Долги бывших собственников заложенных квартир: как с ними «разобраться»?

Пластинина Наталия, начальник сектора правового обеспечения.
После бума ипотечного кредитования докризисного 2008 года, начиная примерно с 2010 года и по настоящее время продолжается тенденция к взысканию банками задолженностей по ипотечным кредитам и, соответственно, обращение взыскания на заложенное имущество, то есть дома и квартиры (далее употребляется в едином значении — «квартира»). И практически в подавляющем большинстве эти квартиры и дома к моменту реализации имеют «махровые» долги по оплате коммунальных услуг…
Ожидая неминуемого выселения из ипотечного жилья, неудачливый должник по ипотечному кредиту и собственник ипотечного жилья не считает нужным обеспечить финансовую чистоту объекта недвижимости, предпочитая оставить после себя квартиру «с долгами». Как в этом случае поступают последующие собственники жилья, приобретшие его после обращения судом взыскания на него по ипотечному кредиту, да и просто покупатели жилья с неожиданным «приданым»?
ВАРИАНТ ПЕРВЫЙ: СОБСТВЕННИКОМ КВАРТИРЫ СТАНОВИТСЯ БАНК
В соответствии с порядком реализации имущества в ходе исполнительного производства нередко именно банк становится следующим собственником квартиры за должником по невозвращенному ипотечному кредиту (после объявления торгов по продаже арестованного имущества несостоявшимися и заявления банка об оставлении предмета ипотеки за собой). Банки точны и исполнительны в отношении своих обязательств, но очень редко берутся исполнять обязательства по оплате коммунального долга за бывшим собственником квартиры. Как правило, им не мешает отражение задолженности бывшего собственника в счетах-квитанциях на оплату коммунальных услуг. Оплачивая в безналичном порядке «коммуналку», в платежных поручениях банки специально оговаривают в назначении платежа период, за который внесена плата. В связи с этим неправильное отнесение управляющей компанией по месту обслуживания квартиры поступивших текущих платежей в счет погашения старой задолженности любой суд признает неправомерным. На основании примерно такой логики банки за период владения не предпринимают никаких попыток вступить с управляющей компанией, обслуживающей дом, в котором расположена квартира, в спор и добиться исключения информации о долге в счетах — квитанциях за квартиру. После продажи квартиры новому покупателю банк интерес к вопросу о долгах по коммунальным услугам и вовсе утрачивает.
Обратите внимание! Продавая квартиру, банк может предъявить покупателю справку от управляющей компании о том, что «задолженности банка по оплате коммунальных услуг по квартире не имеется». В формулировке текста данной справки имеется подвох: в ней указано только об отсутствии задолженности по оплате услуг самого банка, а не о задолженности по лицевому счету, открытому по адресу квартиры. А именно по счету отражается задолженность бывшего собственника, владевшего квартирой до банка.
ВАРИАНТ ВТОРОЙ:
СОБСТВЕННИКОМ КВАРТИРЫ СТАНОВИТСЯ ГРАЖДАНИН
Приобретая квартиру с аукциона в ходе реализации имущества в рамках исполнительного производства или же приобретая ее у банка (после реализации первого варианта), именно гражданин остается один на один с проблемой отражения по лицевому счету долгов по «коммуналке» бывшего собственника, не возвратившего ипотечный кредит банку и лишившегося в связи с этим жилья. Как правило, у граждан вызывает негатив постоянное наличие в счетах-квитанциях на оплату больших цифр долга, ими не созданного. И именно это служит причиной активных попыток граждан — новых собственников освободиться от не своих долгов. Сначала гражданин обращается в управляющую компанию, обслуживающую дом, в котором расположена квартира, с требованием об исключении информации о задолженности из счетов-квитанций и получает отказ. Потом обращается напрямую к поставщикам услуг с той же просьбой и, как правило, тоже получает отказ. Затем гражданин обращается в суд. В этом случае иск предъявляется в рамках Закона о защите прав потребителей, так как гражданин является потребителем коммунальных услуг. Практика свидетельствует, что перспектива достижения положительного результата для гражданина — нового собственника квартиры имеется.
