Является ли предъявленная в претензии сумма убытками? Правомерны ли требования физического лица к ООО?

Вопрос: ООО заключило с физическим лицом договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома. Для выполнения договорного обязательства по оплате квартиры физическое лицо использует кредитные денежные средства. ООО нарушило установленный договором участия в долевом строительстве многоквартирного дома срок передачи квартиры участнику долевого строительства (ввиду финансовых трудностей) на 2 года. Кредитный договор, заключенный физическим лицом с банком, предусматривал, что процентная ставка по кредиту (17%) понижается на 3 процентных пункта с месяца, следующего за месяцем регистрации ипотеки на квартиру.
После передачи квартиры участнику долевого строительства ООО получило претензию от физического лица, в которой заявлено требование о выплате ООО в пользу физического лица убытков. Размер убытков определен как денежная сумма, которую физическое лицо уплатило банку по повышенной процентной ставке по кредиту ввиду нарушения застройщиком передачи квартиры участнику долевого строительства на 2 года.
Является ли предъявленная в претензии сумма убытками? Правомерны ли требования физического лица к ООО?
Ответ: Полагаем, что требования физического лица к ООО о возмещении ему убытков, размер которых определен как денежная сумма, которую физическое лицо уплатило банку по повышенной процентной ставке по кредиту ввиду нарушения застройщиком передачи квартиры участнику долевого строительства на два года, неправомерны, так как предъявленная в претензии сумма не относится к убыткам.
Обоснование: В силу ч. 1 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон № 214-ФЗ) по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
В соответствии с ч. 1 ст. 6 Закона № 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного ч. 3 настоящей статьи.
Согласно ч. 2 ст. 6 Закона № 214-ФЗ в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.
В случае если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном Гражданским кодексом РФ (ч. 3 ст. 6 Закона № 214-ФЗ).
Статья 10 Закона № 214-ФЗ определяет, что в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки.
В силу ст. 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется в том числе путем возмещения убытков.
Должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства (п. 1 ст. 393 ГК РФ).
На основании п. 2 ст. 393 ГК РФ убытки определяются в соответствии с правилами, предусмотренными ст. 15 ГК РФ.
Согласно п. 1 ст. 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.
Пункт 2 ст. 15 ГК РФ предусматривает, что под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
Если лицо, нарушившее право, получило вследствие этого доходы, лицо, право которого нарушено, вправе требовать возмещения наряду с другими убытками упущенной выгоды в размере не меньшем, чем такие доходы.
Рассматривая схожее дело, ФАС Уральского округа в Постановлении от 18.05.2012 по делу № А71-2830/2010 отметил, что уплата процентов за пользование кредитом не является убытками, причиненными в результате неправомерных действий должника, поскольку заявителем самостоятельно принято решение об участии в строительстве жилого дома с использованием как собственных, так и заемных денежных средств.
Кроме того, ФАС Уральского округа поддержал позицию нижестоящих судов, указавших, что лицо уплачивает банку проценты за пользование кредитом по кредитному договору и в силу положений ст. 15 ГК РФ данные расходы оно производит во исполнение кредитного договора, а не для восстановления нарушенного по вине ответчика права на получение объекта долевого строительства.
Схожая позиция занята Восьмым арбитражным апелляционным судом в Постановлении от 21.09.2009 по делу № А70-3645/2009, Московским городским судом в Определении от 14.04.2011 по делу № 33-10717.
На основании изложенного предъявленная физическим лицом к ООО в претензии сумма убытками не является, а требования физического лица в указанной части неправомерны.
М.Ю.Мордасов
Юридическая компания «Юново»
07.08.2014

Posted in Наши риелторские услуги.