Взаимосвязь сделок с недвижимостью и финансовых правоотношений в контексте их социальной направленности

Е.Г. Беликов, кандидат юридических наук, доцент кафедры финансового, банковского и таможенного права Саратовской государственной юридической академии.
Данная статья посвящена анализу взаимодействия сделок с недвижимым имуществом и финансовых, в том числе налоговых, правоотношений при реализации гражданами конституционного права на жилище в условиях развития социального государства в России.
Ключевые слова: финансовые правоотношения, налоговые правоотношения, сделки с недвижимостью, юридические факты, право на жилище, социальное государство.
В период развития социального государства в России одним из важнейших показателей обеспечения достойной жизни граждан является реализация их конституционного права на жилище. Кроме того, существенная роль в создании условий, способствующих свободному развитию и достижению достойного уровня жизни человека, принадлежит финансово-правовой политике государства и правоотношениям, складывающимся в процессе ее осуществления. Вследствие этого сделки с недвижимым имуществом (прежде всего, квартирами, жилыми домами и т.п.) и финансовые правоотношения, которые предшествуют их совершению либо обусловлены или порождены ими, находятся в определенной юридической взаимосвязи в социальном государстве. Поэтому целью данной статьи является анализ взаимодействия вышеназванных правовых категорий в контексте их социальной направленности.
Реализация государственной социальной политики предопределяет возникновение и динамику различных финансовых правоотношений . Из них в первую очередь следует выделить бюджетные и иные правоотношения, которые, в частности, направлены на обеспечение жилищной политики и обусловливают совершение сделок с объектами государственного, муниципального и иного жилищных фондов. К ним можно отнести, например, правоотношения по установлению и исполнению расходных обязательств РФ и ее субъектов из государственных бюджетов, а также бюджетов государственных внебюджетных социальных фондов.
———————————
Подробнее о понятии финансовых правоотношений, субъектами которых могут выступать государственные учреждения, в том числе социальной сферы, см.: Писарева Е.Г. Понятие налоговых правоотношений с участием государственных учреждений // Налоги. 2014. № 1. С. 26 — 27.
К расходным обязательствам РФ в жилищной сфере, исполнение которых финансируется из федерального бюджета, относятся, например, формирование и индексация накопительного взноса на одного участника накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих . К расходным обязательствам РФ в социальной сфере, финансовое обеспечение исполнения которых осуществляется из бюджета Пенсионного фонда РФ, следует отнести осуществление дополнительных мер государственной поддержки семей, имеющих детей, в виде выплаты средств материнского (семейного) капитала. Данные средства передаются в бюджет Пенсионного фонда РФ из федерального бюджета .
———————————
См.: ст. ст. 5 и 7 Федерального закона от 20.08.2004 № 117-ФЗ «О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих» (ред. от 28.12.2013) // СЗ РФ. 2004. № 34. Ст. 3532; 2013. № 52. Ст. 6961.
См.: ст. ст. 2 и 9 Федерального закона от 29.12.2006 № 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» // СЗ РФ. 2007. № 1. Ст. 19; 2013. № 27. Ст. 3477.
Российская Федерация может передавать органам государственной власти субъектов РФ для исполнения свои полномочия, в том числе в социальной сфере, которые в этом случае становятся расходными обязательствами субъектов РФ. Среди федеральных расходных обязательств в социальной сфере, делегированных для исполнения субъектам РФ, преобладают расходные обязательства, обеспечиваемые из региональных бюджетов за счет субвенций из федерального бюджета . В жилищной сфере к ним относится, например, обеспечение жилыми помещениями нуждающихся в улучшении жилищных условий отдельных категорий населения (ветеранов , инвалидов и др.) в качестве одной из мер оказания социальной поддержки.
———————————
Следует отметить, что существуют также и расходные обязательства РФ социальной направленности, которые передаются субъектам РФ, но обеспечиваются из бюджетов территориальных фондов обязательного медицинского страхования за счет субвенций из бюджета Федерального фонда обязательного медицинского страхования.
См.: ст. 10 Федерального закона от 12.01.1995 № 5-ФЗ «О ветеранах» // СЗ РФ. 1995. № 3. Ст. 168; 2013. № 27. Ст. 3477.
См.: ст. 28.2 Федерального закона от 24.11.1995 № 181-ФЗ «О социальной защите инвалидов в Российской Федерации» // СЗ РФ. 1995. № 48. Ст. 4563; 2013. № 27. Ст. 3477.
