Конституционные и земельно-правовые гарантии прав землепользователей при проведении государственного кадастрового учета земельных участков

Пашова Маргарита Сергеевна, профессор кафедры экологического и природоресурсного права Московского государственного юридического университета имени О.Е. Кутафина (МГЮА), кандидат юридических наук, доцент.
В статье рассмотрены актуальные и важные проблемы, возникающие в ходе проведения государственного кадастрового учета земельных участков. В ней анализируется наиболее часто встречающаяся категория дел в судебной практике — споры по наложению (пересечению) границ земельных участков, основное федеральное законодательство, регулирующее данные отношения.
Ключевые слова: государственный кадастровый учет земельных участков, границы земельных участков, наложение границ земельных участков.
Эффективное использование земли является одной из важнейших стратегических целей государственной политики в области создания условий устойчивого экономического развития Российской Федерации. Этому, однако, как совершенно обоснованно отмечает О.Д. Епифанов , мешает ряд проблем, среди которых центральное место занимает отсутствие систематизированных и достоверных сведений о земельных участках и иных объектах недвижимости, современных автоматизированных систем и информационных технологий их учета и оценки. Решение этих проблем даст возможность реализовать конституционные нормы и гарантии права собственности на землю и иную недвижимость, активизировать вовлечение земли и иной недвижимости в гражданский оборот, создать основу для сохранения природных свойств и качеств земель в процессе их использования, сформировать базу экономически обоснованного налогообложения в части недвижимого имущества, а также совершенствовать систему управления недвижимостью.
———————————
Епифанов О.Д. Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) в системе реализации государственных функций и государственных услуг в сфере государственной регистрации, кадастрового учета и картографии // Новый юридический журнал. 2012. № 1. С. 145 — 157.
Приобретение прав на земельные участки, их государственная регистрация, совершение сделок с ними возможны только после государственного кадастрового учета .
———————————
Как следует из ст. 70 ЗК РФ, государственный кадастровый учет земельных участков осуществляется в порядке, установленном Федеральным законом «О государственном кадастре недвижимости» от 24.07.2007 № 221-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. 2007. № 31. Ст. 4017.
Среди общего количества рассматриваемых судами дел земельные споры продолжают занимать значительное место. Немалую часть земельных дел составляют споры о границах земельных участков, которые могут возникнуть не только в связи с неправомерными действиями смежного землепользователя, но и в связи с незаконными действиями должностных лиц, принявших решение о проведении государственного кадастрового учета .
———————————
Иванова Е.Н. Дискуссионные вопросы арбитражной практики в сфере государственного кадастрового учета земельных участков // Арбитражный и гражданский процесс. 2011. № 1. С. 44 — 47.
Совершенно обоснованно в Решении ВАС РФ от 05.07.2013 № ВАС-1294/13 дана ссылка на ст. 4 Закона о кадастре, в которой определены основные принципы ведения ГКН, в том числе на единство технологии его ведения на всей территории Российской Федерации и обеспечение общедоступности и непрерывности актуализации содержащихся в нем сведений (п. 1) .
———————————
Решение ВАС РФ от 05.07.2013 № ВАС-1294/13 «О признании Приказа Минюста РФ от 19.03.2008 № 66 в части первого предложения примечания 14 Приложения № 1 соответствующим пункту 1 статьи 4 Гражданского кодекса РФ, части 6 статьи 4, части 7 статьи 14, части 1 статьи 45 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ, пункту 8 статьи 9 Федерального закона от 05.04.2013 № 43-ФЗ».
По Федеральному закону от 24.07.2007 № 221-ФЗ (ред. от 23.07.2013) «О государственном кадастре недвижимости» (далее по тексту — Закон о ГКН) изменение требований к точности или способам определения подлежащих внесению в государственный кадастр недвижимости сведений об объектах недвижимости либо изменение геодезической или картографической основы государственного кадастра недвижимости, в том числе систем координат, используемых для его ведения, не является основанием для признания кадастровых сведений об объекте недвижимости неактуальными и (или) подлежащими уточнению. Кроме того, в названном Законе регламентировано, что в случае изменения кадастровых сведений ранее внесенные в государственный кадастр недвижимости сведения сохраняются, если иное не установлено настоящим Федеральным законом (п. 6 ст. 4).
