Понятие недвижимого имущества в гражданском законодательстве

Новиков Кирилл Андреевич, руководитель секретариата Председателя ВАС РФ, кандидат юридических наук.
В статье рассмотрены вопросы, связанные с интерпретацией легального определения недвижимого имущества. Автор приходит к выводу, что в существующем виде формула п. 1 ст. 130 ГК РФ неудачна, поскольку не отражает действительного положения дел.
Ключевые слова: недвижимость, недвижимое имущество.
1. Легальное определение недвижимого имущества (недвижимой вещи) содержится в п. 1 ст. 130 ГК РФ: к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. В нем, во-первых, перечислены разновидности вещей, которые должны признаваться недвижимыми априори (земельные участки и участки недр), а во-вторых, предложен критерий, на основании которого следует делать вывод о том, является ли недвижимой та или иная вещь, не относящаяся ни к земельным участкам, ни к участкам недр.
Закон исходит из того, что для квалификации такой вещи в качестве недвижимой необходимо установить, что она имеет особую нерасторжимую связанность с земельным участком: она должна быть соединена с ним настолько прочно, что перемещение этой вещи без причинения несоразмерного ущерба ее назначению невозможно.
Другими словами, в качестве критерия для квалификации вещи как недвижимой закон выбрал ее физическую характеристику, которая указывает на принципиальную недопустимость перемен в пространственном положении этой вещи (таким признаком по мысли законодателя обладают упомянутые в п. 1 ст. 130 ГК РФ здания, сооружения и объекты незавершенного строительства).
Если с характеристикой именно этих объектов особых сложностей не возникает, так как они признаны недвижимостью самим ГК РФ, то квалификация в качестве недвижимости иных вещей, в тексте Кодекса не упомянутых, способна вызвать затруднения. Несмотря на исчерпывающую формальную определенность критерия прочности связи недвижимой вещи с землей, его нельзя признать пригодным к практическому использованию. Следовательно, в том виде, в каком оно сформулировано в п. 1 ст. 130 ГК РФ, определение недвижимости неудачно.
Вопреки мнению авторов Концепции развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе, которые утверждают, что определение недвижимой вещи, содержащееся в ст. 130 ГК РФ, вряд ли нуждается в пересмотре , необходимость ее исправления можно считать очевидной. Дело в том, что, не подвергнув легальное определение недвижимости расширительному толкованию, не отступив от буквального смысла исследуемой нормы, применить ее к разбору конкретной жизненной ситуации, в которой необходимо дать ответ на вопрос, относится ли вещь к недвижимости, невозможно. Если же действительный смысл правовой нормы, выявленный в результате толкования, не совпадает с ее буквальным содержанием, редакцию нормы следует признать несовершенной.
———————————
См.: Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе / Под общ. ред. В.В. Витрянского, О.М. Козырь, А.А. Маковской. М., 2004. С. 8.
Как следует из легального определения, вывод о квалификации объекта в качестве недвижимого может быть сделан только после того, как его прочная связь с землей (о которой обычно судят по его монументальности, по тому, имеет ли он фундамент и насколько крепкими были материалы, использованные для его создания и т.п. ) будет подтверждена заключением о невозможности пространственного перемещения такого объекта без ущерба его назначению.
———————————
См.: Петров Д.В. Управление имуществом. Актуальные вопросы арбитражной практики КУГИ Санкт-Петербурга. СПб., 2003. С. 72. См. также: Постановления ФАС Северо-Западного округа от 20.06.2013 по делу N А56-56244/2012, ФАС Поволжского округа от 27.03.2013 по делу N А55-15943/2012.
Тем не менее современный уровень развития инженерной мысли и строительной техники позволяет совершенно безболезненно перемещать в пространстве самые внушительные по своим физическим характеристикам объекты, будь то элементы земного ландшафта, здания, сооружения, памятники и подобные им конструкции. Примечательно, что соответствующими возможностями человечество располагает уже давно: хрестоматиен пример, когда в 1458 г. известный итальянский архитектор и инженер Р. Фиораванти (Fioraventi) по прозвищу Аристотель при помощи машин собственного изобретения передвинул колокольню болонской церкви Санта-Мариа-Маджоре, не причинив ей никакого вреда .
