В какой момент заказчику-застройщику следует определять доход в виде экономии по инвестиционным договорам на строительство?

Вопрос: В какой момент заказчику-застройщику следует определять доход в виде экономии по инвестиционным договорам на строительство административного здания в целях применения УСН с объектом налогообложения «доходы»?
Ответ: Заказчику-застройщику следует определять доход в виде экономии по инвестиционным договорам на строительство административного здания в целях применения УСН с объектом налогообложения «доходы» на дату подписания акта, подтверждающего исполнение обязательств заказчика-застройщика перед инвестором и передачу построенного объекта инвестору.
Обоснование: В силу ст. 41 Налогового кодекса РФ в соответствии с НК РФ доходом признается экономическая выгода в денежной или натуральной форме, учитываемая в случае возможности ее оценки и в той мере, в которой такую выгоду можно оценить, и определяемая в соответствии с гл. 25 «Налог на прибыль организаций» НК РФ.
В связи с этим средства инвесторов, остающиеся в распоряжении заказчика-застройщика (согласно договору не подлежащие возврату инвесторам) в виде экономии затрат на строительство, являются доходом заказчика-застройщика.
Сумма экономии в целях налогообложения прибыли учитывается в составе внереализационных доходов на основании п. 14 ч. 2 ст. 250 НК РФ (Письма Минфина России от 25.03.2008 N 03-07-10/02, УФНС России по г. Москве от 21.02.2012 N 16-15/015029@), Постановления ФАС Восточно-Сибирского округа от 12.08.2010 по делу N А33-13911/2009 (Определением ВАС РФ от 15.12.2010 N ВАС-16759/10 отказано в пересмотре данного дела), ФАС Волго-Вятского округа от 15.02.2011 по делу N А29-5301/2009).
Внереализационные доходы в виде сумм экономии затрат по инвестиционным договорам учитываются в составе доходов заказчика-застройщика, применяющего УСН, на основании абз. 3 п. 1 ст. 346.15 НК РФ.
Порядок налогообложения инвестиционных средств обусловлен их целевым использованием (п. 1, пп. 1 п. 1.1 ст. 346.15, п. 14 ч. 2 ст. 250, пп. 14 п. 2 ст. 251 НК РФ).
Исходя из положений ст. ст. 1, 7 Федерального закона от 25.02.1999 N 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» средства, инвестируемые в капитальные вложения, имеют строго целевой характер.
После завершения строительства оставшиеся в распоряжении заказчика-застройщика средства утрачивают инвестиционный характер (Письмо УФНС России по г. Москве от 26.07.2010 N 16-15/078392@).
В соответствии с п. 3.1.6 Положения по бухгалтерскому учету долгосрочных инвестиций, утвержденного Письмом Минфина России от 30.12.1993 N 160, сумма экономии средств, выделяемых предприятиями застройщику для финансирования капитального строительства, по окончании строительства объектов (если это предусмотрено договором) в бухгалтерском учете застройщика зачисляется на счет учета прибылей и убытков.
Согласно разъяснениям Минфина России в целях налогообложения по УСН доход застройщика в виде экономии затрат на строительство объектов недвижимости по договорам долевого участия в строительстве определяется на дату окончания строительства (Письма Минфина России от 29.04.2013 N 03-11-06/2/14986, от 19.03.2013 N 03-11-06/2/8421, от 22.07.2011 N 03-11-06/2/109). Учитывая одинаковые правила налогообложения целевых средств, полученных организацией-застройщиком от дольщиков и инвесторов (пп. 14 п. 2 ст. 251, п. 14 ч. 2 ст. 250 НК РФ), данные разъяснения полностью применимы к доходам в виде экономии по инвестиционным договорам.
На дату завершения капитальных вложений составляется документ (акт), подтверждающий исполнение обязательств заказчика-застройщика перед инвестором и передачу построенного объекта инвестору.
В связи с этим, по нашему мнению, доход в виде экономии затрат на строительство должен учитываться в налоговом учете у заказчика-застройщика на дату подписания указанного документа.
Так, например, в Постановлении ФАС Северо-Западного округа от 21.05.2014 по делу N А05-7338/2013 указано, что налогооблагаемый доход (УСН) по долевому строительству представляет собой экономию затрат на строительство объектов недвижимости в виде разницы между договорной стоимостью объектов и фактическими затратами на строительство данных объектов, сформированными по окончании строительства и при передаче объектов долевого строительства его участникам.
О.Ю.Поздеев
Консультационно-аналитический центр по бухгалтерскому учету и налогообложению
15.10.2014

Posted in Наши риелторские услуги.