Пример из практики № 1. К. обратилась в суд к ответчику — ООО «Жилищная коммунальная инициатива» с иском о защите прав потребителей, просила обязать ответчика открыть на имя истицы финансовый лицевой счет на оплату содержания жилья и коммунальных услуг на жилое помещение по указанному в иске адресу без отражения в нем задолженности по оплате содержания квартиры и коммунальных услуг за период до даты приобретения ее истицей в собственность. Рассматривая дело, суд выяснил из договора купли-продажи, заключенного между истицей и продавцом квартиры, что в нем отсутствует пункт об оплате задолженности по жилищно-коммунальным платежам, начисленной в период принадлежности квартиры предыдущему собственнику, новым собственником — истицей. Каких-либо других договоров, свидетельствующих о том, что истица обязалась погасить задолженность за коммунальные услуги, в материалы дела сторонами представлено не было.
Суд на основании выписки из финансового лицевого счета установил, что спорная задолженность возникла в период владения квартирой прежним собственником квартиры. Поскольку представленными истицей документами (заявлением истицы к ответчику об открытии нового лицевого счета, ответом ответчика с отказом открыть новый лицевой счет) ответчиком добровольно законные требования истицы не были удовлетворены, суд постановил обязать ответчика открыть на имя К. финансовый лицевой счет на оплату содержания жилья и коммунальных услуг в отношении указанной в иске квартиры без отражения в нем задолженности по оплате содержания квартиры и коммунальных услуг за период до ДД.ММ.ГГГГ (даты регистрации права собственности истицы на квартиру) (Апелляционное определение Алтайского краевого суда от 11.02.2014 по делу № 33-1232/14) .
———————————
http://base.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi?req=doc;base=SOJ;n=804825;div=LAW;mb=LAW;opt=l;ts=4E884CBCFC15BCF4117C6B9DB0BCEAC9;rnd=0.7153588687069714/
Пример из практики № 2. К. обратилась в суд с иском к МУП об обязании произвести перерасчет по задолженности по оплате жилья и коммунальных услуг, исключить из лицевого счета по ее квартире задолженность по оплате жилья и коммунальных услуг. Суд установил на основании справки МУП, что по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ на лицевом счете жилого помещения, расположенного по адресу (…), имеется задолженность за жилищно-коммунальные услуги перед МУП в сумме (…), которая числится за прежним собственником жилого помещения, истица же задолженности за жилищно-коммунальные услуги перед МУП не имеет. При рассмотрении дела было установлено, что истица неоднократно обращалась к ответчику с заявлением о перерасчете задолженности, в чем ей было отказано. На основании изложенного суд пришел к выводу, что, поскольку истица несет обязанность по оплате коммунальных услуг с момента приобретения жилого помещения, задолженность по оплате коммунальных услуг числится за прежним собственником квартиры, а лицевой счет на квартиру открыт на имя К., требования истицы обоснованны и подлежат удовлетворению. Суд обязал МУП исключить из лицевого счета на жилое помещение, расположенное по адресу (…), задолженность по оплате коммунальных услуг в размере (…), начисляемую на имя К. — нового собственника (решение Абаканского городского суда от 25.11.2011 по делу № 2-5429/2011) .
———————————
https://rospravosudie.com/court-abakanskij-gorodskoj-sud-respublika-xakasiya-s/act-105824310/
Примеры из практики № 3, 4, 5. Аналогичные решения приняты были и другими судами. Так, иск нового собственника к жилищной управляющей компании был удовлетворен. Суд обязал ответчика произвести перерасчет задолженности и исключить из счетов на имя нового собственника жилья по оплате жилья и коммунальных услуг по адресу: (…) задолженность прежнего собственника в указанной в решении сумме (решение Свердловского районного суда) .
———————————
http://www.gcourts.ru/case/3351489/
В аналогичном деле суд обязал МУП исключить из единого платежного документа, выставляемого истцу за комнату, задолженность по оплате жилищно-коммунальных услуг бывшего собственника Т., образовавшуюся до перехода права собственности на указанное жилое помещение к Ш. (решение Октябрьского районного суда города Мурманска от 28.01.2009) .
———————————
http://okt.mrm.sudrf.ru/modules.php?name=docum_sud&id=316/
В другом деле по иску потребителя электроэнергии к ресурсоснабжающей организации суд признал незаконными действия по начислению новому собственнику задолженности по оплате жилого помещения и коммунальных услуг, незаконными действия по отключению электроэнергии, а также обязал исключить указанную задолженность из лицевого счета квартиры (Постановление Домодедовского городского суда Московской области от 01.10.2012 по делу № 2-2332/2012) .
