Кому организация должна вернуть средства материнского капитала при применении последствий недействительной сделки?

Вопрос: Организация заключила с физическом лицом договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома, указав, что частичная оплата договора будет произведена за счет средств материнского капитала. Впоследствии указанный договор был признан недействительным. Кому организация должна вернуть средства материнского капитала при применении последствий недействительной сделки — физическому лицу или Пенсионному фонду РФ?
Ответ: Организация, заключившая с физическом лицом договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома с частичной оплатой договора за счет средств материнского капитала, в случае признания договора долевого участия недействительным должна вернуть средства материнского капитала в Пенсионный фонд РФ.
Обоснование: В соответствии с ч. 1 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон № 214-ФЗ) по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Исходя из изложенного участниками долевого строительства могут быть как юридические, так и физические лица.
Согласно ч. 3 ст. 4 Закона № 214-ФЗ договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.
Следовательно, до момента государственной регистрации договора долевого участия в строительстве такой договор является незаключенным и, следовательно, не порождает прав и обязанностей для сторон такого договора, в том числе и обязанности по оплате цены договора.
Частью 1 ст. 5 Закона № 214-ФЗ предусмотрено, что в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика.
А ч. 3 ст. 5 Закона № 214-ФЗ установлено, что оплата цены договора производится путем внесения платежей единовременно или в установленный договором период, исчисляемый годами, месяцами или неделями.
Исходя из изложенного можно сделать вывод о том, что договор долевого участия в строительстве вступает в силу с момента его государственной регистрации и, соответственно, обязанность по оплате цены договора возникает у участника долевого строительства только после государственной регистрации договора.
При этом в силу буквального толкования указанной нормы права следует вывод, что лицом, обязанным вносить оплату цены договора, является участник долевого строительства.
Согласно ст. 2 Федерального закона от 29.12.2006 № 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» (далее — Закон № 256-ФЗ) материнский (семейный) капитал — средства федерального бюджета, передаваемые в бюджет Пенсионного фонда Российской Федерации на реализацию дополнительных мер государственной поддержки, установленных настоящим Федеральным законом.
В соответствии с ч. 1 ст. 7 Закона № 256-ФЗ распоряжение средствами (частью средств) материнского (семейного) капитала осуществляется лицами, указанными в ч. 1 и 3 ст. 3 Закона № 256-ФЗ, получившими сертификат, путем подачи в территориальный орган Пенсионного фонда Российской Федерации непосредственно либо через многофункциональный центр заявления о распоряжении средствами материнского (семейного) капитала (далее — заявление о распоряжении), в котором указывается направление использования материнского (семейного) капитала в соответствии с настоящим Федеральным законом.
В силу п. 1 ч. 3 ст. 7 Закона № 256-ФЗ лица, получившие сертификат, могут распоряжаться средствами материнского (семейного) капитала в полном объеме либо по частям на улучшение жилищных условий.
Пунктом 1 ч. 1 ст. 10 Закона № 256-ФЗ установлено, что средства (часть средств) материнского (семейного) капитала, в соответствии с заявлением о распоряжении, могут направляться на приобретение (строительство) жилого помещения, осуществляемое гражданами посредством совершения любых не противоречащих закону сделок и участия в обязательствах (включая участие в жилищных, жилищно-строительных и жилищных накопительных кооперативах), путем безналичного перечисления указанных средств организации, осуществляющей отчуждение (строительство) приобретаемого (строящегося) жилого помещения, либо физическому лицу, осуществляющему отчуждение приобретаемого жилого помещения, либо организации, в том числе кредитной, предоставившей по кредитному договору (договору займа) денежные средства на указанные цели.
Из содержания ч. 2 ст. 9 Закона № 256-ФЗ следует, что средства материнского (семейного) капитала, поступившие из федерального бюджета, отражаются в бюджете Пенсионного фонда Российской Федерации на соответствующий финансовый год в порядке, установленном бюджетным законодательством Российской Федерации. При этом в расходной части бюджета Пенсионного фонда Российской Федерации предусматривается направление соответствующих денежных средств на основании заявлений о распоряжении в соответствии со ст. ст. 10 и 11 Закона № 256-ФЗ.
Таким образом, участник долевого строительства вправе оплатить часть цены договора за счет средств материнского капитала, при этом перечисление денежных средств будет производить Пенсионный фонд РФ.
В силу п. 2 ст. 167 Гражданского кодекса РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) — возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
Таким образом, в случае признания договора долевого участия в строительстве недействительным застройщик обязан возвратить все полученное по сделке, в том числе и средства материнского капитала.
Как отметил Верховный Суд РФ в п. 1 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации по гражданским делам за третий квартал 2013 года (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 05.02.2014), применение последствий недействительности сделки купли-продажи жилого помещения, оплата по которой произведена за счет средств материнского капитала, влечет за собой возврат денежных средств пенсионному органу, который перечислил их продавцу.
По смыслу положений п. 2 ст. 167 ГК РФ последствием недействительности сделки является возврат полученного по сделке тому лицу, от которого оно получено, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
Следовательно, можно сделать вывод, что в случае признания договора долевого участия недействительным средства материнского капитала, полученные от Пенсионного фонда РФ, подлежат возврату в Пенсионный фонд РФ.
Е.А.Башарин
Юридическая компания «Юново»
05.08.2014

Posted in Наши риелторские услуги.