Критерии отнесения строений к капитальным и критерии отнесения имущества к недвижимому в законодательстве Российской Федерации

Шеметова Наталья Юрьевна, адвокат, член Адвокатской палаты Иркутской области.
Статья Н.Ю. Шеметовой посвящена видам имущества, относимого к недвижимому по законодательству Российской Федерации, а также характеристикам недвижимого имущества — фактическим и признанным российскими законами. В статье разделены критерии отнесения имущества к недвижимому и свойства недвижимого имущества.
Ключевые слова: недвижимость, недвижимое имущество, земля, почвенный слой, недра, континентальный шельф, объект, поверхность, оформление, государственная регистрация прав на недвижимое имущество, правовой режим, критерий, свойство, конструкция вещных прав, вещи, телесность.
Недвижимость как экономическая, социальная, мифологическая категория, выделяющаяся среди других видов имущества, требует определения границ, в пределах которых будут действовать соответствующие нормы. Действующее законодательство не дает исчерпывающего перечня объектов, относящихся к недвижимости. В качестве системообразующего законодателем использован классический критерий, известный еще с древности — связанность соответствующего объекта с землей и невозможность его перемещения без несоразмерного ущерба его назначению (иначе этот критерий обозначают как стационарность объекта, его неотделимость от земли). Несмотря на кажущуюся простоту и очевидность, он имеет некоторые специфические стороны, позволяющие по-новому посмотреть на природу недвижимости. Правильное определение критериев отнесения имущества к недвижимому имеет практическое значение во множестве случаев применения норм о недвижимом имуществе. К таким случаям относится прежде всего признание строения капитальным, необходимое для последующей государственной регистрации его в государственном реестре, постановки на кадастровый и налоговый учет, а также для совершения иных юридически значимых действий с недвижимым имуществом. Также критерии отнесения имущества к недвижимому необходимы при узаконивании так называемых самовольных построек (вопрос, крайне актуальный для бизнеса, часто нуждающегося в процедуре узаконивания киосков, павильонов, других торговых объектов, а иногда и объектов промышленной недвижимости). Вопрос о критериях не является предметом одной лишь теории гражданского права, он напрямую выходит на самые животрепещущие проблемы имущественного оборота и требует подробного рассмотрения. Как показывает практика, в том числе судебная, критерии отнесения объектов к недвижимым нередко оказываются оценочными, а возможность признания объектов недвижимыми не всегда реализуется.
В статьях 130 и 131 Гражданского кодекса РФ предусмотрены критерии отнесения имущества к недвижимому, при этом статья 222 ГК РФ устанавливает требования к государственной регистрации недвижимого имущества, одно из которых состоит в том, что лицо не может приобрести право собственности на постройку, если она не возведена в порядке, предусмотренном законом. Определяющими являются критерии прочной связи с землей; невозможности перемещения объекта без несоразмерного ущерба его назначению; создание объекта на земле, специально отведенной для этого, и в порядке, предусмотренном законодательством; необходимости получения всех необходимых разрешений на строительство объекта без существенных нарушений градостроительных норм и правил. Связанной с этими положениями законодательства является также норма статьи 10 Градостроительного кодекса РФ. Здесь дано определение объекта капитального строительства, а также указано, какие объекты капитальными не являются (временные постройки, навесы, киоски и другие подобные сооружения), объектами же капитального строительства в данной норме названы здания, строения, сооружения, объекты, строительство которых не завершено, за исключением вышеупомянутых объектов, прямо исключенных из категории объектов капитального строительства. Кроме вышеуказанных норм, законодательство не содержит иных критериев отнесения объектов к недвижимым, в связи с чем особое значение приобретает истолкование данных норм. Решение об отнесении (неотнесении) того или иного объекта к недвижимому имуществу часто принимает арбитражный суд либо суд общей юрисдикции. Судебная практика по данной категории дел значительна, поэтому целесообразно привести ряд судебных актов, ярко демонстрирующих практическое применение предусмотренных законодательством критериев.
В частности, интересным примером судебного решения по данной категории дел является Постановление ФАС Уральского округа от 15 января 2008 г. № 09-4441/07-С6. По материалам указанного дела индивидуальный предприниматель получил в долгосрочную аренду земельный участок для размещения автомобильной стоянки и возвел на нем здание поста охраны. Считая данный объект самовольной постройкой, Министерство по управлению государственным имуществом субъекта Российской Федерации обратилось в арбитражный суд с иском о сносе самовольной постройки на основании пункта 2 ст. 222 ГК РФ. Иск был удовлетворен, предприниматель подал кассационную жалобу в ФАС Уральского округа, который оставил решение суда нижестоящей инстанции без изменения и в удовлетворении жалобы предпринимателю отказал. Суд мотивировал свою позицию следующим образом. Согласно статье 51 ГрК РФ строительство любого объекта должно вестись при наличии разрешения собственника земельного участка и с соблюдением градостроительных и строительных норм и правил. Выдача разрешений на строительство объектов недвижимого имущества согласно статье 8 ГрК РФ относится к полномочиям органов местного самоуправления. В соответствии с пунктом 1 ст. 222 ГК РФ жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное без получения на это необходимых разрешений, является самовольной постройкой. При этом самовольной постройкой, согласно данной статье ГК РФ, могут быть признаны только объекты недвижимого имущества. В соответствии со статьей 130 ГК РФ к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. Техническими критериями отнесения имущества к недвижимому являются монтаж имущества на специально возведенном для него фундаменте, подведение к нему стационарных коммуникаций, принадлежность строения к капитальным, характер работ по привязке строения к местности. На основании всех этих требований законодательства суд пришел к выводу о том, что пост охраны полностью соответствует требованиям статьи 130 ГК РФ. Поскольку было установлено, что разрешение на строительство спорного объекта, как того требует статья 51 ГрК РФ, ответчиком не оформлялось, суд признал пост охраны самовольной постройкой. В соответствии с пунктом 2 ст. 222 ГК РФ лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет.
