Неправомерное завышение платы за содержание общего имущества

Изменить размер платы за содержание и ремонт общего имущества можно только по согласованию сторон договора управления МКД, в частности, только по решению общего собрания собственников помещений. Однако нередко УК самовольно начисляет плату по увеличенным расценкам. Каким образом жильцы могут защитить свои права?
О неправомерности повышения размера платы
В силу ч. 7 ст. 156 ЖК РФ размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в МКД, в котором не создано ТСЖ, определяется на общем собрании собственников помещений в таком доме. Порядок определения указанного размера платы представляет собой существенное условие договора управления МКД (п. 3 ч. 3 ст. 162 ЖК РФ). Одностороннее изменение договора недоступно ни УК, ни собственникам помещений, если иное не предусмотрено непосредственно в договоре. В общем случае рост затрат УК на содержание общего имущества не является основанием для повышения платы. Особый случай составляет существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора (ст. 451 ГК РФ).
Самая простая ситуация, когда договором управления на основании решения общего собрания ежегодно устанавливается тот или иной размер платы, либо размер платы установлен в неизменном размере бессрочно, либо в договоре управления зафиксировано, что размер платы принимается равным установленному органом местного самоуправления (ОМСУ) для нанимателей. В этом случае, что называется, любой шаг влево или вправо свидетельствует о том, что УК действует незаконно. Однако есть несколько ситуаций, когда не совсем ясно, какой же размер платы надлежит применять, и УК может добросовестно заблуждаться.
Ситуация 1. В договоре управления установлен размер платы на 2014 г. (15 руб. / кв. м) и предусмотрена его ежегодная индексация в связи с инфляцией. Какой размер платы будет действовать в 2015 г.?
В 2015 г. размер платы также составит 15 руб., поскольку в договоре управления не определен исчерпывающим образом порядок индексации (какой коэффициент подлежит применению). Чтобы иметь возможность индексировать плату, УК необходимо включить в договор условие, к примеру, в следующем виде: размер платы ежегодно индексируется с применением индекса инфляции, установленного федеральным законом о федеральном бюджете на соответствующий календарный год. Закон на следующий год публикуется, как правило, в декабре текущего года, поэтому УК успеет уведомить потребителей о повышении размера платы в установленные ч. 13 ст. 155 ЖК РФ сроки (не позднее чем за 30 дней до даты представления платежных документов, на основании которых будет вноситься плата за жилое помещение и коммунальные услуги в ином размере, если иной срок не установлен договором управления). Также возможен вариант использования для ежегодной индексации установленного Минэкономразвития индекса-дефлятора на услуги жилищно-коммунального хозяйства (прогноз опубликован на официальном сайте министерства) (см. Постановления ФАС УО от 23.07.2014 N Ф09-4122/14, от 16.06.2014 N Ф09-2891/14). Формулировки договора, допускающие двоякое толкование, свидетельствуют о том, что стороны не пришли к соглашению по данному условию.
Ситуация 2. В договоре управления нет упоминаний о размере платы. На общем собрании собственников помещений данный вопрос не рассматривался. УК приступила к управлению домом и выставляет платежные документы исходя из размера платы, утвержденного органом местного самоуправления. Законно ли это?
По мнению Минрегиона России (см. Письмо от 05.03.2009 N 6093-АД/14) и Верховного Суда РФ (Решение от 26.11.2012 N АКПИ12-1337), орган местного самоуправления устанавливает плату для собственников помещений только в двух случаях. Во-первых, когда они самостоятельно не выбрали способ управления, ОМСУ разрабатывает размер платы для УК — победителя открытого конкурса. Во-вторых, если собственники выбрали непосредственное управление и не установили размер платы, открытый конкурс не проводится и в силу ч. 4 ст. 158 ЖК РФ его устанавливает ОМСУ. Выходит, что УК не вправе применять этот размер платы в рассмотренной ситуации. И вообще есть основания считать договор незаключенным. О возможных рисках управляющие были предупреждены в статье М.О. Денисовой «Цена договора управления и тариф ОМСУ» (N 1, 2013).
Тем не менее из буквального толкования названной нормы следует, что размер платы, устанавливаемый ОМСУ, применяется в случае, когда он не был определен на общем собрании собственников помещений. Такой подход поддерживается в арбитражной практике (из самых свежих примеров — Постановления АС ДВО от 26.08.2014 N Ф03-2605/2014, АС ПО от 12.08.2014 по делу N А12-28755/2013). Поэтому полагаем, что действия УК вряд ли могут быть признаны незаконными.
Ситуация 3. В договоре управления МКД установлен размер платы на 2013 г. (про 2014 г. ничего не сказано). Годовое общее собрание не состоялось (не было кворума). Вправе ли УК в 2014 г. начислять плату в размере, предусмотренном органом местного самоуправления для нанимателей и лиц, которые не установили плату решением общего собрания?
