Объективные пределы воздействия права на отношения по обороту недвижимого имущества

Одним из ключевых аспектов, характеризующих правовой статус недвижимого имущества, является его юридическая природа. Объектами имущественных прав в теории гражданского права и в законодательстве понимаются вещи. Недвижимое имущество является частью естественного природного мира, и, как и в отношении любого другого объекта природы, можно сказать, что отношения по поводу его поддаются правовому воздействию в определенных пределах. Право всегда стремилось урегулировать эту сферу наиболее подробно, но и здесь его возможности небезграничны: право объективно не может повлиять на изменение физических свойств недвижимости (естественные процессы в почве, недрах и других ее органических составляющих).
———————————
Толстой Ю.К. Гражданское право: Учебник / Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. М.: ПБОЮЛ Л.В. Рожников, 2000. Т. 1. С. 336.
Право способно повлиять лишь на внешнюю, социальную, форму отношений по использованию земли, неотделимо связанных с ней объектов. К другим аспектам существования недвижимости право неприменимо. Описательность, характерная для законодательных дефиниций недвижимого имущества, низкая степень абстрагированности и даже некоторая непривычность, очевидное «неудобство» недвижимости как материала для технико-юридического анализа, к сожалению, исследованы мало, а ведь именно это обстоятельство определяет в большинстве своем специфику правоотношений, опосредующих как ее статику, так и динамику (процесс отчуждения). Например, когда речь идет о так называемом «переходе права», законодатель так и не смог дать адекватное определение этого правового понятия, что порождает большие сложности как в практике применения соответствующих норм, так и в теории .
———————————
КонсультантПлюс: примечание.
Постатейный комментарий к Федеральному закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (под ред. П.В. Крашенинникова) включен в информационный банк согласно публикации — Спарк, 2001 (2-е издание, исправленное и дополненное).
Комментарий к Федеральному закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» / Под ред. П.В. Крашенинникова. М.: Спарк, 2000. С. 21.
В целом, законодательство о недвижимости страдает от некоторой казуистичности формулировок, расплывчатости и неоднозначности толкования норм . Субъективно знакомство с законодательными формулировками в рассматриваемой области оставляет впечатление, что законодатель просто «помещает» недвижимость в привычные рамки правовых дефиниций, которые для нее слишком тесны и неорганичны. Думается, что при формулировании тех или иных норм о недвижимости логичнее было бы исходить из предположения об известной условности, ограниченности для нее правовых рамок. Еще раз необходимо вернуться к правилам общей теории права о неспособности права регулировать естественные объективные процессы в природе . Коль скоро основополагающий элемент недвижимости — земля поддается юридической регламентации в рамках прав субъектов (как частноправовых, так и публично-правовых), то очевидно, что и объекты, органически с нею связанные, также могут быть включены в юридический оборот в тех же границах.
———————————
Справедливости ради нельзя не повторить очевидный и прекрасно известный каждому юристу факт: законодательство в целом страдает от этой «болезни», особенно в сфере экономического законодательства. Однако когда речь идет о недвижимом имуществе, органическое несоответствие нормативной базы объективным реалиям проявляет себя наиболее ярко.
Проблемы теории государства и права: Учебник / Под ред. С.С. Алексеева. М.: Юридическая литература, 1987. С. 12 — 14; Теория государства и права: Курс лекций / Под ред. А.Б. Венгерова. М.: Юристъ, 1997. Ч. 2. С. 33 — 34.
При ином подходе все правовые конструкции недвижимости либо выглядят искусственными, либо станут подчиняться формализованному до предела подходу, уравнивающему недвижимость с другими категориями товара, нивелирующему тот аспект проблемы, что товаром в этом случае выступает лишь совокупность экономических характеристик, необходимых для удовлетворения потребностей отдельных личностей или социума в целом. В отличие от других вещей (движимых), в своем индивидуальном бытии полностью поглощающихся личностью владельца, земля и связанные с нею недвижимости (правда, понимание недвижимости может быть и более широким — земля и связанные с нею объекты) несут на себе отпечаток той естественной объективности, которая характерна для природного мира: «По природе вещей, владычество человека над движимостями гораздо полнее и совершеннее, чем над недвижимыми вещами» . Недвижимость по своей природе есть нечто большее, чем материальный объект. Это имущество, обладающее денежной стоимостью, позволяющей собственнику владеть, пользоваться и распоряжаться им как утилитарно, так и в социальном смысле. Строго говоря, те или иные вещные права на недвижимое имущество не могут быть ограничены просто стандартным набором правомочий (вопрос о справедливости выделения правомочий в праве собственности, а равно проявления этих правомочий в ограниченных вещных правах, в цивилистике является спорным: в цивилистической литературе, особенно в последние годы, неоднократно отмечалось, что столь обширное, фундаментальное субъективное право лица в отношении имущества, каковым является право собственности, объективно не может быть «втиснуто» в прокрустово ложе ограниченного набора из трех правомочий ), реальные возможности воздействия личности на природу этих объектов не всегда адекватны сущности этих вещей. Здесь нельзя говорить о том, шире или уже объем из трех правомочий собственника по отношению к природе недвижимых вещей, они приложимы к ней с известной долей условности.
