К вопросу о допустимости придания вспомогательным зданиям, строениям и сооружениям статуса недвижимого имущества. Комментарий к Постановлению Президиума ВАС РФ от 24.09.2013 № 1160/13

Автор выражает благодарность Р.С. Бевзенко за плодотворную дискуссию на портале «Закон.ру», в ходе которой сформировались многие тезисы настоящей статьи.
Тараданов Роман Александрович, директор ООО «КомплексКонсалтинг».
В статье приводится анализ изложенной в Постановлении Президиума ВАС РФ от 24.09.2013 № 1160/13 правовой позиции об условиях отнесения объектов вспомогательного назначения (использования) к категории недвижимых вещей в контексте предшествующей судебной практики Президиума ВАС РФ и с учетом существующих расхождений в цивилистической доктрине относительно понимания терминов и критериев, положенных в основу анализируемой правовой позиции.
Ключевые слова: Президиум ВАС РФ, недвижимость, объект вспомогательного назначения.
I. Краткий обзор истории развития проблемы
в предшествующей судебной практике
Как, вероятно, известно коллегам, которые интересуются проблемами правового регулирования оборота недвижимого имущества, последние несколько лет Президиум ВАС РФ последовательно уделял пристальное внимание такому явлению, как признание и регистрация в ЕГРП прав собственности на объекты капитального строительства, возможность отнесения которых к недвижимому имуществу выглядит весьма сомнительной.
Одной из разновидностей таких объектов являются так называемые вспомогательные здания, строения и сооружения.
Впервые (в известной нам практике) этот вопрос был поднят в Определении ВАС РФ от 01.09.2008 № 9626/08, которым в Президиум было передано дело № А08-7744/06-5. В нем коллегия судей надзорной инстанции усомнилась в обоснованности отнесения нижестоящими судами к объектам недвижимости такой вещи, как бетонированная производственная площадка.
Исследовав материалы дела, коллегия судей пришла к выводу, что эта площадка, представляющая собой бетонное покрытие части территории земельного участка и используемая для стоянки автомобилей, не обладает самостоятельными полезными свойствами, а лишь улучшает полезные свойства самого участка и дополняет полезные свойства других находящихся на участке зданий и сооружений.
В связи с этим коллегия предложила помимо наличия неразрывной связи с землей (как того требует ст. 130 ГК РФ) ввести следующие дополнительные критерии для признания объектов капитального строительства именно недвижимыми вещами:
— обладание полезными свойствами, которые могут быть использованы независимо от земельного участка, на котором находится объект;
— обладание полезными свойствами, которые могут быть использованы независимо от других находящихся на общем земельном участке зданий, сооружений, иных объектов недвижимого имущества в предпринимательской или иной экономической деятельности собственника такого имущественного комплекса;
— невозможность перемещения объекта без несоразмерного ущерба его назначению.
В этот раз Президиум ВАС РФ с правовой позицией коллегии не согласился и в Постановлении от 16.12.2008 № 9626/08 указал, что право собственности на этот объект нижестоящими судами было признано правильно. Однако следует отметить, что Президиум позицию коллегии не опроверг, в силу чего было бы некорректно однозначно говорить о том, что доводы судей, передававших дело, были категорически отвергнуты. Наоборот, впоследствии эта позиция (правда, в несколько усеченном виде) была неоднократно поддержана.
Например, в Постановлении от 26.01.2010 № 11052/09 по делу № А53-3598/2008-С2-11 Президиум ВАС РФ усомнился в том, что возведенная на участке земляная насыпь является отличным от самого участка объектом. Однако, поскольку в данном случае спор касался лишь вопроса о допустимости распространения на этот объект режима самовольной постройки (ст. 222 ГК РФ), Президиум, по-видимому, посчитал неуместным давать более обширное разъяснение.
