Правомерно ли требование организации Б?

Вопрос: Организация А заключила договор аренды земельного участка для строительства объекта недвижимости с муниципальным образованием и произвела государственную регистрацию договора. Основанием для заключения договора явилось распоряжение администрации муниципального образования о предоставлении земельного участка в аренду организации А. Организация Б, также претендующая на арендованный участок как ранее арендовавшая его, обжаловала распоряжение администрации как изданное с нарушением требований к изданию подобных актов. Организация мотивировала свое заявление тем, что признание недействительным распоряжения администрации повлечет недействительность договора аренды с организацией А и позволит организации Б реализовать свое право на преимущественное заключение договора аренды. Правомерно ли требование организации Б?
Ответ: Судебная практика по проблеме, описанной в вопросе, противоречива. Одни суды считают, что обжалование ненормативного акта публичного образования является необходимым условием для признания недействительным договора аренды земельного участка, другие суды указывают, что признание распоряжения публичного образования влечет недействительность прошедшего государственную регистрацию договора аренды. Следовательно, заявителю придется доказывать свою правоту в суде.
Обоснование: Статья 606 Гражданского кодекса РФ устанавливает, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Пункт 1 ст. 621 ГК РФ предусматривает, что, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.
Пункт 3 ст. 30 Земельного кодекса РФ устанавливает, что предоставление земельных участков для строительства с предварительным согласованием мест размещения объектов осуществляется в аренду, а лицам, указанным в п. 1 ст. 20 ЗК РФ, — в постоянное (бессрочное) пользование, религиозным организациям для строительства зданий, строений, сооружений религиозного и благотворительного назначения — в безвозмездное срочное пользование на срок строительства этих зданий, строений, сооружений.
Пункт 5 ст. 30 ЗК РФ предусматривает, что предоставление земельного участка для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта осуществляется в следующем порядке:
выбор земельного участка и принятие в порядке, установленном ст. 31 ЗК РФ, решения о предварительном согласовании места размещения объекта;
выполнение в отношении земельного участка кадастровых работ, осуществление его государственного кадастрового учета;
принятие решения о предоставлении земельного участка для строительства в соответствии с правилами, установленными ст. 32 ЗК РФ.
С учетом вышеприведенных положений ЗК РФ следует сделать вывод о том, что основанием для возникновения арендных отношений являются издание ненормативного акта и заключение договора аренды.
Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.
Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон.
Статья 166 ГК РФ гласит, что сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Пункты 1 и 2 ст. 173.1 ГК РФ устанавливают, что сделка, совершенная без согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, необходимость получения которого предусмотрена законом, является оспоримой, если из закона не следует, что она ничтожна или не влечет правовых последствий для лица, управомоченного давать согласие, при отсутствии такого согласия. Она может быть признана недействительной по иску такого лица или иных лиц, указанных в законе.
Законом или в предусмотренных им случаях соглашением с лицом, согласие которого необходимо на совершение сделки, могут быть установлены иные последствия отсутствия необходимого согласия на совершение сделки, чем ее недействительность.
Поскольку законом не установлено иное, оспоримая сделка, совершенная без необходимого в силу закона согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, может быть признана недействительной, если доказано, что другая сторона сделки знала или должна была знать об отсутствии на момент совершения сделки необходимого согласия такого лица или такого органа.
Таким образом, договор аренды, заключенный на основании признанного недействительным распоряжения администрации, по мнению ряда судов, следует также признать недействительным (см. Постановления ФАС Волго-Вятского округа от 02.08.2013 N А79-9797/2012, ФАС Поволжского округа от 19.02.2013 N А12-8876/2011).
В то же время некоторые суды считают, что факт государственной регистрации договора аренды, заключенного на основании недействительного распоряжения публичного образования, может остаться в силе в силу принципа публичной достоверности (см. Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 06.03.2014 № А33-19809/2012).
Таким образом, учитывая противоречивую судебную практику, заявителю придется доказывать свою правоту в суде.
В.Д.Пичужкин
Центр методологии бухгалтерского учета и налогообложения
20.08.2014

Posted in Наши риелторские услуги.