Критерии отнесения имущества к недвижимому в Российском законодательстве

Шеметова Наталья Юрьевна, адвокат Адвокатской палаты Иркутской области. Научная специализация — гражданское право.
Родилась 10 августа 1975 г. В 1997 г. окончила Иркутский государственный университет (юридический факультет).
Автор более 50 научных работ, в том числе 2 монографий, 11 статей, включенных Высшей аттестационной комиссией в список рецензируемых научных изданий, в частности: «Недвижимое имущество: проблемы правовой регламентации» (Иркутск, 2013); «Право жильцов многоквартирных жилых домов на доступ к коллективным приборам учета потребляемых энергетических ресурсов и осуществление контроля за их показаниями» (Цивилист. 2012. N 1); «Использование коллективных приборов учета тепла в многоквартирных жилых домах» (Цивилист. 2012. N 3); «Контроль собственников жилья за деятельностью управляющих компаний (на примере использования коллективных приборов учета)» (Законы России: опыт, анализ, практика. 2012. N 12); «Проблемы правового качества российского законодательства о ЖКХ» («Европа — Россия — Азия: диалог континентальных культур (история, право, гражданское общество, геополитика)»: Сб. материалов 3-й Всерос. науч.-практ. конф.) (Иркутск, 2013); «Проблемы российского законодательства в сфере ЖКХ, пути преодоления» (Город, пригодный для жизни: Материалы первой Международной научно-практической конференции «Современные проблемы архитектуры, градостроительства, дизайна) (Красноярск, 2013); «Противоречия между Федеральным законом «Об энергосбережении и повышении энергетической эффективности» и подзаконными актами в сфере жилищно-коммунального хозяйства» (Город, пригодный для жизни: Материалы первой Международной научно-практической конференции «Современные проблемы архитектуры, градостроительства, дизайна») (Красноярск, 2013); «Проблемы применения российского законодательства о теплоснабжении в сфере жилищно-коммунального хозяйства» (Актуальные проблемы права: Сб. науч. трудов) (Хабаровск, 2013); «Проблемы правового регулирования отношений в жилищно-коммунальном хозяйстве Российской Федерации: практический аспект» (Эффективность государственного управления и местного самоуправления: Сб. мат. науч.-практ. конф.) (Иркутск, 2013).
Статья посвящена видам имущества, относимого к недвижимому по законодательству Российской Федерации и характеристикам недвижимого имущества, фактическим и признанным российскими законами. В статье разделены критерии отнесения имущества к недвижимому и свойства недвижимого имущества.
Ключевые слова: недвижимость, недвижимое имущество, земля, почвенный слой, недра, континентальный шельф, объект, поверхность, оформление, государственная регистрация прав на недвижимое имущество, правовой режим, критерий, свойство, конструкция вещных прав, вещи, телесность.
Criteria for the classification of property as real in the Russian legislation
N.Yu. Shemetova
This paper is devoted to types of property attributable to real property under the laws of the Russian Federation and the characteristics of real estate, in fact, recognized the Russian laws. In the article are criteria for the classification of property as real property and real estate.
Key words: real estate, real estate, land, soil, subsoil, the continental shelf, the object surface, registration, state registration of rights to immovable property, the legal regime, criterion, property, property rights structure, things physicality.