———————————
См.: Петров Д.В. Указ. соч. С. 70.
Исследуя вопрос о назначении какого-либо объекта, естественно исходить из того, что конкретное хозяйственное предназначение (функция) вещи определяется в первую очередь тем, какими именно физическими (природными, антропогенными) свойствами она обладает: одно здание подходит для размещения магазина, другое — под склад, в третьем находится контора, в четвертом — жилые апартаменты.
Если пространственное перемещение большинства объектов осуществимо без причинения им вреда, то очевидно, что их транспортировка никак не скажется и на возможных способах их хозяйственного использования (на их назначении). Эти замечания приводят к выводу о том, что формулу п. 1 ст. 130 ГК РФ нельзя понимать буквально, ведь если практически все объекты могут быть перемещены в пространстве так, что их назначение не изменится , то упоминание в этом пункте «невозможности перемещения» объекта как способа проверки истинности утверждения о его прочной связи с землей лишено смысла.
———————————
Отдельные исключения из этого предположения не влияют на его общий смысл (см., напр.: Постановление ФАС Поволжского округа от 17.07.2013 по делу № А72-3301/2012).
В то же время одно из основных правил юридической герменевтики гласит, что «из двух толкований нужно выбирать то, которое сопряжено с какими-либо последствиями, а не то, которое делает закон бесцельным» или бессмысленным. Именно поэтому легальному определению недвижимого имущества должен быть придан иной, более широкий смысл, который, однако, соответствовал бы выраженной в п. 1 ст. 130 ГК РФ основной идее и не расходился с действительностью.
———————————
Васьковский Е.В. Учебник гражданского права. М., 2003. С. 75.
Распространенное в научной литературе определение недвижимости как вещи, которая «может использоваться по своему назначению только в неразрывной связи с землей» , тоже не бесспорно. Наряду с очевидными достоинствами — лаконичностью и стремлением к формальной определенности — ему присущи и недостатки. Изъян состоит в указании на некую «неразрывную связь» объекта с землей — признак, который, с одной стороны, не может быть обнаружен у некоторых очевидно недвижимых объектов, связанность которых с землей довольно условна (например, знаменитая пирамида Хеопса — монументальное сооружение, покоящееся на земле исключительно из-за собственного веса), а с другой — присущ многим заведомо движимым вещам, например всевозможным турникам, заборам, врытым в землю столбам, воротам и т.п.
———————————
Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации. Часть первая (постатейный) / Под ред. Н.Д. Егорова, А.П. Сергеева. М., 2005. С. 305 (автор комментария — А.П. Сергеев).
Тем не менее очевидно, что ключевой момент рассматриваемой нормы ГК РФ заключается в указании на некую постоянную пространственную связь, существующую между земельным участком и находящимся на нем объектом. Если сугубо механистическое представление об этой связи непродуктивно (ведь нарушение технической привязки объекта к земле не приводит к изменению его назначения, а ее наличие или отсутствие в некоторых случаях не может служить достоверным критерием для отграничения недвижимости от движимости), то следует рассматривать ее в качестве социально-хозяйственной, существующей в представлениях оборота. Действительный смысл легального определения недвижимого имущества необходимо видеть в том, что недвижимостью закон признает все те объекты, физические характеристики которых предполагают их неизменное нахождение именно на том земельном участке, где эти объекты размещены природой или человеком. В отличие от формулы п. 1 ст. 130 ГК РФ это определение базируется не на исследовании, возможно ли пространственное перемещение какого-то объекта, а на выяснении, будет ли для него такое перемещение событием чрезвычайным или же вполне ординарным .
———————————
Близкая к этому идея, по какой-то причине оставленная без внимания при формулировании основного определения недвижимости в § 293 Австрийского гражданского уложения (далее — АГУ), содержится в его § 297: «…к недвижимым вещам относятся те, которые возведены на земле с тем, чтобы они всегда на ней оставались (выделено нами. — К.Н.), такие, как дома и другие здания».
