Как с точки зрения минимизации затрат выгоднее оформить такую передачу: завещанием или договором дарения?

Вопрос: Мать моего отчима хочет оставить мне квартиру. Как с точки зрения минимизации затрат выгоднее оформить такую передачу: завещанием или договором дарения?
Ответ:
Оформляем дарственную
Дарение квартиры осуществляется на основании договора дарения, который должен быть заключен в письменной форме (п. п. 1, 3 ст. 574 ГК РФ). Действующее законодательство не содержит требований по обязательному нотариальному удостоверению договора дарения. Поэтому заверять его у нотариуса необязательно (п. 2 ст. 163 ГК РФ).
При получении квартиры в дар у одаряемого возникает доход (экономическая выгода) в виде стоимости этой квартиры (ст. 41, п. 1 ст. 211 НК РФ). Такой доход не облагается НДФЛ, только если квартира была подарена членом семьи или близким родственником, признаваемым таковым в соответствии с Семейным кодексом (п. 18.1 ст. 217 НК РФ). Членами семьи считаются: супруги, родители и дети, усыновители и усыновленные (ст. 2 СК РФ). К близким родственникам относятся родственники по прямой восходящей и нисходящей линии: (родители, дедушки, бабушки), полнородные и неполнородные (имеющие общих отца или мать) братья и сестры (ст. 14 СК РФ). Таким образом, мать вашего отчима к членам семьи или близким родственникам согласно нормам Семейного кодекса не относится. А значит, при получении от нее квартиры в дар вы должны будете заплатить НДФЛ с ее стоимости.
Но как определить эту стоимость? Как показывает судебная практика, лица, получившие в дар квартиру, часто рассчитывают налог исходя из ее инвентаризационной стоимости (согласно п. 5.3 Инструкции о проведении учета жилищного фонда в РФ (утв. Приказом Минземстроя России от 04.08.1998 № 37) инвентаризационная стоимость определяется БТИ в соответствии с Порядком оценки зданий, помещений, сооружений, принадлежащих гражданам на праве собственности, утвержденным Приказом Министра архитектуры, строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ от 04.04.1992 № 87). Аргументируется такая точка зрения тем, что:
1) согласно п. 1 ст. 211 НК РФ исходя из рыночных цен определяется только доход по имуществу, полученному от организаций и индивидуальных предпринимателей;
2) Налоговым кодексом не запрещено оценивать стоимость подаренного физическим лицом имущества исходя из его инвентаризационной стоимости.
Но суды с таким подходом не согласны (Апелляционные определения Верховного суда Республики Карелия от 12.11.2013 № 33-3603/2013, Пермского краевого суда от 09.01.2013 № 33-11450/32, Решение Московского районного суда г. Чебоксары от 30.01.2012 № 2-1032/12). Они указывают, что, поскольку доходы в виде имущества, полученного в порядке дарения, являются доходами в натуральной форме, в целях исчисления НДФЛ налоговая база по данному виду доходов должна определяться в соответствии с п. 1 ст. 211 НК РФ независимо от того, кто является источником дохода. Следовательно, при исчислении НДФЛ в отношении дохода, полученного физическим лицом в результате дарения объекта недвижимого имущества другим физическим лицом, налоговая база должна определяться как рыночная стоимость полученной в дар недвижимости (Апелляционное определение Свердловского областного суда от 30.10.2013 № 33-13217/2013).
Минфин России также считает, что в расчет нужно брать рыночную стоимость квартиры (Письма Минфина России от 08.05.2014 N 03-04-05/21903, от 17.04.2013 N 03-04-05/4-388).
Обратите внимание, что приглашать для определения рыночной стоимости квартиры независимого оценщика не нужно. Достаточно просто указать в договоре дарения цену, которая соответствует ценам на аналогичные квартиры, указываемые в объявлениях о продаже. Такая цена и будет считаться рыночной (п. 3 ст. 105.3 НК РФ).
Налог с рыночной стоимости квартиры вы должны рассчитать самостоятельно (пп. 7 п. 1 ст. 228 НК РФ) и представить в налоговый орган по месту своего учета налоговую декларацию (п. 3 ст. 228 НК РФ) не позднее 30 апреля года, следующего за годом, в котором квартира была подарена (п. 1 ст. 229 НК РФ). Форма декларации утверждена Приказом ФНС России от 10.11.2011 № ММВ-7-3/760@.