———————————
Победоносцев К.П. Курс гражданского права: В 3-х томах. М.: Зерцало, 2003. Т. 1. С. 9.
Более подробно проблема правомочий будет рассмотрена нами далее. Также см., например: Скловский К.И. Собственность в гражданском праве: Учебно-практическое пособие. 2-е изд. М.: Дело, 2000. С. 18 — 132.
Вследствие того обстоятельства, что недвижимое имущество в России столь длительное время было исключено из сферы экономических отношений и правового обихода, вся условность этих норм проявляется в российском законодательстве наиболее ярко. Западное законодательство вследствие его большей проработанности, а следовательно, его значительной стереотипности, такой особенности не проявляет. В связи с этим неслучайно, что в наиболее ярких своих образцах максимальную казуистичность, подробность, иногда анекдотического свойства, обнаруживает юридическая практика ряда штатов США — страны, провозгласившей приоритет частной собственности, в том числе на землю (более того, законодательством послевоенного периода было предусмотрено наделение всех совершеннолетних американцев, не воевавших против США и не помогавших их врагам, правом на приобретение в собственность 1/4 секции, или 160 акров, никем не занятой общинной земли (в более привычной для нас метрической системе мер это порядка 64 гектаров) .
———————————
Конституция США, поправки к Конституции, Закон 1862 года о гомстедах // Хрестоматия по истории государства и права / Под ред. К.И. Батыра и Е.В. Поликарповой. М.: Юристъ, 1996. Т. 2. С. 79 — 81. Гомстед — земельный надел (прим. авт.).
Конечно, исключительная проработанность имущественных правоотношений может быть отнесена и на счет пережитков феодальных имущественных отношений вассалитета-сюзеренитета, сохраняющихся в странах англо-саксонской правовой системы и сфере политического влияния бывшей Британской империи. Однако также нельзя не учесть то обстоятельство, что подробная регламентация комплекса правоотношений, касающихся в той или иной форме вещей, традиционно относимых к недвижимым, характерна и для стран континентальной Европы. Более того, именно в этих странах налицо расширение круга объектов недвижимости не только за счет объектов, недвижимых в физическом смысле, но и за счет имущественных прав (подробное рассмотрение существа и правовой природы этих прав может составить предмет самостоятельного исследования). Так, в западных законодательствах к недвижимости относят не только предметы вещественного мира, но и субъективные личные права, например право пользования, когда оно распространяется на недвижимость, вотчинные сервитуты и иски о вотчинном праве .
———————————
Подробно этот момент был рассмотрен К.П. Победоносцевым. См.: Победоносцев К.П. Курс гражданского права: В 3-х томах. М.: Зерцало, 2003. Т. 1. С. 12.
Законодательства стран, включающих недвижимость в свободный юридический оборот уже не одно столетие, подробно регламентируют относительно нее самые разнообразные аспекты имущественных и неимущественных правоотношений (последнее наиболее показательно).
В российском законодательстве начиная с 1990 года (с момента вступления в силу Закона РСФСР о собственности) попытки дать нормативное определение недвижимости, закрепить ее на должном уровне юридической техники (не формально-логической, а более глубинной, такой термин, возможно, не совсем точен, но более адекватный термин подобрать в этом случае просто невозможно), к сожалению, были не совсем удачными.
Думается, проблема — не только в длительном механическом исключении советским законодателем недвижимости из имущественного оборота. Причины этого явления залегают, конечно же, намного глубже. Сам факт исключения земли из оборота как в Советском государстве, так и в древневосточных странах свидетельствует о принципиально иной системе общественного и экономического устройства, а также о социальной ментальности. Рискнем утверждать, что именно кардинальное различие в правовом статусе недвижимости — один из «краеугольных камней», отличающий, в частности, системы имущественных прав западного и восточного законодательств. Возможно, именно по этому «камню» проходит «разделительная линия» двух цивилизаций — Востока и Запада.