Финансовое обеспечение предоставления жилых помещений вышеназванным категориям граждан может осуществляться несколькими способами. Во-первых, органы государственной власти субъекта РФ могут передать необходимое для ветеранов или инвалидов жилье в собственность или по договору социального найма из государственного жилищного фонда либо предоставить данные жилые помещения за счет субвенций федерального бюджета, аккумулируемых в региональном бюджете для обеспечения жильем льготных категорий населения. Перечисление субвенций в бюджеты субъектов РФ осуществляется, в свою очередь, в рамках межбюджетных правоотношений на счета территориальных органов Федерального казначейства для последующего перечисления в региональные бюджеты в порядке, установленном Министерством финансов РФ .
———————————
См.: Постановление Правительства РФ от 15.10.2005 № 614 «Об утверждении Правил предоставления субвенций из федерального бюджета бюджетам субъектов Российской Федерации на реализацию передаваемых полномочий Российской Федерации по обеспечению жильем ветеранов, инвалидов и семей, имеющих детей-инвалидов» (ред. от 26.03.2014) // СЗ РФ. 2005. № 43. Ст. 4399; pravo.gov. 31.03.2014; Приказ Минфина России от 18.12.2013 № 125н «Об утверждении Порядка учета Федеральным казначейством поступлений в бюджетную систему Российской Федерации и их распределения между бюджетами бюджетной системы Российской Федерации» // Российская газета. 2014. 28 февраля. № 48.
В рассмотренном случае получатели средств социальной поддержки не будут участвовать в финансовых правоотношениях по использованию бюджетных средств. Так, после выделения субъекту РФ целевых средств на приобретение жилья или строительство жилых помещений отдельным категориям граждан финансовый орган субъекта РФ перечисляет денежные средства на лицевой счет регионального органа социального развития. Граждане, получившие свидетельства о предоставлении субсидии на приобретение или строительство жилого помещения, в течение срока действия свидетельства обязаны представить органу социальной защиты правоустанавливающие документы на жилое помещение (договор купли-продажи, о долевом участии в строительстве жилья или подряда на строительство жилого дома и др.). На основании названных документов орган социальной защиты предоставляет субсидии в безналичной форме путем перечисления денежных средств на лицевой счет продавцам (застройщикам, подрядчикам) жилья.
Во-вторых, получатели социальной поддержки могут в заявительном порядке воспользоваться правом получения единовременной денежной выплаты на строительство или приобретение жилого помещения для улучшения жилищных условий за счет средств федерального бюджета с помощью жилищных сертификатов. Получив жилищный сертификат, гражданин заключает договор банковского счета и открывает счет в кредитной организации. После этого он заключает договор купли-продажи, осуществляет государственную регистрацию данного договора и права собственности. При этом перечисление бюджетных средств на банковский счет получателя поддержки производится территориальным органом Федерального казначейства только после проверки жилищного сертификата банком, государственным заказчиком (с 08.04.2014 им является Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ) и получения платежных документов и заверенной копии заявки банка для перечисления средств.
В данном случае получатели средств социальной поддержки являются одним из участников финансовых правоотношений по использованию бюджетных средств. При этом заключение договора купли-продажи жилого помещения, в которой стороной выступает получатель социальной поддержки, предшествует вышеназванным финансовым правоотношениям. С другой стороны, данные правоотношения порождают исполнение банком распоряжения получателя социальной поддержки о перечислении зачисленных на его банковский счет бюджетных средств для оплаты жилого помещения.
В связи с совершением сделок с недвижимым имуществом возникают налоговые правоотношения по взиманию различных налогов. Анализ законодательства о налогах и сборах РФ показывает, что применительно к возникновению и динамике финансовых правоотношений по взиманию налогов данные сделки выступают в качестве юридического условия, а не юридического факта, как, например, в гражданских правоотношениях. Тем не менее указанная правовая связь сделок с недвижимостью с вышеуказанными налоговыми правоотношениями имеет большое значение для возникновения и динамики последних.
В частности, от сделок с недвижимостью, а также государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество нередко зависит наличие и определение объекта налогообложения. Последний справедливо рассматривается многими авторами как юридический факт, обусловливающий обязанность по уплате налога, и отграничивается от предмета налогообложения — предмета материального мира, который может повлечь названную обязанность . Необходимость такого разграничения указанных понятий на законодательном уровне объясняется, например, потребностью в четком определении момента возникновения правоотношений по взиманию налогов.
———————————
См.: Кучеров И.И. Налоговое право России. М., 2001. С. 42; Налоговое право: Учебное пособие / под. ред. С.Г. Пепеляева. М., 2000. С. 89.
В качестве юридического условия налогообложения могут выступать разнообразные сделки, предметом которых часто является недвижимость. Наибольшее число обязанностей по уплате налогов возникает в связи с отчуждением недвижимости (в результате ее продажи, мены, дарения, ренты и т.д.) и ее эксплуатацией (арендой, наймом). Так, например, правоотношения по взиманию налога на доходы физических лиц могут быть обусловлены различными сделками, в частности договорами купли-продажи, мены и дарения.
