Спор о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка

СПОР О ПРИЗНАНИИ НЕДЕЙСТВИТЕЛЬНЫМ ДОГОВОРА КУПЛИ-ПРОДАЖИ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА (НА ОСНОВАНИИ СУДЕБНОЙ ПРАКТИКИ МОСКОВСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА)
Федеральные нормативные правовые акты
Гражданский кодекс РФ
Основные ссылки:
— ст. 168 «Недействительность сделки, нарушающей требования закона или иного правового акта»
Примечание. Обращаем внимание, что с 01.09.2013 статья 168 ГК РФ применяется в новой редакции (в редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ). Статья 168 ГК РФ в новой редакции применяется к сделкам, совершенным после 01.09.2013 (п. 6 ст. 3 Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ)
— ст. 177 «Недействительность сделки, совершенной гражданином, не способным понимать значение своих действий или руководить ими»
— § 7 главы 30 ГК РФ «Продажа недвижимости» (ст. ст. 549 — 558 ГК РФ)
Семейный кодекс РФ
— ст. 34 «Совместная собственность супругов»
— ст. 35 «Владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов»
Федеральный закон от 02.10.2007 № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве»
— ст. 80 «Наложение ареста на имущество должника»
Федеральная судебная практика
Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.
(П. 60 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав».)
Договор обратного выкупа земельного участка с расположенным на нем домовладением с графиком погашения платежей, заключенный между сторонами в тот же день, что и договор купли-продажи этого участка с домовладением, свидетельствует о том, что фактически был заключен договор займа с залогом недвижимости.
(Определение Верховного Суда РФ от 25.03.2014 № 18-КГ13-172.)
Для распоряжения одним из супругов правом (долей в праве) собственности на земельный участок, которые являются совместно нажитым имуществом, требуется нотариальное согласие другого супруга (п. 3 ст. 35 СК РФ). Эта норма не предусматривает обязанность супруга, обратившегося в суд, доказывать тот факт, что другая сторона в сделке по распоряжению недвижимостью, совершенной одним из супругов без нотариального согласия другого супруга, знала или должна была знать об отсутствии такого согласия.
(Определение Верховного Суда РФ от 12.11.2013 № 18-КГ13-104.)
Законодатель связывает момент возникновения права собственности на недвижимые вещи, в число которых входят земельные участки, с государственной регистрацией права собственности на них (п. 1 ст. 131 ГК РФ). Свидетельство о праве собственности на землю является достаточным доказательством возникновения у гражданина права собственности на земельный участок.
(Определение Верховного Суда РФ от 04.09.2012 № 4-КГ12-13.)
По основанию притворности (п. 2 ст. 170 ГК РФ) может быть признана недействительной сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю участников сделки. Стороны должны преследовать общую цель и достичь соглашения по всем существенным условиям той сделки, которую прикрывает юридически оформленная сделка. Сам по себе факт уплаты денег по сделке иным лицом не является основанием для признания данной сделки притворной.
(Определение Верховного Суда РФ от 22.12.2009 № 18-В09-80.)
Законодательство не предусматривает, что основанием к признанию сделки недействительной является неисполнение сторонами взятых на себя обязательств.
(Определение Верховного Суда РФ от 11.08.2009 № 18-В09-57.)
Практика Московского городского суда
Законодательство разрешает предъявлять иски о признании отсутствующим права собственности на земельный участок у ответчиков.
Если запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения, то оспаривать зарегистрированное право или обременение можно, предъявив иск о признании права или обременения отсутствующими. Предъявление такого иска возможно, например, когда право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, или право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, или ипотека (другое обременение) прекратилась. Суд удовлетворил требование истца признать недействительными договоры купли-продажи земельного участка, который ранее принадлежал истцу, а также требование признать отсутствующим право собственности на участок у покупателей по этим договорам.
(Апелляционное определение Московского городского суда от 24.12.2013 по делу № 11-41441.)
Сделка купли-продажи имущества, на которое в установленном законом порядке наложен арест, является ничтожной на основании ст. 168 ГК РФ как противоречащая закону.
Суд в соответствии со ст. ст. 167, 168 ГК РФ признал недействительным договор купли-продажи долей земельного участка, заключенный продавцом и покупателем в момент действия ареста на продаваемое имущество. Продавец не вправе была заключать такой договор до снятия ареста с земельного участка.
(Апелляционное определение Московского городского суда от 12.09.2013 по делу № 11-29697/13.)
Сделка по распоряжению общим имуществом, совершенная одним из участников совместной собственности, является оспоримой, а не ничтожной.