Такое разъяснение было дано только в Постановлении от 17.01.2012 № 4777/08 по делу № А56-31923/2006 (также известном как «дело Верево»). В этом деле суд надзорной инстанции, исследовав материалы дела, установил, что находящийся на земельном участке (а точнее, «в нем») комплекс ирригационно-мелиоративных сооружений (бетонированных канав и труб) не имеет самостоятельного функционального назначения, а создан исключительно в целях улучшения качества земель и обслуживает только земельный участок, на котором расположен. В связи с этим суд пришел к выводу, что этот комплекс сооружений является принадлежностью земельного участка в силу ст. 135 ГК РФ и должен следовать судьбе участка. На основании этого Президиум сделал вывод, что, поскольку истец, требующий признания за ним права собственности на указанные сооружения, не обладает правом собственности на соответствующий участок, он не может претендовать и на вспомогательные по отношению к нему объекты.
В этом деле интересно то, что Президиум в тексте Постановления от 17.01.2012 № 4777/08 не высказал прямо точку зрения, согласно которой описанные вспомогательные сооружения не являются недвижимыми вещами в контексте ст. 130 ГК РФ (по крайней мере такой вывод отсутствует в тексте Постановления). Он лишь указал, что право собственности на них не может возникнуть ни у кого, кроме собственника участка.
Однако нижестоящие суды восприняли эту правовую позицию именно как формулу «отсутствие самостоятельного назначения = отсутствие обязательного признака недвижимости», т.е. посчитали, что невозможность самостоятельного участия вещи в гражданском обороте исключает и возможность ее признания недвижимой вещью.
Причем эта формула была распространена как на аналогичные мелиоративные сооружения , так и на многие другие объекты.
———————————
См., напр.: Постановления ФАС Дальневосточного округа от 17.09.2013 N Ф03-4210/2013 по делу № А16-1178/2011; ФАС Северо-Кавказского округа от 22.03.2013 по делу N А32-9770/2011; ФАС Уральского округа от 20.11.2013 N Ф09-12275/13 по делу № А50-22742/2011.
Например, ФАС Московского округа в Постановлении от 06.02.2013 по делу № А41-10558/12 указал, что в соответствии с этой правовой позицией асфальтовое замощение не может относиться к недвижимому имуществу согласно ст. 130 ГК РФ, а является обычным благоустройством (составной частью) земельного участка. Аналогичный вывод (также в отношении асфальтового замощения) содержится и в Постановлении ФАС Московского округа от 20.12.2012 по делу № А41-8728/11. При этом интересно, что оба судебных акта были оставлены без изменения ВАС РФ, несмотря на то что в упомянутом выше деле № А08-7744/06-5 аналогичную правовую позицию коллегии в отношении весьма похожего объекта Президиум ВАС РФ поддержать отказался.
В целом же после вынесения Постановления от 17.01.2012 № 4777/08 в судебной практике возобладал единообразный подход, исключающий возможность признания права собственности на подобные объекты и позволяющий признавать отсутствующими уже зарегистрированные права на подобные объекты по искам заинтересованных лиц.
Интересным исключением из такого подхода является Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 19.09.2013 по делу № А32-10021/2012. Ситуация в этом деле в целом мало отличается от аналогичных — орган власти субъекта обратился с иском о признании отсутствующим права собственности коммерческой организации (аэропорта) на площадь аэровокзала, мотивируя его тем, что наличие оспариваемого права собственности необоснованно дает организации право пользования соответствующим участком.
Суд первой инстанции в иске отказал по причине непредставления истцом доказательств, подтверждающих движимый характер спорного объекта, в частности отказа истца от проведения экспертизы. Суд апелляционной инстанции, напротив, исходя из имеющихся материалов дела и полностью следуя вышеописанному подходу, иск органа власти удовлетворил.
Однако суд кассационной инстанции, направляя дело на новое рассмотрение, не согласился с обеими позициями, указав, что в данном случае, с одной стороны, необходимо следовать общему подходу, сформулированному в Постановлении по «делу Верево», но, с другой стороны, важно учитывать еще и требования специального законодательства о правовом регулировании деятельности аэропортов, а именно Федеральных авиационных правил «Требования авиационной безопасности к аэропортам», утвержденных Приказом Минтранса России от 28.11.2005 № 142, которыми прямо предусматривается необходимость наличия в аэропорту такого объекта, как привокзальная площадь.