И дело не только в классическом марксовом тезисе «отсутствие частной собственности на землю есть ключ к восточному небу» . Античная культура, антропоцентричная по своей сути, сформировала систему законодательства, ориентированного на отношение к праву как любому другому имуществу (имущественному благу), которое может в большей или меньшей степени свободно отчуждаться, быть предметом деления, в том числе в смысле расщепления прав. Античная, а с ней и западная культура считают землю и любое другое недвижимое имущество продолжением личности ее владельца, ее неотделимой частью: «В юридической жизни древнего мира мера всякого права зависела почти исключительно от личности. Здесь преобладало начало личной материальной власти человека над природой; поэтому юридическое определение вещи было тогда очень просто и вместе с тем скудно» .
———————————
Маркс К., Энгельс Ф. Избранные письма: Маркс — Энгельсу, 2 июня 1853 г. М.: Госполитиздат, 1953. С. 73 — 74.
Победоносцев К.П. Указ. соч. С. 7.
Восточная же ментальность предполагает отношение к земле в более сакрализованной, если угодно, одухотворенной форме. Безусловно, здесь проявляется принципиальное различие в системах мировосприятия. В этом смысле российская ментальность вне всякого сомнения может быть отнесена к восточной, не расщепляющей землю и все, что с ней связано, на составные части, юридические категории и т.д., но считающей себя составной частью объективного мира, природы, овеществленной формой которого является земля. Тот факт, что советский законодатель столь легко пошел на исключение земли из гражданского оборота и, шире, из общественного быта, свидетельствует как раз в пользу этого предположения. На исключительное сходство правовой и экономической систем древневосточных стран и советского государства исследователи обращали внимание неоднократно .
———————————
См., например: Иноземцев В.Л. Собственность в постиндустриальном обществе и исторической ретроспективе // Вопросы философии. 2000. N 12. С. 3 — 13.
Попытки сформировать систему общественной собственности привели к радикальному перераспределению собственности в пользу государства. Место восточного единовластного правителя заняла административно-командная, предельно забюрократизированная государственная машина. Таким образом, государство (вместо древневосточного деспота) выступало верховным собственником большей части национального богатства (земли, средств производства и т.д.), а граждане на праве личной (не частной!) собственности владели ограниченным кругом объектов обихода. Жизненные блага (опять же под жестким контролем) распределялись государством в лице многочисленного чиновничества. Стагнация, имевшая место как в азиатских монархиях, так и в коммунистических (социалистических) обществах, может быть объяснена абсолютным подавлением личной собственности граждан, собственностью Абсолюта (государства, монарха) . Однако власть не могла бы стать столь длительной и не встречающей сопротивление основной массы населения, если бы не было к тому серьезных, глубинных причин.
———————————
Интересно, что классический источник правовой мысли (и идеологии) сталинского периода — Юридический словарь рассматривает существовавшую в тот момент концепцию собственности следующим образом: «Вся государственная собственность представляет единый фонд, единым и единственным собственником которого является Советское государство. Советское государство является одновременно и носителем политической власти, и субъектом всего фонда государственной собственности» (Юридический словарь. М.: Госюриздат, 1953. С. 491). В этом же источнике говорилось, что «право собственности — право абсолютное и как таковое оно обязывает неопределенное число лиц воздерживаться от нарушения прав собственника. Собственнику принадлежат, в пределах, установленных законом, правомочия владения, пользования и распоряжения. Эти правомочия и составляют содержание субъективного права собственника. Однако сами по себе они еще не дают полного определенного содержания права собственности (выделено мной. — Авт.)» (Там же. С. 490). И далее — точное замечание: «Для права собственности характерно, что собственник может использовать правомочия владения, пользования, распоряжения на основе законов, выражающих волю господствующего класса непосредственно (выделено мной. — Авт.) в силу права» (Там же. С. 490). При всей идеологизированности этого тезиса очевидно, что его содержание актуально по сей день.
Вероятно, именно невыделением в сознании восточного человека понятия «моя земля (участок, лес, луг и т.д.)» и, самое главное, его антипода «не моя, чужая земля (участок, лес, луг и т.д.)» можно объяснить и активную поддержку большевистской политики национализации земель большинством тогдашнего российского крестьянства (которое, как известно, составляло подавляющую часть населения страны).
