Недействительность и незаключенность соглашения о сервитуте

Ананьев Андрей Геннадьевич, и.о. заведующего кафедрой гражданского права и процесса ФГБОУ ВПО «Рязанский государственный университет имени С.А. Есенина», кандидат юридических наук, доцент.
В статье рассматриваются основания признания недействительным соглашения о сервитуте. Автор анализирует условия, при которых соглашение о сервитуте будет признанно незаключенным. Также рассматриваются последствия вынесения судом решения о признании соглашения недействительным или незаключенным.
Ключевые слова: сервитут, соглашение, недействительность, ничтожность, запись в реестре, решение суда.
В соответствии с действующим законодательством сервитут по общему правилу устанавливается на основании соглашения, заключаемого между собственником служащей вещи и заинтересованным лицом. Т.Н. Маккензи в свое время писал, что обязательство — нормальный способ установления сервитутов . Как справедливо отмечает О.А. Поротикова, несмотря на отнесение сервитутов к вещным правам, они имеют все основания считаться обязательствами .
———————————
См.: Маккензи Т.Н. Римское право сравнительно с законами Франции, Англии и Шотландии / Пер. с англ. М.: Тип. Л.И. Степановой, 1864. С. 186.
См.: Поротикова О.А. Проблема злоупотребления субъективным гражданским правом. М.: Волтерс Клувер, 2007. С. 193.
Будучи сделкой, соглашение о сервитуте может претерпевать все те же последствия, что и любой другой договор. Данное соглашение как двухсторонняя сделка может быть признанно как незаключенным, так и недействительным. Вместе с тем четкой регламентации оснований для признания такого соглашения недействительным, равно как и критериев для его признания незаключенным, не имеется. В правоприменительной практике также нет большого количества подобных дел, а большинство из них касаются незаключенности договора о сервитуте.
Как верно отмечает И.Е. Степанова, позиции ученых по вопросу соотношения недействительных и незаключенных договоров не отличаются единством. Одни авторы выступают против выделения категории незаключенных договоров, ибо они являются сделками, не соответствующими требованиям закона, которые следует считать ничтожными. Иные указывают на то, что недействительность и незаключенность — разнопорядковые категории, поэтому должны быть выделены . Д.О. Тузов считает, что и недействительные, и незаключенные договоры юридическими фактами не являются, а значит, они юридически не существуют . Однако мы полагаем, что незаключенность и недействительность обладают различными критериями, в силу чего их необходимо рассматривать как отдельные категории.
———————————
См.: Степанова И.Е. Недействительность и незаключенность гражданско-правового договора: проблемы теории и практики. М.: Проспект, 2014. С. 16 — 17.
См.: Тузов Д.О. Реституция при недействительности сделок и защита добросовестного приобретателя в российском гражданском праве. М.: Статут, 2007. С. 33.
В общем виде, как верно пишет А.И. Дихтяр, действительность сделок, связанных с ограничением прав на недвижимое имущество, поставлена в зависимость от выполнения одновременно ряда условий: соответствие содержания закону; надлежащий субъектный состав; совпадение внутренней воли и волеизъявления сторон сделки; соблюдение требований о форме сделок и ее государственной регистрации в случаях, предусмотренных законом . Относительно последнего требования необходимо заметить, что некоторые законы не требуют регистрации сервитута. Как верно отмечает А. Рыбалов, сервитуты, устанавливаемые в «новой Москве» , не подлежат государственной регистрации, они считаются установленными с момента внесения сведений о них в государственный кадастр недвижимости . В этой связи необходимо уточнять, о каком именно сервитуте в том или ином случае будет вестись речь при решении вопроса о соблюдении формы сделки.
———————————
См.: Дихтяр А.И. Основания недействительности сделок, связанных с ограничением прав на земли сельскохозяйственного назначения в общественных интересах // Юрист. 2010. № 12. С. 27.
Подобные сервитуты устанавливаются в соответствии с Федеральным законом РФ от 5 апреля 2013 № 43-ФЗ «Об особенностях регулирования отдельных правоотношений в связи с присоединением к субъекту Российской Федерации — городу федерального значения Москве территорий и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» // СПС «КонсультантПлюс».