Представляется возможным утверждать, что суд кассационной инстанции таким образом допустил вероятность наличия исключений из общего подхода, однако к этому вопросу мы вернемся позднее.
А пока обратимся к предпоследней интересующей нас правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума ВАС РФ от 28.05.2013 № 17085/12 по делу № А32-29673/2011 (так же известном как «дело Разиевского»).
В этом деле, в сущности, была высказана та же самая позиция, что и в «деле Верево». Интересно же оно (применительно к рассматриваемой проблеме) тем, что ранее вспомогательными по отношению к участку признавались только относительно несложные объекты, а точнее, различные виды покрытия земельных участков, состоящие из однородных элементов. В этом же деле таким вспомогательным объектом был признан куда более сложный по своей инженерной структуре объект — стадион, включающий обособленные помещения, каменные стены, бетонные перекрытия, шиферную кровлю, зрительские трибуны и т.п. Причем, что любопытно, в обоснование возможности рассмотрения совокупности этих элементов как единого вспомогательного по отношению к участку объекта Президиум сослался на свое же Постановление от 20.10.2010 № 6200/10 по делу № А56-50083/2008, в котором регистрация за истцом права собственности на подобные элементы другого стадиона как самостоятельные объекты недвижимости у суда надзорной инстанции по каким-то причинам вопросов не вызвала.
Таким образом, можно утверждать, что к моменту вынесения Постановления от 24.09.2013 № 1160/13 (далее — Постановление № 1160/13) как в Президиуме ВАС РФ, так и в практике нижестоящих судов уже сложился довольно категоричный негативный подход к возможности признания недвижимым имуществом объектов капитального строительства, имеющих явственно выраженное «второстепенное» значение по отношению к земельным участкам, на которых они расположены. Но тем не менее в рассматриваемом Постановлении № 1160/13 Президиум счел возможным зайти намного дальше.
II. Анализ правовой позиции Президиума ВАС РФ, выраженной
в Постановлении от 24.09.2013 № 1160/13
по делу № А76-1598/2012
В этом деле Президиум ВАС РФ столкнулся с совершенно иным аспектом рассматриваемой проблемы.
Как видно из обстоятельств описанных выше дел, ранее Президиуму приходилось решать вопрос об обоснованности отнесения вспомогательного объекта капитального строительства к категории недвижимого имущества либо постфактум, т.е. после регистрации соответствующего права в ЕГРП, либо при попытке обхода этого внесудебного порядка подтверждения права собственности путем заявления требований о признании права собственности в исковом производстве. Нормы же градостроительного законодательства и законодательства о регистрации прав на недвижимость при этом не затрагивались.
Между тем именно эти нормы и создали предпосылки для возникновения фактически открытого противоречия между действующим законодательством и описанными правовыми позициями Президиума ВАС РФ.
Дело в том, что п. 1 ст. 25.3 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее — Закон о государственной регистрации) прямо разрешает декларативный порядок государственной регистрации права собственности на объекты недвижимости, для возведения которых не требуется получения разрешения на строительство. К таким объектам в соответствии с п. 3 ч. 17 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ прямо относятся строения и сооружения вспомогательного использования.
Руководствуясь этими положениями, территориальный орган Банка России попытался зарегистрировать право собственности на возведенное им ограждение, являющееся, как установлено судами, вспомогательным объектом по отношению к принадлежащим Банку на ограниченном вещном праве зданию и участку и не имеющее самостоятельного назначения.
Интересно, что регистрационный орган отказал Банку не из-за того, что ограждение является объектом вспомогательного назначения, а из-за того, что этот статус, по мнению регистрационного органа, не был подтвержден надлежащим доказательством. Таким доказательством, по мнению регистрационного органа, мог быть только документ, составленный уполномоченным органом местного самоуправления в сфере архитектурно-строительного надзора (представленное Банком заключение специализированной проектной организации регистрационный орган принимать отказался). Поэтому, исходя из отсутствия такого документа, равно как и отсутствия разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, требуемого при регистрации права на создаваемый объект недвижимости в общем порядке (п. 1 ст. 25 Закона о государственной регистрации), регистрационный орган пришел к выводу об отсутствии оснований для регистрации права собственности на это ограждение.