Налог рассчитывается по ставке 13% (п. 1 ст. 224 НК РФ). Заплатить налог нужно до 15 июля года, следующего за годом, в котором квартира была подарена (п. 4 ст. 228 НК РФ).
Помимо налога вам нужно будет уплатить госпошлину за регистрацию перехода права собственности на подаренную квартиру. Ее размер составляет 1000 руб. (пп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ). Сам договор дарения недвижимости государственной регистрации с 1 марта 2013 г. не подлежит (п. 8 ст. 2 Федерального закона от 30.12.2012 № 302-ФЗ).
Пример 1. Рыночная стоимость подаренной квартиры — 5 млн руб.
В этом случае размер затрат составит:
— НДФЛ по ставке 13% — 650 000 руб.;
— госпошлина за регистрацию перехода права собственности — 1000 руб.
Общая сумма расходов будет равна 651 000 руб.
Составляем завещание
Физическое лицо вправе по своему усмотрению завещать имущество любым лицам (п. 1 ст. 1118 ГК РФ). Завещание должно быть составлено в письменной форме и удостоверено нотариусом (п. 1 ст. 1124 ГК РФ).
При наследовании квартиры по завещанию у вас не возникнет обязанности по исчислению и уплате НДФЛ. Ведь доходы в денежной и натуральной формах, получаемые от физических лиц в порядке наследования, НДФЛ не облагаются (п. 18 ст. 217 НК РФ).
Госпошлина за удостоверение завещаний составляет 100 руб. (пп. 13 п. 1 ст. 333.24 НК РФ). Вступать в права собственника квартиры вы будете на основании свидетельства о праве на наследство. Оно выдается нотариусом по месту открытия наследства (п. 1 ст. 1162 ГК РФ). За его выдачу нужно будет заплатить госпошлину в размере 0,6% стоимости наследуемого имущества, но не более 1 млн руб. (пп. 22 п. 1 ст. 333.24 НК РФ).
В пп. 5 п. 1 ст. 333.25 НК РФ указано, что для исчисления государственной пошлины по выбору плательщика может быть представлен документ с указанием инвентаризационной, рыночной, кадастровой либо иной (номинальной) стоимости имущества, выданный независимым оценщиком или организацией (органом) по учету объектов недвижимого имущества по месту его нахождения. При этом нотариусы и должностные лица, совершающие нотариальные действия, не вправе определять вид стоимости имущества (способ оценки) в целях исчисления государственной пошлины и требовать от плательщика представления документа, подтверждающего данный вид стоимости имущества (способ оценки). В случае представления нескольких документов с указанием различной стоимости имущества при исчислении размера государственной пошлины принимается наименьшая из указанных стоимостей.
Таким образом, для целей исчисления госпошлины за выдачу свидетельства о праве на наследство вы вправе представить нотариусу документ об инвентаризационной стоимости наследуемой квартиры (как правило, эта стоимость является наименьшей), выданный органом БТИ по месту расположения квартиры. Это подтверждает Минфин России (Письмо от 18.03.2014 № 03-05-06-03/11709).
Кроме того, вам также нужно будет уплатить госпошлину за регистрацию перехода права собственности на наследуемую квартиру. Ее размер, как мы уже говорили выше, составляет 1000 руб. (пп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ).
Пример 2. Рыночная стоимость наследуемой квартиры — 5 млн руб.
Ее инвентаризационная стоимость по данным БТИ — 1 млн руб.
Размер затрат составит:
— госпошлина за удостоверение завещаний — 100 руб.;
— госпошлина за выдачу свидетельства о праве на наследство — 6000 руб.;
— госпошлина за регистрацию перехода права собственности — 1000 руб.
Общая сумма расходов будет равна 7100 руб.
О.Мокроусов
Эксперт «ЭЖ»
Подписано в печать
04.08.2014
Мокроусов О. Вопрос-ответ // ЭЖ Вопрос-Ответ. 2014. № 8. С. 70 — 74.

Posted in Наши риелторские услуги.