Суд отказался удовлетворить требование истца признать недействительным договор купли-продажи земельного участка, заключенный бывшим супругом истца с гражданином. После развода истца и ответчика произведен раздел земельного участка, совместно нажитого супругами в период брака, и за каждым из супругов признано по 1/2 доли в праве собственности на участок, однако истец не давал согласия на отчуждение земельного участка, являющегося совместной собственностью супругов. Договор купли-продажи соответствует требованиям гражданского законодательства, покупатель участка не знал и не мог знать об отсутствии согласия истца на совершение сделки купли-продажи, поскольку брак между бывшими супругами расторгнут задолго до совершения сделки и в паспорте продавца — бывшего супруга истца отсутствовала отметка о регистрации брака и его расторжении. О добросовестности приобретателя участка свидетельствуют произведенные им значительные и дорогостоящие неотделимые улучшения дома, расположенного на участке, оплата услуги по газификации участка.
(Апелляционное определение Московского городского суда от 20.08.2012 по делу № 11-17848/2012.)
Признать недействительной сделку в силу ее оспоримости или ничтожности можно только в том случае, если такая сделка заключена.
Суд отказался удовлетворить требования истца — покупателя земельного участка с жилым домом о признании недействительным договора купли-продажи этого участка и обязании ответчиков вернуть ей неосновательное обогащение в виде денежных средств, уплаченных по договору. Договор купли-продажи земельного участка не зарегистрирован в установленном законом порядке, следовательно, не является заключенным и не может быть признан недействительным. Кроме того, согласно ранее вынесенным судебным постановлениям продавцы вернули покупателю денежные средства в полном объеме, а истец пропустил срок исковой давности для обращения в суд без уважительных причин.
(Постановление Президиума Московского городского суда от 16.08.2013 по делу № 44г-109.)
Коротко о важном
Исковые требования.
Основное:
— о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка.
Дополнительные:
если иск предъявляет продавец участка:
— о признании недействительным свидетельства о государственной регистрации права собственности на земельный участок на имя ответчика, об аннулировании (погашении, признании недействительной) записи о регистрации права собственности на земельный участок на имя ответчика в ЕГРП;
— о признании права собственности на земельный участок за истцом, о прекращении права собственности на земельный участок у ответчика, об истребовании земельного участка из чужого незаконного владения;
— о признании незаконными действий ответчика по строительству на спорном земельном участке зданий, хозяйственных строений и т.п., о возложении на ответчика обязанности снести самовольную постройку;
если иск предъявляет покупатель участка:
— о взыскании денежных средств, уплаченных за земельный участок.
Иск о признании договора купли-продажи земельного участка недействительным может заявлять как продавец участка (например, Определения Верховного Суда РФ от 25.03.2014 N 18-КГ13-172, от 11.08.2009 N 18-В09-57), так и его покупатель (например, Постановление Президиума Московского городского суда от 16.08.2013 по делу № 44г-109, Апелляционное определение Московского городского суда от 12.09.2013 по делу № 11-29697/13).
Если иск о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка предъявляет продавец участка, то в качестве ответчика по иску следует указывать лицо, к которому по договору перешло право собственности на участок (покупателя). Если продавцом земельного участка выступал не сам истец, а другое лицо (например, бывший супруг истца), то вторым ответчиком можно указать продавца земельного участка (например, Апелляционное определение Московского городского суда от 20.08.2012 по делу № 11-17848/2012). Если помимо требования о признании договора купли-продажи земельного участка недействительным предъявляются другие требования, то в иске могут указываться и другие ответчики. Например, если в иске содержится дополнительное требование признать недействительным свидетельство о государственной регистрации права собственности на земельный участок на имя ответчика и аннулировать запись в ЕГРП о регистрации права собственности на участок на имя ответчика, то в качестве соответчика следует указать Росреестр или его территориальное управление (например, Апелляционное определение Московского городского суда от 20.08.2012 по делу № 11-17848/2012). Если иск о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка предъявляет покупатель участка, то в качестве ответчика по иску следует указывать продавца.
Рекомендации истцу
Иск о признании договора купли-продажи земельного участка недействительным следует предъявлять в суд по месту нахождения участка. В соответствии с ч. 1 ст. 30 ГПК РФ иски о правах на земельные участки, участки недр, здания (в том числе жилые и нежилые помещения), строения, сооружения, другие объекты, прочно связанные с землей, а также об освобождении имущества от ареста предъявляются в суд по месту нахождения этих объектов или арестованного имущества. Оспаривая договор купли-продажи земельного участка, истец фактически оспаривает право собственности покупателя участка (Определение Московского городского суда от 12.07.2012 по делу № 11-13567). Если иск предъявлен не по месту нахождения спорного земельного участка, то судья возвратит исковое заявление, установив, что дело неподсудно данному суду (п. 2 ч. 1 ст. 135 ГПК РФ).
Для принятия решения в пользу истца при оспаривании договора купли-продажи земельного участка необходимо доказать обстоятельства, указанные в таблице.

