Некоторые вопросы разрешения судами дел о преобразовании жилых помещений и о признании садовых строений пригодными для постоянного проживания

Ефимов А.Ф., заместитель Председателя Московского областного суда в отставке, заслуженный юрист РФ.
Николаев М.Н., заместитель Председателя Подольского городского суда.
I. Разрешение дел о преобразовании жилых помещений
Жилые помещения как объекты жилищных прав, независимо от своей принадлежности, отнесены к недвижимому имуществу, недвижимым вещам, недвижимости (ст. 15 ЖК РФ). Перечень жилой недвижимости, данный в ст. 16 ЖК РФ (жилой дом, квартира, их части), требует некоторого уточнения.
Жилым домом, как это вытекает из ч. 2 ст. 16 ЖК РФ, признается индивидуально определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с проживанием в таком здании. Если строго следовать приведенному тексту, в котором жилым домом признается здание, состоящее из комнат, следует прийти к выводу, что речь идет об индивидуальных жилых домах, предназначенных для проживания одной семьи.
В многоквартирных домах жилым помещением, а следовательно, объектом жилищных прав является квартира (либо комната в квартире), она же выступает как объект права собственности (ст. 289 ГК РФ). Вместе с правом собственности на квартиру собственнику принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество многоквартирного дома (ч. 2 ст. 37 ЖК РФ), в отношении которой установлен запрет на ее выдел и отчуждение (ч. 4 ст. 37 ЖК РФ).
Притом что законом прямо не предусмотрена трансформация жилых помещений (жилой недвижимости) из одного вида в другой, тем не менее на рассмотрение судов поступает значительное количество такого рода дел. В самом общем плане эти споры можно разделить на споры о признании квартиры жилым домом и о признании квартиры частью жилого дома. Те и другие в конечном счете направлены на закрепление придомового земельного участка или части его в исключительное пользование обратившегося в суд гражданина.
С учетом новизны проблемы и неразработанности нормативной базы практика судов при разрешении данных дел не отличается единством.
1. Дела по спорам о признании квартиры жилым домом. Подольский городской суд решением от 11 августа 2009 г. по делу N 2-5569/09 удовлетворил иск К. к администрации г. Подольска об изменении статуса жилого помещения, признании квартиры жилым домом и признании права собственности на придомовой земельный участок.
Как это бесспорно следовало из материалов дела, К. проживал в приватизированной им квартире в одноквартирном доме усадебного типа, расположенном на огороженном земельном участке.
В обоснование принятого решения суд сослался на ст. ст. 15, 16 и 36 ЖК РФ исходя из того, что с приватизацией квартиры К. приобрел право собственности не только на квартиру, но и в целом на строение, которое представляло собой индивидуальный жилой дом.
По жалобе администрации г. Подольска судебная коллегия по гражданским делам Московского областного суда Определением от 22 октября 2009 г. (дело N 33-19187) решение нижестоящего суда отменила и приняла новое решение об отказе в иске К. по всем заявленным требованиям.
По мнению судебной коллегии, суд первой инстанции допустил ошибку в применении норм материального права — не учел, что законодательство не предусматривает возможности изменения статуса квартиры на жилой дом.
В дальнейшем это дело поступило на рассмотрение президиума Московского областного суда, который своим Постановлением Определение судебной коллегии отменил и оставил без изменения решение суда первой инстанции.
———————————
Постановление президиума Московского областного суда от 14 апреля 2010 г. N 127 по делу N 44г-47/10 // Архив Подольского городского суда.
В Постановлении президиума Московского областного суда отмечено, что городской суд в полном объеме установил фактические обстоятельства по делу и дал им надлежащую правовую оценку, поэтому оснований для отмены решения городского суда у судебной коллегии не имелось.
Приведенное дело свидетельствует о том, что в ряде случаев не исключено изменение вида жилого помещения в судебном порядке.