Действующее российское законодательство не дает исчерпывающего перечня объектов, относящихся к недвижимости. В качестве системообразующего законодателем использован классический критерий, известный еще с древности, — связанность соответствующего объекта с землей и невозможность его перемещения без несоразмерного ущерба его назначению. Правильное определение соблюдения критериев отнесения имущества к недвижимому имеет значение во множестве практических случаев применения норм о недвижимом имуществе. К таким случаям относится, прежде всего, признание строения капитальным, необходимое для последующей государственной регистрации его в государственном реестре, постановки на кадастровый и налоговый учет, а также для совершения иных юридически значимых действий с недвижимым имуществом (это имеет значение в первую очередь для жилых строений, кроме того, критерии отнесения имущества к недвижимому необходимы для решения проблем при узаконивании т.н. самовольных построек (вопрос, крайне актуальный для бизнеса, часто нуждающегося в процедуре узаконивания построек: киосков, павильонов, других торговых объектов; нередко нуждаются в этой процедуре и объекты промышленной недвижимости). Как показывает практика, в том числе судебная, критерии отнесения объектов к недвижимым нередко оказываются оценочными, единообразия в применении установленного Гражданским кодексом РФ критерия отнесения имущества к недвижимому не наблюдается. Вопросы о том, можно ли признать тот или иной объект недвижимым (а значит, поставить его на регистрационный учет в Росреестре, сделать его предметом залога, например, при займе, предоставлении банком кредитной линии бизнес-проекту), необходимо ли ставить его на налоговый учет, нужно при строительстве этого объекта, чтобы у строительной организации были документы на вступление в СРО, необходимо ли нести немалые организационные и иные расходы, обязательные именно для объектов недвижимости, все эти вопросы весьма болезненны для собственников, арендаторов и требуют единообразия и точности.
Под критерием обычно понимается мерило оценки, суждения, мерило чего-нибудь [10, с. 314; 15, с. 383]. Система критериев отнесения имущества к недвижимому включает в себя группу критериев как юридического, так и технического характера, большинство из которых законодательством не предусмотрены, либо формулировка закона допускает возможность двоякого, неоднозначного толкования. Предусмотренные Гражданским кодексом критерии крайне скудны и не учитывают большинство технических критериев. Имеющийся пробел в законодательстве восполняется судебными актами, прежде всего Постановлением Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 12.10.1999 N 2061/99 в качестве признака недвижимого имущества указана принадлежность строения к капитальным. Постановлением ФАС СЗО от 14.11.2000 по делу N А56-6166/2000 отнесение объектов к капитальным также было признано одним из признаков недвижимости.
Гражданский кодекс Российской Федерации в ст. ст. 130, 131 предусматривает критерии отнесения имущества к недвижимому, ст. 222 ГК РФ же устанавливает требования к государственной регистрации недвижимого имущества, одним из которых является то обстоятельство, что лицо не может приобрести право собственности на постройку, если она не возведена в порядке, предусмотренном законом. Согласно ст. ст. 130, 131 ГК РФ, определяющими критериями являются: прочная связь с землей; невозможность перемещения объекта без несоразмерного ущерба его назначению; создание объекта на земле, специально отведенной для этого, в порядке, предусмотренном законодательством; необходимость получения всех необходимых разрешений на создание, строительство объекта без существенных нарушений градостроительных норм и правил.
Насколько важны технические критерии для разрешения вопроса об отнесении/неотнесении объекта к недвижимости, свидетельствует Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 18.03.2008 N Ф08-1203/08. Комитет по управлению государственным имуществом обратился в Арбитражный суд с иском о признании недействительным зарегистрированного права собственности на торговый киоск путем аннулирования соответствующей записи регистрации в ЕГРП. Требование обосновывалось тем, что право собственности на киоск не подлежало государственной регистрации в связи с отсутствием признаков капитального строения. Решением судов первой инстанции иск был удовлетворен, апелляционная инстанция оставила решение суда первой инстанции в силе. Данные судебные акты основывались на том, что у предпринимателя возникло право собственности на павильон только как на движимое имущество, поскольку материалами дела не был подтвержден факт возведения в установленном законом порядке спорного объекта как недвижимого имущества. Данное строение находилось на земельном участке, находящемся в бессрочном пользовании ООО «Центральный рынок» на основании государственного акта. Суд установил, что, согласно ст. 130 Гражданского кодекса РФ основным критерием отнесения вещи к недвижимости является ее прочная связь с землей, при которой перемещение данной вещи без несоразмерного ущерба ее назначению невозможно. В соответствии с п. 10 ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации, определяющей основные понятия, используемые в Кодексе, объект капитального строительства обозначен как