Да, вправе. Решение общего собрания собственников помещений об установлении размера платы на конкретный календарный год действует в рамках этого года. Если собрание в разумный срок не приняло решения о размере платы на следующий год, эта ситуация соответствует рассмотренной в предыдущем примере — когда собственники помещений вовсе не приняли решения о размере платы. В этом случае на основании ч. 4 ст. 158 ЖК РФ УК вправе применять размер платы, определенный ОМСУ (см. Постановление ФАС ВВО от 16.12.2013 по делу N А31-560/2013).
Ситуация 4. УК приступила к управлению новым МКД в середине 2014 г. Решением общего собрания собственников помещений установлен размер платы за содержание и ремонт общего имущества на 2014 г. Вправе ли УК с 1 января 2015 г. руководствоваться муниципальным тарифом, если решение общего собрания по поводу размера платы на 2015 г. не было принято?
Нет, не вправе. Решение общего собрания в части периода действия установленного размера платы незаконно, так как в силу ч. 7 ст. 156 ЖК РФ размер платы за содержание и ремонт жилого помещения устанавливается на срок не менее одного года. То есть плата считается установленной бессрочно. Поэтому и в 2015 г. следует применять первоначально установленный размер платы (см. Постановление ФАС ЦО от 20.06.2014 по делу N А36-2521/2013). Причем сами собственники помещений также не вправе изменять размер платы с 1 января 2015 г. Они могут сделать это лишь по истечении года с начала действия договора.
О защите прав собственников помещений
Прежде всего необходимо заметить, что оплата счетов с неправомерно завышенным размером платы за содержание и ремонт общего имущества не свидетельствует о согласовании измененного условия договора управления о его цене. Ведь в силу закона такое согласие должно быть оформлено решением общего собрания.
Ключевой момент. К выбытию дома из реестра лицензий субъекта РФ (см. ч. 5 ст. 198 ЖК РФ) приведет неисполнение законных предписаний, выданных только органом государственного жилищного надзора. Игнорирование предписаний иных органов повлечет лишь административный штраф.
Как правило, большинство граждан вносят плату в повышенном размере до тех пор, пока инициативная группа не обратится в контролирующие органы или суд за защитой своих прав.
Во-первых, собственники помещений могут пожаловаться в орган государственного жилищного надзора или муниципального жилищного контроля (если в доме есть муниципальные квартиры). Эти органы вправе выдавать предписания об устранении выявленных нарушений (о проведении перерасчета), а также обращаться в суд с заявлением в защиту прав собственников жилых помещений по их обращению (с требованием о перерасчете платы) (п. 3 ч. 5, п. 4 ч. 6 ст. 20 ЖК РФ).
Во-вторых, ввиду того что на отношения между собственниками помещений и УК распространяется действие законодательства о защите прав потребителей , жильцы также могут обращаться в территориальные органы Роспотребнадзора (см. Письмо Роспотребнадзора от 14.11.2012 N 01/12810-12-32). Чиновники вправе выдавать предписания УК и обращаться в суд с требованием о перерасчете платы (ч. 4 ст. 40 Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 «О защите прав потребителей»).
———————————
См. статью К.О. Борисовой «Закон о защите прав потребителей в сфере ЖКХ» (N 7, 2014).
В-третьих, надзор за соблюдением прав граждан осуществляет прокуратура. В силу ст. 28 Федерального закона от 17.01.1992 N 2202-1 «О прокуратуре Российской Федерации» прокурор вправе выносить представление об устранении нарушений прав и свобод человека и гражданина в орган или должностному лицу, которые уполномочены устранить допущенное нарушение. Если пострадавший по состоянию здоровья, возрасту или иным причинам не может лично отстаивать в суде свои права и свободы, если нарушены права и свободы значительного числа граждан (например, проживающих в МКД) либо если в силу иных обстоятельств нарушение приобрело особое общественное значение, прокурор предъявляет и поддерживает в суде или арбитражном суде иск в интересах пострадавших (ч. 4 ст. 27 названного Закона, ст. 45 ГПК РФ).
Также ничто не мешает собственникам помещений в МКД отдельно или группой обратиться в суд с требованием о перерасчете неправомерно завышенной платы за содержание и ремонт общего имущества.
Осуществление перерасчета
Конкретный способ проведения перерасчета указывается в предписании или судебном решении. Обратим внимание, что по искам конкретных граждан УК обязана сделать перерасчет только для них, а не для всех жильцов дома. Если же в суд обращались прокурор или контролирующие органы, то в решении указывается на обязанность УК провести перерасчет для потребителей в конкретных домах за конкретный период исходя из конкретного размера платы за содержание и ремонт общего имущества, но могут быть не названы конкретные потребители.