Отчасти это связано с редакцией Закона РФ от 4 июля 1991 г. N 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», по которому в собственность граждан бесплатно передавались те жилые помещения, которые они занимали по договору жилищного найма. Вместе с тем не вызывает сомнений, что приватизация жилого помещения в виде квартиры в отдельно расположенном одноквартирном доме не вела к образованию общей собственности на фундамент, стены, крышу и другие конструкции этого дома с кем-либо, например с администрацией г. Подольска.
Фактически такой дом переходил в целом в собственность бывшего нанимателя квартиры, осуществившего приватизацию жилого помещения.
Следовательно, решение Подольского городского суда об удовлетворении иска К. соответствовало требованиям ст. ст. 16 и 36 ЖК РФ, содержащим критерии для отнесения жилого помещения к тому либо иному виду.
Решение суда не противоречило и установленному в ч. 4 ст. 37 ЖК РФ ограничению по осуществлению собственником выдела в натуре своей доли в праве общей собственности на имущество в многоквартирном доме, поскольку отсутствуют признаки многоквартирности дома (наличие другого изолированного жилого помещения — другой квартиры, наличие в доме элементов общего имущества, обслуживающих более одной квартиры).
В принципе не исключена аналогичная ситуация, когда, к примеру, собственник жилого помещения в двухквартирном жилом доме приобретает по гражданско-правовой сделке другую квартиру в том же доме в свою собственность. С этого момента такое лицо становится титульным собственником и отдельных квартир в доме, и общего имущества данного дома, т.е. в целом всего дома.
Поскольку одновременная государственная регистрации права собственности на здание и права собственности на отдельные помещения в нем не допускается, собственник помещений в этом случае вправе по своему выбору зарегистрировать право собственности либо на части здания (в рассматриваемом примере квартиры) в качестве объекта жилищных и гражданских прав, либо на такой жилой многоквартирный дом в целом.
Такая позиция основана на положениях ст. 24 Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости», предусматривающей возможность преобразования объекта недвижимости и образования двух и более объектов, с последующей регистрацией прав собственности на них в соответствии с Федеральным законом от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Следовательно, возможна и обратная ситуация, когда два объекта недвижимости объединяются в один.
Однако возникновение права собственности у единственного собственника на такой дом фактически не прекращает статус дома как многоквартирного и не влечет преобразования самих квартир в жилой дом, а только позволяет собственнику зарегистрировать за собой право собственности на такой многоквартирный дом как единый объект прав.
Такое право является исключительным и безусловным для всех, кто выступает единственным собственником жилых и иных помещений в доме, оно не требует согласования либо подтверждения со стороны каких-либо органов, включая и органы местного самоуправления.
Собственник объединяет принадлежащие ему помещения дома в единый объект права, причем государственная регистрация права собственности за собственником помещений на здание в целом прекращает право собственности указанного лица на отдельные помещения в этом доме.
Точно так же собственник вправе принять решение о разделе принадлежащего ему имущества, выделив квартиры в качестве самостоятельного объекта гражданских прав. В этом случае государственная регистрация права собственности на жилые помещения ведет к прекращению права собственности на здание в целом.
Отказ в государственной регистрации права собственности по избранному собственником варианту может быть обжалован в судебном порядке по правилам, предусмотренным гл. 25 ГПК РФ.
2. Дела по спорам о признании квартиры частью дома. Споры по делам о признании квартир (жилых помещений) частью жилого дома чаще всего возникают по инициативе лиц, проживающих в небольших одноэтажных домах. Такие дома внешне мало чем отличаются от индивидуальных, разделенных в натуре на отдельные части. К тому же квартиры в них, как правило, не имеют общих помещений и коммуникаций, оборудованы самостоятельными выходами на земельный участок, имеющий ограждение и длительное время используемый гражданами (жильцами дома) в качестве придомового земельного участка.
Эти особенности наряду с некоторыми другими во многом предопределяют различные подходы судов при разрешении дел данной категории.
А. обратилась в суд с иском к администрации Вяземского городского поселения и муниципального образования Вяземский район Смоленской области о признании квартиры частью жилого дома, об исключении из ЕГРП записи о регистрации права собственности на квартиру и признании права собственности на часть жилого дома.