здание, строение, сооружение, объекты незавершенного строительства, за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек. В подп. 2 п. 17 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ указано, что выдачи разрешения на строительство не требуется в случае строительства, реконструкции объектов, не являющихся объектами капитального строительства (киосков, навесов и других). В случае возведения объекта недвижимости обязательно получение разрешения органа местного самоуправления на строительство и последующий ввод объекта в эксплуатацию. Согласно техническому паспорту, принадлежащему обществу, торговые киоски состояли из металлического каркаса, имеют бетонное основание. Отвод земельного участка под строительство объектов недвижимости (капитальных строений) не производился, разрешения на строительство объектов не выдавались, киоски не принимались в эксплуатацию как объекты недвижимости. То есть в дело не были представлены доказательства, которые подтвердили бы создание капитального сооружения (недвижимости) в установленном законом порядке. Суды сделали вывод, что установка киоска на капитальном фундаменте не влечет отнесения самого киоска к объектам недвижимости; возведение монолитного фундамента не может рассматриваться как доказательство строительства капитального здания, поскольку такого рода фундамент используется и для возведения временных сооружений. Постановлением ФАС СКО решения судов нижестоящих инстанций были оставлены без изменения.
Еще один показательный в этом смысле судебный акт по данной проблематике — Постановление ФАС Дальневосточного округа от 5 декабря 2006 N Ф03-А51/06-1/4367. Согласно материалам дела, склад-магазин изначально проектировался как временное сооружение из легких конструкций, фактически также было возведено некапитальное строение, вследствие чего это сооружение не было признано недвижимостью. В материалах дело имелось экспертное заключение, согласно которому спорное строение представляло собой здание каркасного типа, построенное из легких металлических конструкций, с фундаментом из отдельно стоящих монолитных бетонных плит глубиной заложения до 1 метра, выполненным на щебеночной подготовке с наружными стенами из панелей «сэндвич». По технологии производства работ конструкцию здания можно разбирать без нарушения его целостности и функционального назначения, что предусмотрено самой конструктивной схемой. Соответственно, сам объект может быть отнесен к мобильным зданиям — сооружениям и не может быть отнесен к объектам недвижимости.
Таким образом, предусмотренные актом Президиума ВАС РФ от 12.10.1999 признаки недвижимого имущества должны быть у объекта все в комплексе, наличия одного из них недостаточно для признания объекта недвижимым. Одних лишь технических признаков объекта недостаточно для признания его недвижимым. Необходимо получение разрешения на строительство капитального объекта и соблюдение строительных и градостроительных норм и правил. В частности, это хорошо прослеживается в еще одном судебном акте — Постановлении ФАС Уральского округа от 15.01.2008 N 09-4441/07-С6. По материалам указанного дела, индивидуальный предприниматель получил в долгосрочную аренду земельный участок для размещения автомобильной автостоянки. На территории данного участка предпринимателем было возведено здание поста охраны. Считая данный объект самовольной постройкой, Министерство по управлению государственным имуществом субъекта Федерации обратилось в арбитражный суд с иском о сносе самовольной постройки на основании п. 2 ст. 222 ГК РФ. Иск Министерства был удовлетворен, предприниматель подал кассационную жалобу в ФАС Уральского округа, который оставил решение суда нижестоящей инстанции без изменения, в жалобе предпринимателю было отказано. Суд мотивировал свою позицию следующим образом. Согласно ст. 51 Градостроительного кодекса РФ, строительство любого объекта должно вестись при наличии разрешения собственника земельного участка с соблюдением градостроительных и строительных норм и правил. Выдача разрешений на строительство объектов недвижимого имущества относится к полномочиям органов местного самоуправления, согласно ст. 8 Градостроительного кодекса РФ. Согласно п. 1 ст. 222 Гражданского кодекса РФ, жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное без получения на это необходимых разрешений, является самовольной постройкой. При этом самовольной постройкой, согласно данной статье ГК РФ, могут быть признаны только объекты недвижимого имущества. В соответствии со ст. 130 Гражданского кодекса РФ к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. Техническими критериями отнесения имущества к недвижимому являются монтаж имущества на специально возведенном для него фундаменте, подведение к нему стационарных коммуникаций, принадлежность строения к капитальным, характер работ по привязке строения к местности. На основании всех этих требований законодательства суд пришел к выводу о том, что пост охраны полностью соответствует требованиям ст. 130 ГК РФ. Поскольку было установлено, что разрешение на строительство спорного объекта ответчиком в соответствии со ст. 51 Градостроительного кодекса РФ не оформлялось, суд признал пост охраны самовольной постройкой. В соответствии с требованиями п. 2 ст. 222 Гражданского кодекса РФ лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет.