———————————
http://docs.pravo.ru/document/view/49338967/56146351/
Из анализа дел по искам новых собственников жилых помещений «с долгами» к управляющим компаниям, обслуживающим дом, или ресурсоснабжающим организациям коммунального комплекса следует, что для достижения цели удовлетворения требований нового собственника при подаче иска в суд истец должен правильно:
— подготовиться (собрать доказательную базу своих требований);
— правильно определить ответчика;
— правильно сформулировать свои исковые требования.
При ошибке в указанных вопросах перспективы выигрыша спора снижаются, а вероятность отказа суда в удовлетворении требований возрастает.
ВЫВОДЫ
Вывод первый: новый собственник жилья не обязан оплачивать долги предыдущего.
В соответствии со статьей 210 Гражданского кодекса РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором. В соответствии со статьей 153 Жилищного кодекса РФ граждане и организации обязаны своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги. Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает в том числе у собственника жилого помещения с момента возникновения права собственности на жилое помещение. Согласно пункту 1 статьи 8 и пункту 2 статьи 223 Гражданского кодекса РФ право собственности у покупателя возникает с момента государственной регистрации права, если иное не установлено федеральным законом. Таким образом, обязанность по оплате жилищно-коммунальных услуг, предоставляемых в отношении приобретенной квартиры, возникает после регистрации перехода права собственности к новому собственнику. До этого момента обязанность оплачивать услуги несет предыдущий собственник квартиры.
Вывод второй: может понадобиться установление надлежащего ответчика по иску об исключении задолженности по лицевому счету абонента — нового собственника.
Согласно статье 154 Жилищного кодекса РФ плата за коммунальные услуги включает в себя плату за холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопление (теплоснабжение, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления). Согласно пункту 7 статьи 155 Жилищного кодекса РФ собственники помещений в многоквартирном доме, в котором не созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, и управление которым осуществляется управляющей организацией, плату за жилое помещение и коммунальные услуги вносят этой управляющей организации. Исключение составляют случаи, предусмотренные частью 7.1 статьи 155 Жилищного кодекса РФ, когда на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме собственники помещений в многоквартирном доме и наниматели жилых помещений по договорам социального найма могут вносить плату за все или некоторые коммунальные услуги (за исключением коммунальных услуг, потребляемых при использовании общего имущества в многоквартирном доме) ресурсоснабжающим организациям.
Практика: банк, став собственником ипотечной квартиры, на которую было обращено взыскание по выданному им кредиту, продал ее гражданину. И тот, начав ею фактически пользоваться и получая ежемесячные счета для оплаты, установил, что по его лицевому счету отражается долг. Обратившись в управляющую компанию, новый собственник выяснил, что задолженность по оплате коммунальных услуг образовалась по причине несвоевременной их оплаты предыдущими собственниками квартиры, владевшими ею до банка. Обращение в управляющую компанию и к поставщикам услуг с требованием исключить указание задолженности предыдущего собственника из лицевого счета нового собственника положительного результата для последнего не принесло, и он вынужден был обратиться в суд. Ответчиком по делу истец назвал в исковом заявлении энергоснабжающую организацию, а требование касалось исключения из лицевого счета по квартире суммы задолженности по оплате услуг по теплоснабжению и горячему водоснабжению, образовавшейся за период владения бывшим собственником — недобросовестным должником по ипотечному кредиту банка. Суд установил точную дату начала исполнения истцом обязанности по оплате коммунальным услуг — дату регистрации права собственности на квартиру. А также признал действия ответчика по начислению задолженности по оплате коммунальных услуг до перехода права собственности на жилое помещение истцу и включению указанных сумм в лицевой счет по квартире истца и в последующем в платежные документы, направляемые истцу, не соответствующими действующему законодательству. Суд обязал энергосбытовую компанию (поставщика услуг по теплоснабжению и горячему водоснабжению) исключить из лицевого счета истца — нового собственника квартиры задолженность, образовавшуюся до момента возникновения права собственности на квартиру у истца (решение Приобского районного суда города Бийска Алтайского края по делу № 2-1331/2010 ).
———————————
http://actoscope.com/sfo/alkray/priobsky-alt/gr/1/ob-otnesenii-zadoljennosti-pred30092010-1368307/ или http://www.gcourts.ru/case/1868259.