Доводы истицы сводились к тому, что ей с дочерью принадлежит квартира в одноэтажном двухквартирном доме, в котором отсутствуют общие инженерные сети и не имеется помещений общего пользования, каждая из квартир обустроена отдельным входом с улицы и разделены они капитальной стеной. В результате, по мнению А., ее дом не содержит признаков, предъявляемых к многоквартирному жилому дому, в связи с чем жилые помещения (квартиры) в этом доме следует рассматривать в качестве его частей.
Решением Вяземского районного суда от 23 мая 2012 г. иск А. был удовлетворен.
Обжалуя это решение, администрация городского поселения просила учесть, что законодательство не предусматривает такого способа защиты права, как изменение в судебном порядке технических характеристик объектов недвижимости.
Рассмотрев это дело в апелляционном порядке, судебная коллегия по гражданским делам Смоленского областного суда решение Вяземского районного суда оставила без изменения, а жалобу администрации городского поселения — без удовлетворения .
———————————
Апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Смоленского областного суда от 18 сентября 2012 г. по делу N 33-2795 // СПС «КонсультантПлюс».
Судебная коллегия, как и суд первой инстанции, пришла к выводу, что квартира истицы А. фактически является частью жилого дома, поскольку имеет отдельный вход, места общего пользования и коммуникации отсутствуют. Коллегией также отмечено, что доводы апелляционной жалобы направлены на доказывание факта принадлежности дома А. к числу многоквартирных. Между тем этажность дома, количество квартир в нем, отсутствие общих инженерных сетей и мест общего пользования не позволяют однозначно признать спорный дом многоквартирным.
Прямо противоположную позицию занял Заднепровский районный суд г. Смоленска при рассмотрении однотипного по своей фабуле дела по иску С. о признании квартиры частью жилого дома и своим решением от 26 января 2012 г. в иске отказал.
Из материалов дела следовало, что С. проживает в одноэтажном доме, состоящем из двух обособленных частей — квартиры N 1 и квартиры N 2, каждая из которых имеет свой выход на земельный участок. В доме не имеется общих инженерных сетей, электроснабжения и водоснабжения, фактически дом состоит из двух полностью обособленных частей.
Отказывая в иске С. о признании квартиры частью дома, суд мотивировал свое решение тем, что эта квартира является частью многоквартирного дома, который нельзя разделить, так же как и признать право собственности на часть многоквартирного дома, поскольку такой дом по закону не может быть объектом жилищных прав.
Вышестоящая судебная инстанция решение оставила без изменения, согласившись с доводами суда первой инстанции .
———————————
Апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Смоленского областного суда от 27 марта 2012 г. по делу N 33-816 // СПС «КонсультантПлюс».
Как видно из приведенных выше дел, требования истцов А. и С. о признании занимаемых ими квартир частями жилого дома строились на том основании, что дома, в которых находятся их квартиры, не обладают признаками многоквартирных домов. Если это так, то жилые помещения в указанных домах не могут быть квартирами, их следует рассматривать в качестве самостоятельных частей домов (п. 1 ч. 1 ст. 16 ЖК РФ).
Однако с таким подходом трудно согласиться.
Можно отметить, что ЖК РФ не содержит нормативного определения многоквартирного дома. Такое определение дано в п. 6 Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 28 января 2006 г. N 47 .
———————————
СЗ РФ. 2006. N 6. Ст. 702.
В частности, многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещение общего пользования в таком доме. Многоквартирный дом содержит в себе элементы общего имущества собственников помещений в таком доме в соответствии с жилищным законодательством.
Соответственно, индивидуальные жилые дома (объекты индивидуального жилищного строительства), как это предусмотрено ст. ст. 48 и 49 Градостроительного кодекса РФ, изначально предназначены для проживания одной семьи.