Обстоятельства, подлежащие доказыванию Доказательства, которыми можно подтвердить эти обстоятельства Примеры из судебной практики
При оспаривании договора по ст. 177 ГК РФ:

В момент совершения сделки продавец земельного участка хотя и был дееспособным, однако не был способен понимать значение своих действий или руководить ими, что подтверждается следующими обстоятельствами:

Наличие у продавца земельного участка определенных заболеваний, которые могут привести к неадекватности поведения, влиять на психологическое и психическое состояние:

— органическое расстройство личности (в том числе с выраженным снижением интеллектуально-мнестических функций);

— психические расстройства, в том числе хронические;

— заболевания головного мозга;

— другие заболевания

Свидетельские показания, в том числе лечащих и привлеченных врачей, экспертов

Медицинские документы о состоянии здоровья продавца на момент заключения договора (например, амбулаторная карта)

Заключение амбулаторной судебно-психиатрической экспертизы

Определение Верховного Суда РФ от 11.03.2014 № 15-КГ13-6
Наличие у продавца земельного участка группы инвалидности Справка, подтверждающая факт установления инвалидности

Выписка из акта освидетельствования во ВТЭК к справке, подтверждающей факт установления инвалидности

Определение Верховного Суда РФ от 11.03.2014 № 15-КГ13-6
Неграмотность продавца земельного участка Свидетельские показания

Документы об образовании

Определение Верховного Суда РФ от 11.03.2014 № 15-КГ13-6
При оспаривании договора по ст. 168 ГК РФ:

Сделка по продаже земельного участка нарушает требования закона или другого правового акта, что подтверждается следующими обстоятельствами:

Договор купли-продажи земельного участка, который является совместной собственностью супругов (общим имуществом супругов), заключен супругом без нотариального согласия другого супруга

(нарушено правило п. 3 ст. 35 СК РФ)

Свидетельство о заключении брака

Договор/другой документ, по которому супруги приобрели земельный участок в собственность в период брака

Договор купли-продажи земельного участка

Определение Верховного Суда РФ от 12.11.2013 № 18-КГ13-104
Договор купли-продажи земельного участка, на который в установленном законом порядке наложен арест, заключен продавцом в момент действия ареста на продаваемый участок (т.е. до снятия ареста с участка)

(нарушено правило ч. 4 ст. 80 Федерального закона от 02.10.2007 № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве»)

Исполнительный лист о взыскании с продавца участка долга

Постановление судебного пристава-исполнителя о наложении ареста на земельный участок

Постановление судебного пристава-исполнителя о снятии ареста с земельного участка

Договор купли-продажи земельного участка

Квитанции об оплате стоимости земельного участка

Апелляционное определение Московского городского суда от 12.09.2013 по делу № 11-29697/13

 

Рекомендации ответчику

Для принятия решения в пользу ответчика при оспаривании договора купли-продажи земельного участка необходимо доказать обстоятельства, указанные в таблице.

