом с микрофинансовой организацией (кредитным товариществом) (п. 3 ст. 24 Закона РК «Об ипотеке»).
В указанных случаях взыскание на заложенное имущество обращается только по решению суда.
В правоприменительной практике ряд вопросов связан с применением пп. 4 и пп. 5 п. 3 ст. 24 Закона РК «Об ипотеке».
Нормы пп. 4 и 5 п. 3 ст. 24 Закона РК «Об ипотеке» позволяют залогодателю, получившему уведомление о невыполнении обязательств, отказаться от внесудебной реализации заложенного имущества, зарегистрировав отказ в органах юстиции. Это условие действует только в отношении ипотечных жилищных займов и заемщиков — физических лиц. Также указанные нормы делают невозможной внесудебную реализацию жилья, заложенного в обеспечение микрокредита, полученного физическим лицом в микрокредитной организации или кредитном товариществе.
В Российской Федерации допускается обращение взыскания на заложенное жилое помещение, даже если оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением, приобретенное или построенное на кредитные (заемные) средства (ст. 446 ГПК РФ).
Согласно ст. 78 Закона РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» выселение бывших собственников происходит в соответствии с правилами действующего гражданского и жилищного законодательства. В соответствии со ст. 95 Жилищного кодекса РФ граждане, утратившие жилые помещения в результате обращения на них взыскания, которые были приобретены за счет кредита банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного юридическим лицом на приобретение жилого помещения, и заложены в обеспечение возврата кредита или целевого займа, если на момент обращения взыскания такие жилые помещения являются для них единственными, подлежат вселению в жилые помещения маневренного фонда. Условием для проживания таких граждан в этом фонде является то, что на момент обращения взыскания их жилые помещения являются единственными.
———————————
Жилищный кодекс РФ от 29.12.2004 № 188-ФЗ // Российская газета. 12.01.2005. № 1.
В Казахстане суды по ряду дел отказывают в удовлетворении требований банков-кредиторов к физическим лицам об обращении взыскания на заложенное имущество, если предметом ипотеки служит жилище. Практика показывает, что судами принимается во внимание тот факт, что заложенное жилье залогодателя (заемщика) является его единственным жильем .
———————————
Информационное письмо Консультативного Совета по выработке единой судебной практики при отправлении правосудия Карагандинского областного суда от 4 апреля 2012 года «О применении Закона «Об ипотеке недвижимого имущества», при рассмотрении дел по искам банков к заемщикам о досрочном взыскании предмета займа».
Одним из оснований, в силу которого суды отказывают в иске об обращении взыскания на заложенное имущество, является непредоставление истцом суду доказательств отсутствия денежных средств для исполнения денежных обязательств у ответчиков.
Так, решением Сарыаркинского районного суда г. Астаны иск А. о взыскании задолженности и обращении взыскания на заложенное имущество удовлетворен частично: взыскана сумма задолженности по договору банковского займа, но отказано в обращении взыскания на заложенное имущество. Решение суда основано на норме п. 1 ст. 317 ГК РК, согласно которой взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства, за которое он отвечает. Суд также руководствовался п. 1 ст. 282 ГК РК: в силу денежного обязательства одно лицо (должник) обязано уплатить деньги другому лицу (кредитору), а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности по уплате денег (заем денег и другие обязательства) .
———————————
Решение Сарыаркинского районного суда г. Астаны от 13 апреля 2011 года. Дело № 2-1694/11. г. Астана.
Казахстанские суды отказывают во взыскании залогового имущества в силу п. 2 ст. 317 ГК РК и аналогичной нормы, имеющейся в Законе РК «Об ипотеке» (п. 2 ст. 21), в случае незначительного объема нарушенного основного обязательства и явной несоразмерности его со стоимостью предмета залога.
Таким образом, залогодержатель может оказаться в ситуации, когда он не смог реализовать заложенное имущество во внесудебном порядке по причине письменного отказа залогодателя-должника, а в обращении взыскания на предмет ипотеки судом залогодержателю отказано ввиду явной несоразмерности объема нарушенного основного обязательства со стоимостью предмета ипотеки.
При этом суды удовлетворяют иск залогодержателя в части требований о взыскании суммы задолженности по договору банковского займа, поскольку оснований для отказа в этой части иска нет.
Реализация предмета ипотеки осуществляется в исполнительном производстве. Таким образом, если должник является залогодателем и отсутствует иное имущество должника, банк-залогодержатель сможет удовлетворить требования за счет реализации предмета залога в процессе исполнительного производства.
В случае, когда заемщик и залогодатель являются разными лицами, решением суда с заемщика взыскивается сумма задолженности, но ввиду отказа суда в обращении взыскания на заложенное имущество (ввиду явной несоразмерности объема нарушенного основного обязательства со стоимостью предмета ипотеки) реализация залога в процессе исполнительного производства не осуществляется.
Возникает ситуация, когда залогодержатель, обладая зарегистрированным правом залога, не имеет возможности реализовать ни одного из правомочий, предусмотренных ст. 20 Закона РК «Об ипотеке». Норма пп. 4 п. 3 ст. 24 Закона РК «Об ипотеке», с одной стороны, предоставляет возможность залогодателю расплатиться с долгом и сохранить свое имущество. С другой — действие данной нормы ущемляет интересы залогодержателя, фактически теряющего возможность удовлетворить свои требования к залогодателю в кратчайшие сроки. С целью защиты интересов залогодержателя, полагаем, необходимо включить в Закон РК «Об ипотеке» его право требовать от должника возмещения убытков и неустойки за период отсрочки исполнения.
Горячева Е.В. Некоторые проблемы применения законодательства об ипотеке // Бизнес, Менеджмент и Право. 2014. № 1. С. 63 — 67.

Posted in Наши риелторские услуги.