———————————
См.: Методические рекомендации по проведению межевания объектов землеустройства: утв. Росземкадастром 17.02.2003.
Между тем невозможно совершить сделки с земельными участками, налоговые органы не принимают от собственников земельные платежи по земельным участкам, которые не прошли кадастровый учет по измененной геодезической или картографической основе .
———————————
См.: Приказ Минэкономразвития РФ от 28.07.2011 № 375 «Об определении требований к картам и планам, являющимся картографической основой государственного кадастра недвижимости»: зарегистрировано в Минюсте РФ 29.08.2011 № 21707; Постановление Правительства РФ от 30.07.2009 № 621 «Об утверждении формы карты (плана) объекта землеустройства и требований к ее составлению» // Собрание законодательства Российской Федерации. 2009. № 32. Ст. 4038 и др.
По ст. 26 Закона о ГКН осуществление кадастрового учета приостанавливается в случае, если одна из границ земельного участка, о кадастровом учете которого представлено заявление, пересекает одну из границ другого земельного участка, сведения о котором содержатся в государственном кадастре недвижимости (за исключением случая, если другой земельный участок является преобразуемым объектом недвижимости).
Аналогичная норма содержится и в Федеральном законе от 21.07.1997 № 122-ФЗ (ред. от 23.07.2013) «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (с изм. и доп., вступающими в силу с 01.10.2013) . По статьям 19 и 20 данного Закона возможны приостановление и отказ в государственной регистрации прав на земельный участок в случае, если в государственном кадастре недвижимости в отношении такого земельного участка отсутствуют сведения о координатах характерных точек границ такого земельного участка или одна из границ такого земельного участка пересекает одну из границ другого земельного участка в соответствии с внесенными в государственный кадастр недвижимости сведениями о последнем, за исключением некоторых случаев.
———————————
Собрание законодательства Российской Федерации. 1997. № 30. Ст. 3594.
Зачастую при пользовании земельным участком несколько десятков лет, при отсутствии изменения границ, выясняется несоответствие фактического пользования с документальным, пересечение (наложение) границ со смежным землепользователем. Данное несоответствие выясняется при оформлении документов на отчуждение земельного участка, проведении кадастрового учета по измененной геодезической или картографической основе.
В данной ситуации именно заявитель вынужден доказывать нарушение своих прав. И если такого нарушения заявитель доказать не сможет, никаких негативных правовых последствий для государственного органа или уполномоченного на то должностного лица, несмотря на незаконность действия или решения, это не повлечет. Неизвещение смежного землепользователя о проведении землеустроительных работ или отсутствие его представителя при их проведении может свидетельствовать о незаконности действий государственных органов, утвердивших результаты таких работ и осуществивших постановку земельного участка на кадастровый учет, только в том случае, если будет доказано, что названными действиями были нарушены права и законные интересы смежного землепользователя.
Применительно к делам об оспаривании проведения государственного кадастрового учета, в том числе в случаях несоблюдения процедуры согласования границ, это означает, что если землепользователь не докажет нарушения своих прав установленными границами земельного участка смежного землепользователя в установленный законом срок на обращение в суд, то кадастровый учет такого земельного участка не будет признан недействительным, даже если обязательные требования о необходимости согласования границ не будут выполнены, и даже если границы участка накладываются на участок, ранее поставленный на учет.
Получается, что достоверность кадастровой информации, по сути, ставится в зависимость от активности землепользователей, от их стремления доказать незаконность действия органа государственного кадастрового учета в каждом конкретном случае. И если такое нарушение права доказать не получится, несмотря на незаконность действий органа учета, не соответствующая действительности или незаконным образом внесенная информация будет продолжать существовать в государственном информационном ресурсе, служа основой для принятия в том числе государственных управленческих решений. При таких обстоятельствах получается, что орган государственного кадастрового учета, по сути, вообще может не обращать особого внимания на содержание предоставляемых для проведения учета документов, а вносить исправления в сведения кадастра только после соответствующих судебных решений. Представляется, что такая ситуация недопустима.