Следует понимать, что чисто арифметически по данным учета УК вполне может определить общую сумму, на которую следует уменьшить начисленную задолженность для всех собственников помещений: известен неправильный размер платы и установлена верная величина, база для расчета (площадь помещений) осталась неизменной. Вместе с тем исполнение судебного решения заключается в проведении перерасчета начислений конкретным собственникам и нанимателям помещений. Здесь могут быть некоторые сложности.
Как правило, суммы перерасчета не выплачиваются потребителям, а засчитываются в счет платежей за последующие периоды. Это справедливо, если собственник (наниматель) помещения не изменился. В примерной форме платежного документа предусмотрен специальный разд. 5 для сведений о перерасчете, также нелишним будет указать основание для проведения перерасчета (к примеру, в графе «Вид услуг»). Таким образом будет соблюдено право потребителя на получение информации об услугах. Кроме того, сумма перерасчета указывается в графе 9 разд. 3 платежного документа.
Если же в периоде, когда размер платы был неправомерно завышен, потребителем было одно лицо, а на момент осуществления перерасчета — другое (квартира была продана или передана внаем другому гражданину), УК должна сделать перерасчет прежнему потребителю. Дело в том, что плата за содержание и ремонт общего имущества — это плата за услуги и работы, реализуемые конкретному потребителю. Момент возникновения и прекращения обязательства по внесению платы за содержание и ремонт общего имущества для собственника (нанимателя) помещения прописан в Жилищном кодексе. У нового собственника такое обязательство возникает с момента регистрации права собственности на помещение (ч. 2 ст. 153 ЖК РФ). Обязательства между прежним собственником и управляющим не касаются нового собственника, не создают для него прав и обязанностей (п. 3 ст. 308 ГК РФ). В связи с тем, что плата начислялась в повышенном размере, УК неосновательно обогатилась за счет лица, которое было обязано в соответствующий период времени вносить эту плату. Неосновательное обогащение возвращается потерпевшему (п. 1 ст. 1102 ГК РФ), а не тому лицу, которое сегодня несет обязанность по содержанию общего имущества. По тем же причинам управляющий не вправе взыскивать с нового собственника помещения долги прежнего владельца.
К сведению. Особый случай — взносы на капитальный ремонт. В силу ч. 3 ст. 158 ЖК РФ при переходе права собственности на помещение в МКД к новому собственнику переходит обязательство предыдущего собственника по оплате расходов на капитальный ремонт, в том числе не исполненная предыдущим собственником обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт. То есть на основании прямого указания закона долги прежнего собственника по уплате взносов будут взысканы с нового собственника квартиры. Вероятно, такое исключение введено для упрощения порядка взыскания задолженности по взносам на капремонт, что облегчит работу, в частности, регионального оператора.
Это означает, что для исполнения решения суда о проведении перерасчета платы, вынесенного в отношении неопределенного круга лиц, УК должна идентифицировать всех потерпевших (лиц, за счет которых она неосновательно обогатилась). Есть несколько способов сделать это. Самый простой — уведомить население через СМИ и пригласить бывших собственников с подтверждающими документами сделать заявление о перерасчете с указанием реквизитов счетов, на которые следует перечислить суммы неосновательного обогащения. Однако если сами потерпевшие не обращаются к УК, полагаем, это не должно стать поводом для неисполнения судебного решения. Соответствующие вопросы могут быть решены при взаимодействии со службой судебных приставов. Ясно одно: процесс может затянуться во времени. Кроме того, какой-то части потребителей перерасчет не будет проведен по объективным причинам (к примеру, если потребитель скончался либо сменил место жительства, которое не удалось установить, и пр.).
* * *
Для управляющих компаний один из насущных вопросов — правильно определить размер платы за содержание и ремонт общего имущества. В статье даны примеры ситуаций, в которых возможны разночтения. Зная это, УК уже на этапе заключения договора может избежать их. В случае неправомерного завышения платы жильцы имеют возможность как сами обратиться в суд (досудебный порядок урегулирования спора с УК не предусмотрен), так и прибегнуть к помощи органов жилищного надзора, Роспотребнадзора, а также прокуратуры. Получив решение суда о необходимости провести перерасчет платы за прошлые периоды, УК должна определить лиц, за счет которых она неосновательно обогатилась. Это будет непросто, если квартиры меняли хозяев за спорные периоды. Но у компании нет оснований проводить перерасчет собственнику помещения, если в спорном периоде собственником было другое лицо.
Е.В.Емельянова
Редактор журнала «Жилищно-коммунальное хозяйство: бухгалтерский учет и налогообложение»
Подписано в печать 08.10.2014
Емельянова Е.В. Неправомерное завышение платы за содержание общего имущества // Жилищно-коммунальное хозяйство: бухгалтерский учет и налогообложение. 2014. N 10. С. 55 — 61.

Posted in Наши риелторские услуги.