Техническое соответствие строения критерию капитальности (в терминологии ГК РФ — связи с землей, невозможности отделения объекта от земли без нанесения несоразмерного ущерба его назначению) является обязательным условием для принятия решения об отнесении объекта к недвижимости. Так, согласно Постановлению ФАС Северо-Кавказского округа от 18 марта 2008 г. № Ф08-1203/08 Комитет по управлению государственным имуществом обратился в арбитражный суд с иском о признании недействительным зарегистрированного права собственности на торговый киоск и требованием об аннулировании соответствующей записи регистрации в ЕГРП. Требование обосновывалось тем, что право собственности на киоск не подлежало государственной регистрации в связи с отсутствием признаков капитального строения. Решением суда первой инстанции иск был удовлетворен, апелляционная инстанция оставила его в силе. Данные судебные акты основывались на том, что у предпринимателя возникло право собственности на павильон только как на движимое имущество, поскольку материалами дела не был подтвержден факт возведения в установленном законом порядке спорного объекта как недвижимого имущества. Данное строение находилось на земельном участке, находящемся в бессрочном пользовании ООО «Центральный рынок» на основании государственного акта. Суд кассационной инстанции, к которому поступило на рассмотрение данное дело, установил, что согласно статье 130 ГК РФ основным критерием отнесения вещи к недвижимости является ее прочная связь с землей, при которой перемещение данной вещи без несоразмерного ущерба ее назначению невозможно. В соответствии с пунктом 10 ст. 1 ГрК РФ, определяющей основные понятия, используемые в Кодексе, объект капитального строительства обозначен как здание, строение, сооружение, объекты незавершенного строительства, за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек. В подпункте 2 п. 17 ст. 51 ГрК РФ указано, что выдачи разрешения на строительство не требуется в случае строительства, реконструкции объектов, не являющихся объектами капитального строительства (киосков, навесов и других). В случае возведения объекта недвижимости обязательно получение разрешения органа местного самоуправления на строительство и последующий ввод объекта в эксплуатацию. По техническому паспорту принадлежащие обществу торговые киоски имели металлический каркас на бетонном основании. Отвод земельного участка под строительство объектов недвижимости (капитальных строений) не производился, разрешения на строительство объектов не выдавались, киоски не принимались в эксплуатацию как объекты недвижимости. То есть в деле не были представлены доказательства, которые подтвердили бы создание капитального сооружения (недвижимости) в установленном законом порядке. Суды сделали вывод, что установка киоска на капитальном фундаменте не влечет отнесения самого киоска к объектам недвижимости; возведение монолитного фундамента не может рассматриваться как доказательство строительства капитального здания, поскольку такого рода фундамент используется и для возведения временных сооружений. Постановлением ФАС СКО решения судов нижестоящих инстанций были оставлены без изменения.
Еще один важный судебный акт по данной проблематике — Постановление ФАС Дальневосточного округа от 5 декабря 2006 г. № Ф03-А51/06-1/4367. Согласно материалам дела склад-магазин изначально проектировался как временное сооружение из легких конструкций, фактически также было возведено некапитальное строение, вследствие чего это сооружение не было признано недвижимостью. В материалах дело имелось экспертное заключение, согласно которому спорное строение представляло собой здание каркасного типа, построенное из легких металлических конструкций, с фундаментом из отдельно стоящих монолитных бетонных плит глубиной заложения до 1 метра, выполненном на щебеночной подготовке с наружными стенами из панелей «сэндвич». По технологии производства конструкцию здания можно разбирать без нарушения его целостности и функционального назначения, что предусмотрено самой конструктивной схемой. Соответственно, данный объект относится к мобильным сооружениям и не может быть отнесен к объектам недвижимости. Другой схожий судебный акт — Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 28 декабря 2006 г. № А43-19271/2005-12-644: по иску о признании права собственности на самовольную постройку и признании ее объектом недвижимости так же, как и в предыдущем примере, было отказано на том основании, что спорные объекты фактически возведены из легких металлических конструкций. Суд указал, что ссылка на наличие углубленного фундамента не имеет в данном случае определяющего значения, так как доказательств необходимости сооружения такого фундамента для каркасных строений нет.
Таким образом, среди технических критериев отнесения строений и сооружений к недвижимости, выделенных арбитражными судами, можно назвать: капитальный характер строения, монтаж его на специально возведенном фундаменте, функционально необходимом для данного типа строений, подведение к нему стационарных коммуникаций. Важно, что наличие одного из этих признаков не является бесспорным основанием для признания объекта недвижимым, кроме того, наличие данного признака должно быть объективно, функционально обусловлено. Оценка того, является ли объект недвижимым, производится судами на основании всех представленных документов и совокупности всех признаков. При этом постановка строения на технический учет и инвентаризацию сама по себе не является бесспорным доказательством принадлежности данного строения к недвижимости.
Отдельно следует подчеркнуть необходимость получения разрешения на строительство капитального объекта и соблюдения строительных и градостроительных норм и правил. Даже если построенный объект с технической точки зрения обладает всеми признаками недвижимости, суд отказывает в регистрации права на такое строение на основании отсутствия разрешения на строительство либо факта предоставления земельного участка для возведения временных сооружений.