В связи с совершением сделки купли-продажи недвижимости налоговая обязанность возникает при получении дохода от ее продажи, в случае использования имущественного вычета при покупке жилого дома или квартиры (подп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ) и в других случаях. При этом договор купли-продажи жилых домов, квартир, комнат, дач, садовых домиков или земельных участков и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика — налогового резидента 3 года и более, не будет выступать юридическим условием обложения вышеназванным налогом, поскольку доходы от продажи вышеперечисленного имущества не подлежат налогообложению (п. 17.1 ст. 217 НК РФ). Установление государством трехлетнего срока, по истечении которого доходы граждан от продажи недвижимости некоммерческого характера освобождаются от налогообложения, а также фиксированного имущественного вычета в связи с продажей имущества до истечения данного срока (подп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ), следует считать вполне разумными. Данные ограничения можно рассматривать как меры, препятствующие предпринимательской деятельности без государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя и направленные на стимулирование улучшения гражданами своих жилищных условий по прошествии определенного срока. В частности, большинство граждан, продавая свои квартиры и жилые дома, используют полученные от их реализации денежные средства для приобретения другого жилья, как правило, более просторного и комфортного. Поэтому расценивать полученные от продажи такой недвижимости денежные средства в качестве чистого дохода, подлежащего налогообложению, было бы несправедливо.
Имущественный вычет в связи с приобретением жилья выступает примером одного из видов налоговых стимулов социальной направленности — налоговых поощрений . К другому виду данных стимулов — налоговых льгот в форме изъятий определенных объектов налогообложения по рассматриваемому налогу можно отнести доходы в виде материнского (семейного) капитала (п. 34 ст. 217 НК РФ), суммы выплат на приобретение жилого помещения инвалидами, ветеранами, военнослужащими и другими категориями граждан за счет средств государственных и местных бюджетов (п. п. 36, 37 ст. 217 НК РФ). Таким образом, государство, освобождая от налогообложения вышеперечисленные доходы, намеренно предотвращает возникновение правоотношений по уплате налога на доходы в отношении тех граждан, которые получают от него социальную поддержку в виде перечисления бюджетных средств на улучшение жилищных условий. По всей видимости, мотивом такого решения служит оказание реальной финансовой поддержки (без скрытых изъятий) социально уязвимым категориям населения.
———————————
Подробнее см.: Беликов Е.Г. Налоговые стимулы социальной направленности // Налоги. 2014. № 1. С. 12 — 13.
При заключении договора мены неравноценных объектов недвижимости обязанность по уплате налога на доходы физических лиц возникает в тех же случаях, что и при купле-продаже недвижимости. При обмене же одинаковых по стоимости объектов недвижимости и, следовательно, при отсутствии дохода данный налог не уплачивается, а сам договор мены в этом случае условием обложения налогом на доходы физических лиц не является.
В связи с совершением договора дарения недвижимого имущества налоговая обязанность возникает у одаряемого при получении дохода в натуральной форме в двух случаях: а) если дарителем выступает организация или индивидуальный предприниматель, поскольку от обложения налогом на доходы освобождаются доходы, получаемые в порядке дарения только от физических лиц; б) если даритель и одаряемый не являются членами семьи и (или) близкими родственниками в соответствии с Семейным кодексом РФ (п. 18.1 ст. 217 НК РФ) .
———————————
Если же сторонами договора дарения выступают супруги, дети и родители (усыновленные и усыновители), дедушка, бабушка и внуки, братья и сестры, доходы, полученные одаряемым, освобождаются от налогообложения.
Освобождение от налогообложения супругов и близких родственников при получении в дар недвижимого имущества вполне соответствует политике социального государства, нацеленной на развитие институтов семьи, материнства и детства.
Относительно правового значения сделки дарения для целей налогообложения в литературе не имеется однозначной позиции. Так, М.В. Карасева относит факт дарения одним лицом другому дорогостоящего имущества к такой разновидности юридического факта, как юридический поступок, который независимо от намерения лица порождает в определенных случаях налоговые правоотношения . Думается, что договор дарения сам по себе юридическим фактом движения правоотношения по уплате налога на доходы физических лиц в вышеуказанных случаях не является, как и не являлся таковым применительно к движению правоотношения по уплате налога с имущества, переходящего в порядке дарения, который действовал до 2006 года.
———————————
См.: Карасева М.В. Финансовое правоотношение. М., 2001. С. 171.