Разрешая вопрос о том, является вещь движимой или недвижимой, необходимо узнать, свидетельствуют ли ее физические качества в пользу того, чтобы она неизменно находилась именно на данном участке земли: если это установлено, вещь следует признать недвижимой.
Естественно, исчерпывающий перечень таких свойств вещи вряд ли возможен: результаты технической деятельности человека весьма многообразны, то же следует сказать и о действии природных сил. Поэтому понятие недвижимого имущества нужно признать оценочным: вопрос о том, относится ли объект к вещам движимым или недвижимым, в спорных случаях должен разрешаться по свободному, не стесненному какими-либо техническими или регистрационными формулярами усмотрению суда, который не связан ни выводами технических экспертов , ни даже фактом предшествующей государственной регистрации прав на эту вещь как на недвижимость .
———————————
См.: Постановления ФАС Северо-Западного округа от 16.12.2010 по делу N А05-7226/2010; Восемнадцатого ААС от 20.02.2012 N 18АП-243/2012; Арбитражного суда Архангельской области от 14.04.2010 № А05-959/2010.
См.: п. 52 Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» // Вестник ВАС РФ. 2010. № 6; Постановления Президиума ВАС РФ от 24.01.2012 N 12576/11, от 04.09.2012 N 3809/12.
К привычным индикаторам недвижимой природы объекта относятся такие его характеристики, как основательность, массивность, значительность веса, фундаментальность, особая конструктивная прочность, долговечность, наличие фундамента, стационарных коммуникаций, постоянная органическая или же сугубо механическая прочная связь с участком земли и т.п. . Именно эти черты наиболее ярко характеризуют упомянутые в п. 1 ст. 130 ГК РФ в качестве примеров здания, сооружения и объекты строительства.
———————————
См., напр.: Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 18.03.2011 по делу № А32-4447/2010.
По отсутствию же этих свойств, напротив, заключают о движимом характере вещей — различных модульных, сборно-разборных конструкций, гаражей типа «ракушка», ангаров и т.п. . Физические свойства таких конструкций (способность к легкой трансформации, разложению на составные части и последующему соединению в одно целое в другом месте) не дают оснований судить, что изначальная схема их использования предполагает неизменную фиксацию на местности, постоянное нахождение именно на том земельном участке, где они расположены. Другими словами, такие объекты нельзя признать недвижимостью не потому, что они без всякого вреда могут быть перемещены в другое место (ведь точно так же могут быть перемещены и гораздо более внушительные конструкции), а потому, что в силу их естественных свойств такое перемещение невозможно расценить в качестве радикального отступления от сложившегося плана их географической привязки, как это было, например, в случае с колокольней.
———————————
См.: Петров Д.В. Указ. соч. С. 73 — 74. См. также: Постановления ФАС Волго-Вятского округа от 25.05.2010 по делу N А17-4938/2009; ФАС Восточно-Сибирского округа от 05.12.2012 по делу N А74-3839/2011; ФАС Московского округа от 21.08.2012 по делу N А40-132980/11-116-357.
Таким образом, упомянутая в п. 1 ст. 130 ГК РФ прочная связь объекта с землей, на которой он расположен, в действительности лишь один из возможных признаков, а вовсе не главный критерий отнесения этого объекта к недвижимости. Признак же невозможности перемещения объекта без несоразмерного ущерба его назначению, предложенный в той же статье Кодекса для проверки прочности связи с землей, к практическому применению непригоден.
Тем не менее следует признать, что сложившаяся к настоящему времени практика арбитражных судов идет по пути обоснования недвижимой природы спорных объектов именно в терминах ст. 130 ГК РФ: за выводом о наличии прочной связи спорного объекта с землей в текстах судебных актов всегда следует утверждение о невозможности его перемещения без несоразмерного ущерба его назначению .
———————————
См., напр.: Постановления ФАС Западно-Сибирского округа от 07.03.2013 по делу N А45-12747/2012; ФАС Московского округа от 09.04.2013 по делу N А40-146845/10-41-666; ФАС Поволжского округа от 28.05.2013 по делу N А57-1399/2012.
