Является ли при указанных обстоятельствах построенное ООО на территории ОАО здание склада самовольной постройкой?

Вопрос: ОАО обнаружило, что на принадлежащем ему земельном участке (не используемом длительное время) располагается недвижимое имущество — здание склада, принадлежащее ООО. Так как ОАО не давало разрешения на возведение здания склада на принадлежащем обществу земельном участке, оно обратилось к ООО с требованием о сносе незаконно возведенного здания склада. ООО, сославшись на ст. 218 Гражданского кодекса РФ, указало, что самостоятельно для своих нужд построило указанное здание склада, и представило ОАО доказательства (свидетельство), подтверждающие наличие у ООО права собственности на недвижимое имущество — здание склада.
Является ли при указанных обстоятельствах построенное ООО на территории ОАО здание склада самовольной постройкой? Вправе ли при указанных обстоятельствах ОАО требовать сноса здания склада?
Ответ: Постройка ООО здания склада на земельном участке, принадлежащем ОАО, без получения разрешения последнего свидетельствует о том, что здание склада является самовольной постройкой, несмотря на наличие у ООО свидетельства о праве собственности на указанное недвижимое имущество (вне зависимости от обстоятельств получения указанного свидетельства). ОАО вправе требовать сноса здания склада ООО.
Обоснование: В соответствии с п. 1 ст. 2 Гражданского кодекса РФ гражданское законодательство определяет в том числе порядок осуществления права собственности и других вещных прав.
Согласно п. 2 ст. 3 ГК РФ гражданское законодательство состоит из ГК РФ и принятых в соответствии с ним иных федеральных законов, регулирующих отношения, указанные в п. п. 1 и 2 ст. 2 ГК РФ.
В силу п. 1 ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
На основании п. 2 ст. 209 ГК РФ собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
Следует отметить: п. 1 ст. 218 ГК РФ предусмотрено, что право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом, однако создание имущества с нарушением требований законодательства не влечет возникновения права собственности на основании приведенной правовой нормы. В отношении объектов, подпадающих по своим физическим характеристикам под понятие недвижимого имущества, созданных с нарушением требований законодательства, применяются положения ст. 222 ГК РФ (Постановление ФАС Центрального округа от 12.03.2014 по делу N А64-693/2013).
Согласно п. 1 ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
В силу п. 2 ст. 222 ГК РФ лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой — продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.
Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных п. 3 ст. 222 ГК РФ.
Пунктом 3 ст. 222 ГК РФ, помимо прочего, предусмотрено, что право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Государственная регистрация права собственности на недвижимое имущество осуществляется на основании Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее — Закон N 122-ФЗ).
Государственная регистрация права собственности на создаваемый объект недвижимого имущества регулируется ст. 25 Закона N 122-ФЗ, однако независимо от обстоятельств получения ООО свидетельства о праве собственности на недвижимое имущество, которое было создано на земельном участке ОАО без получения разрешения последнего, следует учесть: в п. 5 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 09.12.2010 N 143 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации» указано, что наличие государственной регистрации права собственности на объект недвижимого имущества само по себе не является основанием для отказа в удовлетворении иска о сносе этого объекта как самовольной постройки.
Поскольку ООО произвело самовольную постройку, оно и должно осуществить снос указанной постройки (Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.03.2014 по делу N А32-26248/2009).
На основании изложенного ОАО вправе требовать сноса здания склада ООО, построившего указанный объект недвижимости на земельном участке ОАО без разрешения последнего. Наличие у ООО права собственности на здание склада не изменяет статус самовольной постройки.
М.Ю.Мордасов
Юридическая компания «Юново»
09.09.2014

Posted in Наши риелторские услуги.