В соответствии с главой 32 ГК РФ основное содержание договора дарения недвижимости составляют обязанность дарителя безвозмездно передать одаряемому в собственность (при заключении сделки или в будущем) недвижимое имущество и обязанность одаряемого принять в дар данное имущество. Исходя из анализа п. 18.1 ст. 217 НК РФ, юридическим фактом движения рассматриваемого налогового правоотношения является лишь получение физическим лицом в порядке дарения от другого физического лица, не являющегося членом семьи и (или) близким родственником, недвижимого имущества. Передача же недвижимости в дар взимание рассматриваемого налога не порождает. Поэтому сделка дарения в этом случае выступает только юридическим условием налогообложения, даже если она совершается в виде реального договора, когда заключение сделки и факт получения дохода в натуральной форме, служащий объектом налогообложения, по времени совпадают.
Немаловажная роль в реализации идей социального государства, в том числе социально-экономических прав граждан, принадлежит финансовым правоотношениям в области банковского кредитования, в том числе ипотечного жилищного кредитования. Так, к указанным правоотношениям относятся, например, правоотношения по государственному рефинансированию кредитов, по реализации дополнительных мер государственной поддержки отдельных категорий заемщиков (членов многодетных семей, военнослужащих) . В частности, средства материнского (семейного) капитала могут использоваться для реализации членами многодетных семей права на жилище путем приобретения, строительства или реконструкции жилого помещения, в том числе с помощью ипотечного кредитования. При этом средства материнского капитала могут направляться при получении ипотечного кредита в качестве первоначального взноса, на погашение данного или ранее полученного для приобретения жилья ипотечного кредита, включая сумму основного долга и процентов по кредиту.
———————————
См.: Аббасов Т.О. Проблемы финансово-правового регулирования ипотечного жилищного кредитования: федеральный и региональный аспекты: Автореф. дисс. … канд. юрид. наук. Саратов, 2013. С. 11, 12. В связи с ипотечным жилищным кредитованием могут также возникать, изменяться и прекращаться налоговые правоотношения, в частности, по взиманию налога на доходы физических лиц. Подробнее об этом см.: Покачалова Е.В., Аббасов Т.О. Налогово-правовые проблемы в сфере ипотечного жилищного кредитования // Налоги. 2014. № 2. С. 24 — 28.
Средства материнского капитала, являющиеся средствами федерального бюджета, первоначально направляются со счета Федерального казначейства на счет Пенсионного фонда РФ по заявке последнего, а в дальнейшем через территориальные органы данного фонда перечисляются на счет контрагента владельца сертификата на материнский (семейный) капитал, в том числе банка-кредитора, при соблюдении ряда процедур. После получения денежных средств банк обязан незамедлительно перевести их на счет заемщика, а затем списать их с целью досрочного погашения ипотечного кредита. Следовательно, рассмотренные финансовые правоотношения могут предшествовать правоотношениям по ипотечному кредитованию и приобретению недвижимого имущества, а также являться их последствием. В частности, наличие целевого кредитного договора, задолженности по нему, права собственности на жилое помещение, приобретенное в результате сделки, у владельца сертификата выступают некоторыми элементами сложного юридического состава, являющегося основанием возникновения финансового правоотношения по распределению и использованию средств материнского (семейного) капитала для погашения ипотечного жилищного кредита .
———————————
См. там же. С. 22.
Таким образом, проведенный краткий анализ финансовых и гражданских правоотношений, связанных с совершением сделок с недвижимым имуществом, главным образом, с жильем, показал их тесную взаимосвязь при реализации гражданами своих социально-экономических прав и, прежде всего, права на жилище. Юридическое значение такой зависимости друг от друга обусловлено не только имущественным характером данных правовых связей, но и глубоким переплетением частных и публичных начал и интересов при осуществлении правового регулирования социально значимых отношений на современном этапе, в условиях развития социального государства в России.
Список использованной литературы
1. Аббасов Т.О. Проблемы финансово-правового регулирования ипотечного жилищного кредитования: федеральный и региональный аспекты: Автореф. дисс. … канд. юрид. наук. Саратов, 2013.
2. Беликов Е.Г. Налоговые стимулы социальной направленности // Налоги. 2014. № 1.
3. Карасева М.В. Финансовое правоотношение. М., 2001.
4. Кучеров И.И. Налоговое право России. М., 2001.
5. Налоговое право: Учебное пособие / под. ред. С.Г. Пепеляева. М., 2000.
6. Писарева Е.Г. Понятие налоговых правоотношений с участием государственных учреждений // Налоги. 2014. № 1.
7. Покачалова Е.В., Аббасов Т.О. Налогово-правовые проблемы в сфере ипотечного жилищного кредитования // Налоги. 2014. № 2.
Беликов Е.Г. Взаимосвязь сделок с недвижимостью и финансовых правоотношений в контексте их социальной направленности // Российская юстиция. 2014. № 6. С. 16 — 19.

Posted in Наши риелторские услуги.