Гражданский кодекс РФ в статьях 271 и 272 впервые допустил существование недвижимости, расположенной на чужой земле. Беспрецедентную для классической цивилистики норму содержит пункт 2 ст. 272: она предоставляет суду возможность в случае утраты собственником недвижимости права пользования земельным участком и при недостижении соглашения между собственником участка и собственником расположенного на нем объекта недвижимости признать право собственника недвижимости на приобретение в собственность земельного участка. В статье 1 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации недвижимого имущества и сделок с ним» (далее — Закон о регистрации) земельные участки отделены от других объектов правовой регламентации в том смысле, что иные связанные с ними объекты (здания, сооружения, многолетние насаждения и т.д.) могут быть самостоятельным объектом регистрации, а следовательно, и отчуждения. Законодатель тем самым отходит от традиционной схемы, в соответствии с которой недвижимость как категория и юридическая, и материальная связана с землей (точнее было бы даже сказать — поглощается ею) не только физически, но и в правовом смысле. Бесспорно, что «данное нововведение особенно ярко показывает вынужденный разрыв с классическим правилом о том, что строение следует за землей» . Общеизвестно, что классический институт суперфиция был ориентирован как раз на приоритет земли над застройкой (semper superficiem solo cedere — находящееся на поверхности следует земле). В дореволюционном российском законодательстве и судебной практике существовал однозначный подход к этому вопросу: на строения, расположенные на чужой земле, не распространялся режим недвижимости, в том числе правила оформления сделок, касающиеся недвижимости. Так, в решении Гражданского кассационного департамента разъяснялось, что недвижимостью считаются лишь строения, принадлежащие на праве собственности собственнику участка . В то же время в судебных решениях допускалось отделение права собственности на строение от права собственности на землю: собственник строения в этом случае получал временное право пользования землей .
———————————
Александров А.А. Особенности правового режима недвижимости в гражданском праве России (начало XX века и современность) // Вестник Московского университета. Сер. 11. Право. 1996. № 6. С. 98 — 105.
Александров А.А. Указ. соч. С. 101.
Там же. С. 102.
Советский законодатель создал несколько своеобразную конструкцию вещных прав на строения, включающую в себя право собственности на само здание и ограниченное вещное право на земельный участок, занимаемый им и необходимый для его использования. Право собственности на землю в этом случае сохранялось, разумеется, за государством. Тем самым остался в прошлом критерий, предопределяющий содержание недвижимости как правового института, — нераздельность с землей находящихся на ней строений. Сформировавшаяся в первые послереволюционные годы правовая конструкция в несколько модернизированном виде сохраняется в российском законодательстве до настоящего времени. Если учесть, что отсутствие частной собственности на землю было характерно не только для Советского государства (но и, например, для древневосточных государств , уже упоминавшийся нами ранее тезис «отсутствие частной собственности на землю есть ключ к восточному небу»; для греческого законодательства), то обнаруживаются некоторые интересные тенденции. В этих государствах право допускало существование двух независимых (горизонтальных) прав: права собственника земли и права на то, что находится на поверхности земли. При этом во множестве возникали конструкции ограниченных вещных прав, которые по объему предоставляемых ими правомочий зачастую вплотную «примыкали» к праву собственности. В действующем российском законодательстве право собственности на строение корреспондирует с правом пользования соответствующим земельным участком взаимосвязанным правовым режимом (если, конечно, в силу договора, административного акта, судебного решения или другого юридического факта не установлен иной режим). Соответственно, собственник строения в случае его отчуждения автоматически передает и право пользования земельным участком. В этой связи следует согласиться с точным замечанием на этот счет К.И. Скловского, что «налицо не только пользование землей, но и своеобразное распоряжение ею» . Фактически при отсутствии в законодательстве до последнего времени права частной собственности на землю ключевое для него правомочие распоряжения осуществлялось (пусть и в урезанной форме) на практике в огромных масштабах. Изъятая из оборота земля возвращалась в него под титулом «построек» и других связанных с ней объектов.
———————————
Иноземцев В.Л. Собственность в постиндустриальном обществе и исторической ретроспективе // Вопросы философии. 2000. № 12. С. 3 — 13.
КонсультантПлюс: примечание.
Монография К.И. Скловского «Собственность в гражданском праве» включена в информационный банк согласно публикации — Статут, 2010 (5-е издание, переработанное).
Скловский К.И. Собственность в гражданском праве: Учеб.-практ. пособие. 2-е изд. М.: Дело, 2000. С. 428 — 436.
Связь с землей как критерий, выделяющий недвижимость среди других имущественных объектов, требует некоторого уточнения. Традиционно необходимой считалась прочная связь с землей, предполагавшая, что строение или иной объект не может быть от нее отделен без нанесения несоразмерного ущерба его назначению. Иногда (главным образом — в специальной литературе по градостроительству и архитектуре) прочность выделяют в качестве самостоятельного критерия отнесения объекта к недвижимости. Что касается признания воздушных и морских судов и космических объектов недвижимыми вещами, то оно имеет основной целью распространение на эти объекты правового режима недвижимости в целях последующей их регистрации. Думается, следует согласиться с Б.М. Гонгало, утверждающим: «В данном случае используется такое технико-юридическое средство, как фикция: факт действительности «подводится» под понятие (формулу), прямо противоречащее данному факту» .
———————————
КонсультантПлюс: примечание.