Необходимо признать, что технические критерии капитальности строений не всегда согласуются с практикой строительства. За прошедшие годы появилось много инновационных технологий строительства, в том числе строительства жилых домов, нежилых сооружений, которые не соответствуют требованиям капитальности. Например, так называемые купольные дома по существующим критериям не являются капитальными, между тем такие сооружения позволяют человеку комфортно жить в самых суровых климатических условиях, т.е. круглогодично, их можно использовать и для коммерческих целей также в круглогодичном режиме (по факту чаще всего они именно для коммерческих целей и возводятся). Как собственникам оформлять права на такие объекты? Будут ли распространяться на такие сооружения требования налогового законодательства? Может ли, наконец, собственник такого сооружения, предназначенного для жилых целей, зарегистрироваться в нем, ведь критериям капитальности, обязательным для получения права на регистрацию по месту жительства, оно не отвечает? Еще один пример. Выше упоминалось Постановление ФАС Дальневосточного округа от 5 декабря 2006 N Ф03-А51/06-1/4367 по делу о возведении сооружения по технологии, известной под коммерческим названием «строительство из сэндвич-панелей», получившего большое распространение из-за относительной его дешевизны. В России сегодня по данной технологии строится множество зданий, эта технология признана одной из приоритетных для решения жилищной проблемы, во многих городах именно в дома, построенные по такой технологии, переселяют жильцов аварийных и ветхих домов, под строительство таких зданий выделяются значительные бюджетные средства. Между тем при внимательном рассмотрении проблемы, если следовать логике судебных инстанций, приведенным выше случаям, можно выявить отсутствие технических оснований для признания подобных объектов недвижимыми. Представим себе ситуацию, когда организация, выигравшая тендер на строительство жилья для переселенцев из аварийного жилья, своевременно не оформила права на земельный участок под строительство и (или) не оформила разрешение на строительство. На практике ситуация распространенная. Предположим, что оформить эти документы ей не удалось и далее, что также периодически случается. Не исключена ситуация, когда все возведенное строительной компанией жилье окажется в «подвешенном» в правовом смысле состоянии. Учитывая, какое распространение могут получить такие технологии строительства в будущем, представляется, что законодателю следовало бы продумать возможность признания и таких объектов недвижимыми, чтобы не создавать лишних сложностей участникам оборота и не провоцировать вал судебных процессов, особенно с участием публично-правовых субъектов (государства, муниципалитетов).