Парадоксально, что при этом законодательная база, которую, как известно, традиционно формировали представители прозападно настроенной, воспитанной в европейских традициях интеллигенции, была полностью ориентирована именно на античную (западную) модель правоотношений. Конечно, до определенного момента в истории советского государства правовая интеллигенция была лишена возможности влиять на политические реалии (единичные попытки в этой области, как правило, заканчивались для инициаторов трагически). Однако даже в этом случае власть не могла отрицать необходимости определения «правил игры» в более или менее цивилизованных, упорядоченных формах .
———————————
Об этом периоде советской истории Д.В. Мурзин пишет так: «Сталин выждал момент, когда ему возможно стало в открытую отойти от ортодоксальных марксистско-ленинских взглядов на государство, и начал строить империю: азиатскую, кровавую, но прочную. Лихие кавалеристы и скороспелые академики ему стали не нужны. Нужна была армия с железной дисциплиной и полководцами-стратегами, неимоверно трудоспособный чиновничий аппарат, грамотные инженеры-»технари» и, главное, как основа всего этого, — среднее образование высочайшего уровня и классическое высшее образование». И далее: «На кафедры вузов, в том числе юридических, вернулись из «научных ссылок» нудные профессора, не умеющие махать в римских аудиториях окровавленной шашкой» (Мурзин Д.В. Об Александре Марковиче Винавере // Цивилистические записки: Межвузовский сборник научных трудов. М.: Статут, 2001. С. 370 — 371). В воспоминаниях С.С. Алексеева читаем: «Ни на мгновение не забывая о страшных реалиях существующего бытия, они жили своим мирком «чистой цивилистики», видели в этом свое служение науке, получая удовлетворение от преподавания общезначимых юридических формул и конструкций, от академических баталий по поводу юридических премудростей» (Алексеев С.С. Уроки. Тяжкий путь к праву. М.: Юристъ, 1997. С. 21 — 22).
Когда же политический диктат был ослаблен, тенденции западничества, ориентации на римское право (применительно к цивилистике) и, более широко, — на континентальную систему права, наконец, возобладали, практика стала все чаще и чаще, а затем и в массовом порядке демонстрировать «неработающие» нормы и целые правовые институты.
Думается, российский законодатель еще долго будет формировать нормативную базу с учетом устоявшихся взглядов, традиций, однако очевидно, что постепенно он будет вынужден либо изменить существо принимаемых документов с учетом общественных реалий, либо теми или иными (экономическими, политическими, административными) методами адаптировать (хотя бы частично) правосознание россиян к западным юридическим стереотипам, либо ждать, когда эта адаптация произойдет естественным образом, по мере распространения в обществе высоких технологий и изменения структуры объектов, находящихся в собственности лиц, и главное — изменения роли недвижимости в гражданском обороте (этот процесс уже начался , но пока очевидных наблюдаемых результатов он не дал). При этом, однако, следует ожидать уменьшения роли недвижимого имущества в качестве показателя социального статуса личности, но увеличение его роли как пространственно-операционного базиса.
———————————
Иноземцев В.Л. Собственность в постиндустриальном обществе и исторической ретроспективе // Вопросы философии. 2000. N 12. С. 3 — 13.
В.Л. Иноземцев рассматривает категорию собственности в историческом разрезе. Анализируя перспективы развития постиндустриального общества с преобладанием высокоинтеллектуального труда, он, в частности, пишет: «Там, где наука действительно становится производительной силой, а информация и знания — важнейшим ресурсом общества, работник становится интересен этому обществу не как носитель абстрактной рабочей силы, способной к малоквалифицированному монотонному труду, а как обладатель уникальных интеллектуальных способностей, являющихся результатом обучения и творческого поиска.
В таком обществе собственность на материальные средства производства перестает быть основным условием высокого благосостояния, залогом жизненного успеха становятся не собственность, а организация, не владение, а пользование, не возможность присвоить, а способность применить те или иные средства и условия производства» . Значение недвижимости в этом случае не уменьшится, но станет другим, более технологичным и менее идеологизированным. Показательно, что о такой возможности начали говорить давно, и не только социологи, но и юристы. Замечательный дореволюционный цивилист В.И. Синайский, имея в виду классическое определение недвижимого имущества, предполагающее неотделимую связь недвижимого объекта с землей, писал: «При успехах современной техники в перемещении предметов это определение нельзя принимать во внимание» .