Постатейный комментарий к Федеральному закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (под ред. П.В. Крашенинникова) включен в информационный банк согласно публикации — Статут, 2007.
Гонгало Б.М. Основные термины // Постатейный комментарий к Федеральному закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» / Под ред. П.В. Крашенинникова. М.: Спарк, 1999. С. 22, 23.
В качестве дополнительного критерия законодателем выделена государственная регистрация «вещных прав, ограничения этих прав, их возникновения, перехода и прекращения» (ст. 131 ГК РФ). Некоторые авторы обращают внимание на отсутствие его в Законе о государственной регистрации . Можно предположить, что авторы законопроекта либо сочли излишним дублированием указание на него именно в этом документе, либо законодатель и в самом деле не относит государственную регистрацию к числу базовых критериев. В таком случае упоминавшееся ранее суждение, что недвижимостью признается лишь имущество, прошедшее государственную регистрацию, а до этого момента оно таковым не является, можно обозначить как не вполне соответствующее действительности.
———————————
Постатейный комментарий к Федеральному закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». М.: Инфра-М-Норма, 1999. С. 12.
В то же время выделение рассматриваемого критерия среди остальных в не столь категоричной формулировке оказывается весьма продуктивным в методологическом плане, поскольку оно подтверждает, что форма в данном случае должна быть эквивалентна содержанию, которое, как уже указывалось, объемно и зачастую противоречиво при огромной социальной и политической значимости института недвижимости. В связи с этим необходимо определиться с используемыми в данном случае терминами. Форма понимается нами не как «способ существования содержания, неотделимый от него и служащий его выражением» (форма в широком смысле слова — в этом случае формой можно назвать внутреннее построение самого правового института, иначе — концепт системы, думается, очень удачный и уместный при этом термин из области системного анализа), а как внешнее оформление (или форма в узком смысле слова), необходимое для всех категорий сделок как развивающихся отношений и для вещных прав как правоотношений, по своей природе статичных. Оно может принимать разнообразные формы: соглашения, оформляемого в письменной или в устной форме, совершения действий, выражающих волю лица установить правоотношение (конклюдентных действий), вынесения решения уполномоченным на то органом, должностным лицом (это не обязательно должны быть органы публичной власти — далее мы рассматриваем существовавшую в древности практику оформления сделок с недвижимыми вещами лицами, ответственными за отправление религиозного культа, жрецами, священнослужителями; какие это были органы, в данном случае не так важно, главное, что все они выступали как носители абсолютного начала в обществе).
———————————
Философский энциклопедический словарь. М.: Наука, 1986. С. 453.
В известных истории и наиболее развитых в политическом отношении обществах правовые аспекты оборота недвижимости были так или иначе регламентированы законодателем, независимо от содержания совершаемых при этом действий. Таким образом, можно говорить об объективно обусловленном и подтвердившем исторически свою необходимость обязательном оформлении общественными институтами отношений, так или иначе опосредующих использование недвижимого имущества в хозяйственной и иных сферах. Исходя из всего вышеизложенного можно заключить, что критерием (т.е. «мерилом оценки» ) применительно к недвижимому имуществу будет оформление в его исходном первоначальном смысле, когда обществу объективно требуются четкие нормативы, формы, которые бы имели характер не простой общеобязательности, но выражения существующих в обществе ценностей. В этом плане регистрация — один из элементов оформления . Тот факт, что форма сделки (а под сделками статья 153 ГК РФ понимает «действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение, прекращение гражданских прав и обязанностей», т.е. содержание этой нормы намного объемнее ее традиционного истолкования) и последующая ее регистрация есть понятия неравнозначные, представляется бесспорным в силу самой законодательной конструкции: в ГК РФ два этих юридически значимых действия разделены, а развивающий его положения Закон о регистрации в пункте 1 ст. 17 прямо указывает, что «основаниями для регистрации… являются: акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции; договоры и другие сделки, акты (свидетельства) о приватизации жилых помещений; свидетельства о праве на наследство; вступившие в законную силу судебные решения; акты (свидетельства) о правах на недвижимое имущество; иные акты передачи прав на недвижимое имущество и сделок с ним заявителю от прежнего правообладателя…». В статье 16 Закона указаны последствия уклонения от регистрации одной из сторон договора, не требующего обязательного нотариального оформления. Отождествление регистрации с оформлением сделок представляется невозможным и по причине множества изъятий из требования об обязательной государственной регистрации, существующих в действующем законодательстве (о них речь пойдет ниже). В случаях, когда регистрации подлежат иные акты и вещные права, регистрация также не может отождествляться с оформлением, поскольку оформление как внешнее выражение юридического акта уже имеется в наличии к моменту, когда происходит регистрация. Иначе говоря, если регистрация сделки или возникающих из нее прав — это действие, дополняющее требования к оформлению сделки, то регистрация акта государственного, муниципального или иного уполномоченного органа носит не правоустанавливающий, а правоподтверждающий характер. Итак, регистрацию сделок, по нашему мнению, можно определить как дополнительную процедуру, совершение которой обязательно для сделки, заключенной до этого в простой письменной или нотариальной форме, а также для прав на объекты, отнесенные законодательством к недвижимым.
———————————
Философский энциклопедический словарь: М.: Наука, 1986. С. 218.
Необходимо подчеркнуть, что слово «оформление» здесь используется нами с некоторой степенью условности, допущения. В данном случае мы не ставим знака равенства между формой сделки в том виде, как ее понимает законодательство, и оформлением в значении придания объективной формы.