2. Пространственная связанность объекта недвижимости с землей вовсе не обязательно выражается в таком их непосредственном соприкосновении, как, например, связь земельного участка и расположенного на нем здания. Вполне обычны случаи их опосредованного сопряжения: жилое помещение в здании связывается с земельным участком посредством самого этого здания.
С обыденной точки зрения оба эти объекта могут быть рассмотрены в качестве самостоятельных имущественных благ: здание представляет собой один предмет интереса, а расположенное в нем помещение — другой. Однако их юридическое положение иное. Здесь действует правило о том, что с того момента, как расположенное в здании помещение поступит в оборот в качестве самостоятельного объекта, само здание такой статус утрачивает и начинает существовать как сумма отдельных помещений (ч. 1 ст. 16 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости», п. 9 ст. 12 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее — Закон о регистрации прав на недвижимость), п. 8 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество в здании»).
Объясняется это правило тем, что одновременное нахождение в обороте и целого (здание), и его части (помещение) может вызвать между управомоченными субъектами конфликты, которые не только не оправдываются никакой необходимостью, но и не имеют однозначного юридического разрешения. Представим, что право собственности на здание как целое простирается также и на входящее в его состав помещение, собственником которого является кто-то другой: в случае конфликта между этими лицами право ни одного из них не может быть с должной степенью основательности предпочтено другому. Напротив, если признано, что юридически здание существует уже не как целое, а именно как совокупность всех помещений в нем, подобных затруднений не возникает: право каждого отграничивается от других по своему предмету.
3. Значение физических свойств вещи для ее характеристики в качестве недвижимой не является абсолютным: ее юридически значимые качества во многом определяются отношениями, которые складываются по поводу этой вещи.
Признание того или иного объекта движимым или недвижимым имеет значение в первую очередь для оборота: недвижимые вещи обращаются по специальным, более строгим правилам. Естественно, что их применение не будет иметь смысла, если выяснится, что присущие какому-либо объекту типичные характеристики недвижимости вскоре должны быть им утрачены. Примеры таких ситуаций хорошо известны: при строительстве недвижимого объекта были нарушены публично- или частноправовые нормы о порядке и основаниях его возведения, и он должен быть снесен (п. 2 ст. 222 ГК РФ); недвижимый объект возведен на арендуемом земельном участке, договор аренды которого предписывает арендатору по его окончании вернуть земельный участок свободным от каких бы то ни было построек, и т.п. Ни в одном из этих случаев невозможно подыскать основания, которые заставили бы проигнорировать тот факт, что сложившаяся географическая привязка объекта находится под угрозой неминуемого уничтожения: установленные на этот счет юридические правила предписывают ее прекратить. Подчинять оборот таких вещей нормам, рассчитанным именно на недвижимость, нерезонно: в ближайшее время эти предметы должны исчезнуть. Поэтому считается, что мало исследовать физические свойства вещи, необходимо убедиться и в том, что к сохранению за ней этих качеств не существует юридических препятствий .
———————————
См.: Концепция развития законодательства о недвижимости. С. 7, а также см.: § 95 Германского гражданского уложения (далее — ГГУ), в соответствии с которым не относятся к недвижимым вещи, географическая привязка которых непостоянна, временна, преходяща (в частности, строения на чужой земле).
Поэтому термин «недвижимость» по отношению к самовольной постройке (ст. 222 ГК РФ) достаточно условен. С одной стороны, поскольку физические характеристики такого объекта предполагают его неизменное нахождение на данном земельном участке, он охватывается понятием недвижимости. С другой стороны, цель введения этого понятия — подчинение оборота недвижимых вещей особым правилам — оказывается в этом случае заведомо недостижимой: самовольно возведенный объект должен быть снесен и в обороте участвовать не может. Вывод о его признании недвижимостью не влечет тех последствий, ради которых было сформулировано определение недвижимого имущества. В этом смысле объект самовольного строительства недвижимым имуществом мог бы и не считаться. Тем не менее, поскольку его физические характеристики создают представление о нем именно как о недвижимом, существует необходимость применить к нему правила, отличающиеся от норм о создании движимых вещей, — правила ст. 222 ГК РФ.