При всем различии многоквартирных домов с точки зрения этажности, планировки, благоустроенности и т.п. их объединяют два признака, имеющие правовое значение: совокупность квартир (не менее двух) и наличие в доме общего имущества, предназначенного для обслуживания этих квартир (ст. 36 ЖК РФ).
С учетом названных критериев многоквартирными остаются и небольшие одноэтажные дома, возведенные и предоставленные в соответствии с проектной документацией для проживания нескольких семей. Несмотря на известную автономность квартир в домах такого вида, они не могут оставаться без элементов общего имущества, таких как фундамент, стены, несущие конструкции, чердак, крыша, земельный участок (ст. 36 ЖК РФ).
Эти положения закона не были учтены Вяземским районным судом Смоленской области при удовлетворении иска А. о признании квартиры частью дома.
По существу, суд своим решением приравнял многоквартирный дом к индивидуальному жилому дому, часть которого может по закону быть самостоятельным объектом права собственности при условии делимости дома и его раздела в натуре. Между тем многоквартирные дома в отличие от индивидуальных не являются объектом права собственности, возможность их раздела на отдельные части ограничена законом (ст. 37 ЖК РФ).
Исходя из юридической неделимости многоквартирных жилых домов, не требуется выяснения в судебном порядке технической возможности их раздела в натуре, в том числе и проведение в этих целях судебной строительно-технической экспертизы.
К тому же своим решением Вяземский районный суд, с одной стороны, удовлетворяя исковые требования А., признал право собственности на часть дома, а с другой — оставил в собственности другого лица квартиру в том же доме, что в принципе недопустимо.
Тут действует указанное выше правило, по которому право собственности может существовать и быть зарегистрировано либо на здание в целом, либо на его часть в виде квартир. Соответственно, исключена одновременная регистрация указанных прав в отношении одной и той же жилой недвижимости — таковы положения гражданского и жилищного законодательства.
Поэтому заслуживает поддержки решение Заднепровского районного суда г. Смоленска об отказе в иске С. в связи с его необоснованностью.
Как уже отмечалось, свое обращение в суд с требованиями о преобразовании жилых помещений граждане рассматривают в качестве необходимого условия для последующего закрепления за ними придомового земельного участка. Это обстоятельство следует учитывать и проводить различия между собственниками одноквартирных жилых домов и собственниками жилых помещений (квартир) в многоквартирных жилых домах.
Очевидно, что, когда в порядке приватизации в собственность гражданина переходит квартира в одноквартирном жилом доме, он становится собственником также общедомового имущества, а равно примыкающего к дому земельного участка (ч. 1 ст. 36 ЖК РФ, положения ст. 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. N 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации»).
Статьей 35 Земельного кодекса РФ предусмотрено, что при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.
При рассмотрении приведенного выше иска гражданина К. Подольским городским судом установлено, что истец в качестве собственника проживал в доме усадебного типа, расположенном на придомовом земельном участке, отведенном в свое время для его строительства. При таких обстоятельствах суд обоснованно применил положения ст. 35 Земельного кодекса РФ, признав право собственности на имеющийся при доме земельный участок за гражданином К. Соответственно это право на земельный участок приобретает самостоятельное значение и подлежит государственной регистрации (ст. 131 ГК РФ).
В отношении земельных участков при многоквартирных домах действуют иные правила.
Согласно Федеральному закону «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме (ч. 1 ст. 16).
Если земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, сформирован до 1 марта 2005 г. (даты введения в действие ЖК РФ) и в отношении его проведен государственный кадастровый учет, такой участок переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме (ч. 2 ст. 16).
Если земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, не сформирован до указанной даты, собственник помещения в таком доме вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом (Постановление Конституционного Суда РФ от 28 мая 2010 г. N 12-П «По делу о проверке конституционности частей 2, 3 и 5 статьи 16 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», частей 1 и 2 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, пункта 3 статьи 3 и пункта 5 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации в связи с жалобами граждан Е.Ю. Дугенец, В.П. Минина и Е.А. Плеханова» ). Формирование земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, осуществляется органами государственной власти или органами местного самоуправления в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности (ч. 4 ст. 16 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации»).