См.: Рыбалов А. Административные сервитуты в Новой Москве. URL: zakon/Blogs/OneBlog/ 11211?entryName= administrativnye_ servituty_v_novoj_moskve.
Наиболее распространенными нарушениями являются случаи, связанные с пороками формы рассматриваемого соглашения. Действующее законодательство исходит из того, что соглашение о сервитуте заключается в письменной форме, а возникающее из него право подлежит государственной регистрации. Следует отметить, что предполагаемые изменения в ГК делают еще более жесткий акцент на данном положении. Как отмечается в литературе, в проекте изменений в ГК РФ особо оговаривается, что соглашение о сервитуте должно быть составлено в форме единого документа, подписанного сторонами, под страхом недействительности договора об установлении сервитута .
———————————
См.: Кудаева К.Г., Панькова Е.Г. Право ограниченного пользования земельным участком: частный сервитут. URL: sibac.info/index.php/ 2009-07-01-10-21-16/ 4536-2012-11-05-07-30-41.
За рамками соглашения или заменяющего его судебного акта частный сервитут возникнуть не может. В подтверждение последнего тезиса можно привести пример из судебной практики. Так, истец обратился в суд с иском о признании недействительной сделки, изложенной в протоколе общего собрания собственников помещений нежилого здания, ссылаясь на то, что протокол является договором об установлении сервитута. Отказывая в удовлетворении требований, суд указал, что соглашение собственников, достигнутое решением общего собрания, к числу договоров отнести нельзя, так как участники собрания не противопоставлены друг другу в качестве сторон, поэтому их воля выражается путем участия в голосовании, оформляемом протоколом, а не документом, подписанным сторонами .
———————————
См.: Решение Арбитражного суда Свердловской области от 27 декабря 2010 г. по делу № А60-38390/2010-С1 // СПС «КонсультантПлюс».
Следует отметить, что в правоприменительной практике нет единого мнения о том, подлежит ли регистрации сам договор об установлении сервитута или же требуется регистрация только для возникающего права. Так, в одном из дел, проанализировав договор о совместном использовании и содержании земельного участка, суд, ссылаясь на п. 1 ст. 216 и ст. 274 ГК РФ, квалифицировал его как договор об установлении сервитута. Однако, придя к мнению на основании материалов дела, что договор не зарегистрирован в установленном порядке, на основании п. 1 ст. 165 ГК РФ суд признал его ничтожным . В ином деле судом общей юрисдикции отмечено, что доводы о ничтожности заключенного договора сервитута ввиду отсутствия его надлежащей регистрации отклоняются, так как из материалов дела следует, что участники спора в уполномоченный орган за регистрацией установленного сервитута не обращались, при этом заинтересованное лицо продолжало пользоваться сервитутом и вносило плату за это, поэтому по данному основанию договор не может быть признан недействительным .
———————————
См.: Постановление ФАС Дальневосточного округа от 21 марта 2005 г. № Ф03-А04/05-1/164 по делу № А04-2614/04-11/67 // СПС «КонсультантПлюс».
См.: Определение Челябинского областного суда от 14 февраля 2011 г. № 33-1748/2010 по делу № ГК-001027-04/2011 // СПС «КонсультантПлюс».
Вместе с тем превалирующей является тенденция, согласно которой отсутствие государственной регистрации права сервитута, возникающего на основании соглашения, свидетельствует о незаключенности последнего, так как оно не порождает взаимных прав и обязанностей сторон . Полагаем, что такая интерпретация более всего соотносится с положениями ГК относительно сделки как действия, направленного в первую очередь на возникновение соответствующих прав. В этой связи мы присоединяемся к мнению В.А. Алексеева о том, что если сделка — это действие, то форма сделки — это установленный законом способ совершения соответствующих действий. При этом для всех сделок с недвижимостью письменная форма является обязательной, несоблюдение этой формы влечет недействительность сделки, в силу чего сделка по поводу недвижимости не может существовать в иной форме, отличной от письменного документа .
———————————
См.: Определение ВАС РФ от 21 июня 2010 г. № ВАС-8153/10; Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 13 июня 2006 г. № Ф04-3493/2006(23453-А46-10) по делу № 7-164/05 // СПС «КонсультантПлюс».