———————————
Там же. С. 10.
Синайский В.И. Русское гражданское право. М., 2002. С. 127.
Технологический прорыв уже сейчас проявляет себя в юридических конструкциях, опосредующих недвижимое имущество развитых стран Запада, в которых наиболее четко выразились черты технологической революции и усиления роли корпоративного менеджмента: «В последнее время конструкция разделенной собственности находит все большее применение в ряде развитых рыночных стран» . Таким образом, «конструкция расщепленной собственности, допускающая существование нескольких различных титулов собственности на одно и то же имущество, оказалась очень удобной в современных условиях для оформления и теоретического оправдания растущих ограничений права собственности, а также для процесса обособления функции производительного использования капитала от собственности на капитал, что характерно для развитого хозяйства» .
———————————
Богданов Е.В. Моделирование права собственности в гражданском законодательстве РФ // Государство и право. 2000. N 11. С. 19.
Советское и иностранное гражданское право: проблемы взаимодействия. М., 1989. С. 215.
С активным распространением так называемых «расщепленных» вещных прав связана и еще одна проблема, о которой в настоящее время много говорится применительно к современной политической ситуации: усиление роли публично-правового компонента как в праве в целом, так и применительно к рассматриваемой нами категории вещей. Период конца XX — начала XXI века ознаменовался усилением в России государственной власти, что привело к возрождению интереса к публичному праву. Однако следует заметить, что сходная тенденция имеет место и в западном законодательстве. Особенно сильно она проявляет себя в странах Восточной Европы. Большинство российских и зарубежных юристов при рассмотрении вопроса о соотношении частного и публичного права обращают внимание на эту проблему, однако как самостоятельная тема для исследования она изучена мало. Как справедливо отмечает А.П. Анисимов, количество научных работ, в которых проблема сочетания частных и публичных интересов рассмотрена применительно к земельным или экологическим правоотношениям, очень немногочисленно, а исследования сочетания частного и публичного начала в градостроительной деятельности практически отсутствуют . Надо полагать, что в самое ближайшее время появятся фундаментальные научные работы по рассматриваемой проблематике, актуальность темы и ее практическая востребованность этому поспособствуют. Первые разработки по этой уже теме уже появились .
———————————
Анисимов А.П. Проблема сочетания частных и публичных интересов при использовании земель поселений // Юрист. 2004. N 1. С. 32.
См., например: Богданов Е.В. Соотношение частного и публичного в гражданском законодательстве // Российская юстиция. 2000. N 4. С. 23 — 24.
Свою лепту в усиление публичного начала в гражданское право России внес и законодатель. Первые изменения в законодательство появились еще в начале 1990-х годов и со временем все более и более усиливались. Классическим примером стало введение системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним сначала в статье 131 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ) (норма была сформулирована весьма скупо, настолько, что до принятия соответствующего закона было неясно, не будет ли осуществлять регистрацию один из уже существовавших к тому времени государственных органов), затем — в нормах Особенной части ГК РФ, и лишь спустя несколько лет был принят специальный закон — Федеральный закон от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее — Закон). Однако настоящим открытием для субъектов гражданского оборота явилось не вступление его в действие, а то обстоятельство, что регистрация стала иметь не уведомительный, а разрешительный по сути характер. Тем самым были оставлены попытки вернуться к дореволюционной практике составления купчих крепостей в уведомительном порядке. Как известно, целью их составления также являлись нужды публичного свойства: сначала — контроль за сословным составом приобретателей, затем — главным образом взимание так называемых крепостных пошлин, то есть государственных сборов, и сбор информации о зарегистрированных правах .
———————————
Победоносцев К.П. Указ. соч. Т. 3. С. 296 — 300.
Вступивший в силу 9 июня 2003 года Федеральный закон N 69-ФЗ «О внесении изменений и дополнений в Федеральный закон «О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» ввел еще одно ограничение, вероятно, публично-правового свойства. Согласно абзацу 3 пункта 1 статьи 16 Закона в прежней редакции по общему правилу за государственной регистрацией перехода права на объект недвижимости, осуществляемого на основании сделки, должны были обращаться все стороны по сделке. Вместе с тем Закон предусматривал, что если права возникли на основании сделок, не требующих обязательного нотариального оформления, но нотариально удостоверенных по желанию сторон, то заявление о государственной регистрации подает одна из сторон сделки (абз. 4 п. 1. ст. 16).