———————————
Вестник Конституционного Суда РФ. 2010. N 5.
С момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме (ч. 5 ст. 16 названного Закона).
Таким образом, возникновение права общей долевой собственности на земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, поставлено в зависимость от факта формирования земельного участка и его постановки на кадастровый учет.
Самостоятельной государственной регистрации права собственности на земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, не требуется, поскольку государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество (п. 2 ст. 23 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).
Учитывая изложенное, можно сделать следующие выводы.
1. Преобразование одного вида жилых помещений в другой, а именно преобразование квартиры в жилой дом возможно тогда, когда право собственности возникло на жилое помещение в одноквартирном жилом доме усадебного типа. Аналогичного подхода следует придерживаться и в тех случаях, когда гражданин становится единственным собственником всех отдельных квартир и всего общего имущества многоквартирного дома. В этом случае собственнику принадлежит право выбора, каким образом осуществить регистрацию права собственности на принадлежащее ему имущество: либо зарегистрировать право собственности на жилой дом в целом либо на квартиры в таком доме.
2. В отличие от одноквартирных жилых домов многоквартирные дома (с квартирами числом 2 и более) не являются объектами права собственности, возможность их раздела на отдельные части ограничена законом.
3. Исходя из юридической неделимости многоквартирных жилых домов не может быть удовлетворен иск о признании квартиры частью многоквартирного дома.
4. При преобразовании квартиры в жилой дом как вид жилого помещения у гражданина возникает самостоятельное право собственности на придомовой земельный участок, в отношении которого предусмотрена государственная регистрация.
5. Земельный участок при многоквартирном жилом доме, при условии формирования и постановки такого земельного участка на кадастровый учет, переходит в общую долевую собственность всех собственников помещений многоквартирного дома.
6. Государственная регистрация права собственности на земельный участок при многоквартирном доме не предусмотрена и не требуется.
II. Разрешение дел о признании садовых строений пригодными для постоянного проживания
Конституционное право на жилище принято рассматривать в неразрывном единстве с правом на свободу передвижения и выбор места жительства (ч. 1 ст. 27 Конституции РФ).
Нормативное определение места жительства гражданина как места, где гражданин постоянно и преимущественно проживает, дано в ст. 20 ГК РФ. Однако, помимо такого признака, как оседлость, о котором говорится в ст. 20 ГК РФ, следует учитывать и другие обстоятельства, прямо не предусмотренные указанной нормой ГК РФ, а именно постоянное проживание на законных основаниях в одном из видов жилых помещений, предусмотренных жилищным законодательством (жилой дом, квартира и т.п.).
Нельзя рассматривать в качестве места жительства служебные и производственные помещения — офисы, кабинеты, цеха, строительные вагончики, подвалы, чердаки и другие помещения, не предназначенные для проживания.
Во-вторых, федеральным законодательством предусмотрена регистрация по месту жительства. За проживание без удостоверения личности гражданина (паспорта) либо без регистрации по месту жительства установлена административная ответственность (ст. 19.15 КоАП РФ).
Вместе с тем сама по себе регистрация либо отсутствие таковой не могут влиять на возникновение или ограничение прав и свобод, гарантированных Конституцией РФ, включая свободу передвижения и выбор места жительства. Роль регистрации как элемента паспортной системы состоит в фиксации и учете граждан по месту их жительства.
На подчиненную и производную роль регистрации права на жилище неоднократно указывал Конституционный Суд РФ. Так, по заявлению ряда граждан Конституционный Суд РФ признал не соответствующим Конституции РФ абз. 2 ст. 1 Федерального закона от 15 апреля 1998 г. N 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» в той части, в какой им ограничивается право граждан на регистрацию по месту жительства в пригодном для постоянного проживания жилом строении, расположенном на садовом земельном участке, который относится к землям населенных пунктов .