См.: Алексеев В.А. Недвижимое имущество: государственная регистрация и проблемы правового регулирования. М.: Волтерс Клувер, 2007 (размещено в СПС «КонсультантПлюс»).
Иным основанием для признания соглашения о сервитуте недействительным является нарушение субъектного состава. Как верно отмечает А.Г. Остапенко, сторонами сервитутного договора выступают лицо, в пользу которого устанавливается сервитут, и лицо, являющееся собственником и чье имущество обременяется сервитутом . Необходимым условием для действительности сделки по данному основанию является фактор наличия субъективного права у лица, ее заключающего, т.е. он должен обладать необходимой правовой предпосылкой для возможности заключить договор от своего имени или же, представляя интересы иного лица, в силу предоставленных ему полномочий .
———————————
См.: Остапенко А.Г. Правовое регулирование отношений между соседями, имеющими общие границы, посредством сервитутов: Автореф. дис. … канд. юрид. наук. Краснодар, 2012. С. 9, 14.
См.: Скловский К.И. Сделка и ее действие. М.: Статут, 2012. С. 66 — 67.
Отсутствие субъективного права у такого лица будет безусловным основанием для недействительности соответствующего соглашения.
Так, прокурор обратился в суд с требованиями о признании недействительным заключенного между ответчиками соглашения и применении последствий недействительной сделки. Исковые требования мотивированы тем, что спорным соглашением установлен сервитут, который заключен с нарушением ст. 274 ГК РФ, предусматривающей обязательную государственную регистрацию сервитута и определенный субъектный состав подобной сделки, вследствие чего на основании ст. 168 ГК РФ данная сделка недействительна, как не соответствующая требованиям закона. Судом указанные требования были удовлетворены ввиду нарушения субъектного состава, исходя из того, что в силу п. 4 ст. 20 ЗК РФ лица, обладающие земельным участком на праве постоянного (бессрочного) пользования, не вправе распоряжаться данным земельным участком, а также исходя из п. 3 ст. 274 ГК РФ, в соответствии с которым сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка .
———————————
См.: Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 21 мая 2009 г. № Ф04-2530/2009(5464-А45-13) по делу № А45-18510/2008 // СПС «КонсультантПлюс».
В другом деле общество обратилось к администрации муниципального образования о признании соглашений об установлении сервитута недействительными и взыскании уплаченных в их исполнение денежных средств, мотивируя это тем, что сервитут распространен на общее имущество в нежилом объекте (лестничные клетки, коридоры). Из материалов дела было установлено, что муниципальное образование единоличным собственником имущества — предмета соглашений об установлении сервитута — не являлось и, соответственно, не вправе было заключать соглашения об установлении сервитута. В силу норм ст. 135, 244 — 249 ГК РФ, ст. 36, п. 1, 2 ст. 37 ЖК РФ, применяемых к спорному отношению по аналогии (ст. 6 ГК РФ), соглашения о сервитуте были признаны недействительными сделками . В приведенном случае отсутствие субъективного права у стороны договора обусловлено особенностями объекта недвижимого имущества, в отношении которого предполагался сервитут.
———————————
См.: Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 1 марта 2011 г. № 08АП-249/2011 по делу № А46-11164/2010 // СПС «КонсультантПлюс».
Из приведенных дел видно, что отсутствие субъективного права у сторон порождает недействительность сделки по установлению сервитута. При этом субъективное право лица, заключающего соглашение о сервитуте, должно быть обусловлено не только внешними факторами (п. 1, 4 ст. 274 ГК РФ), но и характеристиками самих объектов, предполагаемых к обременению. Как верно пишет в этой связи Д.А. Максимович, в силу объективной неделимости здания как вещи, не расщепляемой на несколько подобных ей вещей, помещениям в принципе не суждено стать совершенно автономными и независимыми от здания, а тем более выделенными в натуре имущественными объектами . Вместе с тем, по смыслу действующего законодательства, объекты, в отношении которых можно установить самостоятельное ограниченное право пользования иным лицом, предполагаются как автономные. В.В. Чубаров обоснованно отмечает, что в силу закона исключается возможность установления каких-либо сервитутов в отношении общего имущества в здании, включая вспомогательные помещения. Это объясняется тем, что они призваны обеспечивать защиту не только частного, но и публичного интереса в виде комфорта и безопасности людей в здании .