Некоторые объекты объявляются недвижимыми вопреки их физическим характеристикам. Именно так и обстоит дело, например, с подлежащими государственной регистрации воздушными и морскими судами, судами внутреннего плавания и космическими объектами — вещами, основная функция которых состоит как раз в том, чтобы перемещаться в пространстве. Абзац 2 п. 1 ст. 130 ГК РФ не только объявляет эти объекты недвижимостью , но и устанавливает, что федеральными законами к недвижимости могут быть причислены и другие вещи, качества которых тоже не свидетельствуют об их хозяйственной привязке к отдельному земельному участку.
———————————
В немецкой пандектистике такие объекты образно названы «плавающими зданиями» (см.: Дернбург Г. Пандекты. Т. 1. Общая часть. М., 1906. С. 201).
В этом случае законодателем используется прием юридической фикции, посредством которого через условное утверждение тождества (различий) характеристик рассматриваемых явлений приходят к выводу об общности (разности) производимых ими последствий . Так, желая по какой-либо причине подчинить оборот указанных выше объектов правилам о приобретении прав на недвижимость, закон объявляет заведомо движимое имущество недвижимым.
———————————
Утверждение С.А. Муромцева, что «презумпцию создает рассудок, фикцию — воображение» (Муромцев С.А. О консерватизме римской юриспруденции // Муромцев С.А. Избранные труды по римскому и гражданскому праву. М., 2004. С. 142), небесспорно, ведь оба понятия представляют собой способы организации мысли, логические приемы, каждый из которых имеет в своей основе вполне конкретные практические соображения и факты и в этом смысле основывается именно на рассудке, а не на фантазии.
В современных условиях юридико-технический прием фикции используется главным образом с тем, чтобы упростить и сократить текст нормативных актов, избежав при этом повторного перечисления всех последствий, которые предполагается сообщить фингируемому явлению. Например, вместо того чтобы установить, что невозможность извещения должника о месте и времени осуществления действий в рамках исполнительного производства не препятствует при известных обстоятельствах его ходу, закон прибегает к фикции «адресат считается извещенным» (ч. 2 ст. 27 Федерального закона от 02.10.2007 № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве»). Или же для того, чтобы подчинить оборот известной совокупности разнородного, в том числе движимого, имущества, функционально организованного для достижения единой цели, тем правилам, которые касаются именно недвижимости, предприятие также объявляется недвижимостью (ст. 132 ГК РФ), и т.п.
Схожий прием использует французский законодатель, который, чтобы «избегнуть отделения связанных с недвижимым имением движимостей помимо воли собственника первого», объявляет о существовании так называемых недвижимостей по назначению (par destination) . В действительности они являются движимыми вещами (ульи, чаны, солома, навоз и т.п.), но оборачиваются вследствие этого приема по правилам об обороте недвижимости (ст. 517, 524 Французского гражданского кодекса). Без использования фикций и в большем соответствии с действительностью та же самая цель достижима с помощью правил о принадлежностях главной вещи (предметах, хозяйственное предназначение которых заключается в их использовании совместно с главной вещью в целях наиболее эффективного извлечения и сохранения ее полезных свойств) или же о ее составных частях (§ 293 — 297 АГУ, § 94 ГГУ).
———————————
См.: Гамбаров Ю.С. Гражданское право. Общая часть. М., 2003. С. 608 — 609.
Таким образом, поскольку гражданский закон, с одной стороны, объявляет недвижимостью заведомо движимые по их физическим характеристикам объекты (водные суда и космические аппараты), а с другой — придает существенное значение юридическому будущему вещи (самовольная постройка), понятие недвижимого имущества следует признать не только оценочным, но и юридическим — таким, содержание которого задается не только социально-хозяйственными, но и юридическими признаками объекта.
