Каков порядок получения юрлицом квартиры, если в отношении застройщика введена процедура банкротства?

Вопрос: Застройщик и юрлицо заключили договор долевого строительства жилого помещения (квартиры). Каков порядок получения юрлицом квартиры, если в отношении застройщика введена процедура банкротства?
Ответ: Для удовлетворения судом ходатайства участников долевого строительства (в том числе юридического лица) о получении жилых помещений (квартир) с учетом того, что в отношении застройщика введена процедура банкротства, необходимо соблюдение условий, перечисленных в ст. ст. 201.10, 201.11 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее — Федеральный закон № 127-ФЗ), например: отсутствие требований иных залоговых кредиторов на дом, кроме дольщиков; достаточность прочего имущества должника для погашения требований кредиторов 1-й и 2-й очереди; отсутствие в реестре требований разных дольщиков на одни и те же квартиры.
Обоснование: В соответствии со ст. 201.2 Федерального закона № 127-ФЗ участники строительства, имеющие право требования на передачу жилого помещения, являются лицами, участвующими в деле о банкротстве.
Требования данных лиц отправляются в порядке ст. 71 Федерального закона № 127-ФЗ в суд и арбитражному управляющему. Согласно ст. 201.6 Федерального закона № 127-ФЗ арбитражным управляющим формируется отдельный реестр из данных требований.
Порядок удовлетворения требований участников долевого строительства о передаче квартир установлен ст. ст. 201.10, 201.11 Федерального закона № 127-ФЗ. Согласно данным статьям получить недвижимость от застройщика в состоянии банкротства можно только при соблюдении ряда условий.
Общие условия для недостроенного и готового дома (п. 3 ст. 201.10 Федерального закона № 127-ФЗ):
1) стоимость передаваемых помещений не превышает более чем на пять процентов совокупный размер требований участников строительства, включенных в реестр требований кредиторов и реестр требований о передаче жилых помещений, или тремя четвертями голосов кредиторов четвертой очереди, за исключением юридических лиц — участников строительства, принято решение о согласии на передачу участникам строительства жилых помещений, или на депозитный счет арбитражного суда внесены денежные средства на погашение требований обделенных кредиторов;
2) имущества, которое остается у должника после передачи участникам строительства квартир, достаточно для погашения текущих платежей и требований кредиторов первой и второй очереди или на специальный банковский счет должника внесены денежные средства на погашение требований этих кредиторов;
3) в реестре требований кредиторов отсутствуют требования кредиторов, не являющихся участниками строительства, по обязательствам, обеспеченным залогом прав застройщика на недострой, дом, земельный участок под ними, передаваемые жилые помещения, либо указанные кредиторы согласились на передачу участникам строительства жилых помещений, либо на депозитный счет арбитражного суда внесены дольщиками денежные средства на погашение указанных долгов;
4) всем участникам строительства, внесенным в реестр, хватает квартир, а требования на одни и те же квартиры отсутствуют.
Специальные условия для недостроенного дома:
1) недострой принадлежит застройщику на праве собственности, а земля под ним — на любом имущественном праве (пп. 5 — 6 п. 3 ст. 201.10 Федерального закона № 127-ФЗ);
2) участники строительства приняли решение о создании ЖСК или иного специализированного потребительского кооператива (пп. 7 п. 3 ст. 201.10 Федерального закона № 127-ФЗ).
Специальные условия для готового дома (п. 3 ст. 201.11 Федерального закона № 127-ФЗ):
1) наличие разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома;
2) передаточные акты на квартиры не подписаны.
Арбитражный управляющий анализирует ситуацию, дает заключение о возможности или невозможности передачи участникам строительства квартир или недостроенного дома и составляет отчет об оценке их стоимости (п. 2 ст. 201.11 Федерального закона № 127-ФЗ). Данное заключение рассматривается на собрании участников строительства. На основании ходатайства дольщиков вопрос о передаче дома рассматривается арбитражным судом.
Если все необходимые условия соблюдены, суд удовлетворяет ходатайство (п. 4 ст. 201.11 Федерального закона № 127-ФЗ). Недвижимость, переданная дольщикам, признается отступным по их требованиям о передаче квартир. При отказе в удовлетворении ходатайства юридическое лицо — дольщик может только потребовать возмещения убытков в 4-й очереди кредиторов (ст. ст. 201.5, 201.9 Федерального закона № 127-ФЗ).
Таким образом, процедура банкротства предусматривает три варианта взыскания дольщиком (в том числе юридическим лицом) квартиры с застройщика.
Вариант первый. До подписания передаточного акта на квартиру в законченном строительством доме — путем подачи в рамках дела о банкротстве требования о передаче жилого помещения.
Кредиторов, чьи требования обоснованны, арбитражный управляющий по определению суда:
— включает в реестр требований по передаче жилых помещений;
— предлагает участникам строительства подать ходатайство о погашении требований путем передачи им жилого дома.
Суд рассматривает ходатайство и в определении о передаче участникам строительства жилого дома указывает, кому какое помещение надлежит передать.
Вариант второй. После подписания передаточного акта на квартиру в законченном строительством доме — путем подачи иска о признании права собственности в рамках дела о банкротстве.
Вариант третий. До завершения строительства — вступление в ЖСК, созданный кредиторами — участниками строительства (по предложению арбитражного управляющего). Участники строительства в рамках дела о банкротстве:
— направляют требование о передаче недостроенного объекта и включаются арбитражным управляющим в реестр требований участников строительства;
— подают ходатайство о передаче их ЖСК недостроенного дома. В случае удовлетворения ходатайства права на недострой передаются ЖСК, который имеет возможность достроить дом и распределить квартиры.
Для удовлетворения судом ходатайства участников строительства при использовании вариантов 1 и 3 обязательно соблюдение условий, перечисленных в ст. ст. 201.10, 201.11 Федерального закона № 127-ФЗ, например: отсутствие требований иных залоговых кредиторов на дом, кроме дольщиков; достаточность прочего имущества должника для погашения требований кредиторов 1-й и 2-й очереди; отсутствие в реестре требований разных дольщиков на одни и те же квартиры.
Л.Н.Пелипенко
Группа компаний «Аналитический Центр»
28.09.2014

Posted in Наши риелторские услуги.