Что предусмотреть в договоре купли-продажи гаража?

Вопрос: Договор купли-продажи гаража составляется в простой письменной форме в виде одного документа, подписанного сторонами, и не требует обязательного нотариального заверения. Что предусмотреть в договоре купли-продажи гаража?
Ответ:
Если вы намерены приобрести гараж у продавца, состоящего в гаражно-строительном кооперативе (ГСК), у которого нет свидетельства на право собственности на гараж, так как он не является собственником этого гаража, то договор купли-продажи не заключается. По договору купли-продажи продавец обязуется передать товар в собственность покупателю (п. 1 ст. 454 ГК РФ). Но если продавец не является собственником товара, то и передать он его в собственность покупателю не может.
Договор должен содержать сведения о каждой стороне договора и все существенные условия, при отсутствии которых он будет считаться незаключенным, а также иные условия (ст. ст. 432, 549 — 550 ГК РФ).
1. Сведения о каждой стороне договора
В договоре купли-продажи гаража обязательно указываются дата и место заключения договора, сведения о каждой стороне сделки (Ф.И.О., паспортные данные, адрес регистрации). Если хотя бы одной из сторон является юридическое лицо, указываются наименование, ИНН, ОГРН, юридический адрес организации.
Если договор заключает не лично собственник гаража или не лично покупатель, то в договоре указываются основания, по которым указанное лицо (лица) действует от их имени.
2. Существенные условия
Данные, позволяющие определенно установить предмет сделки — гараж
В договоре должны быть обязательно указаны наименование недвижимости — гараж, его адрес и номер (если есть), площадь (ст. 554 ГК РФ).
Кроме того, могут быть указаны иные идентифицирующие признаки гаража: цвет, материал, из которого он построен (кирпичный, металлический и т.п.), наличие или отсутствие второго уровня гаража (техническая яма, погреб и т.п.), наличие или отсутствие отопления и пр.
Часть сведений можно найти в кадастровом и техническом паспортах, предоставляемых органами БТИ или Росреестра.
Также в договоре следует отразить состояние гаража, наличие и состояние имущества, которое остается в гараже, технического оборудования и т.д. (это можно оформить в виде приложения, являющегося неотъемлемой частью договора).
Цена договора
Цена также относится к существенным условиям договора купли-продажи гаража. Она определяется либо по обоюдному соглашению, либо на основании результатов независимой оценки (ст. 555 ГК РФ).
Цена договора указывается в рублях, но может быть указана в рублевом эквиваленте суммы, определенной в иностранной валюте или в условных денежных единицах.
Также стороны могут определить порядок оплаты, сроки и размеры платежей.
3. Иные условия
Правоустанавливающие документы
В договоре желательно указать сведения о правоустанавливающих документах на гараж: на основании чего гараж был приобретен (договор купли-продажи, решение суда, справки о членстве в ГСК и выплаченном пае и т.п.), вид права владения продавца и реквизиты документа, подтверждающего такое право.
Сведения об ограничениях
В договоре купли-продажи гаража желательно предусмотреть условие об отсутствии фактов ареста, залога и иных ограничений (п. 1 ст. 80 Закона от 02.10.2007 № 229-ФЗ; п. 1 ст. 5, п. 1 ст. 37, п. 1 ст. 38 Закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ).
Условие об освобождении гаража
В договоре желательно предусмотреть срок, в течение которого продавец освободит гараж, вывезя свое имущество.
Эти условия являются желательными. Также в договоре могут быть предусмотрены и другие условия, не являющиеся существенными, например условие об ответственности сторон.
Обратите внимание!
Продажа гаража, находившегося в собственности менее трех лет, влечет обязанность представления налоговой декларации и уплаты НДФЛ (при наличии облагаемого налогом дохода). При декларировании дохода от продажи гаража вы вправе заявить имущественный налоговый вычет. С момента продажи гаража в отношении его утрачивается обязанность по уплате налога на имущество физических лиц.
Покупатели гаража становятся плательщиками налога на имущество физических лиц.
Связанные вопросы
Когда нужно подать декларацию по форме 3-НДФЛ и уплатить налог? >>>
Какие вычеты и обязанности по НДФЛ предусмотрены при продаже квартиры и другого недвижимого имущества? >>>
Как рассчитывается налог на имущество физлиц? >>>
Как оформить право собственности на гараж? >>>
Полезная информация по вопросу
Официальный сайт Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии — rosreestr
Материал подготовлен при содействии
адвоката Жарина Е.Е.,
Коллегия адвокатов «Левинсон и партнеры»
Что предусмотреть в договоре купли-продажи гаража? // «Электронный журнал «Азбука права». 2014.

Posted in Наши риелторские услуги.