———————————
Постановление Конституционного Суда РФ от 14 апреля 2008 г. N 7-П «По делу о проверке конституционности абзаца второго статьи 1 Федерального закона «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» в связи с жалобами ряда граждан» // Вестник Конституционного Суда РФ. 2008. N 3.
Аналогичное по содержанию решение Конституционный Суд РФ принял спустя три года в отношении жилых строений, расположенных на земельных участках, относящихся к землям сельхозназначения .
———————————
Постановление Конституционного Суда РФ от 30 июня 2011 г. N 13-П «По делу о проверке конституционности абзаца второго статьи 1 Федерального закона «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» в связи с жалобой гражданина А.В. Воробьева» // Вестник Конституционного Суда РФ. 2011. N 5.
В обоснование этих решений Конституционный Суд РФ указал, что одним из элементов правового статуса гражданина является его право на выбор места жительства. Федеральный закон «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан», исключая право граждан на регистрацию в пригодных для постоянного проживания жилых строениях, расположенных на садовых земельных участках, в нарушение ст. 55 Конституции РФ ограничил право граждан на выбор места жительства.
Поскольку ЖК РФ является сферой совместного регулирования Российской Федерации и субъектов РФ (п. «к» ч. 1 ст. 72 Конституции РФ), последние вправе определить порядок признания жилых строений на садовых земельных участках пригодными для постоянного проживания, а органы местного самоуправления вправе утвердить, как это предусмотрено ст. 32 Градостроительного кодекса РФ, правила землепользования и застройки.
До принятия соответствующих нормативных актов признание жилых строений на садовых участках пригодными для постоянного проживания может осуществляться судами общей юрисдикции в порядке установления фактов, имеющих юридическое значение (гл. 28 ГПК РФ) . Разумеется, рассмотрение такого рода дел в суде — мера во многом вынужденная и временная, на смену которой с появлением необходимой нормативной базы должен прийти административный порядок их рассмотрения, что не исключит судебное обжалование действий и решений, нарушающих права гражданина.
———————————
15 октября 2013 г. Государственной Думой Федерального Собрания РФ принят в первом чтении проект Федерального закона N 313087-6 «О внесении изменений в Федеральный закон «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан», направленный на реализацию указанных Постановлений Конституционного Суда РФ.
Как это предусмотрено ст. 265 ГПК РФ, суд устанавливает факты, имеющие юридическое значение, только при невозможности получения заявителем надлежащих документов, удостоверяющих эти факты, или при невозможности восстановления утраченных документов.
На практике основные проблемы при рассмотрении заявлений граждан в указанном выше порядке возникают главным образом в связи с тем, что суды не всегда учитывают подзаконные нормативные акты, имеющие значение для правильного разрешения этих дел.
Так, Свердловский районный суд г. Перми решением от 29 мая 2012 г. обязал территориальный орган ФМС зарегистрировать заявительницу Г. в принадлежащем ей жилом строении, расположенном на садовом участке, исходя из ее постоянного проживания в этом строении, представляющем собой капитальный двухэтажный кирпичный дом со всеми видами удобств (отопление, электричество, газ и т.п.).
Судебная коллегия по гражданским делам Пермского краевого суда решение суда первой инстанции в апелляционном порядке отменила и приняла новое решение об отказе Г. в удовлетворении ее заявления .
———————————
См.: Апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Пермского краевого суда от 12 сентября 2012 г. по делу N 33-7838 // СПС «КонсультантПлюс».
По мнению судебной коллегии, нижестоящий суд постановил решение вопреки Положению о признании помещения жилым помещением, жилого помещения не пригодным для постоянного проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденному Постановлением Правительства РФ от 28 января 2006 г. N 47.
В частности, судебная коллегия указала, что в соответствии с п. 7 указанного Положения признание помещения жилым, пригодным (непригодным) для проживания граждан, а также многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу осуществляется (применительно к жилищному фонду субъекта РФ) межведомственной комиссией, создаваемой исполнительным органом власти субъекта Российской Федерации. По результатам работы комиссия принимает решение, включая вопросы о пригодности жилого помещения для проживания, а также о признании многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу (п. 47).