В редакции Закона от 2003 года из текста статьи этот абзац был исключен. Таким образом, при обращении за государственной регистрацией перехода права на основании сделки, независимо от того, была она нотариально удостоверена или нет, заявление должно было быть подано всеми сторонами по сделке.
Кроме того, в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 19 Закона предусмотрена возможность приостановления государственной регистрации, если у регистратора возникли сомнения в наличии оснований для государственной регистрации прав, а также в подлинности представленных документов или достоверности указанных в них сведений, не более чем на месяц, не считая общего месячного срока регистрации, установленного Законом.
Публичными, общественными интересами объясняется включение в Закон исключительного по своей ценности правила об обязательном внесении в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее — ЕГРП) записи о наличии судебного спора о правах на недвижимое имущество: сведений «о существующих на момент выдачи выписки правопритязаниях и заявленных в судебном порядке правах требования в отношении данного объекта недвижимости» (абз. 2 п. 1 ст. 7 Закона). Таким образом, содержащимся в ЕГРП сведениям об имеющихся судебных спорах о правах на недвижимое имущество придан открытый (публичный) характер. Как справедливо указывает А. Маковская, «значение данной нормы трудно переоценить» .
———————————
Маковская А. Анализ некоторых поправок к Федеральному закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Хозяйство и право. 2003. N 9. С. 15.
В современном законодательстве о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним публичные начала явно проявляются не только в сугубо технических, процедурных аспектах, но и в материально-правовых нормах. Классическим примером таких норм можно считать включение в Закон требования о государственной регистрации прав на предприятия и сделок с ними. Очевидно, что к такому решению законодатель пришел, ориентируясь на публично-правовые интересы. Включение предприятий в объект регистрируемого недвижимого имущества вызвало волну возмущения практиков и массу предложений по корректированию законодательства в этой части: «На современном этапе развития российского гражданского права предприятие если и может считаться вещью, то только как юридическая фикция. В распространении на него полноценного вещно-правового режима этот объект не нуждается. Все элементы предприятия, будь то вещи, права требования, долги или исключительные права, в статическом состоянии сохраняют свой правовой режим и только в случае совершения с ними сделки временно объединяются в имущественный комплекс с тем, чтобы снова распасться на отдельные составляющие такой сделки» .
———————————
Латыев А.Н. Недвижимость как объект вещных прав // Гражданин и закон. 2003. N 6. С. 61.
Схожими причинами можно объяснить и включение в перечень объектов, подлежащих государственной регистрации, объектов, не соответствующих главному критерию отнесения имущества к недвижимому, — неотделимой связи с землей: воздушные и морские суда, космические объекты. В этом случае позиция законодателя понятна: по причине высокой стоимости, а также в силу природных особенностей среды, в которой физически перемещаются такие объекты (воздушное, водное, космическое пространство), и необходимости поддержания этих объектов в безопасном состоянии, а также для предупреждения возможных нарушений международных соглашений Российской Федерации с субъектами — собственниками этих видов имущества. Эти аргументы признаются обоснованными большинством исследователей, однако нарекания вызывает сугубо технический аспект законодательства — номинальное приравнивание этих объектов к «традиционным» недвижимостям. В частности, предлагается «выделить категорию регистрируемого имущества, подобно тому, как сделано в Нидерландах, а не объединять в одну группу совершенно разнородные объекты» .
———————————
Латыев А.Н. Указ. соч. С. 58.
Логику законодателя, энергично вводящего в законодательство нормы публично-правового, общественного характера, можно объяснить как сугубо политическими причинами, так и необходимостью вмешательства государства в экономические отношения. Действительно, далеко не всегда имущественные правоотношения целесообразно отдавать «на откуп» частным лицам. Однако справедливости ради надо отметить, что далеко не всегда российский законодатель во вновь принимаемых нормах преследует только цели общественного, публичного характера. Так, например, в Земельном кодексе Российской Федерации (далее — ЗК РФ), принятом в 2001 году, определяются меры ответственности собственника за использование земельного участка ненадлежащим образом. В таком случае он не обращается безвозмездно в публичную собственность (земли запаса), а подлежит продаже с публичных торгов любому лицу. Отсюда следует, что вырученная денежная сумма переходит к бывшему собственнику — нарушителю земельного законодательства. Тем самым защищаются права частного собственника, пусть и ненадлежащего.