Требование об обязательной государственной регистрации вещных прав и сделок — это, пожалуй, единственный из основных критериев, роднящий традиционные и нетрадиционные недвижимые объекты. Однако сам по себе он представляется небесспорным в силу следующих обстоятельств: Закон о регистрации понимает под государственной регистрацией «юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество». Иначе говоря, государственная регистрация в строгом смысле слова — это двухкомпонентное юридически значимое действие, включающее в себя признание и подтверждение прав на недвижимое имущество (законодателем здесь использован именно союз «и», а не «или»). Подробнее проблемы оформления прав на недвижимое имущество и их государственной регистрации будут рассмотрены далее.
Среди других характеристик недвижимого имущества можно выделить особую процедуру рассмотрения касающихся его судебных споров (по характеру подсудности, необходимости представлять письменные доказательства строго определенной формы); разноотраслевую нормативную базу (в силу исторической специфики развития советского законодательства она сформировалась как соединение множества разнородных по своей правовой природе норм, причем основной массив законодательства в данной области до начала 1990-х гг. составляли нормы не гражданского, а иных отраслей права, получивших самостоятельное от него развитие (земельного, административного, природоохранного, жилищного и др.)); специальный порядок налогообложения.
В литературе часто упоминаются и свойства недвижимого имущества экономического характера . Некоторые из них нашли свое отражение в законодательстве, однако в большинстве случаев их существование лишь обусловливает особую правовую регламентацию объектов недвижимости:
———————————
Фридман Дж., Ордуэй Н. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости / Пер. с англ. М.: Дело ЛТД, 1995; Экономика недвижимости / Под ред. В.И. Ресина. М.: Дело, 1999.
— многократность использования в процессе производства;
— управляемость — объекты недвижимости нуждаются в постоянном управлении. Оно включает в себя: проведение ремонта (капитального и текущего), контроль за поступлением платежей, уплату различных налогов и т.д.;
— полезность — объект недвижимости должен максимально удовлетворять потребности владельца в жилой или производственной площади, в комфортности, экологичности и проч.;
— фундаментальность: недвижимость — это товар, который невозможно потерять, похитить, сломать при обычных условиях.
Основными критериями этих свойств являются: основательность и прочность объектов недвижимости. Прочность или долговременность трактуются как сохранение первоначального вида (формы) в течение длительного периода времени; незаменяемость (при совершении с объектом недвижимости сделки (ст. 557 ГК РФ) в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, — применяются правила статьи 475 ГК РФ, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору).
Анализируя вышеизложенное, отметим, что большинство этих характеристик в той или иной форме отражены в законодательстве, кроме, пожалуй, полезности, которая в качестве критерия закреплена только в ограниченных случаях, например при признании недействительной сделки с недвижимым имуществом, если потребительские (производственные) ее качества носили характер существенного условия. Справедливости ради следует сказать, что законодатель опосредованно регламентирует и это условие: статья 556 ГК РФ устанавливает, что передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем обязательно оформляются передаточным актом.
Конкретные характеристики потребительских качеств недвижимого имущества носят оценочный характер, и предусмотреть их для каждого случая невозможно, но для жилых помещений законодатель на уровне подзаконных актов установил минимальные параметры их пригодности для проживания, а следовательно, в каждом отдельном случае они будут конкретизировать требование части 2 ст. 469 ГК РФ, в соответствии с которой «при отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется».
Думается, такое свойство, как непотребляемость, не требует особых комментариев: оно не просто закреплено в действующем законодательстве, но составляет одну из элементарных характеристик недвижимого имущества. Следующее свойство — фундаментальность (иначе говоря, связанность с землей, исключающая возможность отделения от нее без несоразмерного ущерба назначению имущества) подробно было рассмотрено нами ранее, оно составляет существо (дух) этого правового института.
Управляемость недвижимого имущества в его современном виде сложно оспаривать, отметим лишь, что, строго говоря, эта характеристика цивилистической не является, она подразумевает осуществление мер административного характера, вероятно, поэтому среди других рассмотренных нами источников она более нигде не выделена, хотя применительно к отдельным технологичным объектам со сложной инфраструктурой она предполагается и в гражданском праве (в отношении предприятий как имущественных комплексов, морских судов, космических объектов). Безусловным критерием отнесения имущества к недвижимому является такое его свойство, как незаменяемость: помимо приведенной выше, в законодательстве есть еще одна норма, конкретизирующая это свойство. Согласно статье 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие установить индивидуально-определенный характер вещи, необходимость при ее отчуждении указывать «данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие месторасположение недвижимости на соответствующем земельном участке, либо в составе другого недвижимого имущества». Это подтверждает и судебная практика: Постановлением ФАС Волго-Вятского округа от 2 ноября 1999 г. (дело № 53/3-8в/12) признан незаключенным договор купли-продажи пристройки к производственному помещению. Решением суда было отказано в удовлетворении иска предпринимателей к открытому акционерному обществу о понуждении последнего исполнить договор купли-продажи. Как указано в решении, «истцами не представлено доказательств наличия у продавца такого объекта, как пристройка перехода № 1. Из имеющейся в деле технической документации следует, что на территории акционерного общества построено трехэтажное сооружение, называемое переходом № 1 между ткацкими корпусами» .
———————————
Постановление Федерального арбитражного суд Волго-Вятского округа Российской Федерации от 2 ноября 1999 г. по делу № 53/3-8в/12 // СПС «КонсультантПлюс».
Там же.
