Как помешать разрушить договор управления многоквартирным домом по недействительности?

Киракосян Сусана Арсеновна, доцент филиала КубГУ, г. Новороссийск, партнер юридической фирмы «Эсток-Консалтинг», кандидат юридических наук.
Бежан Андрей Викторович, старший преподаватель филиала КубГУ, г. Новороссийск, управляющий партнер фирмы «Эсток-Консалтинг», кандидат юридических наук.
С 1 сентября 2013 г. в Гражданском кодексе РФ появились ограничения возможности оспаривания сделок по основанию, которое до сих пор было самым популярным, — по мотиву противоречия закону и иным правовым актам (ст. 168 ГК РФ). По общему правилу сделка, совершенная с нарушением закона, теперь будет считаться оспоримой, а не ничтожной. Ничтожной сделка будет только в том случае, если помимо противоречия закону она посягает на публичные интересы либо на права и охраняемые законом интересы третьих лиц.
Ключевые слова: договор управления, недействительная сделка, недействительный договор управления, незаключенный договор управления, недобросовестный контрагент.
Недобросовестный потребитель, потерявший интерес к управляющей организации, требует признать договор управления недействительным, ссылаясь на его противоречие закону, а также на иные нарушения. Теперь же избавиться от ставшего ненужным или невыгодным договора, оспорив его по каким-либо формальным недостаткам, будет крайне сложно.
Очевидно, что цель изменений в ГК РФ в части оспаривания сделок (договоров) — обеспечение стабильности гражданского оборота за счет сокращения легальных возможностей оспаривать сделки.
Если спорная сделка совершена (договор заключен) после 1 сентября 2013 г., то можно использовать новые положения Гражданского кодекса, которые позволят защитить сделку.
Если же речь идет о сделке, совершенной до 1 сентября 2013 г., то будет действовать прежняя редакция ГК РФ. Но не все так однозначно! Ведь изменения в законодательстве поначалу формируются в доктрине и судебной практике, выводятся из действующих статей нормативных актов. И грамотный юрист увидит, что изменения в части оспоримых и ничтожных сделок были ранее сформированы в судебной практике, и сможет в ней найти подсказки, которые позволят применить некоторые новые аргументы для защиты старой сделки.
Ранее требовать признания оспоримой сделки недействительной могли лица, прямо указанные в законе, а предъявлять требование о применении последствий недействительности сделки могло любое заинтересованное лицо.
Согласно новой редакции ГК РФ требовать признания оспоримой сделки недействительной, а в отношении ничтожных сделок — применения последствий их недействительности может только сторона этой сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо (п. п. 2, 3 ст. 166 ГК РФ). Например, сделку, совершенную без необходимого по закону согласия третьего лица, вправе оспорить то лицо, согласие которого требовалось на эту сделку (ст. 173.1 ГК РФ).
Пример из практики. В Октябрьский районный суд г. Новороссийска обратился собственник с иском о признании недействительным договора управления, заключенного между управляющей организацией и ТСЖ. Истец утверждал, что договор управления был подписан председателем правления ТСЖ с превышением полномочий, собственники были введены в заблуждение относительно заключенного договора, полагая, что речь идет не об управлении домом. Суд обоснованно отказал в удовлетворении иска со ссылкой на п. 3 ст. 166 ЖК РФ .
———————————
Решение Октябрьского районного суда г. Новороссийска от 24 декабря 2013 г. по делу № 2-4703/2013 // СПС «КонсультантПлюс».
Истец, даже будучи собственником помещения, не может оспаривать договор управления, заключенный между ТСЖ и управляющей организацией, поскольку не является стороной данного договора и его права указанным договором не нарушены. Истец неправильно квалифицировал свою юридическую заинтересованность по вышеуказанному делу. Ведь истцом может быть не всякое лицо, заявившее о нарушении его права, а только лицо, чьи права и законные интересы действительно нарушены (ч. 1 ст. 3 ГПК РФ).
Так, оспаривать договор управления, заключенный между ТСЖ и управляющей организацией, могут как сами стороны договора, так и члены правления ТСЖ. В случае отсутствия одобрения со стороны правления на заключение договора управления либо превышения полномочий председателя ТСЖ договор управления будет признан недействительным . Любые иные лица, даже если они считают, что договор управления нарушает их права, не могут оспаривать его или требовать применить последствия его недействительности. Для защиты своих прав им придется искать другие способы защиты — например, требовать возмещения убытков от одной из сторон договора.
