Приобретение квартир, находящихся в залоге

Москалева Ольга, юрист ООО «ТМХ-Сервис».
При приобретении недвижимости, особенно если это касается квартир, находящихся в залоге, довольно часто возникают спорные ситуации, разрешаемые в судебном порядке. Залог в данной ситуации можно рассматривать как особый случай, имеющий свою специфику. В настоящей статье мы рассмотрим несколько возможных видов споров с участием покупателей недвижимости, обремененной залогом.
Вопрос приобретения жилья является одним из наиболее острых, цены чрезвычайно высоки, но, несмотря на это, спрос на недвижимость, а особенно на квартиры, не снижается. Что делать, если есть желание приобрести квартиру, но нет возможности? Выход есть — взять кредит в банке. Таким кредитом является всем известная ипотека, предлагаемая на достаточно длительный срок и под необоснованно высокий процент. Сразу следует сказать, что до момента выплаты кредита квартира остается в залоге у банка, что является особенностью данного вида кредита.
К сожалению, не каждый, кто взял такой кредит, в состоянии его вернуть. В таком случае квартира, купленная на заемные средства, продается и банк возвращает свои деньги. Квартиру может продать заемщик по соглашению с банком, а также заложенное имущество может быть продано путем проведения публичных торгов. Последний вариант наиболее выгоден для нового покупателя, поскольку цена может быть существенно ниже той, по которой квартиры предлагают риелторы и застройщики.
При покупке квартир довольно часто возникают спорные ситуации, которые рассматриваются судами, и залог можно рассматривать как особый случай, имеющий свою специфику. Рассмотрим несколько возможных видов споров.
1. При покупке квартиры, имеющей обременение в виде залога, новый владелец должен его снять. Данная процедура называется погашением регистрационной записи об ипотеке, и в соответствии с пунктом 1 статьи 25 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо решения суда, арбитражного суда о прекращении ипотеки.
Для снятия обременения новый владелец недвижимого имущества должен обратиться в регистрирующий орган, который, однако, может принять решение об отказе в снятии обременения, и в таком случае указанное решение будет принимать суд.
Решение Шарыповского городского суда Красноярского края по делу № 2-1046/2011 от 13.12.2011.
Б.А.З.о. обратился в суд с исковыми требованиями к К.Г.А., К.А.Б, К.Н.Б. о прекращении записи об ипотеке в силу закона. Свои требования он обосновал тем, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиками был заключен договор купли-продажи двухкомнатной квартиры, расположенной по адресу: (…), общей площадью (…) кв. м, в том числе жилой площадью (…) кв. м. Согласно пункту 3 указанного договора квартира была продана истцу за (…) рублей. При оформлении сделки истцом было уплачено (…) рублей, в связи с чем договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ прошел государственную регистрацию с пометкой о существующих ограничениях (обременения) права: залог в силу закона, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним ДД.ММ.ГГГГ сделана запись регистрации. В настоящее время уплату истец произвел ответчикам в полном объеме, что подтверждается нотариально заверенными расписками ответчиков, однако истец не может распорядиться указанной квартирой, поскольку имеется запись об обременении квартиры. Для снятия обременения необходимо присутствие покупателя и продавцов с обязательным собственноручным написанием соответствующего заявления, однако место жительства ответчиков истцу неизвестно, попытки их розыска результатов не дали, в связи с чем просит суд рассмотреть дело по последнему известному месту жительства ответчиков.
Истец Б.А.З.о., его представитель Л.В.А. поддержали заявленные требования по тем же основаниям.
Ответчики К.Г.А., К.А.Б., К.Н.Б. на рассмотрение дела не явились, судебные повестки о месте и времени рассмотрения дела, направленные ответчикам по указанным истцом адресам, возвращены отделением связи с истечением срока хранения.
Назначенный в соответствии со статьей 50 Гражданского процессуального кодекса РФ в защиту интересов ответчиков К.Г.А., К.А.Б., К.Н.Б. адвокат Р.Н.В. при рассмотрении дела не возражала против удовлетворения исковых требований.
Представитель Шарыповского отдела Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю И.Е.В. не возражала против удовлетворения заявленных требований, пояснив, что регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней на основании заявления законного владельца закладной и совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя с одновременным предоставлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства, либо на основании решения суда о прекращении ипотеки. При регистрации ипотеки в силу закона на квартиру, расположенную по адресу: (…), закладная не выдавалась, залогодержателями являются К.Г.А., К.А.Б., К.Н.Б., залогодателем — Б.А.З.о., поэтому при поступлении в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, только заявления залогодателя Б.А.З.о. регистрационная запись не может быть погашена.