Что касается таких объектов, как расположенные на земельном участке леса, растения и обособленные водоемы, хозяйственное назначение которых также сводится к их использованию в неразрывной связи с земельным участком, то до недавнего времени закон рассматривал их в качестве самостоятельных недвижимых вещей. Впоследствии же возобладала традиционная еще со времен римского права их характеристика как составных частей или же особых свойств земельного участка . Их упоминание в качестве самостоятельных объектов недвижимого имущества из п. 1 ст. 130 ГК РФ было исключено , а их оборот стал осуществляться посредством сделок с правами на соответствующий земельный участок (ст. 261 ГК РФ, ст. 8 Водного кодекса РФ, ст. 7 Лесного кодекса РФ, ст. 289 проекта ГК РФ).
———————————
См.: 7.10 D. 41.1.
См.: Федеральные законы от 03.06.2006 N 73-ФЗ «О введении в действие Водного кодекса Российской Федерации»; от 04.12.2006 N 201-ФЗ «О введении в действие Лесного кодекса Российской Федерации».
В качестве составных частей земельного участка должны расцениваться и всевозможные инженерные усовершенствования (асфальтированные площадки, спортивные поля и дорожки, осушительные канавы, траншеи, колодцы, водоотводные трубы, насыпи, валы, различные мелиоративные конструкции и т.п.), которые не имеют самостоятельного функционального назначения, создаются исключительно в целях улучшения качества земель и обслуживания земельного участка, на котором они расположены . Отдельные правопорядки Западной Европы и вовсе исходят из того, что как составные части земельного участка следует рассматривать не только элементы рельефа (растительность и водоемы) и результаты благоустройства, но и все находящиеся на нем постройки (§ 94 ГГУ).
———————————
См.: Постановления Президиума ВАС РФ от 28.05.2013 N 17085/12; от 17.01.2012 N 4777/08; от 26.01.2010 N 11052/09; от 20.10.2010 N 6200/10; ФАС Западно-Сибирского округа от 09.07.2013 по делу N А46-28159/2012.
Такой подход справедливо расценивается как воплощение римской идеи о необходимой юридической связанности земельных участков и расположенных на них объектов, общий смысл которой передан афоризмом Superficies solo cedit («Возведенное на участке следует за этим участком») . Практический смысл этих правил сводится к тому, что единственным объектом субъективных вещных прав на недвижимость признается земельный участок; все расположенные на нем постройки следуют его судьбе автоматически как его неотъемлемые части. Этим обеспечивается интерес управомоченного в беспрепятственном и свободном осуществлении права на сооружение: по естественному укладу вещей тот, кто намерен использовать строение (здание, сооружение), должен обладать возможностью использовать и соответствующий земельный участок. Лицу прежде всего предоставляется право на землю, и только вследствие этого — право на саму постройку как на составную часть земельного участка.
———————————
См.: Суханов Е.А. О понятии недвижимости и его влиянии на иные гражданско-правовые категории // Проблемы реформирования Гражданского кодекса России: Избр. труды 2008 — 2012 гг. М., 2013. С. 421 — 423.
Если говорить о возможности имплементировать эти нормы в российское законодательство, то принципиальных препятствий для этого не существует. Логические правила позволяют исходить и из того, что земля и сооружения на ней — самостоятельные объекты, юридическая судьба одного из которых определяет судьбу другого (право на постройку следует за правом на землю или право на землю следует за постройкой), и из того, что расположенное на земельном участке сооружение — его не имеющая самостоятельного юридического значения составная часть (нормативным основанием этого вывода могла бы стать ст. 133 ГК РФ).
Однако же до тех пор, пока не будет преодолено исторически сложившееся положение, когда собственники объектов недвижимости не являются в то же время собственниками земельных участков, занятых этими объектами, о реализации начала «единства судьбы» земельного участка и расположенного на нем объекта недвижимости (п. 1 ст. 35 Земельного кодекса РФ) говорить преждевременно : их судьба различна (один принадлежит кому-то на праве собственности, другой — на праве аренды).
———————————
См.: Там же. С. 423 — 424.
Таким образом, под недвижимым имуществом следует понимать такие материальные объекты, физические и юридические характеристики которых предполагают их неизменное нахождение именно на том земельном участке, где эти объекты расположены природой или человеком.
Новиков К.А. Понятие недвижимого имущества в гражданском законодательстве // Вестник ВАС РФ. 2014. № 5. С. 4 — 12.

Posted in Наши риелторские услуги.