Установив несоответствие выводов регистрационного органа закону, суды трех нижестоящих инстанций пришли к заключению, что отказ в регистрации за Банком права собственности на ограждение является недействительным. И, как нам представляется, упрекнуть их в какой-либо существенной ошибке нельзя.
В самом деле суды рассматривали спор в порядке, предусмотренном главой 24 АПК РФ, в частности ч. 5 ст. 200, в соответствии с которым оспариваемые ненормативные акты и действия публично-правовых образований проверяются только и именно по тем основаниям, которыми мотивированы соответствующие ненормативные акты или действия .
———————————
Этот подход является общепринятым в судебной практике по делам об оспаривании незаконных действий органов власти и местного самоуправления (см., напр.: Постановления ФАС Дальневосточного округа от 29.05.2012 N Ф03-1256/2012 по делу № А51-14272/2011; ФАС Московского округа от 28.05.2013 по делу N А40-39832/12-16-368; от 09.02.2011 N КГ-А40/17687-10 по делу № А40-40368/10-72-144).
Именно суд надзорной инстанции вышел за эти пределы, переведя спор из области публичных (процедура регистрации) в область частных (определение гражданско-правового статуса имущества) отношений. Это обстоятельство представляет интерес сугубо в связи с тем, что суд надзорной инстанции фактически указал на то, что в вопросах правового регулирования оборота недвижимого имущества специальные частноправовые нормы ГК РФ имеют преимущественное значение по сравнению с нормами публичного (градостроительного и регистрационного) права.
В чем же выражается это преимущественное значение? По мнению Президиума ВАС РФ, в том, что по смыслу п. 1 ст. 130 и п. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности может быть зарегистрировано в ЕГРП лишь в отношении тех вещей, которые, обладая признаками недвижимости, способны выступать в гражданском обороте в качестве отдельных объектов гражданских прав.
По крайней мере, опираясь именно на этот смысл, Президиум указал, что, поскольку, как установлено судами и подтверждается материалами дела, спорное ограждение является вспомогательным строением и не имеет самостоятельного хозяйственного назначения, оно не является и отдельным объектом гражданского оборота, выполняя лишь обслуживающую функцию по отношению к соответствующему земельному участку и находящимся на нем зданиям, а потому не может быть признано объектом недвижимости, право собственности на которое подлежит государственной регистрации в ЕГРП.
В чем универсальный смысл (ratio decidendi) этой правовой позиции и к каким последствиям в правоприменительной практике она может привести? Об этом речь пойдет далее.
III. Экономический и политико-правовой анализ позиции
Президиума ВАС РФ и ее последствий для правового
регулирования гражданского оборота
К сожалению, нам так и не удалось выяснить, исходя из каких положений примененных Президиумом норм путем их буквального толкования мог быть сделан вывод о том, что недвижимостью могут считаться только такие неразрывно связанные с землей вещи, которые могут участвовать в обороте в качестве самостоятельных объектов гражданских прав.
Возможно, приходя к такому заключению, Президиум руководствовался толкованием телеологическим, но, к сожалению, в рассматриваемом случае он не посчитал необходимым пояснить, с какой целью эти нормы следует толковать именно так.
Тем не менее в пользу именно телеологического толкования говорит указание Президиума на то, что вывод о необходимости распространения в отношении того или иного объекта капитального строительства правового режима недвижимости может быть сделан в каждом конкретном случае только с учетом критериев, установленных приведенными нормами п. 1 ст. 130 и п. 1 ст. 131 ГК РФ.
Впрочем, представляется, что правильнее будет говорить — с учетом критериев, закрепленных Постановлением № 1160/13. Дело в том, что в известной нам отечественной научной литературе как сторонники идеи сугубо субъективно-юридического характера понятия недвижимости (например, О.М. Козырь), так и сторонники доминирования объективно-физического критерия неразрывной связи с землей (например, В.В. Витрянский и Б.М. Гонгало) ранее не рассматривали вопрос оборотоспособности вещи как имеющий значение для ее отнесения к движимым либо недвижимым вещам. Некую близкую тему, как нам кажется, рассматривал Е.Ю. Петров, указывая, что критерием отнесения некоторых вещей к недвижимости для законодателя является необходимость распространения на их оборот ограничений, аналогичных ограничениям оборота недвижимости . Однако думается, что цели законодателя при введении соответствующих исключений все же существенно отличались от целей Президиума, которыми было обусловлено вынесение Постановления № 1160/13.