Заслушав стороны и исследовав материалы дела, суд установил следующее.
Как следует из договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ К.Г.А., К.А.Б., К.Н.Б. (продавцы) продали, а Б.А.З.о. (покупатель) купил квартиру, расположенную по адресу: (…).
Согласно пункту 3 указанного договора данная квартира была продана Б.А.З.о за (…) рублей, из которых (…) рублей продавцы получили от покупателя до подписания названного договора, оставшуюся сумму (…) рублей покупатель обязуется уплатить продавцу в срок до ДД.ММ.ГГГГ.
Право собственности истца на указанную квартиру зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от ДД.ММ.ГГГГ с ограничением (обременением) права — залогом в силу закона, о чем сделана запись регистрации № (…), что подтверждается свидетельством 24 (…) от ДД.ММ.ГГГГ.
Как следует из расписок от ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, Б.А.З.о. уплату по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ произвел ответчикам в полном объеме.
Согласно выписке из домовой книги истец Б.А.З.о состоит на регистрационном учете в квартире по адресу: (…) с ДД.ММ.ГГГГ по настоящее время.
Согласно пояснениям Б.А.З.о. ответчики К.Г.А., К.А.Б., К.Н.Б. выехали за пределы города Шарыпово, место их жительства неизвестно, в связи с чем не представляется возможной подача совместного заявления залогодателя и залогодержателя о погашении записи об ипотеке в силу закона в Шарыповский отдел Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю.
При таких обстоятельствах исковые требования обоснованны, законны и подлежат удовлетворению.
Иск удовлетворен.
В судебной практике подобные споры встречаются достаточно часто и в большинстве случаев суд принимает решение о снятии обременения.
2. Другой, достаточно распространенный вид споров, связанных с заложенным имуществом, — это споры, связанные с реализацией имущества на публичных торгах. Особенностью торгов является то, что реализация недвижимого имущества производится по рыночной цене, под которой понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства (статья 3 Закона «Об оценочной деятельности»).
В соответствии с пунктом 2 статьи 447 Гражданского кодекса РФ в качестве организатора торгов может выступать собственник вещи или обладатель иного имущественного права на нее. Организатором торгов также могут являться специализированная организация или иное лицо, которые действуют на основании договора с собственником вещи или обладателем иного имущественного права на нее и выступают от их имени или от своего имени, если иное не предусмотрено законом.
Большинство дел связано с требованием о признании недействительными результатов торгов.
Решение Советского районного суда города Красноярска по делу № 2-552/2012 от 26.04.2012.
Б.Н.П. обратилась в суд с иском к судебному приставу-исполнителю ОСП по Советскому району города Красноярска П.С.А., ООО «Аргумент», А.Е.Г., ОАО «ТрансКредитБанк» о признании недействительными результатов торгов, признанных несостоявшимися ООО «Аргумент», признании недействительными результатов торгов, признанных состоявшимися ООО «Аргумент», и протокола заседания комиссии об определении победителя торгов от ДД.ММ.ГГГГ по продаже (адрес) в (адрес), применении последствий недействительности сделки, договора купли-продажи арестованного имущества от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ООО «Аргумент» и А.Е.Г., указав, что она и Б.А.С. являлись собственниками указанной квартиры, квартира была арестована в ходе исполнительного производства и реализована с публичных торгов, проведенных в форме открытого аукциона, торги проведены ООО «Аргумент», победителем является А.Е.Г., с которой ДД.ММ.ГГГГ заключен договор купли-продажи. Торги проведены с нарушениями пункта 2 статьи 448 Гражданского кодекса РФ, извещение о проведении торгов сделано менее чем за месяц до их проведения. Извещение о проведении торгов было опубликовано ДД.ММ.ГГГГ, начальная цена продажи составила 2 151 000 руб. Протоколом от ДД.ММ.ГГГГ ООО «Аргумент» счел торги несостоявшимися в связи с отсутствием заявок. Признание торгов несостоявшимися порождает правовые последствия в виде проведения повторных торгов со снижением начальной цены продажи реализуемого имущества на 15%, что нарушает ее права как должника по исполнительному производству. ДД.ММ.ГГГГ судебным приставом-исполнителем ОСП по Советскому району города Красноярска П.С.