Регистрационные действия при осуществлении государственной регистрации прав на недвижимое имущество

При исследовании правовой природы государственной регистрации прав на недвижимость отдельного рассмотрения требует проблема содержания регистрационных действий. Поскольку современное российское законодательство не определяет конкретно виды регистрации, предполагает не совсем обычную для мировой регистрационной практики двойную государственную регистрацию, включающую не просто регистрацию перехода прав (как на первый взгляд можно было бы заключить, основываясь на буквальном прочтении законодательства), а отдельные регистрационные действия по признанию и подтверждению государством не только самих прав, но и порождающих эти права обязательственных правоотношений. В этом случае наиболее ярко проявляет себя различие вещных и обязательственных правоотношений.
Договор и регистрация были четко разделены еще Постановлением Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25 февраля 1998 г. N 8 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в п. 14 которого подчеркнуто, что «отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости» . При этом Пленум отметил, что «до государственной регистрации перехода права собственности по договору продажи недвижимости покупатель не вправе распоряжаться данным имуществом, поскольку право собственности на это имущество до государственной регистрации сохраняется за продавцом» , и в то же время «после передачи недвижимого имущества покупателю, но до государственной регистрации перехода права собственности продавец также не вправе им распоряжаться, поскольку указанное имущество служит предметом исполненного продавцом обязательства, возникшего из договора продажи, а покупатель является его законным владельцем» . Все вышеизложенное порождает вопрос: каковы в таком случае правовые последствия исполнения договора (вещные они или обязательственные)?
———————————
СПС «КонсультантПлюс».
Там же.
Там же.
Иногда исследователи не разделяют вещных и обязательственных правоотношений и рассматривают проблему в категориях сделок, что, впрочем, не влияет на существо подхода к проблеме. Например, А.А. Эрделевский пишет: «Отличие регистрации прав на недвижимость от регистрации сделок с ней заключается в том, что в первом случае сделка уже действует и регистрация необходима для того, чтобы во исполнение этой сделки произошел переход прав на недвижимое имущество, а во втором случае — регистрация необходима для вступления в силу самой сделки» [1].
Обращает на себя внимание и то обстоятельство, что в действующем законодательстве отсутствует четкий перечень сделок, подлежащих государственной регистрации (в то же время категории прав на недвижимое имущество, подлежащих государственной регистрации, определены в статье Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ) в виде закрытого перечня, расширение которого допускается лишь «в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами»). Особую сложность в этом случае составляет правовая природа договоров, не требующих регистрации их именно как сделок. В цивилистической литературе на этот счет существуют разнообразные мнения. Так, Е.С. Болтанова пишет: «В соответствии с п. 2 ст. 223 ГК право собственности у приобретателя по договору, который является производным способом приобретения прав, возникает с момента государственной регистрации отчуждения имущества, если иное не установлено законом. Статья 551 прямо предусматривает необходимость государственной регистрации перехода права собственности, поэтому до такой регистрации собственник (продавец) недвижимости сохраняет за собой все права на это имущество, даже если договорное обязательство выполнено полностью и предмет передан покупателю по договору. Эта норма четко разграничивает обязательственно-правовое требование, вытекающее из договора, и вещное право собственности, возникающее из договора с момента государственной регистрации права» [2].
Таким образом, обязательственные права в отношении недвижимого имущества уже существуют на момент регистрации перехода права. В этом случае требует анализа правовая природа исполненного обязательства: действительно ли оно с неизбежностью порождает вещные права, или его роль более скромна — служить одним из двух элементов объемного юридического состава, включающего собственно обязательство (материально-правовой элемент) и акт укрепления права, в рассматриваемом нами случае — государственную регистрацию (процессуальный аспект). Регистрация сделок представляется более сложным именно по своему существу (а не по техническому оформлению) юридическим действием. Поскольку сделка в первую очередь — волевое действие, имеющее направленность к достижению того или иного правового результата, то любое публично-правовое вмешательство (например, закрепление ее содержания в виде регистрационной записи в реестре, получение согласия органов опеки и попечительства на совершение сделки в отношении жилья) означает, что в своем изначальном (незарегистрированном) виде воля в сделке недостаточно устойчива или государство в целях защиты тех или иных социально значимых интересов презюмирует неполноценность волевого момента сделки. Если же государство в лице законодателя признает действительность сделки в силу самого факта выражения ее вовне в установленной форме, регистрация перехода права означает существование другой презумпции — полной юридической правомерности всех элементов сделки, в том числе и волевого. В этом случае регистрация приближается к действиям технического характера.
Отсутствие правоустанавливающего характера такой регистрации изначально было предусмотрено ч. 2 ст. 551 ГК РФ. В ней, в частности, указано, что «исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами». Иными словами, общий для сделок с недвижимостью правовой режим предполагает их законность, действительность в качестве юридического факта (за изъятиями, прямо предусмотренными законодательством, договоров дарения недвижимого имущества и т.д.). Переход права, его принадлежность новому правообладателю требует государственной регистрации, т.е. в правовую систему России де-факто возвращается процедура укрепления прав, известная еще дореволюционному законодательству, или иначе «устанавливание внешнего знака, свидетельствующего о существовании права» [3].