В законодательстве должны найти отражение вопросы обязанности органа государственного кадастрового учета вносить в государственный кадастр недвижимости сведения о земельных участках, отвечающие критериям достоверности, даже если заинтересованным лицом будет пропущен срок для обращения в суд с требованием об оспаривании действий (решений) государственных органов и должностных лиц или не будет доказан факт нарушения такими ошибками прав и законных интересов землепользователя.
Полагаем, что предложенные меры повысят ответственность должностных лиц при принятии решений о проведении государственного кадастрового учета.
Органы местного самоуправления не должны утверждать схему земельного участка, если для этого потребуется изменить границы земельных участков, сведения о которых уже внесены в государственный кадастр недвижимости, но носят временный характер. Если в отношении границ и площади таких участков существует спор между несколькими заявителями, то схема земельного участка может быть утверждена только после разрешения этого спора по существу .
———————————
Керенский И.В. При наличии в государственном кадастре недвижимости временных сведений о земельном участке нельзя сформировать другой участок, совпадающий с первым по границам или площади // СПС «КонсультантПлюс». 2011.
Литература
1. Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 № 136-ФЗ (ред. от 23.07.2013) (с изм. и доп., вступающими в силу с 06.09.2013) // Собрание законодательства Российской Федерации. 2001. № 44. Ст. 4147.
2. Федеральный закон «О государственном кадастре недвижимости» от 24.07.2007 № 221-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. 2007. № 31. Ст. 4017.
3. Федеральный закон от 21.07.1997 № 122-ФЗ (ред. от 23.07.2013) «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (с изм. и доп., вступающими в силу с 01.10.2013) // Собрание законодательства Российской Федерации. 1997. № 30. Ст. 3594.
4. Постановление Правительства РФ от 30.07.2009 № 621 «Об утверждении формы карты (плана) объекта землеустройства и требований к ее составлению» // Собрание законодательства Российской Федерации. 2009. № 32. Ст. 4038.
5. Приказ Минэкономразвития РФ от 28.07.2011 № 375 «Об определении требований к картам и планам, являющимся картографической основой государственного кадастра недвижимости»: зарегистрировано в Минюсте РФ 29.08.2011 № 21707.
6. Решение ВАС РФ от 05.07.2013 № ВАС-1294/13 «О признании Приказа Минюста РФ от 19.03.2008 № 66 в части первого предложения примечания 14 Приложения № 1 соответствующим пункту 1 статьи 4 Гражданского кодекса РФ, части 6 статьи 4, части 7 статьи 14, части 1 статьи 45 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ, пункту 8 статьи 9 Федерального закона от 05.04.2013 № 43-ФЗ // СПС «КонсультантПлюс».
7. Методические рекомендации по проведению межевания объектов землеустройства: утв. Росземкадастром 17.02.2003 // СПС «КонсультантПлюс».
8. Епифанов О.Д. Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) в системе реализации государственных функций и государственных услуг в сфере государственной регистрации, кадастрового учета и картографии // Новый юридический журнал. 2012. № 1. С. 145 — 157.
9. Иванова Е.Н. Дискуссионные вопросы арбитражной практики в сфере государственного кадастрового учета земельных участков // Арбитражный и гражданский процесс. 2011. № 1. С. 44 — 47.
10. Керенский И.В. При наличии в государственном кадастре недвижимости временных сведений о земельном участке нельзя сформировать другой участок, совпадающий с первым по границам или площади // СПС «КонсультантПлюс». 2011.
Пашова М.С. Конституционные и земельно-правовые гарантии прав землепользователей при проведении государственного кадастрового учета земельных участков // Правовые вопросы строительства. 2014. № 1. С. 19 — 21.

Posted in Наши риелторские услуги.