А. было вынесено постановление о снижении цены арестованного имущества до 1 828 350 руб., с данным постановлением она ознакомлена не была, считает его незаконным. Оценка имущества была проведена с нарушением статьи 85 Федерального закона «Об исполнительном производстве», судебным приставом-исполнителем не выносилось постановление о поручении оценки аудиторскому центру, специалист об ответственности не предупреждался. Уценка произведена по результатам несостоявшихся торгов, которые проведены с нарушением требований к их проведению, установленных статьями 447 — 449, 554 Гражданского кодекса РФ. ДД.ММ.ГГГГ в газете (…) было опубликовано информационное сообщение о проведении торгов в форме открытого аукциона по продаже арестованного имущества в виде вышеуказанной квартиры, днем окончания приема заявок определено ДД.ММ.ГГГГ. ДД.ММ.ГГГГ торги состоялись. Ответчиком грубо нарушены положения пункта 2 статьи 448 Гражданского кодекса РФ, извещение о проведении торгов сделано менее чем за месяц до их проведения. Кроме того, на момент торгов у ООО «Аргумент» не было поручения от территориального управления Росимущества на проведение торгов.
В судебном заседании истица Б.Н.П. исковые требования поддержала.
Представитель ответчика ООО «Аргумент» суду пояснил, что решением Центрального районного суда обращено взыскание путем реализации с публичных торгов на заложенное имущество, принадлежащее Б.Н.П. и Б.А.С., по (…) доле в праве каждому, на квартиру, расположенную по адресу: (адрес), установлена начальная продажная цена 2 151 000 руб. Таким образом, в данной ситуации необходимо руководствоваться Федеральным законом № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», согласно пункту 3 статьи 57 указанного Закона организатор публичных торгов извещает о предстоящих публичных торгах не позднее чем за 10 дней, но не ранее чем за 30 дней до их проведения. Информационное сообщение о назначении даты торгов было опубликовано в газете (…) от ДД.ММ.ГГГГ, аукцион был назначен на ДД.ММ.ГГГГ с 12.30 по адресу: (…). Следовательно извещение о предстоящих публичных торгах было опубликовано за 15 дней до их проведения, что соответствует требованиям Федерального закона № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Из чего следует, что проведение вторичных торгов со снижением цены на 15% также не противоречит законодательству РФ и не нарушает прав взыскателя и должника. Между Росимуществом и ООО «Аргумент» ДД.ММ.ГГГГ был заключен договор на реализацию арестованного имущества, в рамках данного договора было выдано поручение, доверенность. Затем был заключен договор ДД.ММ.ГГГГ, имеется письмо о том, что поручение и доверенность, выданные ранее, распространяются на договор от ДД.ММ.ГГГГ. Торги были проведены с соблюдением законов РФ, никаких нарушений при проведении торгов допущено не было. Просит отказать в удовлетворении заявленных исковых требований.
Представитель третьего лица Росимущества в судебном заседании пояснил, что они ежемесячно заключают договоры, на основании которых по письменным поручениям и указаниям заказчика за вознаграждение исполнитель должен совершать от его имени действия по реализации имущества, арестованного во исполнение судебных актов или актов других органов, которым предоставлено право принимать решения об обращении взыскания на территории Красноярского края, необходимых для осуществления возложенных на Росимущество функций. Все полномочия были оформлены надлежащим образом. Если заканчивается один договор и подписан другой договор по одному поручению, то действие договора не заканчивается. В рассматриваемом случае ООО «Аргумент» при проведении оспариваемых торгов действовало по поручению Управления Росимущества в Красноярском крае.
Суд находит несостоятельными доводы истицы Б.Н.П. о том, что ответчиком нарушены правила проведения торгов, установленные пунктом 2 статьи 448 Гражданского кодекса РФ, извещение о проведении торгов сделано менее чем за месяц до их проведения, поскольку порядок организации торгов в данном случае регулируется специальным законом (Федеральным законом об ипотеке), который предусматривает иные сроки для реализации заложенного имущества.
В иске отказано.
Большинство исков, связанных с оспариванием результатов торгов, остается без удовлетворения, причиной является неправильное применение норм права, регулирующих порядок проведения торгов, которые регулируются Законом об ипотеке, а не нормами Гражданского кодекса РФ, на что и указывают суды в своих решениях.