Такая позиция законодателя разделяется далеко не всеми учеными. М. Попов, например, полагает, что «это, по меньшей мере, странно, поскольку санкция за совершение правонарушения должна подразумевать умаление интересов правонарушителя» . Однако при этом законодатель оставляет в стороне вопросы восстановления состояния земельного участка до установленных санитарных и иных нормативов, тем самым не учитываются государственные интересы. По этой причине М.С. Ромадин предлагает дополнить ЗК РФ следующей нормой: «После продажи с торгов на бывшего собственника земельного участка будет возлагаться обязанность восстановить первоначальное состояние земельного участка либо возместить расходы на такое восстановление» .
———————————
Попов М. Комментарий главы 17 ГК РФ // Хозяйство и право. 2001. N 7. С. 20.
Ромадин М.С. Некоторые проблемы принудительного прекращения прав на землю в Российской Федерации // Государство и право. 2003. N 11. С. 92.
Можно констатировать, что за последние годы в современном гражданском законодательстве России в целом произошли существенные подвижки в сторону увеличения удельного веса публично-правовых норм (за исключением ряда норм о правовом регулировании некоторых аспектов предпринимательской деятельности). Особое значение в будущем будет иметь вступивший в силу на рубеже веков блок нормативных актов, касающихся жилищных и связанных с ними правоотношений [2 — 5, 7, 8]. Говоря об изучении общественной роли, которую играют нормы права вообще и права гражданского в частности, нельзя не отметить, что в цивилистике этот вопрос традиционно остается «за бортом» большинства исследований, в особенности в период с конца 1980-х годов, когда идеологическая составляющая научных изысканий потеряла свою актуальность. Применительно к недвижимости большинство исследователей констатируют факт его социальной значимости как причину выделения среди других объектов гражданских прав, но этим дело и ограничивается. Механизм гражданско-правового регулирования, взаимодействие в нем публично-правовой и частноправовой составляющих не исследованы как в цивилистике в целом, так и в части отдельных правовых институтов. Между тем именно институт недвижимости, по своей природе содержащий оба эти компонента, требует отдельного, более подробного их рассмотрения. Понятно, что в ограниченных рамках одной статьи это не представляется возможным: сам этот институт может послужить предметом самостоятельного научного исследования. Наша задача намного скромнее — обозначить необходимость осуществления такой работы.
Суммируя изложенное, можно прийти к выводу о том, что реальный объем возможностей, которыми обладает гражданское право применительно к недвижимости (как в ее вещно-правовой, так и обязательственной ипостасях), весьма и весьма ограничен; в обычных условиях гражданского оборота, оперирующего более или менее стандартным набором ситуаций, это обстоятельство, возможно, не столь заметно, при более же глубоком рассмотрении этот факт становится очевидным. Если человек даже в физическом смысле далеко не всегда способен повлиять на естественный природный мир, то, когда речь идет о возможности правового воздействия, приходится признать, что, скорее, недвижимое имущество своими физическими и социальными характеристиками диктует специфику правовой регламентации, чем правовые нормы влияют на это материальное и социальное явление.
Конечно, полностью отрицать возможности правового воздействия в рассматриваемой сфере было бы самонадеянно — если бы законодательство в области правового статуса и оборота недвижимого имущества не имело никакого эффекта, то оно не было бы столь обширно и подробно. Однако традиционно высокая даже по современным меркам степень ее криминализации свидетельствует о том, что как объективные возможности права, так и механизм его реализации, пусть и постоянно совершенствуемые, далеко не всегда способны обеспечить изначально предполагающийся результат. Таким образом, право способно повлиять лишь на внешнюю форму социальных отношений, но содержание этих отношений определяется не только им. Выделенные нами специфические особенности содержания правовых норм, связанных с недвижимостью (описательность, казуистичность, отсутствие адекватных определений тех или иных понятий и т.д.), связаны как раз с этим обстоятельством. Осложняет реализацию правовых норм и специфика российского общественного уклада — ориентированные на западные ценности правовые дефиниции не всегда оказываются адекватными как для российского правосознания, так и для сложившейся системы правоприменяющих органов.
Литература
1. Федеральный закон от 30 ноября 1994 года N 51-ФЗ «Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)» (в редакции Федерального закона от 22 июля 2008 года N 141-ФЗ (с изменениями, внесенными Федеральным законом от 24 июля 2008 года N 161-ФЗ) // Собрание законодательства Российской Федерации. 1994. N 32. Ст. 3301.
