Актуальные вопросы осуществления преимущественного права на получение земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения в собственность или аренду без проведения торгов

Мамедова Лейла Азеровна, юрисконсульт ООО «Сельхозпроминвест».
Рассматриваются основания предоставления земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения на льготных условиях в собственность или аренду без проведения торгов. Отражены актуальные вопросы осуществления указанного преимущественного права, внесены предложения по совершенствованию действующего законодательства РФ.
Ключевые слова: преимущественное право, приоритетное право, предоставление земельного участка без проведения торгов, льготные условия, использование земельного участка.
Осуществление и защита преимущественных прав в сфере земельных правоотношений, в частности в отношении земель сельскохозяйственного назначения, приобретают все большую актуальность.
Преимущественные права в гражданском праве являют собой особую самостоятельную группу субъективных гражданских прав, характеризующуюся предоставлением в качестве исключения из принципа юридического равенства участникам гражданских правоотношений возможности в определенных законом случаях осуществлять установленные законом права и защищать их преимущественно перед третьими лицами .
———————————
Мамедова Л.А. Проблемы правового регулирования осуществления и защиты преимущественных прав // Бюллетень нотариальной практики. 2008. № 3.
Так, п. 5.1 ст. 10 Федерального закона от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ (ред. от 29.06.2012) «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее — ФЗ № 101-ФЗ) наделяет субъектов земельных правоотношений преимущественным правом на получение в собственность или аренду без проведения торгов земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения.
———————————
Федеральный закон от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ (ред. от 07.06.2013) «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» // СЗ РФ. 2002. № 30. Ст. 3018.
В соответствии с п. 5.1 ст. 10 ФЗ № 101-ФЗ земельный участок, находящийся в муниципальной собственности и выделенный в счет земельных долей, находящихся в муниципальной собственности, в порядке, установленном настоящим Федеральным законом, передается использующим такой земельный участок сельскохозяйственной организации или крестьянскому (фермерскому) хозяйству в собственность или аренду без проведения торгов в случае, если сельскохозяйственная организация или крестьянское (фермерское) хозяйство обратились в орган местного самоуправления с заявлением о заключении договора купли-продажи или договора аренды такого земельного участка в течение трех месяцев с момента государственной регистрации права муниципальной собственности на такой земельный участок.
Указанный вид преимущественного права позволяет участнику земельных правоотношений приобрести в собственность или взять в аренду земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения на льготных условиях. Так, в случае приобретения в собственность земельного участка его цена устанавливается в размере не более 15 процентов его кадастровой стоимости, а в случае передачи в аренду земельного участка размер арендной платы устанавливается в размере 0,3 процента его кадастровой стоимости.
Для осуществления преимущественного права в порядке п. 5.1 ст. 10 ФЗ № 101-ФЗ лицо, претендующее на получение в собственность или аренду земельного участка на льготных условиях, должно отвечать в совокупности следующим требованиям, а именно:
1) лицо должно являться сельскохозяйственной организацией или крестьянским (фермерским) хозяйством;
2) лицо должно использовать указанный земельный участок до момента обращения с заявлением;
3) лицо должно обратиться в муниципальное образование с заявлением о передаче земельного участка в собственность или аренду;
4) указанное заявление должно быть подано в течение трех месяцев с момента государственной регистрации права муниципальной собственности на такой земельный участок.
Установленное законом первое требование об отнесении заявителя к сельскохозяйственной организации или крестьянскому (фермерскому) хозяйству обусловлено спецификой земель сельскохозяйственного назначения и необходимостью соблюдения стандартов, норм, правил и регламентов проведения агротехнических, агрохимических, мелиоративных, фитосанитарных, противоэрозионных мероприятий и иных агрономических технологий, а также жесткими требованиями законодательства к использованию данной категории земель.
Вторым требованием к осуществлению преимущественного права в порядке п. 5.1 ст. 10 ФЗ № 101-ФЗ является факт использования земельного участка лицом до момента его обращения с заявлением в муниципальное образование о предоставлении земельного участка в собственность или аренду без проведения торгов и является одним из существенных условий осуществления преимущественного права.
По сути, он подтверждает законность фактического использования сельскохозяйственными организациями и КФХ участков, выделенных в счет долей, от которых отказались частные собственники, или признанных невостребованными, до или после регистрации такого участка в собственность муниципального образования .
———————————
Комментарий к Федеральному закону «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (постатейный). 3-е изд., перераб. и доп. / А.В. Мазуров, В.В. Нахратов, В.Э. Чуркин. М.: Частное право, 2012.