С учетом изложенного можно заключить, что правоустанавливающий характер в отношении объектов недвижимого имущества имеет лишь регистрация вещных прав, прямо предусмотренных ГК РФ (еще раз отметим, что их перечень предусмотрен законодателем как закрытый), и регистрация сделок в случаях, прямо предусмотренных законодательством.
Если исходить именно из таких предположений и рассмотреть ситуацию с точки зрения ее документального оформления, то обнаруживается, что все далеко не так просто, например, для договора купли-продажи недвижимого имущества. Согласно ст. 550 ГК РФ он должен быть заключен в письменной форме под страхом его недействительности. В то же время обязательной государственной регистрации самого договора купли-продажи законодатель не предусмотрел. Речь идет только о регистрации перехода (последний термин также дает возможность неоднозначного истолкования) права собственности на недвижимое имущество. Отсюда можно было бы сделать вывод, что договор купли-продажи вступает в силу с момента подписания сторонами единого документа и не требует специальной регистрации. Однако в таком случае, как справедливо утверждает А.А. Эрделевский, «возможность разных толкований все-таки остается, а на практике в вопросах, связанных с недвижимостью, необходима максимальная определенность» [1]. Неясность природы этих отношений порождает даже такое предложение: «…если в подзаконных актах, которые будут приняты до вступления Закона в силу, не будет внесена полная ясность в затронутый вопрос, можно рекомендовать при регистрации перехода права по договору купли-продажи недвижимости требовать регистрации и самого договора» [1]. Последнее, по нашему мнению, неприемлемо, так как, несмотря на некоторое сходство процедуры регистрации сделок в отношении недвижимого имущества и регистрации вещных прав на него, правовая природа (здесь понимается нами как значение, правовой результат) и содержание этих регистрационных действий (фактически совершаемые действия) существенно различаются. Кроме того, законодатель говорит о том, что «государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права». Существование же двойной регистрации ставит под сомнение доказательственную ценность регистрации как таковой.
Последний факт позволяет усомниться и в справедливости двойственной природы регистрации: поскольку буквально по смыслу Закона нельзя заключить, о каких именно правах идет речь — вещных или вытекающих из договора обязательственных, то можно сделать логический вывод о том, что для доказывания в принципе достаточно одного регистрационного действия, в рамках которого сведения как об обязательстве, так и вытекающих из него правах будут относиться к разным графам государственного реестра. С точки зрения юридических последствий «…эти две формы друг друга не повторяют. Законодатель исходит из принципа достаточности однократной проверки и подтверждения прав на недвижимость» [4].
Ранее отмечалось, что действующий Закон о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, Гражданский кодекс РФ, разделяя регистрацию прав и регистрацию сделок, не проводит разграничения между ними в процедурном, техническом плане. Это обстоятельство дает основание предположить, что одним из подходов законодателя постепенно становится стирание граней между юридической и технической деятельностью в сфере регистрации. Если к тому же учесть, что в будущем предполагается передать департаментам по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и функции регистрации юридических лиц, то вполне объяснимо лояльное отношение законодателя к терминам «регистрация прав на недвижимое имущество» и «регистрация имущества» (одновременно используются в общей части ГК РФ). В пункте 2 Постановления Правительства РФ от 1 ноября 1997 г. N 1378 «О мерах по реализации Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» предусмотрено создание Межведомственной комиссии по разработке мероприятий, связанных с деятельностью учреждений юстиции по регистрации прав и органов по учету объектов недвижимого имущества в системе государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (Межведомственная комиссия). Среди других государственных органов, включаемых в комиссию, указывается и Государственный комитет Российской Федерации по жилищной и строительной политике. Надо полагать, государство в будущем планирует сосредоточить под юрисдикцией Минюста не только регистрацию прав на объекты недвижимости, но и самих этих объектов (функции, в настоящее время осуществляемые Бюро технической инвентаризации и другими подобными органами). В этом случае становятся объяснимыми уже упомянутые «ошибки» законодателя: в ст. 131 ГК РФ, в самом названии которой речь идет о регистрации недвижимости, а не прав на нее; в ст. 164 ГК РФ, рассматривающей только регистрацию сделок. Представляется, что при разработке ГК РФ законодатель, разумеется, и не предполагал, что граница между технической и юридической сторонами регистрации окажется столь «прозрачной», но, вероятно, это тот случай, когда несоответствия между нормами свидетельствуют о намерениях законодателя.