 

Обстоятельства, подлежащие доказыванию Доказательства, которыми можно подтвердить эти обстоятельства Примеры из судебной практики
При оспаривании договора по ст. 177 ГК РФ:

В момент совершения сделки продавец земельного участка не только был дееспособным, но и был способен понимать значение своих действий или руководить ими, что подтверждается следующими обстоятельствами:

Отсутствие у продавца земельного участка определенных заболеваний, которые могут привести к неадекватности поведения, влиять на психологическое и психическое состояние Свидетельские показания, в том числе лечащих и привлеченных врачей, экспертов

Медицинские документы о состоянии здоровья продавца на момент заключения договора (например, справки, выписки из истории болезни; медицинская карта; анамнез; амбулаторная история болезни)

Заключение судебно-психиатрической (амбулаторной, стационарной судебно-психиатрической) экспертизы

Заключение судебной психолого-психиатрической экспертизы

Заключение судебно-медицинской экспертизы

Нет
При оспаривании договора по ст. 168 ГК РФ:

Сделка по продаже земельного участка не нарушает требования закона или другого правового акта, что подтверждается следующими обстоятельствами:

Договор купли-продажи земельного участка, который является совместной собственностью супругов (общим имуществом супругов), заключен супругом после получения нотариального согласия на сделку другого супруга Свидетельство о заключении брака

Договор/другой документ, по которому супруги приобрели земельный участок в собственность в период брака

Договор купли-продажи земельного участка

Согласие супруга продавца на совершение сделки, удостоверенное нотариусом

Нет
Договор купли-продажи земельного участка, на который в установленном законом порядке наложен арест, заключен продавцом после снятия ареста с участка Исполнительный лист о взыскании с продавца участка долга

Постановление судебного пристава-исполнителя о наложении ареста на земельный участок

Постановление судебного пристава-исполнителя о снятии ареста с земельного участка

Договор купли-продажи земельного участка

Квитанции об оплате стоимости земельного участка

Нет
При заключении договора купли-продажи участка, находящегося в общей долевой собственности бывших супругов, одним из супругов без согласия второго супруга (ответчики по иску: продавец участка — бывший супруг истца и покупатель участка)
Договор купли-продажи земельного участка соответствует требованиям гражданского законодательства:

— договор заключен в письменной форме;

— договор подписан сторонами;

— договор прошел государственную регистрацию;

— право собственности покупателя на недвижимое имущество зарегистрировано в установленном порядке

Договор купли-продажи земельного участка

Свидетельство о государственной регистрации права собственности на земельный участок на имя покупателя

Выписка из ЕГРП, подтверждающая право собственности покупателя на земельный участок

Апелляционное определение Московского городского суда от 20.08.2012 по делу № 11-17848/2012
Ответчик — покупатель участка не знал и не мог знать об отсутствии согласия истца на совершение сделки купли-продажи земельного участка:

— брак между бывшими супругами расторгнут задолго до совершения сделки;

— при заключении договора продавец сообщил покупателю, что не состоит в браке;

— продавец сдал в регистрирующие органы заявление о том, что он не состоит в браке;

— в паспорте продавца отсутствовали отметки о регистрации брака и о расторжении брака с истцом

Копия паспорта ответчика — продавца участка

Свидетельство о расторжении брака между истцом и ответчиком — продавцом участка

Документы, подтверждающие право собственности истца и ответчика — продавца на доли в праве на земельный участок (свидетельства о государственной регистрации права собственности, решение суда о разделе участка как имущества, совместно нажитого супругами в период брака)