Очевидно, что, вводя понятие «использование земельного участка» по отношению к сельскохозяйственной организации или крестьянскому (фермерскому) хозяйству, законодатель предусмотрел не только случаи передачи в аренду земельных участков, сформированных в счет земельных долей, входящих в ранее сформированные земельные участки, находящиеся в обработке по договорам аренды и выделенные по правилам п. 4 ст. 12 ФЗ № 101-ФЗ, но и случаи передачи земельных участков, сформированных по правилам ст. 12.1 ФЗ № 101-ФЗ в счет невостребованных земельных долей, право на которые признано за муниципальным образованием. Так как именно в случае формирования земельных участков в счет невостребованных земельных долей, право на которые признано за муниципальным образованием, до момента формирования земельного участка и признания на него права собственности в судебном порядке, любая сельскохозяйственная организация или крестьянское (фермерское) хозяйство лишены возможности обрабатывать землю на основании договора аренды по причине отсутствия возможности для его заключения — нет собственника земельного участка, то есть стороны по сделке. В этом случае возможно только фактическое использование земельного участка.
Указанные выводы подтверждаются разъяснениями, данными Министерством экономического развития РФ в письме № Д23-4894 от 25 ноября 2011 г. о порядке применения отдельных положений Федерального закона от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», в разделе 4 которого рассматриваются, в том числе, вопросы, посвященные подтверждению факта использования земельного участка сельскохозяйственной организацией или крестьянским (фермерским) хозяйством в целях предоставления его указанным лицам без торгов, и говорится, что, в случае если сельскохозяйственная организация или крестьянское (фермерское) хозяйство использовали находящийся в общей долевой собственности земельный участок по основаниям, предусмотренным действовавшими на соответствующий момент требованиями закона (например, на условиях договоров аренды или безвозмездного срочного пользования и др.), факт использования этого земельного участка подтверждается соответствующими документами.
———————————
Письмо Министерства экономического развития РФ № Д23-4894 от 25 ноября 2011 г. «О порядке применения отдельных положений Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».
При этом Министерство экономического развития РФ указывает, что, если сельскохозяйственная организация или крестьянское (фермерское) хозяйство использовали находящийся в общей долевой собственности земельный участок без оформления соответствующих правоотношений в надлежащей форме, в орган местного самоуправления, уполномоченный на принятие решения о предоставлении земельных долей или земельных участков на льготных условиях, могут быть представлены любые материалы, подтверждающие такое использование (например, сведения об уплате земельного налога или иных платежей за землю, сведения о расходах в связи с обработкой земельного участка и внесением удобрений, проведением посевных работ и др.).
За время фактического использования земельный участок может претерпевать изменения, в частности, из участка могут быть выделены его части в отдельные земельные участки. При этом следует отметить, что преимущественное право не прекращается, а факт того, что выделенный земельный участок ранее находился в ранее использовавшемся земельном участке, возможно подтвердить путем представления кадастровых паспортов прежнего и вновь сформированного земельных участков, где в графе «предыдущие номера» будет отражен кадастровый номер исходного земельного участка.
Установленные законом третье и четвертое требования о необходимости подачи заявления в муниципальное образование и срок, в течение которого оно должно быть подано, также связаны со спецификой земель сельскохозяйственного назначения, необходимостью проведения постоянной их обработки и соблюдения ст. ст. 42, 78 Земельного кодекса Российской Федерации, ст. 8 Федерального закона от 16 июля 1998 г. № 101-ФЗ (ред. от 19.07.2011) «О государственном регулировании обеспечения плодородия земель сельскохозяйственного назначения» в целях недопущения загрязнения, захламления, деградации и ухудшения плодородия почв на землях сельскохозяйственного назначения, а также для осуществления производства сельскохозяйственной продукции способами, обеспечивающими воспроизводство плодородия земель сельскохозяйственного назначения, исключающими неблагоприятное воздействие на окружающую природную среду.
———————————
Федеральный закон от 16 июля 1998 г. № 101-ФЗ (ред. от 19.07.2011) «О государственном регулировании обеспечения плодородия земель сельскохозяйственного назначения» // СЗ РФ. 1998. № 29. Ст. 3399.
Закон устанавливает срок в три месяца для подачи в муниципальное образование заявления, где лицо заявляет о своем намерении взять в собственность или аренду земельный участок. Указанный срок начинает течь со дня, следующего за днем регистрации права собственности муниципального образования на указанные земельные участки (ст. 191 Гражданского кодекса РФ).