Строго говоря, любая правоустанавливающая (правоизменяющая, правопрекращающая) запись представляет собой не копию самого объекта, а его условный произвольный знак (иероглиф), что, например, играет роль для его алгоритмизации и обобщения в машиночитаемой и иной условной форме. В историческом контексте большинство известных современному праву вообще и цивилистике в частности юридически значимых действий в своем внешнем выражении утратили обрядово-символический характер, однако символичность тем не менее сохраняется в смысле условности права, его зависимости от различных оснований. С точки зрения формально-юридической условность права на недвижимый объект (главным образом — жилой) означает зависимость его от предшествующих прав. Как основополагающий принцип гражданского законодательства, она приобрела в современных условиях своеобразные очертания. Неслучайно, что, несмотря на презумпцию законности совершаемых регистрационных действий, законодатель все-таки допускает возможность признания регистрационной записи недействительной: в соответствии с ч. 2 п. 1 ст. 2 Федерального закона о государственной регистрации зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.
На тот факт, что современное субъективное право на объекты недвижимости не является абстрактным по своей природе (автономным от предшествующих прав), обращали внимание многие исследователи [5, 6]. При этом главный упор делается на неудобство такого подхода для правоприменительной практики, развития экономических отношений. При этом отмечается, что «усиление формального момента, объективное для развитого оборота, где невозможно отследить и проконтролировать всю цепочку перехода прав, не уничтожает, а только ограничивает в целях прочности оборота непоколебимость вещных прав от внешних обстоятельств» [5].
Вероятно, подобный подход обусловлен существованием практики западных государств, в соответствии с которой иногда действительно предполагается законность и неопровержимость зарегистрированных в установленном порядке прав: «Обычно подразумевается, что продавец гарантирует наличие у него правового титула на проданную собственность. Даже если обе стороны вступают в договор при наличии ошибочного убеждения в отношении правового титула продавца, договор является действительным и продавец может быть обязан возместить убытки» [7]. Особенно яркий пример такого подхода демонстрирует регистрационная система Роберта Торренса: она требует для вступления в силу прав на объекты недвижимого имущества их обязательной государственной регистрации. Система Торренса исключает необходимость в «titleresearch» (так называемой перепроверки полномочий предыдущих индоссаментов), т.е. в воспроизводстве истории всех владельцев недвижимости. Это отличает ее от тех систем регистрации, где выполнение этой процедуры обязательно, так как иначе приобретателю (кредитору) не могут быть гарантированы их права на собственность [8].
Результатом регистрации система Торренса предусматривает выдачу зарегистрированному владельцу CertificateofTitle. Вместе с тем столь высокие гарантии прав приобретателя недвижимости подкрепляются в этой системе тем, что она устанавливает обязательное возмещение ему за счет государства убытков, причиненных в результате неправильной регистрации прав на недвижимое имущество даже при отсутствии виновности служащего. Сатисфакция ущерба производится из фонда возмещения, формируемого за счет средств, полученных при взимании пошлин за регистрацию прав. Безусловно, система Торренса обеспечивает надежность прав лиц, участвующих в сделках с недвижимостью. Однако в современном мире она не получила широкого распространения вследствие высокой стоимости ее поддержания для государства (система получила распространение в Австралии, очень ограниченно — в США и некоторых других странах). Современный российский законодатель взял на себя частичную ответственность (в пределах далекой от реальности суммы в 1 млн. руб.). Таким образом, государство избавило так называемого добросовестного приобретателя от опасности утраты им прав на приобретенное имущество, но не гарантировало в полной мере защиту интересов собственников, которые могут пострадать от незаконных действий.
Можно прийти к выводу, что государственная регистрация в рассматриваемой сфере заняла свою правовую нишу, какие бы нововведения ни вводились законодателем, какие бы системы регистрации ни адаптировались к российским условиям — принципиально ситуация будет оставаться стабильной, а регистрация — центральным юридически значимым действием в обороте недвижимости.
Шеметова Н.Ю. Содержание регистрационных действий при осуществлении государственной регистрации прав на недвижимое имущество // Право и экономика. 2014. N 4. С. 18 — 22.
Список литературы
1. Эрделевский А.А. Регистрация прав на недвижимость // Законность. 1997. N 11. С. 24 — 26.
2. Болтанова Е.С. Понятие и правовой режим недвижимости // Журнал российского права. 1999. N 5/6. С. 86.
3. Мейер Д.И. Русское гражданское право: В 2 ч. М., 1997. Ч. 1. С. 252.
4. Чубаров В. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним // Закон. 1999. N 5. С. 110.
5. Петров Е.Ю. К вопросу о публичной достоверности государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним // Цивилистические записки: Межвузовский сб. научных трудов. М.: Статут, 2001. С. 220 — 233.
6. Рахмилович В.А. О праве собственности на вещь, отчужденную неуправомоченным лицом добросовестному приобретателю (к вопросу о приобретении права от неуправомоченного лица) // Проблемы современного гражданского права: Сб. статей. М., 2000. С. 143.
7. Контрактное право: мировая практика: Собрание документов: В 3 т. / Под ред. и с предисловием Г.В. Петровой. М.: Изд. Дом Имидж-Сет, 1992. Т. 3. С. 17.
8. Павлов П. Организационно-правовые проблемы регистрации прав на недвижимое имущество // Закон. 1994. N 8. С. 84.

Posted in Наши риелторские услуги.