Свидетельские показания

 

Апелляционное определение Московского городского суда от 20.08.2012 по делу № 11-17848/2012
Покупатель является добросовестным приобретателем участка:

— полностью исполнил принятые на себя обязательства по договору купли-продажи (оплатил стоимость приобретенного земельного участка, подписал передаточный акт);

— фактически стал владельцем земельного участка;

— проживает в доме, расположенном на участке;

— после приобретения участка произвел значительные и дорогостоящие неотделимые улучшения дома, расположенного на спорном земельном участке;

— оплатил/оплачивает услуги по подведению на участок коммуникаций (газификации, т.д.)

Документы, подтверждающие исполнение покупателем участка обязательств по оплате его стоимости (расписки, квитанции)

Документы, подтверждающие исполнение покупателем участка других обязательств по договору купли-продажи участка (подписанный покупателем передаточный акт и т.п.)

Документы, подтверждающие произведенные покупателем участка улучшения участка и дома, расположенного на нем (договоры подряда, оказания услуг, акты приема-передачи, сметы, квитанции)

Свидетельские показания

Апелляционное определение Московского городского суда от 20.08.2012 по делу № 11-17848/2012

 Спор о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка (на основании судебной практики Московского городского суда) («Электронный журнал «Помощник адвоката», 2014).

Скачать Исковое заявление о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка при оспаривании договора по ст. 177 ГК РФ (в момент совершения сделки продавец земельного участка хотя и был дееспособным, однако не был способен понимать значение своих действий или руководить ими).

Скачать Исковое заявление о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка при оспаривании договора по ст. 168 ГК РФ (сделка по продаже земельного участка нарушает требования закона или другого правового акта: договор купли-продажи земельного участка, который является совместной собственностью супругов, заключен супругом без нотариального согласия другого супруга в нарушение.

Скачать Исковое заявление о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка при оспаривании договора по ст. 168 ГК РФ (сделка по продаже земельного участка нарушает требования закона или другого правового акта: договор купли-продажи земельного участка, на который в установленном законом порядке наложен арест, заключен продавцом в момент действия ареста на продаваемый участок в нарушение ч. 4 ст. 80 Федерального закона от 02.10.2007 N 229-ФЗ «Об исполнительном производстве»).

Скачать Исковое заявление о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка при оспаривании договора купли-продажи земельного участка, находящегося в общей долевой собственности бывших супругов, заключенного одним из супругов без согласия второго.

Скачать Возражение на исковое заявление о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка при оспаривании договора по ст. 177 ГК РФ (в момент совершения сделки продавец земельного участка хотя и был дееспособным, однако не был способен понимать значение своих действий или руководить ими).

Скачать Возражение на исковое заявление о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка при оспаривании договора по ст. 168 ГК РФ (сделка по продаже земельного участка нарушает требования закона или другого правового акта: договор купли-продажи земельного участка, который является совместной собственностью супругов, заключен супругом без нотариального согласия другого супруга в нарушение п. 3 ст. 35 Семейного кодекса РФ).

Скачать Возражение на исковое заявление о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка при оспаривании договора по ст. 168 ГК РФ (сделка по продаже земельного участка нарушает требования закона или другого правового акта: договор купли-продажи земельного участка, на который в установленном законом порядке наложен арест, заключен продавцом в момент действия ареста на продаваемый участок в нарушение ч. 4 ст. 80 Федерального закона от 02.10.2007 № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве»).

Скачать Возражение на исковое заявление о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка при оспаривании договора купли-продажи земельного участка, находящегося в общей долевой собственности бывших супругов, заключенного одним из супругов без согласия второго (ответчик — бывший супруг, продавец земельного участка).

Скачать Возражение на исковое заявление о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка при оспаривании договора купли-продажи земельного участка, находящегося в общей долевой собственности бывших супругов, заключенного одним из супругов без согласия второго (ответчик — покупатель земельного участка).

Posted in Наши риелторские услуги.