Определенную роль в индивидуализации недвижимости играет и передаточный акт. Связанность этих объектов с землей придает им пространственную протяженность и четкие координаты. Даже отсутствие номеров и строительство по типовым проектам не лишает такие объекты индивидуальных характеристик, поскольку с землей в данных границах может быть связан всего один объект (появившаяся в столичных городах практика переоборудования чердачных помещений под жилье свидетельствует, что в этом случае переоборудованные помещения по своему правовому статусу считаются составной частью уже существовавших, а не самостоятельными объектами).
Иногда к характеристикам недвижимого имущества относят его физическую видимость (в том смысле, что эти объекты невозможно спрятать, украсть и т.д., их передача всегда требует надлежащего оформления) и связанную с ней относительную прозрачность операций с недвижимостью. Государству технически легче контролировать эту сферу экономики, поэтому разнообразные юридические конструкции обеспечения обязательств чаще всего имеют своим предметом именно недвижимое имущество — не только ввиду его, как правило, высокой стоимости, но и в силу большей реальности удовлетворения требований кредиторов (очень точно выражает суть явления английский термин «real estate»).
Специфика правового статуса недвижимого имущества (частично утратившая свое значение) в некоторых случаях проявляется в дополнительных требованиях к субъектному составу собственников: по национальному, сословному, конфессиональному признакам, по наличию гражданства страны нахождения недвижимого имущества и т.д. Последнее условие сохраняет свое значение в ряде государств как в жесткой форме (недвижимость, в первую очередь земельные участки, могут находиться в собственности только резидентов; возможность приобретения ее другими субъектами исключена), так и в смягченной (для приобретения такого имущества достаточно постоянного пребывания в стране на законном основании, или по меньшей мере наличия права на безвизовый въезд на территорию страны). Однако в последнем случае для оформления сделок необходимо наличие между двумя странами соглашений о безвизовом въезде .
———————————
Шабалин В. Недвижимость в вопросах и ответах. М., 2001. С. 284.
Российское законодательство на этот счет не содержало дополнительных ограничений, кроме запрета на приватизацию жилья иностранными гражданами, установленного Федеральным законом от 15 мая 2001 г. № 54-ФЗ «О внесении изменений и дополнений в Гражданский кодекс Российской Федерации и Федеральный закон о приватизации жилья в Российской Федерации». При этом в прежней редакции Закона о приватизации речь шла о приватизации жилья гражданами, однако не уточнялось, что именно российскими гражданами. Пробел в законодательстве вызывал сложности на практике, поскольку иностранные граждане неоднократно предпринимали попытки приватизации жилья, главным образом в г. Москве, поэтому именно депутаты Мосгордумы инициировали принятие соответствующих изменений в законодательство . Социальная и политическая значимость введенных ограничений представляется несомненной.
———————————
СПС «КонсультантПлюс».
Земельный кодекс РФ такого рода изъятий не содержит: если не входить в рассмотрение социальных аспектов проблемы, а сравнить содержание норм Кодекса с ранее принятыми нормативными актами, то обнаруживается подготовленность законодателя именно к такому разрешению вопроса. Закон о регистрации в статье 5 прямо указывает, что участниками отношений по регистрации являются «собственники недвижимого имущества и обладатели иных подлежащих государственной регистрации прав, в том числе граждане Российской Федерации, иностранные граждане и лица без гражданства, российские и иностранные юридические лица, международные организации, иностранные государства…».
О том, что передача в собственность нерезидентам приватизируемого государственного и муниципального имущества, в том числе недвижимого, становится обычной правовой практикой, свидетельствует и статья 4 Федерального закона от 21 июля 1997 г. «О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества в Российской Федерации», в которой среди других категорий имущества, определяемого программой приватизации, выделено имущество, приватизируемое «с установлением запрета на участие в его приватизации иностранных физических и юридических лиц, а также резидентов Российской Федерации, имеющих в качестве учредителей (участников) или аффилированных лиц иностранных физических или юридических лиц» . Логично предположить, что установление перечня видов имущества, приватизация которого запрещена (частный запрет), предполагает существование общедозволительного режима для такого рода объектов во всех остальных случаях.
———————————
Федеральный закон Российской Федерации от 21.07.1997 № 123-ФЗ «О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества в Российской Федерации». Ст. 4 // СПС «КонсультантПлюс».
Таким образом, современный российский законодатель предоставляет возможность приобретения недвижимости в Российской Федерации как резидентам, так и нерезидентам с некоторыми ограничениями по отдельным видам недвижимого имущества, прежде всего объектам промышленного характера, имеющим государственное значение. Упомянутый выше критерий в этом случае приобретает характер не абсолютного правила, а дополнительного ограничения по субъектному составу управомоченных лиц.
Иногда в качестве обязательных условий отнесения имущества к недвижимому указывают на его экономические и технические характеристики: стоимость (в процессе подготовки проекта Закона о регистрации предлагалось расположенные на земной поверхности объекты, денежная оценка которых невелика, к недвижимости не относить), степень готовности к эксплуатации и проч. .
———————————
КонсультантПлюс: примечание.
Постатейный комментарий к Федеральному закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (под ред. П.В. Крашенинникова) включен в информационный банк согласно публикации — Статут, 2007.
Гонгало Б.М. Комментарий к статье 1 Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Постатейный комментарий к Федеральному закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» / Под ред. П.В. Крашенинникова. М.: Спарк, 1999. С. 11 — 19; Нагаев Р.Т. Энциклопедический словарь «Недвижимость». Казань: ПИК Идел-Пресс, 2000. С. 552, 553; Болтанова Е.С. Операции с недвижимостью: купля-продажа, дарение, наследование, налогообложение. Р-н/Д: Феникс, 2002. С. 40 — 69.
