С какого момента арендодатель может требовать увеличения арендной платы?

Вопрос: Организация, применяющая метод начисления для расчета налога на прибыль, арендует земельный участок, находящийся в федеральной собственности.
Согласно договору арендная плата определяется исходя из кадастровой стоимости земельного участка, в случае изменения кадастровой стоимости арендодатель вправе изменить размер арендной платы в одностороннем порядке.
С 1 апреля 2014 г. вступил в силу нормативный акт об увеличении кадастровой стоимости земельного участка.
При этом изменения условий договора аренды земельного участка и внесения сведений о кадастровой стоимости земельных участков в государственный кадастр недвижимости во II квартале 2014 г. не было.
С какого момента арендодатель может требовать увеличения арендной платы?
Может ли организация во II квартале 2014 г. учесть арендную плату в увеличенном размере для целей налогообложения прибыли?
Ответ: У организации возникает обязанность по оплате аренды в новом (увеличенном) размере с даты вступления в силу нормативного акта об увеличении кадастровой стоимости земельного участка (то есть с 1 апреля 2014 г., до изменения условий договора аренды земельного участка и внесения сведений о кадастровой стоимости земельных участков в государственный кадастр недвижимости).
Организация может уже во II квартале 2014 г. учесть арендную плату в увеличенном размере для целей налогообложения прибыли.
Обоснование: В соответствии с п. 3 ст. 65 Земельного кодекса РФ в случае, когда земельный участок находится в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки ее внесения за указанный участок устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.
Согласно п. 4 ст. 22 ЗК РФ общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации.
Основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, утверждены Постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 N 582.
Согласно пп. «а» п. 2 Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 N 582 (далее — Правила), одним из способов определения размера арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в собственности Российской Федерации и расположенных на территории Российской Федерации, в расчете на год является его определение исходя из кадастровой стоимости земельных участков.
В этом случае договор аренды земельного участка обязательно должен предусматривать возможность изменения арендной платы в связи с изменением кадастровой стоимости земельного участка (п. 9 Правил).
В рассматриваемой ситуации согласно договору арендная плата определяется исходя из кадастровой стоимости земельного участка, при этом был издан нормативный акт об увеличении кадастровой стоимости земельного участка.
В соответствии с п. 1 ст. 424 Гражданского кодекса РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.
При этом согласно ст. 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.
Таким образом, в определенных случаях цена устанавливается уже не соглашением сторон, а подлежит регулированию путем издания соответствующих нормативных актов.
Согласно правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума ВАС РФ от 15.03.2012 N 15117/11, стороны руководствуются установленным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы, поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами. Новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта.
Исходя из этого в рассматриваемой ситуации вступления в силу нормативного акта об увеличении кадастровой стоимости земельного участка достаточно для правомерного увеличения арендной платы.
Данный вывод подтверждается позицией, изложенной в Постановлении Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 N 15534/13.
При этом важным моментом является то, что данное Постановление содержит оговорку о возможности пересмотра вступивших в законную силу судебных актов арбитражных судов по делам со схожими фактическими обстоятельствами.
Нормативный акт об увеличении кадастровой стоимости земельного участка вступил в силу с 1 апреля 2014 г.
Таким образом, исходя из вышесказанного арендодатель вправе требовать увеличения арендной платы с 1 апреля 2014 г. (с даты вступления в силу нормативного акта об увеличении кадастровой стоимости земельного участка).
У организации возникает обязанность по уплате арендных платежей в новом (увеличенном) размере уже во II квартале 2014 г. (до изменения условий договора аренды земельного участка и внесения сведений о кадастровой стоимости земельных участков в государственный кадастр недвижимости).
Арендные платежи за арендуемое имущество в целях налогообложения прибыли, согласно пп. 10 п. 1 ст. 264 Налогового кодекса РФ, относятся к прочим расходам, связанным с производством и реализацией.
При применении метода начисления для расчета налога на прибыль моментом признания расходов в виде арендных платежей за арендуемое имущество является одна из трех дат:
— день расчетов в соответствии с условиями заключенных договоров;
— дата предъявления налогоплательщику документов, служащих основанием для произведения расчетов;
— последнее число отчетного (налогового) периода (пп. 3 п. 7 ст. 272 НК РФ).
Таким образом, организация может уже во II квартале 2014 г. учесть арендную плату в увеличенном размере для целей налогообложения прибыли.
Р.Г.Бережнов
Консалтинговая группа «Титанида» Материал предоставлен при содействии ООО «ИПЦ Консультант+Аскон» Регионального информационного центра Сети КонсультантПлюс
06.10.2014

Posted in Наши риелторские услуги.