———————————
Постановление ФАС Уральского округа от 23 октября 2006 г. по делу № Ф09-9355/06-С4 // СПС «КонсультантПлюс».
Таким образом, для оспаривания сделки гражданин или организация должны доказать два факта: во-первых, что они являются стороной сделки; во-вторых, что их субъективное право нарушено. Например, различие в оплате за жилые и нежилые помещения, установленное решением общего собрания собственников, не свидетельствует о нарушении прав владельцев нежилых помещений и соответственно не влечет недействительность договора управления .
———————————
Апелляционное определение Московского городского суда от 16 апреля 2013 г. по делу № 11-12034 // СПС «КонсультантПлюс».
Еще одним важным изменением является ограничение права суда применять последствия ничтожности сделки в рамках любого спора, даже если стороны об этом не просили (п. 2 ст. 166 ГК РФ в старой редакции). Ранее суд мог по собственной инициативе применять последствия ничтожной сделки. И истец, обращаясь в суд с требованием о выполнении обязательств по договору или взыскании неустойки за ненадлежащее исполнение (неисполнение) договора другой стороной, мог неожиданно для себя получить совсем не тот результат, на который рассчитывал.
Теперь же суд вправе применять последствия недействительности ничтожной сделки, только если это прямо предусмотрено законом, а также когда применение последствий недействительности сделки необходимо для защиты публичных интересов (п. 4 ст. 166 ГК РФ).
Порой контрагент избирает неверный способ защиты своих интересов. Например, заявляя иск о незаключенности договора вместо требования признать его недействительным. Последствием неправильного выбора способа защиты права, как правило, служит отказ суда в удовлетворении иска .
———————————
Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 19 апреля 2013 г. по делу № А82-10025/2012 // СПС «КонсультантПлюс»; Апелляционное определение Томского областного суда от 2 ноября 2012 г. по делу № 33-2997/2012 // СПС «КонсультантПлюс».
Также часто иск о признании договора управления недействительным сопровождается одновременным требованием признать его незаключенным или расторгнутым . Однако подобные требования являются взаимоисключающими и противоречат содержанию и смыслу гражданского законодательства.
———————————
Апелляционное определение Иркутского областного суда от 28 августа 2012 г. по делу № 33-7033/12 // СПС «КонсультантПлюс»; Решение Московского районного суда г. Н. Новгорода от 24 мая 2011 г. // СПС «КонсультантПлюс».
Решение Ангарского городского суда Иркутской области от 29 февраля 2012 г. по делу № 2-14-12 // СПС «КонсультантПлюс».
«Поскольку расторжение договора и признание его недействительным или несостоявшимся влекут за собой неодинаковые правовые последствия, смешение этих понятий не только не оправданно теоретически, но и может привести к существенным ошибкам на практике» .
———————————
Покровский Б.В. О расторжении договора по советскому гражданскому праву // Тезисы докладов и научных сообщений. Алма-Ата, 1965. С. 78 — 79.
Расторжение договора возможно по трем основаниям: по соглашению сторон, в одностороннем порядке, а также в иных случаях, указанных в законе или договоре (ст. ст. 450, 452 ГК РФ). При этом само расторжение договора не влечет незаконности (недействительности) договора и прекращает взаимоотношения между сторонами на будущий период.
Незаключенным может быть только такой договор, в котором отсутствуют существенные условия (ст. 432 ГК РФ). Для договора управления согласно п. 3 ст. 162 ЖК РФ существенными являются следующие условия: 1) предмет договора, включая перечень общего имущества многоквартирного дома, его площадь, а также перечень услуг и работ по содержанию и ремонту; 2) цена (тариф); 3) сроки (периодичность) выполнения работ и оказания услуг; 4) порядок осуществления контроля. В случае признания договора управления незаключенным к возникшим отношениям сторон применяются правила о неосновательном обогащении.