3. Ну и наконец, третья группа — это иски банка к своим заемщикам, не сумевшим выполнить свои обязательства. Суть исков всегда одна — это обращение взыскания на заложенное имущество.
Решение Кировского районного суда города Иркутска по делу № 2-248/2012 от 06.03.2012.
Акционерный коммерческий Банк «Союз» (ОАО) обратился в суд с иском к З.Н.В., требуя взыскать с ответчика задолженности по кредитному договору в размере (…) рублей, расходы по уплате государственной пошлины в размере (…) рублей, обратить взыскание на заложенное имущество — квартиру, расположенную по адресу: (…), определить начальную продажную цену предмета залога в размере (…) рублей. В обоснование требований указал, что ДД.ММ.ГГГГ между ним и З.Н.В. заключен кредитный договор № (…), в соответствии с которым ответчику предоставлен кредит в сумме (…) рублей сроком по ДД.ММ.ГГГГ включительно. В соответствии с пунктом 1.2 кредитного договора кредит предоставляется для целевого использования, а именно для приобретения в собственность заемщика квартиры, расположенной по адресу: (…), дом № (…), квартира № (…). Процентная ставка за пользование кредитом установлена по договору в размере 15% годовых, размер ежемесячного аннуитетного платежа — (…). Согласно пункту 3.4.3 договора погашение кредита, процентов, начисленных за пользование кредитом, производится заемщиком ежемесячно пятого числа каждого календарного месяца. ДД.ММ.ГГГГ между сторонами заключено дополнительное соглашение № (…) к кредитному договору, в соответствии с которым изменен размер процентов за пользование кредитом на 13% годовых и размер ежемесячного аннуитетного платежа на (…) рублей. В установленный кредитным договором срок ответчик не исполнил свои обязательства по своевременному возврату кредита и уплате начисленных процентов. Пунктом 4.4.2 кредитного договора предусмотрено право банка потребовать полного досрочного исполнения обязательств по договору путем предъявления письменного требования о досрочном возврате суммы кредита, процентов, начисленных за пользование кредитом, и суммы неустоек (штрафов, пени), в том числе в случае нарушения заемщиком срока возврата кредита, уплаты процентов, предусмотренных кредитным договором, просрочки внесения заемщиком ежемесячных платежей по кредиту более трех раз в течение 12 месяцев независимо от длительности просрочки. Банком направлено в адрес З.Н.В. письменное требование о досрочном исполнении обязательств по кредитному договору № (…) от ДД.ММ.ГГГГ в полном объеме, которое ответчиком получено и оставлено без внимания.
В ходе судебного разбирательства истец увеличил исковые требования, просил взыскать с З.Н.В. задолженность по кредитному договору в размере (…) рублей, расходы по уплате государственной пошлины в размере (…) рублей, обратить взыскание на заложенное имущество — квартиру, определить начальную продажную цену предмета залога в размере (…) рублей.
В судебном заседании представитель истца П.Т.В. исковые требования поддержала в полном объеме, по основаниям, изложенным в основном и уточненном исковых заявлениях, настаивала на их удовлетворении.
Ответчик З.Н.В., извещенный о времени и месте судебного разбирательства, в суд не явился, о причинах неявки в известность не поставил.
Оценивая исследованные в судебном заседании доказательства в их совокупности, суд находит требования истца о взыскании задолженности по кредитному договору подлежащими удовлетворению.
В заключение можно сказать следующее: приобретение недвижимости — это не только серьезное финансовое вложение, но и определенный риск, а если речь идет о недвижимости, обремененной залогом, то и определенная специфика в вопросе нормативного регулирования. Покупателю такой недвижимости нужно быть готовым к тому, что ему придется как минимум снять залог, возможно, что и через суд, а то и оспаривать результаты торгов и даже пройти процедуру обращения взыскания на квартиру. Хотя можно встретить мнения в защиту покупки именно заложенного имущества — учитывая сложности с отслеживанием прошлого понравившегося жилья, история квартир, находящихся в залоге, представляется более прозрачной, что значительно снижает вероятность наступления гораздо более неприятных последствий.
Москалева О. Приобретение квартир, находящихся в залоге // Жилищное право. 2014. № 9. С. 23 — 33.

Posted in Наши риелторские услуги.