Этому порядку, как было указано судебной коллегией, и должен был следовать суд первой инстанции при рассмотрении заявления гражданки Г.
По существу, судебная коллегия, в отличие от Конституционного Суда РФ, пришла к выводу, что необходимой нормативной базой для признания жилого строения, расположенного на садовом земельном участке, жилым домом является Положение о признании помещения жилым помещением, жилого помещения не пригодным для постоянного проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, поэтому не имелось препятствий для решения рассматриваемого вопроса в административном порядке.
С таким подходом нельзя согласиться.
Как предусмотрено п. 2 этого Положения, его действие распространяется на находящиеся в эксплуатации жилые помещения для выявления наличия вредных факторов среды обитания человека, которые не позволяют обеспечить безопасность жизни и здоровья гражданина (физический износ строения, деформация фундамента и других несущих конструкций здания, повреждение в результате взрывов, пожаров и т.п.).
Жилые строения, расположенные на садовых земельных участках, в число жилых домов ранее не входили и, соответственно, в качестве жилых домов в эксплуатацию не вводились, а поэтому регистрация в них полностью исключалась. Такая возможность появилась только в последнее время при условии признания в судебном порядке жилых строений, расположенных на садовых земельных участках, пригодными для постоянного проживания.
Жилые строения, расположенные на садовых земельных участках, под действие указанного выше Положения не подпадают, хотя они и могли фактически использоваться для постоянного проживания.
Другое дело, что решение суда первой инстанции подлежало пересмотру, но по иным основаниям.
Возвращаясь к вопросу о признании жилых строений, расположенных на садовых земельных участках, пригодными для постоянного проживания, следует иметь в виду, что при рассмотрении этих дел наряду с местной администрацией садоводческим объединением для участия в деле в качестве заинтересованных лиц должны привлекаться органы ФМС, так как удовлетворение заявления повлечет обращение гражданина в ФМС за регистрацией в доме, признанном пригодным для постоянного проживания.
Возможные возражения в суде заинтересованных лиц по факту пригодности строения для постоянного проживания не ведут к возникновению спора о праве и наступлению последствий, предусмотренных ч. 3 ст. 263 ГПК РФ.
Оценивая пояснения заинтересованных лиц и представленные заявителем доказательства, суд должен постановить решение исходя из критериев отнесения жилых зданий к пригодным для постоянного проживания. Такие критерии содержатся в Приказе Госстроя России от 31 марта 1998 г. N 17-71 «Об утверждении состава экономических и технических показателей строящихся жилых домов, этапов контроля за ходом строительства и реквизитов, подлежащих включению в регистр жилых домов, строящихся на территориях субъектов РФ, и рекомендаций по его ведению» . К их числу отнесены: 1) возможность круглогодичного проживания в жилом доме, обеспечения наличием транспортной доступности, постоянного электроснабжения и водообеспечения; отопления, гарантирующего поддержание нормативной температуры жилых помещений, а также устройства для удаления (нейтрализации) продуктов жизнедеятельности без ущерба для населения и окружающей среды; 2) конструктивные и технические решения дома, обеспечивающие устойчивость и безопасность здания, а также соответствие санитарным и противопожарным требованиям.
———————————
Афанасьев О.Н. Садовод и закон. Устав пишем сами. М., 2003. С. 159.
В подтверждение этих обстоятельств могут быть представлены: свидетельство о государственной регистрации права собственности на здание, на садовый участок под ним, выписка из проекта планировки территории садоводческого товарищества, технический паспорт объекта (садового жилого строения), справки садового товарищества о транспортной доступности, электро- и водоснабжении, другие документы.
Не исключено проведение в отдельных случаях и строительно-технической экспертизы, расходы по проведению которой, в отличие от дел, рассматриваемых в исковом производстве, ложатся на заявителя независимо от результатов рассмотрения дела.
