О публичных земельных участках для сельскохозяйственного производства

Федеральным законом от 23.06.2014 № 171-ФЗ, вступающим в силу с 01.03.2015 (за исключением отдельных положений), вносятся значительные изменения в Земельный кодекс и Федеральный закон от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Мы решили заблаговременно выяснить, каким образом изменения затронут юридических лиц, решивших получить в собственность или аренду земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, для ведения сельскохозяйственного производства.
Давайте начнем разговор с того, какие земельные участки могут быть предоставлены юридическим лицам в собственность или аренду с целью ведения сельскохозяйственного производства.
Для ведения сельскохозяйственного производства могут использоваться земли сельскохозяйственного назначения и земельные участки в составе зон сельскохозяйственного использования в населенных пунктах . Следует обратить внимание: с 01.03.2015 земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в публичной собственности, будут предоставляться в порядке, установленном Земельным кодексом, а не Федеральным законом № 101-ФЗ.
———————————
От редакции: это следует из п. 1 ст. 78, п. 11 ст. 85 ЗК РФ.
Будут ли, как и прежде, находящиеся в государственной или муниципальной собственности земельные участки предоставляться юридическим лицам в собственность для ведения сельскохозяйственного производства путем проведения торгов? В большинстве случаев продажа земельных участков, находящихся в публичной собственности, будет осуществляться на торгах (но только в форме аукционов, конкурсы проводиться не будут). Закрытый перечень случаев-исключений (когда торги не проводятся) приведен в новой ст. 39.3 ЗК РФ.
Сохраняется ли за арендаторами земельных участков из публичных земель сельскохозяйственного назначения право их выкупа без проведения торгов? Да, сохраняется, но только в отношении земельных участков, предназначенных для ведения сельскохозяйственного производства. Причем не важно, к землям какого назначения (категории) относится земельный участок. Это может быть земельный участок и из земель сельскохозяйственного назначения, и из земель сельскохозяйственного использования, входящих в состав земель населенных пунктов. Главное, чтобы он был предоставлен для ведения сельскохозяйственного производства и надлежащим образом использовался, то есть по целевому назначению. Выкупить данный земельный участок без проведения торгов можно по истечении трех лет с момента заключения договора аренды или передачи прав и обязанностей по такому договору арендатору. (Сейчас трехлетний срок отсчитывается только от даты заключения договора аренды.) Следует обратить внимание на то, что в Земельном кодексе появляется еще один уточняющий момент: заявление о заключении договора купли-продажи арендуемого земельного участка без проведения торгов должно быть подано не позднее истечения срока действия договора аренды.
От редакции. Отсутствие доказательств факта использования земельного участка в период действия договора аренды по целевому назначению свидетельствует об отсутствии одного из оснований для выкупа земель сельскохозяйственного назначения в частную собственность без проведения торгов (Постановления ФАС ВВО от 16.07.2014 по делам N А11-3121/2013, N А11-3120/2013, ФАС ДВО от 25.04.2014 N Ф03-1150/2014, ФАС МО от 27.11.2013 N Ф05-14593/2013, ФАС ПО от 03.07.2014 по делу N А12-31260/2013).
Такие земельные участки можно будет выкупать по рыночной стоимости? Цена земельного участка, продаваемого без торгов, не должна будет превышать его кадастровой стоимости. Порядок установления цены в отношении соответствующих земельных участков должны определить Правительство РФ, органы государственной власти субъекта РФ и органы местного самоуправления.
Что ожидает лиц, планирующих заключить договор аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности? С 01.03.2015 договоры аренды также будут заключаться на торгах, проводимых в форме аукционов. Закрытый перечень случаев предоставления земельных участков в аренду без проведения торгов приведен в еще одной новой ст. 39.6 ЗК РФ. В него среди прочего попали арендаторы земельного участка, предназначенного для ведения сельскохозяйственного производства. С ними новый договор аренды будет заключаться без проведения торгов при условии, что земельный участок использовался надлежащим образом, а заявление о заключении нового договора представлено до истечения срока действия ранее заключенного договора аренды.
В то же время следует учитывать: если органом государственной власти или органом местного самоуправления сообщение о наличии предлагаемых для передачи в аренду и находящихся в публичной собственности земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения будет опубликовано до 01.03.2015, такие земельные участки будут предоставляться в аренду в действующем сейчас порядке. Переходный период ограничен во времени (до 01.01.2018).
Продолжит ли действовать специальная норма в отношении сельскохозяйственных организаций, которые при определенных обстоятельствах вправе покупать и арендовать земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в муниципальной собственности, без проведения торгов? Да, продолжит. Давайте напомним, о чем идет речь.
Сельскохозяйственные организации могут без проведения торгов претендовать на используемый ими земельный участок, находящийся в муниципальной собственности и выделенный в счет земельных долей, находящихся в муниципальной собственности. Единственное, что для этого нужно — вовремя подать заявление о заключении договора купли-продажи или договора аренды в орган местного самоуправления. На это отводятся шесть месяцев с момента государственной регистрации права муниципальной собственности на земельный участок. Особо обращаем внимание: право на приобретение (аренду) земельного участка без проведения торгов возникает только при условии его использования сельскохозяйственной организацией до момента государственной регистрации права муниципальной собственности на него.
Сколько в этом случае должно быть заплачено за земельный участок? В случае покупки земельного участка его цена не должна превышать 15% кадастровой стоимости такого участка. При аренде годовая плата составляет 0,3% кадастровой стоимости.
* * *
Обобщим вышесказанное. С 01.03.2015 изменится порядок предоставления в собственность и аренду земельных участков, находящихся в публичной собственности. Ключевые возможности, предусмотренные для организаций, претендующих на получение земельных участков для ведения сельскохозяйственного производства, остаются без изменений. Арендаторы земельных участков, предназначенных для ведения сельскохозяйственного производства, вправе выкупить данный земельный участок без проведения торгов по истечении определенного срока при условии его использования по целевому назначению. Арендаторы земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения могут позаботиться о заключении нового договора аренды также без проведения торгов.
Д.А.Столяров
Эксперт журнала
«Пищевая промышленность:
бухгалтерский учет
и налогообложение»
Подписано в печать
29.08.2014
Столяров Д.А. О публичных земельных участках для сельскохозяйственного производства // Пищевая промышленность: бухгалтерский учет и налогообложение. 2014. № 9. С. 73 — 76.

Posted in Наши риелторские услуги.