Примечание: в конце приведенного решения имеется отметка о том, что указанное решение суда законной силы так и не заимело, однако сведений об истории его обжалования в официальных источниках обнаружить так и не удалось. Вероятно, что вышестоящая инстанция отказала в иске, отменив данное решение. Учитывая, что выводы суда соответствуют общей направленности судебной практики по рассматриваемому вопросу, более вероятной причиной отмены решения суда, очевидно, является установление ненадлежащего ответчика по делу. Хотя все может быть…
Вывод третий: необходимо правильно сформулировать требование, направленное на «избавление» нового собственника от долгов предыдущего.
Так, если заявить требование о перерасчете, суд может отказать в этом (см. Апелляционное определение Алтайского краевого суда от 11.02.2014 по делу 33-1232/14) .
———————————
http://base.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi?req=doc;base=SOJ;n=804825;div=LAW;mb=LAW;opt=1;ts=4E884CBCFC15BCF4117C6B9DB0BCEAC9;rnd=0.7153588687069714/
В удовлетворении требования открыть новый лицевой счет для того, чтобы отражать по нему только текущую задолженность и поступившую оплату от нового собственника, суд также может отказать (см. решение Рузского районного суда Московской области от 19.04.2011 ), считая обращение в суд с иском об открытии нового лицевого счета ненадлежащим способом защиты новым собственником своего нарушенного права.
———————————
http://docs.pravo.ru/document/view/17462141/15116705/
Оптимальной формулировкой иска может стать требование об исключении из лицевого счета задолженности бывшего собственника.
Вывод четвертый: до подачи иска необходимо обзавестись доказательством попыток урегулирования спора в досудебном порядке, то есть собрать доказательства отказа управляющей компании и поставщика услуг (если договор с ним заключен напрямую с потребителем) удовлетворить просьбу нового собственника освободить его от моральной обязанности погашать долги бывших собственников.
Для этого достаточно наличия переписки с указанными адресатами с подтверждением факта получения ими соответствующих заявлений и претензий нового собственника. В случае непредоставления ответа от указанных организаций в установленные сроки подтверждением отказа удовлетворения требований истца будут все те же счета-квитанции с наличием в них все той же информации о наличии долга. Неисключение данной информации будет свидетельствовать о неудовлетворении требований потребителя.
Вывод пятый: и все-таки задолженность бывшего собственника может оказаться долгом нового владельца!
Такое случается… в случае наличия счетчиков в приобретенной квартире.
На момент регистрации права собственности нового собственника квартиры предыдущим собственником ему, по его просьбе, предоставляются совершенно реальные справки об отсутствии задолженности по оплате коммунальных услуг. Согласно данным справок прежний собственник уплачивает коммунальные платежи, в том числе плату за горячую, холодную воду и электроэнергию по факту начисления, и на момент составления справки задолженности по оплате не имеет. По факту же оказывается, что прежний собственник в течение длительного времени представлял неверные данные счетчиков, намеренно и существенно их уменьшая. Реальный же объем потребления коммунальных ресурсов устанавливается лишь новым собственником при первом же снятии показаний приборов учета и сравнении их с предыдущими, поданными прежним собственником. На деле новому собственнику чрезвычайно тяжело доказать, что не учтенные в счетах объемы коммунальных ресурсов были потреблены до приобретения им квартиры, до начала пользования этими ресурсами новым собственником. Как говорится, и протечки воды бывают, и случайные подключения энергоемких приборов… Вот и оказывается, что на момент приобретения права собственности вроде бы все «чисто», а на деле новый собственник, оказывается, «должен» уплатить многотысячные начисления за потребленные согласно приборам учета ресурсы, причем по ценам реального времени, то есть по тарифам, действующим на момент снятия показаний приборов учета.
И все же основной вывод таков: необоснованное включение ответчиком — коммунальной компанией в счета-квитанции на оплату жилья и коммунальных услуг суммы задолженности прежнего собственника уже свидетельствует о нарушении имущественных прав нового собственника, не требуя к тому дополнительных доказательств. Основанием для обязания нового собственника погашать задолженность предыдущего может стать только особое условие договора купли-продажи жилого помещения об этом.
Пластинина Н. Долги бывших собственников заложенных квартир: как с ними «разобраться»? // Жилищное право. 2014. № 9. С. 59 — 69.

Posted in Наши риелторские услуги.