До установления юридического факта пригодности жилого строения, расположенного на садовом земельном участке, для постоянного проживания обращение в органы ФМС за регистрацией не является необходимым, даже если, по мнению гражданина, его право на регистрацию бесспорно следует из имеющихся у него документов (примером чему служит приведенное выше дело по заявлению Г.). Дело в том, что органы ФМС не могут принимать решения о пригодности жилого строения для постоянного проживания по результатам изучения и оценки отдельных документов, представленных гражданином, — такие полномочия находятся в исключительной компетенции судебных органов.
Обращает на себя внимание также практика отдельных судов при разрешении настоящих дел, когда основанием отказа в удовлетворении заявления о признании садового дома пригодным для постоянного проживания являются дополнительные условия для реализации заявителями права на выбор места жительства.
Так, по одному из дел судебная коллегия по гражданским делам Московского областного суда в числе других доводов, послуживших основанием к отмене решения Подольского городского суда от 27 марта 2012 г. по делу N 2-1542/12, указала, что спорный садовый дом не является для гражданина Е. единственным местом его жительства, он имеет другое место жительства, по которому реализовал свое право на регистрацию, и отказ в регистрации в спорном доме не нарушает его прав и каких-либо законных интересов.
———————————
См.: Апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда по делу от 27 сентября 2012 г. по делу N 33-18807 // СПС «КонсультантПлюс».
С таким подходом судебной коллегии трудно согласиться, поскольку предметом рассмотрения Конституционного Суда РФ по приведенным выше делам являлась норма абзаца первого ст. 1 Федерального закона «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» в той части, в какой ограничивается право граждан на регистрацию по месту жительства в жилом строении, расположенном на садовом участке.
При обращении в Конституционный Суд РФ граждане действительно ссылались на то, что, кроме строений, у них не имеется другого жилья, однако этому обстоятельству Конституционным Судом РФ не было придано правового значения.
Кроме того, в силу ст. 27 Конституции РФ каждый, кто законно находится на территории Российской Федерации, имеет право свободно передвигаться, выбирать место пребывания, жительства.
Следовательно, сам по себе факт наличия у гражданина, помимо жилого строения на садовом земельном участке, иного жилья, где гражданин зарегистрирован либо может быть зарегистрирован, не может вести к ограничению его конституционного права по выбору своего места жительства.
Таким образом, указанный выше довод о том, что спорный садовый дом не является для гражданина единственным местом его жительства и он имеет другое место жительства, по которому реализовал свое право на регистрацию, не является состоятельным и не может служить допустимым основанием к отказу в удовлетворении заявления о признании садового дома пригодным для постоянного проживания, поскольку прямо противоречит законодательству.
Изложенное позволяет прийти к следующим выводам.
1. До принятия соответствующих нормативных актов признание жилых строений на садовых участках пригодными для постоянного проживания осуществляется судами общей юрисдикции в порядке установления фактов, имеющих юридическое значение. С принятием соответствующих нормативных актов на смену такой форме реализации гражданами своих прав должен прийти административный порядок рассмотрения вопросов о признание жилых строений на садовых участках пригодными для постоянного проживания, что не исключит судебное обжалование действий и решений, нарушающих права гражданина при рассмотрении указанных вопросов.
2. Положительное решение суда об установлении юридического факта пригодности жилого строения, расположенного на садовом земельном участке, для постоянного проживания является основанием для регистрации гражданина в этом строении по месту жительства.
3. При рассмотрении указанных дел в качестве заинтересованных лиц должны привлекаться местная администрация, садоводческое объединение и органы ФМС.
4. Наличие у гражданина иного жилья не является препятствием для установления юридического факта пригодности жилого строения для постоянного проживания.
Ефимов А.Ф., Николаев М.Н. Некоторые вопросы разрешения судами дел о преобразовании жилых помещений и о признании садовых строений пригодными для постоянного проживания // Комментарий судебной практики / под ред. К.Б. Ярошенко. М.: КОНТРАКТ, 2014. Вып. 19. С. 77 — 93.

Posted in Наши риелторские услуги.