Недействительный договор уже на момент его заключения содержит нарушения закона или иного правового акта и соответственно не имеет никакой юридической силы. Например, заключение договора управления на основании решения общего собрания собственников, принятого с существенными процедурными нарушениями (при отсутствии кворума, при неуведомлении собственников и т.д.), неизбежно влечет недействительность (ничтожность) данного договора .
———————————
Апелляционное определение Ставропольского краевого суда от 12 ноября 2013 г. по делу № 33-6101/2013 // СПС «КонсультантПлюс».
Последствием признания договора недействительным является возвращение сторон в первоначальное положение, существовавшее до заключения договора, что означает возврат всего полученного по договору в натуре, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) произвести денежную компенсацию. К требованиям о возврате исполненного по недействительной сделке на основании ст. 1103 ГК РФ применяются также правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащения, если иное не предусмотрено законом или иными правовыми актами.
При этом, когда из существа оспоримой сделки вытекает, что она может быть прекращена лишь на будущее время, суд вправе, признавая сделку недействительной, указать в судебном акте на прекращение ее действия на будущее время (п. 3 ст. 167 ГК РФ). Действие данного положения проиллюстрируем следующим примером. Суд, признавая договор управления многоквартирным домом недействительным, прекратил его действие на будущее время, и вопрос о двусторонней (взаимной) реституции в данном случае не возник, тем более что возвратить полученные жильцами многоквартирного дома по указанному договору коммунальные и эксплуатационные услуги не представлялось возможным .
———————————
Определение Московского городского суда от 10 мая 2012 г. по делу № 4г/8-3835/2012 // СПС «КонсультантПлюс».
В другом деле судом было признано недействительным решение общего собрания о выборе новой управляющей организации. И возник вопрос о судьбе полученного данной организацией дохода в спорный период. Прежняя управляющая организация предъявила требование о взыскании неосновательного обогащения с недействительной управляющей организации, которое возникло в связи со сбором с собственников помещений денежных средств в оплату услуг по обслуживанию жилого дома. Как утверждала прежняя управляющая организация, именно она осуществляла обслуживание дома. Однако, поскольку недействительная организация доказала факт оказания услуг и выполнения работ на доме в спорный период, суд отказал во взыскании неосновательного обогащения . Это решение полностью соответствует ранее сложившейся в судебной практике правовой позиции и новым нормам ГК РФ.
———————————
Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 5 июня 2013 г. по делу № А33-8626/2012 // СПС «КонсультантПлюс».
Как следует из п. 27 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 13 и Пленума ВАС РФ № 14 от 8 октября 1998 г. «О практике применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о процентах за пользование чужими денежными средствами», при применении последствий исполненной обеими сторонами недействительной сделки, когда одна из сторон получила по сделке денежные средства, а другая — товары, работы или услуги, суду следует исходить из равного размера взаимных обязательств сторон. Нормы о неосновательном денежном обогащении могут быть применены к отношениям сторон лишь при наличии доказательств, подтверждающих, что полученная одной из сторон денежная сумма явно превышает стоимость переданного другой стороне.
Судебная практика свидетельствует о том, что нередко признание договора управления недействительным используется собственниками в целях избежать оплаты жилищно-коммунальных услуг, а иногда просто из желания досадить руководителю управляющей организации. Подобное поведение лица является недобросовестным.
Участники гражданских правоотношений свободны в осуществлении своих прав и могут их защищать любым способом, предусмотренным законом (ст. 12 ГК РФ). При этом недопустимо извлекать преимущества из недобросовестного поведения с целью причинить вред правам и интересам других лиц (злоупотребление правом) — п. 1 ст. 10 ГК РФ. Как справедливо отмечал И.А. Покровский, осуществление своего права никоим образом не может послужить оправданием для причинения вреда чужим интересам, так как «права предоставляются для удовлетворения собственных законных интересов, а не для причинения зла другим» .
———————————
Покровский И.А. Основные проблемы гражданского права. М., 1998. С. 118.
Во многих развитых зарубежных правопорядках достаточно давно действует правило «эстоппель», защищающее добросовестную сторону по оспоримой сделки. Если лицо своим поведением показывает, что считает сделку действительной, оно не может впоследствии ссылаться на то, что на самом деле сделка недействительна. Гражданский кодекс РФ в новой редакции содержит подобное положение.
