Между застройщиком и администрацией заключен договор о развитии застроенной территории

Вопрос: Между застройщиком и администрацией заключен договор о развитии застроенной территории. На основании договора безвозмездной передачи застройщику на период строительства многоквартирного жилого дома передан земельный участок. После завершения строительства и ввода дома в эксплуатацию данный земельный участок перейдет в собственность участников долевого строительства — собственников помещений в новом доме. Правильно ли мы считаем, что у застройщика в периоде получения земельного участка по договору безвозмездной передачи не возникает обязанности отражения внереализационного дохода в виде стоимости этого участка, то есть в данном случае не применимы положения п. 8 ст. 250 НК РФ, согласно которому внереализационными доходами налогоплательщика признаются, в частности, доходы в виде безвозмездно полученного имущества (работ, услуг) или имущественных прав?
Ответ: По общему правилу (п. 2 ст. 30 ЗК РФ) предоставление земельных участков для строительства в собственность без предварительного согласования мест размещения объектов осуществляется исключительно на торгах (конкурсах, аукционах) в соответствии со ст. 38 ЗК РФ. Исключение из данного правила установлено п. 2.1 ст. 30 ЗК РФ, в соответствии с которым земельный участок, находящийся в муниципальной собственности, или земельный участок, государственная собственность на который не разграничена и который не предоставлен в пользование и (или) во владение гражданам или юридическим лицам, предоставляется для строительства в границах застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, без проведения торгов лицу, с которым в установленном законодательством РФ о градостроительной деятельности порядке заключен договор о развитии застроенной территории. Указанный земельный участок по выбору лица, с которым заключен договор о развитии застроенной территории, предоставляется бесплатно в собственность или в аренду. Размер арендной платы за указанный земельный участок определяется в размере земельного налога, установленного законодательством РФ за соответствующий земельный участок.
Предоставлению земельного участка для строительства в порядке, установленном п. 2.1 ст. 30 ЗК РФ, предшествует принятие органом местного самоуправления решения о развитии застроенной территории и заключение соответствующего договора в порядке, предусмотренном законодательством о градостроительной деятельности.
Согласно ч. 3 ст. 46.1 ГрК РФ решение о развитии застроенной территории может быть принято, если на такой территории расположены:
— многоквартирные дома, признанные в установленном Правительством РФ порядке аварийными и подлежащими сносу;
— многоквартирные дома, снос, реконструкция которых планируются на основании муниципальных адресных программ, утвержденных представительным органом местного самоуправления.
На застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, могут быть расположены иные объекты капитального строительства, вид разрешенного использования и предельные параметры которых не соответствуют градостроительному регламенту (ч. 4 ст. 46.1 ГрК РФ).
В соответствии со ст. 46.2 ГрК РФ развитие застроенных территорий осуществляется на основании договора о развитии застроенной территории. Указанный договор заключается в порядке проведения открытого аукциона. По договору о развитии застроенной территории одна сторона (застройщик) обязуется в установленный договором срок своими силами и за свой счет и (или) с привлечением других лиц и (или) средств других лиц выполнить соответствующие обязательства, а другая сторона (орган местного самоуправления) обязуется создать необходимые условия для выполнения этих обязательств.
Так, застройщик обязан (п. п. 3 — 6 ч. 3 ст. 46.2 ГрК РФ):
— подготовить проект планировки и межевания застроенной территории;
— создать либо приобрести, а также передать в государственную или муниципальную собственность благоустроенные жилые помещения для предоставления гражданам, выселяемым из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, договорам найма специализированного жилого помещения и расположенных на данной застроенной территории;
— уплатить выкупную цену за изымаемые на основании решения органа местного самоуправления жилые помещения в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу и расположенных на застроенной территории, и за земельные участки, на которых расположены такие многоквартирные дома;
— осуществить строительство объектов в соответствии с утвержденным проектом планировки застроенной территории.
В свою очередь, орган местного самоуправления должен (п. п. 7 — 9 ч. 3 ст. 46.2 ГрК РФ):
— утвердить проект планировки и межевания застроенной территории;
— принять в установленном порядке решение об изъятии путем выкупа жилых помещений в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу и расположенных на застроенной территории, а также земельных участков, на которых расположены такие многоквартирные дома;
— предоставить застройщику земельные участки без проведения торгов в соответствии с земельным законодательством для строительства в границах застроенной территории.
Таким образом, передача застройщику земельного участка по договору безвозмездной передачи осуществляется органом местного самоуправления в силу ранее заключенного договора о развитии застроенной территории. Этот договор, как было указано выше, обязывает стороны совершить взаимное предоставление, то есть договор о развитии застроенной территории не является безвозмездным. Следовательно, операция по передаче земельного участка не подпадает под действие п. 8 ст. 250 НК РФ, а стоимость земельного участка не образует внереализационного дохода застройщика.
Г.Г.Лалаев
Доцент
Финансового университета при Правительстве РФ, советник государственной гражданской службы РФ 1-го класса
Подписано в печать 07.10.2014
Лалаев Г.Г. Вопрос-ответ // Строительство: бухгалтерский учет и налогообложение. 2014. N 10. С. 22 — 24.

Posted in Наши риелторские услуги.