———————————
См.: Петров Е.Ю. Понятие, признаки и виды недвижимости // Цивилистические записки: Межвуз. сб. науч. тр. Вып. 2. М., 2002. С. 191.
Что это могли быть за цели? На первый взгляд может показаться (и, собственно, показалось автору настоящей статьи), что Президиум ВАС РФ таким образом постарался полностью вычеркнуть вспомогательные объекты из категории недвижимости и соответствующей области гражданского оборота.
Здесь следует отметить, что подобная цель сама по себе имеет весьма серьезный правоприменительный смысл. В самом деле нормы ст. 35 Земельного кодекса РФ (далее — ЗК РФ) и ст. 273 ГК РФ содержат императивное указание на то, что земельный участок следует судьбе расположенной на нем недвижимости, а ст. 36 ЗК РФ к тому же дает право на приватизацию участка, на котором находится такой объект. Соответственно, в ситуации, когда земельный участок и расположенный на нем вспомогательный объект находятся в собственности разных лиц, признание вспомогательных объектов недвижимостью привело бы к возникновению юридической конструкции, при которой главная вещь (участок) следовала бы за принадлежностью (вспомогательный объект), что явно противоречило бы как публичным интересам, так и экономическому смыслу указанных норм, фактически полностью лишая собственника участка возможности распоряжения им без соответствующего волеизъявления собственника вспомогательного объекта-обременения.
Однако оговорки о том, что эта правовая позиция применяется только к таким ситуациям, Постановление № 1160/13 не содержит (хотя будь она сделана, получился бы весьма любопытный усеченный вариант нормы § 35 проекта Гражданского уложения , согласно которой недвижимостью признавались только те строения и сооружения, которые принадлежат собственнику соответствующего «имения», т.е. участка).
———————————
См.: проект Гражданского уложения Российской империи // Кодификация российского гражданского права. Екатеринбург, 2003. С. 336.
Более того, фактически соответствующая правовая позиция уже была сформулирована ранее в Постановлении Президиума ВАС РФ от 19.03.2013 № 12668/12 по делу № А21-6529/2010, где было указано, что возведение на земельном участке только вспомогательных объектов, даже при наличии государственной регистрации права собственности на них, не влечет возникновения у их собственника права на приватизацию спорного участка в порядке, предусмотренном ст. 36 ЗК РФ. При этом было разъяснено, что даже уже заключенный договор купли-продажи такого земельного участка должен быть квалифицирован как ничтожная сделка.
Следовательно, для достижения этой цели такая правовая позиция не требовалась.
Какие-либо иные возможные цели формирования такой правовой позиции вывести из текста Постановления № 1160/13 нам не удалось. Поэтому, если вывести эти цели не удастся и иным правоприменителям (в особенности таким обладающим властными полномочиями, как арбитражные суды и органы Росреестра), фактически нас ждет постепенное полное исключение из гражданского оборота любых вспомогательных объектов недвижимости, вплоть до тех, которые создавались с получением разрешения на строительство и на ввод в эксплуатацию, ибо Президиум ВАС РФ прямо разрешил отбросить соответствующие нормы Закона о государственной регистрации и Градостроительного кодекса РФ. В самом деле — какая разница для применения норм ГК РФ, что там написано про требования к строительству? Ведь разрешение требуется для возведения объекта капитального строительства, а не объекта недвижимости, при том, что Президиум вполне отчетливо сказал, что «объект капитального строительства — это вовсе необязательно объект недвижимости». Так что независимо от получения разрешения на строительство, если объект по своей сути вспомогательный, о регистрации права собственности на него можно забыть. Представляется, что наличие такой невеселой перспективы снизит желание собственников участков хоть как-то пытаться согласовать строительство любых вспомогательных объектов. Ведь если в любом случае не получится оформить право собственности, то зачем вообще нести немалые временные, трудовые и особенно денежные затраты на подготовку соответствующей документации? Гораздо проще быстро, дешево и сердито (особенно на своем участке и с соблюдением требований безопасности) самовольно возвести вспомогательный объект де-факто, навсегда забыв о его и так невозможной легализации.