Лицо, заявившее о своем намерении приобрести в собственность или взять в аренду земельный участок в порядке реализации положений п. 5.1 ст. 10 ФЗ № 101-ФЗ, к своему заявлению должно приложить все необходимые документы, подтверждающие его преимущественное право на получение земельного участка в собственность или аренду. Так, к заявлению должны быть приложены копии учредительных документов сельскохозяйственной организации или крестьянского (фермерского) хозяйства, коды ОКВЭД Росстата, подтверждающие основной вид деятельности организации, а также копии документов, свидетельствующих об использовании земельного участка, например документы, подтверждающие: оплату за использование земельного участка, понесенные расходы на внесение удобрений, средств защиты растений, расход горюче-смазочных материалов на обрабатываемом участке и др.
В целях соблюдения сроков подачи обладающими преимущественным правом сельскохозяйственной организацией и/или крестьянским (фермерским) хозяйством заявления о предоставлении земельного участка в собственность или аренду без торгов муниципальное образование, в собственности которого находится земельный участок, публикует информацию о возможности приобретения такого земельного участка на условиях, предусмотренных п. 5.1 ст. 10 ФЗ № 101-ФЗ. Указанная информация должна быть опубликована муниципальным образованием на своем официальном веб-сайте и в средствах массовой информации, определенных субъектом Российской Федерации, в срок не позднее двух недель со дня возникновения права муниципальной собственности на указанный земельный участок.
Информация о возможности приобретения в собственность или аренду земельного участка публикуется не для неопределенного круга лиц, а лишь для потенциальных обладателей преимущественным правом на приобретение в собственность или аренду земельного участка без проведения торгов, т.е. на льготных условиях в соответствии с п. 5.1 ст. 10 ФЗ № 101-ФЗ.
В случае если с заявлениями о приобретении в собственность или аренду земельного участка в муниципальное образование обратились два и более лица, муниципальное образование должно принять решение о предоставлении земельного участка в собственность или аренду без торгов исходя из совокупности данных. Так, полагаем, что должны учитываться длительность фактического использования земельного участка, наличие подтверждающих такое использование документов, использование земельного участка на момент подачи заявления, а также добросовестность использования земельного участка (своевременное внесение платежей за использование земельного участка, надлежащее использование земельного участка и пр.). В целях охраны земель собственники земельных участков, землепользователи, землевладельцы и арендаторы земельных участков обязаны проводить мероприятия по сохранению почв и их плодородия; защите сельскохозяйственных угодий от зарастания деревьями и кустарниками, сорными растениями, а также защите растений и продукции растительного происхождения от вредных организмов (растений или животных, болезнетворных организмов, способных при определенных условиях нанести вред деревьям, кустарникам и иным растениям) .
———————————
Иванова С.В. Охрана земель сельскохозяйственного назначения // Экологическое право. 2012. № 1.
Несмотря на предусмотренную законом возможность приобретения земельного участка в собственность или аренду на льготных условиях, ФЗ № 101-ФЗ не предусматривает, кому из нескольких лиц, обладающих преимущественным правом, муниципальное образование должно передать земельный участок. Думается, что п. 5.1 ст. 10 ФЗ № 101-ФЗ следует дополнить условием получения земельного участка в собственность или аренду без проведения торгов, включив условие о добросовестности фактического использования земельного участка (своевременной оплате платежей за пользование земельным участком, недопущение захламления земель сельскохозяйственного назначения и иные мероприятия, предусмотренные ст. 8 Федерального закона от 16 июля 1998 г. № 101-ФЗ (ред. от 19.07.2011) «О государственном регулировании обеспечения плодородия земель сельскохозяйственного назначения».
ЛИТЕРАТУРА
1. Иванова С.В. Охрана земель сельскохозяйственного назначения // Экологическое право. 2012. № 1.
2. Комментарий к Федеральному закону «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (постатейный). 3-е изд., перераб. и доп. / А.В. Мазуров, В.В. Нахратов, В.Э. Чуркин. М.: Частное право, 2012.
3. Мамедова Л.А. Проблемы правового регулирования осуществления и защиты преимущественных прав // Бюллетень нотариальной практики. 2008. № 3.
4. Письмо Министерства экономического развития РФ № Д23-4894 от 25 ноября 2011 г. «О порядке применения отдельных положений Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».
5. Федеральный закон от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ (ред. от 07.06.2013) «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» // СЗ РФ. 2002. № 30. Ст. 3018.
6. Федеральный закон от 16 июля 1998 г. № 101-ФЗ (ред. от 19.07.2011) «О государственном регулировании обеспечения плодородия земель сельскохозяйственного назначения» // СЗ РФ. 1998. № 29. Ст. 3399.
Мамедова Л.А. Актуальные вопросы осуществления преимущественного права на получение земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения в собственность или аренду без проведения торгов // Юрист. 2014. № 13. С. 22 — 25.

Posted in Наши риелторские услуги.