Так, согласно абз. 4 п. 2 и п. 5 ст. 166 ГК РФ сторона, подтвердившая оспоримую сделку, не вправе ее оспаривать по основанию, о котором она знала или должна была знать при проявлении воли, под которой понимается поведение стороны, совершившей сделку, из которого очевидна ее воля сохранить сделку. Для этой стороны дефектная сделка более не является оспоримой по тому основанию, о котором этой стороне известно (или должно быть известно).
Таким образом, если собственник предъявляет иск о признании недействительным договора, по которому он ранее действовал без каких-либо возражений (например, сдавал показания приборов учета, производил оплату и т.д.), то это свидетельствует о недобросовестном поведении собственника . В защите интересов такого собственника суд должен отказать.
———————————
Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 5 июня 2013 г. по делу № А33-8626/2012 // СПС «КонсультантПлюс».
Также суды квалифицируют недобросовестным поведение такого истца, который просит признать договор недействительным без предъявления требования о применении последствий недействительности такого договора. В чем же смысл такого иска? Очевидно, речь идет о злоупотреблении правом и об отсутствии у истца законного интереса в оспаривании договора.
Во избежание подобного злоупотребления истцу, заявляющему требование о признании сделки недействительной без требования о применении последствий ее недействительности, необходимо будет доказать, в чем состоит его интерес (п. 3 ст. 166 ГК РФ). Иначе его требование не получит поддержки.
Подведем итоги
1. Иск о признании договора управления недействительным может предъявить только сторона договора, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.
2. Противоречие договора закону само по себе автоматически не влечет недействительность договора. Лицу, оспаривающему договор, еще нужно доказать реальное нарушение его прав и охраняемых законом интересов.
3. Даже если у истца есть все основания оспорить договор по мотиву противоречия закону, помочь компании могут положения ст. 166 ГК РФ, которые запрещают оспаривать сделку той стороне, поведение которой является недобросовестным и ранее указывало на то, что она считает сделку действительной. Соответственно злоупотребление правом со стороны недобросовестного истца влечет отказ судом в защите его прав.
4. Если по недействительному договору управления происходило реальное оказание услуг и выполнение работ по содержанию и ремонту и этот факт будет доказан в суде, то взыскать с управляющей организации полученную с собственников плату за обслуживание дома как неосновательное обогащение не получится.
ЛИТЕРАТУРА
1. Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 5 июня 2013 г. по делу № А33-8626/2012 // СПС «КонсультантПлюс».
2. Постановление ФАС Уральского округа от 23 октября 2006 г. по делу № Ф09-9355/06-С4 // СПС «КонсультантПлюс».
3. Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 19 апреля 2013 г. по делу № А82-10025/2012 // СПС «КонсультантПлюс».
4. Апелляционное определение Московского городского суда от 16 апреля 2013 г. по делу № 11-12034 // СПС «КонсультантПлюс».
5. Апелляционное определение Ставропольского краевого суда от 12 ноября 2013 г. по делу № 33-6101/2013 // СПС «КонсультантПлюс».
6. Апелляционное определение Томского областного суда от 2 ноября 2012 г. по делу № 33-2997/2012 // СПС «КонсультантПлюс».
7. Апелляционное определение Иркутского областного суда от 28 августа 2012 г. по делу № 33-7033/12 // СПС «КонсультантПлюс».
8. Решение Московского районного суда г. Н. Новгорода от 24 мая 2011 г. // СПС «КонсультантПлюс».
9. Решение Ангарского городского суда Иркутской области от 29 февраля 2012 г. по делу № 2-14-12 // СПС «КонсультантПлюс».
10. Решение Октябрьского районного суда г. Новороссийска от 24 декабря 2013 г. по делу № 2-4703/2013. URL: novorossisk-oktybrsky.krd.sudrf.
11. Покровский И.А. Основные проблемы гражданского права. М., 1998.
12. Покровский Б.В. О расторжении договора по советскому гражданскому праву // Тезисы докладов и научных сообщений. Алма-Ата, 1965. С. 77 — 79.

Киракосян С.А., Бежан А.В. Как помешать разрушить договор управления многоквартирным домом по недействительности? // Юрист. 2014. № 11. С. 18 — 21.

Posted in Наши риелторские услуги.