Впрочем, это пока, к счастью, лишь мрачные предположения автора настоящей статьи как практика-консультанта в вопросах так называемого девелопмента, и не более того. С научной же и судебно-практической точки зрения представляется, что куда более существенная недоработка состоит в том, что Президиум ВАС РФ не разъяснил, что представляет собой «способность выступать в гражданском обороте в качестве отдельных объектов гражданских прав» и как следует проверять наличие или отсутствие такой способности с учетом отсутствия ее четкого легального определения. Более того, вводя критерий способности участия в гражданском обороте, Президиум необоснованно оставил без внимания тот факт, что весьма неоднозначным (как по определению, так и по объему) является само понятие гражданского оборота.
Так, в соответствии с п. 1 ст. 129 ГК РФ объекты гражданских прав могут свободно отчуждаться или переходить от одного лица к другому в порядке универсального правопреемства (наследование, реорганизация юридического лица) либо иным способом, если они не ограничены в обороте.
Казалось бы, все просто: оборотоспособность объекта гражданских прав (в том числе недвижимого) — это способность быть объектом гражданско-правовых сделок и иных правоотношений, влекущих переход каких-либо имущественных прав на объект.
Но в действительности, как известно, все обстоит не так, как на самом деле, и термин «гражданский оборот» тому яркое подтверждение. Как чрезвычайно метко выразился В.А. Белов, содержание понятия гражданского оборота «продолжает оставаться в числе главных загадок цивилистической науки» , хотя, например, как он сам указывает, М.М. Агарков в свое время считал, что термин «гражданский оборот» на самом деле «чрезвычайно широко используется как общеизвестный и в разъяснении не нуждающийся» .
———————————
Белов В.А. Объект субъективного гражданского права, объект гражданского правоотношения и объект гражданского оборота: содержание и соотношение понятий // Объекты гражданского оборота: Сб. ст. / Отв. ред. М.А. Рожкова. М., 2007. С. 69 — 70.
Там же.
Однако, к сожалению, в настоящее время расхождения в понимании термина «гражданский оборот», а в особенности в определении объекта гражданского оборота, достаточно велики. Так, А.О. Рыбалов поддерживает точку зрения О.А. Красавчикова о том, что гражданский оборот складывается из нематериальных отношений, вследствие чего результатом гражданско-правового обращения является не переход материальных благ самих по себе от одного лица к другому, а переход тех имущественных прав, объектом которых эти блага являются . Напротив, К.И. Скловский поддерживает точку зрения Б.Б. Эбзеева о том, что объектами гражданского оборота являются именно вещи, а оборот прав может происходить лишь через уступку требования .
———————————
См.: Красавчиков О.А. Советский гражданский оборот (понятие и основные элементы) // Вопросы гражданского, трудового права и гражданского процесса. Т. 5. М., 1957. С. 26; Рыбалов А.О. Экономические блага и гражданский оборот // Объекты гражданского оборота: Сб. ст. С. 86.
См.: Эбзеев Б.Б. Гражданский оборот: понятие и юридическая природа // Государство и право. 1999. № 2. С. 34; Скловский К.И. Собственность в гражданском праве. 5-е изд., перераб. М., 2010. С. 410.
Впрочем, эта полемика в настоящем случае приводится не ради выражения поддержки той или иной точки зрения, а лишь для демонстрации того, насколько неопределенный критерий был введен в практику Президиумом ВАС РФ в качестве, как, видимо, предполагалось, простого и надежного инструмента для разделения объектов капитального строительства на «недвижимость» и «все остальное».