Хотя недвижимость как имущество в большинстве своем представляет объект, обладающий значительной стоимостью, думается, не следует рассматривать высокую рыночную стоимость в качестве еще одного юридического критерия для отнесения тех или иных вещей к недвижимым, поскольку категории «высокая стоимость», «низкая стоимость» относительны по своей природе и не могут быть закреплены нормативно. То обстоятельство, что в юридической литературе, давая характеристики недвижимому имуществу, чаще всего упоминают и его большую стоимость, говорит лишь о большой распространенности этого факта в статистическом выражении. Иначе говоря, в данном случае отождествляют экономические и правовые категории. Кроме того, высокая стоимость не играет решающей роли в качестве ключевого признака. Не относятся к недвижимости (и, следовательно, не требуют регистрации своего состояния) вещи, хотя и обладающие значительной ценностью, но не связанные с землей и не признаваемые в качестве недвижимости законом. Например, при продаже дома на снос объектом сделки в действительности является не дом, а совокупность стройматериалов, из которых он состоит, которая сама по себе не имеет связи с землей.
В качестве одного из критериев высокая рыночная стоимость недвижимости выступает лишь на стадии закрепления этого института в законодательстве, поскольку основные ее физические характеристики (длительный срок амортизации, незаменяемость, фундаментальность и др.) чаще всего обусловливают и ее высокую рыночную стоимость, и значимость связанных с ней отношений в социальном смысле. Чаще всего, но не всегда, поскольку стоимость в качестве категории юридической, как уже отмечалось, для этой ситуации не регламентирована, а стоимость в ее экономическом смысле подчиняется правилам не формальной, а диалектической логики.
Такое свойство, как степень готовности к эксплуатации (для зданий), также невозможно признать приемлемым с правовой точки зрения хотя бы по той причине, что судебная практика на этот счет дала вполне определенное разъяснение: «…не завершенный строительством объект может быть предметом договора купли-продажи, а право собственности на него возникает с момента государственной регистрации» .
———————————
См.: пункт 7 приложения к информационному письму Президиума ВАС РФ от 13 ноября 1997 г. № 21 // СПС «КонсультантПлюс».
Говоря о проблемах использования вышеперечисленных характеристик (свойств) недвижимого имущества, не следует забывать, что они отражают существующий общественный уклад и в своем исходном виде чаще всего опираются на свойства внешней материальной формы имущественных объектов либо связаны с вызываемыми этими свойствами особенностями оборота недвижимых вещей и их публичного оформления. Вторичными по отношению к вышеназванным являются, по нашему мнению, особые требования к субъектному составу управомоченных лиц и разнообразие нормативной базы рассматриваемых отношений: они обусловлены особой социально-экономической ролью объектов недвижимости и их прозрачностью для учета и контроля.
На сегодняшний день критерием отнесения имущества к недвижимому, думается, можно назвать физическую связь объекта с землей, исключающую отделение от нее без нанесения имуществу несоразмерного его назначению ущерба. Остальные характеристики, несомненно, не могут быть оставлены без внимания, но они носят производный характер и требуют выяснения, когда стоит задача уточнить базовый критерий или подтвердить статус вновь возникающих «нетрадиционных» объектов.
В заключение можно сформулировать следующие выводы. В целом система характеристик (свойств) недвижимого имущества включает в себя достаточно большое их количество, требующее упорядочения и классификации.
Говоря о критериях отнесения имущества к недвижимому, нельзя не учитывать их взаимосвязанность и взаимозависимость: во всей своей совокупности они образуют целостную систему. Нами не случайно были разделены критерии отнесения имущества к недвижимому и свойства недвижимого имущества. Пользуясь философской терминологией, можно сказать, что те или иные характеристики недвижимого имущества, которые играют роль императива (причины), определены нами как критерии отнесения имущества к недвижимому. Те же характеристики, которые выступают лишь в роли атрибутива (свойства) недвижимости как особого правового режима, причем свойства не предопределенного, а вероятностного, отнесены нами не к критериям, а лишь к характеристикам, или, как синоним, просто свойствам недвижимого имущества.
Суммируя все вышеизложенное, представляется, что недвижимое имущество можно понимать как землю и органически, неотъемлемо связанные ней объекты, индивидуализированные на местности и утрачивающие свое назначение и индивидуальные характеристики при отделении их от земли. Принадлежность имущества к недвижимому связана только с двумя указанными выше критериями и не может быть обусловлена другими признаками: только связь с землей и индивидуальность объекта имеют принципиальное значение. Именно без них имущество не может быть признано недвижимым в юридическом значении этого термина.
Все другие рассмотренные выше характеристики (как физические: фундаментальность, управляемость и т.д., так и социальные) имеют значение, скорее, не критериев, а свойств, атрибутивных характеристик недвижимого имущества. Представляется также необходимым заметить, что необходимо отделить друг от друга свойства недвижимого имущества и последствия, вытекающие из его специфического статуса. Необходимость государственной регистрации в этой связи относится не к критериям отнесения имущества к недвижимому, но к тем юридическим последствиям, которые влечет наличие у объекта признаков, относящих его к объектам недвижимости. Также значительное число выделяемых исследователями сугубо социальных критериев недвижимого имущества при более внимательном рассмотрении оказываются не критериями (буквально — условиями отбора), а следствием признания его в качестве такового. К ним, например, относятся: определение момента возникновения права собственности на недвижимое имущество в зависимости от его государственной регистрации и связанность с актом передачи, детальное законодательное оформление сделок с этой категорией имущества и т.д.