2. Федеральный закон от 25 октября 2001 года N 136-ФЗ «Земельный кодекс Российской Федерации» (в редакции Федерального закона от 22 июля 2008 года N 141-ФЗ) // Собрание законодательства Российской Федерации. 2001. N 44. Ст. 4147.
3. Федеральный закон от 29 декабря 2004 года N 188-ФЗ «Жилищный кодекс Российской Федерации».
4. Федеральный закон от 29 декабря 2004 года N 190-ФЗ «Градостроительный кодекс Российской Федерации».
5. Федеральный закон от 4 декабря 2006 года N 200-ФЗ «Лесной кодекс Российской Федерации».
6. Закон Российской Советской Федеративной Социалистической Республики от 24 декабря 1990 года N 443-1 «О собственности в РСФСР».
7. Федеральный закон от 24 июля 2007 года «О государственном кадастре недвижимости».
8. Федеральный закон от 21 декабря 2001 года «О приватизации государственного и муниципального имущества».
9. Федеральный закон от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (в редакции Федерального закона от 22 июля 2008 года N 141-ФЗ) // Собрание законодательства Российской Федерации. 1997. N 30. Ст. 3594.
10. Инструкция о порядке совершения нотариальных действий государственными нотариальными конторами РСФСР от 6 января 1987 года N 01/16-01.
11. Федеральный закон от 9 июня 2003 года N 69-ФЗ «О внесении изменений и дополнений в Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (в редакции от 23 июля 2013 года) // Собрание законодательства Российской Федерации. 2003. N 24. Ст. 2244.
12. Победоносцев К.П. Курс гражданского права: В 3-х томах. М.: Зерцало, 2003. Т. 1, 3.
13. Толстой Ю.К. Гражданское право: Учебник / Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. М.: ПБОЮЛ Л.В. Рожников, 2000. Т. 1.
КонсультантПлюс: примечание.
Постатейный комментарий к Федеральному закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (под ред. П.В. Крашенинникова) включен в информационный банк согласно публикации — Спарк, 2001 (2-е издание, исправленное и дополненное).
14. Комментарий к Федеральному закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» / Под ред. П.В. Крашенинникова. М.: Спарк, 2000.
15. Проблемы теории государства и права: Учебник / Под ред. С.С. Алексеева. М.: Юридическая литература, 1987.
16. Теория государства и права: Курс лекций / Под ред. А.Б. Венгерова. М.: Юристъ, 1997. Ч. 2.
17. Скловский К.И. Собственность в гражданском праве: Учебно-практическое пособие. 2-е изд. М.: Дело, 2000.
18. Хрестоматия по всеобщей истории государства и права: В 2-х т. / Под ред. К.И. Батыра и Е.В. Поликарповой. М.: Юристъ, 1996.
19. Маркс К., Энгельс Ф. Избранные письма: Маркс — Энгельсу, 2 июня 1853 г. М.: Госполитиздат, 1953.
20. Иноземцев В.Л. Собственность в постиндустриальном обществе и исторической ретроспективе // Вопросы философии. 2000. N 12.
21. Юридический словарь. М.: Госюриздат, 1953.
22. Мурзин Д.В. Об Александре Марковиче Винавере // Цивилистические записки: Межвузовский сборник научных трудов. М.: Статут, 2001.
23. Алексеев С.С. Уроки. Тяжкий путь к праву. М.: Юристъ, 1997.
24. Синайский В.И. Русское гражданское право. М., 2002.
25. Богданов Е.В. Моделирование права собственности в гражданском законодательстве РФ // Государство и право. 2000. N 11.
26. Советское и иностранное гражданское право: проблемы взаимодействия. М., 1989.
27. Анисимов А.П. Проблема сочетания частных и публичных интересов при использовании земель поселений // Юрист. 2004. N 1.
28. Богданов Е.В. Соотношение частного и публичного в гражданском законодательстве // Российская юстиция. 2000. N 4.
29. Маковская А. Анализ некоторых поправок к Федеральному закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Хозяйство и право. 2003. N 9.
30. Латыев А.Н. Недвижимость как объект вещных прав // Гражданин и закон. 2003. N 6.
31. Попов М. Комментарий главы 17 ГК РФ // Хозяйство и право. 2001. N 7.
32. Ромадин М.С. Некоторые проблемы принудительного прекращения прав на землю в Российской Федерации // Государство и право. 2003. N 11.
Шеметова Н.Ю. Объективные пределы воздействия права на отношения по обороту недвижимого имущества // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2014. N 5. С. 41 — 51.

Posted in Наши риелторские услуги.