Судите сами. Те же ограждения (заборы), одному из которых Президиумом было отказано в признании объектом недвижимости по причине необоротоспособности, на самом деле вполне могут быть объектами аренды (например, для размещения рекламных конструкций, камер наблюдения за дорожным движением или даже как полотно для размещения произведений уличного искусства), залога (не ипотеки) и т.п., т.е. быть объектом сделок. А это парадоксальным (на фоне позиции Президиума) образом отвечает как легальному (п. 1 ст. 129 ГК РФ), так и практически любому из доктринальных определений гражданского оборота и его объекта.
Устранить этот парадокс, как мы считаем, может дробление понятия «гражданский оборот» на несколько уровней. Для этого уместно обратиться к точке зрения В.А. Белова, который говорит, что термин «гражданский оборот» может употребляться в двух несколько отличающихся смыслах — узком и широком. Гражданский оборот в узком (собственном) смысле слова — это совокупность случаев смены носителей субъективных гражданских прав. Понятие гражданского оборота в широком смысле образуется путем прибавления к этой совокупности еще и подсистемы, состоящей из случаев частных ограничений и обременений субъективных гражданских прав . Однако для рассматриваемой цели это деление представляется недостаточным.
———————————
См.: Белов В.А. Указ. соч. С. 74.
Так, толкование гражданского оборота в широком смысле применительно к рассматриваемой позиции Президиума, в сущности, было приведено двумя абзацами выше и отвергнуто в силу внутреннего противоречия. А если предположить, что Президиум говорил об оборотоспособности вспомогательного объекта в узком смысле как о возможности отчуждения именно права собственности на один только вспомогательный объект, то это противоречит установленному ст. 135 ГК РФ принципу следования принадлежности за главной вещью по умолчанию. Однако даже эта норма отмечает возможность отчуждения принадлежности отдельно от главной вещи, если это прямо предусмотрено договором. Следовательно, отнесение вспомогательного объекта к недвижимости фактически остается на диспозитивное усмотрение сторон, что едва ли отвечает целям, которые преследовал Президиум.
Более того, такое толкование в силу вышеупомянутых положений ст. 35 ЗК РФ и ст. 273 ГК РФ означало бы исключение из числа объектов недвижимости вообще любых находящихся на земельных участках зданий, строений, сооружений, по сути вводя contra legem радикальную версию принципа superficies solo cedit, ведь возведение на земельном участке любых объектов в хозяйственном смысле является способом использования этого участка, а сами объекты, соответственно, вспомогательными по отношению к участку.
Однако как минимум соображения профессиональной этики не позволяют заподозрить ВАС РФ в настолько обширном (пусть и несколько замаскированном) нормотворчестве.
Поэтому более целесообразным представляется предположить, что, говоря о самостоятельных объектах гражданских прав, Президиум на самом деле имел в виду самостоятельные недвижимые объекты гражданских прав, т.е. объекты, которые участвуют в гражданском обороте именно по своему основному (пусть даже вспомогательному по отношению к другим объектам) назначению.
Соответственно, гражданский оборот в подобных случаях также следует понимать не в широком или узком, а некоем специальном смысле.
В самом деле те же ограждения хотя и могут быть объектами определенных сделок по предоставлению права их использования, но использование это предполагается не по их основному функциональному назначению, а лишь в качестве определенного носителя или опоры, функцию которых, в принципе, может выполнять любая возвышающаяся конструкция достаточной прочности и габаритов. В качестве объекта залога ограждения опять же представляют интерес для залогодержателя не в рамках их использования по основному назначению, а лишь как имущество, имеющее определенные стоимость и ликвидность, позволяющие при необходимости произвести их отчуждение для обеспечения исполнения обязательства. Представляется, что и в других возможных случаях сделок с ограждениями в качестве объекта договорного правоотношения отдельно от земельных участков они будут представлять для второй (получающей некое право на ограждение) стороны интерес не в связи с выполнением ими своей вспомогательной по отношению к участку функции.
Другими словами, такие объекты, являясь вспомогательными с хозяйственной точки зрения, юридически представляют собой части вещи (в первую очередь благоустроенного участка), но не вещи как таковые (даже при наличии у них достаточного количества индивидуально-определенных признаков, позволяющих воспринимать их как вещи на уровне профессионально-юридической интуиции).