Наша позиция в отношении объектов, признаваемых недвижимыми в силу юридической фикции (морских судов и т.п.), уже сформулирована выше. Хотя в отношении их и можно делать гипотетические построения о том, что объединять их с «классическими» объектами недвижимости может не только государственная регистрация, но и признак связи с поверхностью, которая и обеспечивает их функционирование в соответствии с их назначением (например, морское судно — с морем, океаном, космический корабль — с разреженным пространством за бортом и т.д.), но тогда возникает необходимость появления более абстрагированных, чем недвижимость, правовых категорий. Возможно, в будущем необходимость в их существовании проявит себя более отчетливо, но в настоящее время вопрос об объединении столь разнородных объектов в единую правовую категорию и тем более правовой институт остается открытым. Тем более что все «нетрадиционные поверхности» (открытое море, космическое пространство и т.д.), с которыми эти объекты связаны, в настоящее время вообще исключены из гражданского оборота.
Отдельно необходимо подчеркнуть, что объекты, не являющиеся вещами в физическом смысле слова, иначе говоря, не обладающие качеством телесности, отнести к недвижимости нельзя, поскольку законодатель в статье 130 ГК РФ прямо указывает, во-первых, что речь в названной статье идет только о недвижимых вещах, во-вторых, часть 2 ст. 130 указывает как на не относящиеся к недвижимости деньги и ценные бумаги. Всем вышеизложенным полностью исключена, в отличие от законодательств многих европейских стран, возможность признания недвижимостью прав требования, обязательств и даже судебных исков. По этой причине представляется возможным дать такое определение недвижимого имущества в рамках цивилистики. Недвижимое имущество — это земля (включенный в гражданский оборот поверхностно-почвенный слой), а также, в ограниченном объеме, недра и континентальный шельф) и обладающие физическими характеристиками (телесные) индивидуально-определенные имущественные объекты, прочно связанные с землей. Прочность связи этих объектов с землей достаточно точно сформулирована в статье 130 ГК РФ как невозможность перемещения этих объектов без нанесения им несоразмерного ущерба их назначению. Мы не станем оспаривать этот классический постулат, поскольку он логически обосновывает и нашу позицию о необходимости индивидуализации того или иного объекта недвижимости.
Библиография
Александров А.А. Особенности правового режима недвижимости в гражданском праве России (начало XX века и современность) // Вестник Московского университета. Сер. 11: Право. 1996. № 6.
Болтанова Е.С. Операции с недвижимостью: купля-продажа, дарение, наследование, налогообложение. Ростов н/Д: Феникс, 2002.
КонсультантПлюс: примечание.
Постатейный комментарий к Федеральному закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (под ред. П.В. Крашенинникова) включен в информационный банк согласно публикации — Статут, 2007.
Гонгало Б.М. Комментарий к статье 1 Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Постатейный комментарий к Федеральному закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» / Под ред. П.В. Крашенинникова. М.: Спарк, 1999.
КонсультантПлюс: примечание.
Постатейный комментарий к Федеральному закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (под ред. П.В. Крашенинникова) включен в информационный банк согласно публикации — Статут, 2007.
Гонгало Б.М. Основные термины // Постатейный комментарий к Федеральному закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» / Под ред. П.В. Крашенинникова. М.: Спарк, 1999.
Гришаев С.П. Правовое регулирование недвижимости // Государство и право. 1999. № 3.
Егиазаров В.А. Порядок регистрации прав на недвижимое имущество // Право и экономика. 2000. № 8.
Иноземцев В.Л. Собственность в постиндустриальном обществе и исторической ретроспективе // Вопросы философии. 2000. № 12.
Кравченко М. Недвижимость двинулась из физического в правовое понятие // Экономика и жизнь. 1998. № 6.
Нагаев Р.Т. Энциклопедический словарь «Недвижимость». Казань: ПИК Идел-Пресс, 2000.
Ожегов С.Ю., Шведова Н.Ю. Толковый словарь русского языка / Российская академия наук. Институт русского языка; Российский фонд культуры. М.: АЗЪ, 1993.
Постатейный комментарий к Федеральному закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». М.: Инфра-М; Норма, 1999.
Скловский К.И. Квалификация отношений по застройке и право на объект строительства в судебной практике // Хозяйство и право. 1997. № 10.
КонсультантПлюс: примечание.
Монография К.И. Скловского «Собственность в гражданском праве» включена в информационный банк согласно публикации — Статут, 2010 (5-е издание, переработанное).
Скловский К.И. Собственность в гражданском праве: Учеб.-практ. пособие. 2-е изд. М.: Дело, 2000.
Трутнева Э.К. Недвижимость: парадоксы закона и логика права // ЭКО. 1995. № 5.
Философский энциклопедический словарь. М.: Наука, 1986.
Фридман Дж., Ордуэй Н. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости / Пер. с англ. М.: Дело ЛТД, 1995.
Шабалин В. Недвижимость в вопросах и ответах. М., 2001.
Экономика недвижимости / Под ред. В.И. Ресина. М.: Дело, 1999.
Шеметова Н.Ю. Критерии отнесения строений к капитальным и критерии отнесения имущества к недвижимому в законодательстве Российской Федерации // Адвокат. 2014. № 8. С. 55 — 66.

Posted in Наши риелторские услуги.