———————————
См.: Максимович Д.А. Совершенствование правового режима зданий и помещений // Законы России: опыт, анализ, практика. 2009. № 7. С. 95.
См.: Чубаров В.В. Правовой режим нежилого помещения как самостоятельного объекта недвижимости // Право и экономика. 2003. № 3 (размещено СПС «КонсультантПлюс»).
Общим последствием рассмотренных ситуаций должно являться то, что на основании принятого судебного решения о признании недействительности или незаключенности сделки регистрирующий орган обязан осуществить погашение регистрационной записи о праве сервитута, зарегистрированном на основании такой сделки . Считаем возможным согласиться с высказанным В.А. Алексеевым мнением о том, что для регистрирующего органа право аннулирования произведенной регистрации им самим должно быть полностью исключено, так как иной подход мог бы деструктивно повлиять на устойчивость зарегистрированных прав, даже в том случае, когда об аннулировании заявляют те лица, которые ранее просили ее произвести, ссылаясь, например, на ничтожность заключенной ими сделки .
———————————
См.: Киндеева Е.А., Пискунова М.Г. Недвижимость: права и сделки. Новые правила оформления. Государственная регистрация. Образцы документов. Подготовлено для системы «КонсультантПлюс», 2005 // СПС «КонсультантПлюс».
См.: Алексеев В.А. Недвижимое имущество: государственная регистрация и проблемы правового регулирования. М.: Волтерс Клувер, 2007 (размещено в СПС «КонсультантПлюс»).
ЛИТЕРАТУРА
1. Алексеев В.А. Недвижимое имущество: государственная регистрация и проблемы правового регулирования. М.: Волтерс Клувер, 2007 (размещено в СПС «КонсультантПлюс»).
2. Дихтяр А.И. Основания недействительности сделок, связанных с ограничением прав на земли сельскохозяйственного назначения в общественных интересах // Юрист. 2010. № 12. С. 27.
3. Киндеева Е.А., Пискунова М.Г. Недвижимость: права и сделки. Новые правила оформления. Государственная регистрация. Образцы документов. Подготовлено для системы «Консультант-Плюс», 2005 // СПС «КонсультантПлюс».
4. Кудаева К.Г., Панькова Е.Г. Право ограниченного пользования земельным участком: частный сервитут. URL: sibac.info/index.php/ 2009-07-01-10-21-16/ 4536-2012-11-05-07-30-41.
5. Маккензи Т.Н. Римское право сравнительно с законами Франции, Англии и Шотландии / Пер. с англ. М.: Тип. Л.И. Степановой, 1864. С. 186.
6. Максимович Д.А. Совершенствование правового режима зданий и помещений // Законы России: опыт, анализ, практика. 2009. № 7. С. 95.
7. Остапенко А.Г. Правовое регулирование отношений между соседями, имеющими общие границы, посредством сервитутов: Автореф. дис. … канд. юрид. наук. Краснодар, 2012. С. 9, 14.
8. Поротикова О.А. Проблема злоупотребления субъективным гражданским правом. М.: Волтерс Клувер, 2007. С. 193.
9. Рыбалов А. Административные сервитуты в Новой Москве. URL: zakon/Blogs/OneBlog/ 11211?entryName= administrativnye_ servituty_v_novoj_moskve.
10. Скловский К.И. Сделка и ее действие. М.: Статут, 2012. С. 66 — 67.
11. Степанова И.Е. Недействительность и незаключенность гражданско-правового договора: проблемы теории и практики. М.: Проспект, 2014. С. 16 — 17.
12. Тузов Д.О. Реституция при недействительности сделок и защита добросовестного приобретателя в российском гражданском праве. М.: Статут, 2007. С. 33.
13. Чубаров В.В. Правовой режим нежилого помещения как самостоятельного объекта недвижимости // Право и экономика. 2003. № 3 (размещено СПС «КонсультантПлюс»).
Ананьев А.Г. Недействительность и незаключенность соглашения о сервитуте // Юрист. 2014. № 11. С. 14 — 17.

Posted in Наши риелторские услуги.