По этой же причине представляется, что правовая позиция Президиума ВАС РФ, выраженная в Постановлении № 1160/13, не должна ограничивать возможность регистрации права собственности на те объекты капитального строительства вспомогательного назначения, которые: а) могут быть объектами сделок, предполагающих передачу права их использования по их основному назначению независимо от других объектов; б) являются вспомогательными не по отношению к земельному участку, а лишь по отношению к другим (главным) объектам капитального строительства.
Примеры такого, как нам кажется, верного подхода встречаются в судебной практике. Так, в Постановлении ФАС Восточно-Сибирского округа от 01.07.2013 по делу № А19-12401/2012, в котором подтверждается правильность выводов суда апелляционной инстанции о том, что нежилое здание — дизельная — является объектом вспомогательного использования и предназначено для обслуживания и эксплуатации основного здания узла связи, для энергоснабжения и обеспечения непрерывной работы оборудования АТС, размещенного в этом здании, причем вспомогательное использование объекта недвижимости подтверждено представленными техническим паспортом на здание дизельной, свидетельством о праве собственности на земельный участок, на котором расположены как основной объект, так и объект вспомогательного использования, свидетельствами о праве собственности на остальные объекты, расположенные на земельном участке, письмом проектной организации, согласно которому проектная документация на строительство нежилого здания дизельной была разработана в составе рабочего проекта здания узла связи.
В данном случае даже при прекращении функционирования узла связи здание дизельной может быть использовано для энергоснабжения других объектов, т.е. главная вещь может измениться, но при этом вспомогательный объект не изменит своей хозяйственной и юридической природы, перейдя в пользование собственнику новой главной вещи для использования по прежнему назначению.
В Постановлении ФАС Дальневосточного округа от 22.01.2013 № Ф03-6096/2012 по делу № А51-5654/2012 аналогичным образом было признано обоснованным требование о регистрации права на здание проходной, поскольку оно не может самостоятельно эксплуатироваться и использоваться по целевому назначению при осуществлении коммерческой деятельности отдельно от подстанции, следовательно, является вспомогательным объектом, необходимым для использования с основным производственным объектом. Однако, как видим, замена подстанции на, скажем, цех или хранилище ценного имущества не отменит того, что здание проходной будет выполнять свою охранную функцию по отношению к ним.
В Постановлении ФАС Поволжского округа от 22.04.2013 по делу № А55-20410/2012 (оставленном в силе Определением ВАС РФ от 27.08.2013 № ВАС-11280/13) введен также дополнительный интересный, но, на наш взгляд, факультативный критерий. О вспомогательном характере строения как объекта недвижимости также может свидетельствовать указание на необходимость наличия такого объекта в проектной и иной технической документации на главный объект.
В Постановлении ФАС Уральского округа от 08.11.2013 № Ф09-11457/13 по делу № А76-6458/2013 был признан вспомогательным объектом недвижимости гараж, по отношению к которому главными вещами выступали склад и столярная мастерская. Однако вполне разумно будет предположить, что, если столярная мастерская будет преобразована, скажем, в шиномонтажный цех, а склад будет использоваться для хранения покрышек, вспомогательное коммерческое назначение гаража (для размещения автотранспорта) не изменится.
Таким образом, представляется, что в Постановлении № 1160/13 Президиум ВАС РФ ввел в судебную практику весьма неоднозначную правовую позицию, применение которой с равной вероятностью может как помочь упорядочить оборот недвижимости, так и, напротив, привести к ухудшению положения собственников земельных участков, в значительной мере лишая их возможности легализации и введения в гражданский оборот различных инфраструктурных объектов для эффективного использования соответствующих территорий.
Тараданов Р.А. К вопросу о допустимости придания вспомогательным зданиям, строениям и сооружениям статуса недвижимого имущества. Комментарий к Постановлению Президиума ВАС РФ от 24.09.2013 № 1160/13 // Вестник ВАС РФ. 2014. № 6. С. 54 — 65.

Posted in Наши риелторские услуги.