Очевидно, что имеющейся на сегодня в Гражданском кодексе в ст. 130 дефиниции, определения объектов, относимых к недвижимым, явно недостаточно для упорядочения и судебной, и административной практики по данной тематике. Строго говоря, норма ГК содержит не критерии отнесения имущества к недвижимому, а определение недвижимости как имущественного объекта, предоставляя право судебным и иным инстанциям самостоятельно трактовать ее, самостоятельно определяя критерии, по которым они признают/не признают спорный объект недвижимым. Учитывая, что опираются они при этом в первую очередь на технические, строительные нормы подзаконных актов, которые пишутся инженерами для инженеров, специфическим языком, с массой цифровых данных, не всегда воспринимаемых юристами (судьями и т.д.), на практике это приводит к тому, что решение суда нередко ставится в зависимость от актов технической, строительной и другой экспертизы, которую суд, строго говоря, должен оценивать критически, лишь как одно из доказательств по делу, но в реальности именно мнение специалистов — «технарей» оказывается решающим для вынесения того или иного решения суда, поскольку судьи в большинстве случаев имеют лишь юридическое образование, без технического, они некомпетентны в подобных вопросах. Думается, прежде всего именно по этой причине, а не только из-за Постановления Президиума ВАС РФ о 12.10.1999 N 2061/99, вопросы: «является ли данное строение капитальным?» и «является ли данный объект недвижимым?» решаются как органически связанные друг с другом, прослеживается распространенное уравнивание этих двух вопросов для суда. Давно назрела необходимость законодательного выделения не просто определения недвижимости, а четкого набора критериев отнесения объектов к недвижимым, причем не на уровне подзаконных актов технического характера, со множеством отсылок к другим нормам, а на уровне федерального закона. Полагаем, что законодателю также давно следовало продумать возможность корректировки критериев отнесения имущества к недвижимому в отношении новых инновационных технологий строительства, чтобы не ставить правоприменителей в тупик. Кроме того, следует признать нынешнее положение дел, когда у судов, административных органов, у чиновников отсутствует четкий, предельно конкретизированный набор критериев отнесения имущества к недвижимому, крайне неудобным в практическом смысле и весьма и весьма коррупционно емким, поскольку любая размытость формулировок, — это прекрасная возможность для злоупотреблений, дополнительное «пространство для маневра» недобросовестных чиновников, получающих тем самым шанс произвольно толковать нормы Гражданского кодекса РФ о критериях отнесения имущества к недвижимому, особенно в условиях, когда судебная практика по данному вопросу весьма неоднородна. Опыт истории России и дореволюционного периода [1, 7], и советского законодательства [2, 5, 7, 9], и особенно опыт недавнего прошлого [3, 4, 5, 6, 8, 9, 11, 12, 13, 14, 18], когда целые состояния сколачивались благодаря отсутствию жестких законодательных ограничений и коррупционной составляющей, показывает необходимость в четкости правовой регламентации и противодействии коррупции, созданию условий, когда «поле» для коррупционного «маневра» было бы сведено к минимуму. Необходимость ограничения возможностей для незаконных деяний, негативно сказывающихся на инвестиционном климате, признана и за рубежом [16, 17].
Список литературы
1. Александров А.А. Особенности правового режима недвижимости в гражданском праве России (начало XX века и современность) // Вестник Московского университета. Серия 11. Право. 1996. N 6. С. 98 — 105.
2. Болтанова Е.С. Операции с недвижимостью: купля-продажа, дарение, наследование, налогообложение. Ростов н/Д: Феникс, 2002. С. 40 — 69.
КонсультантПлюс: примечание.
Постатейный комментарий к Федеральному закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (под ред. П.В. Крашенинникова) включен в информационный банк согласно публикации — Статут, 2007.
3. Гонгало Б.М. Комментарий к ст. 1 Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Постатейный комментарий к Федеральному закону о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним / Под ред. П.В. Крашенинникова. М.: Спарк, 1999. С. 11 — 19.
КонсультантПлюс: примечание.
Постатейный комментарий к Федеральному закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (под ред. П.В. Крашенинникова) включен в информационный банк согласно публикации — Статут, 2007.
4. Гонгало Б.М. Основные термины // Постатейный комментарий к Федеральному закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» / Под общ. ред. П.В. Крашенинникова. М.: Спарк, 1999. С. 22 — 23.
5. Гришаев С.П. Правовое регулирование недвижимости // Государство и право. 1999. N 3. С. 38 — 43.
6. Егиазаров В. Порядок регистрации прав на недвижимое имущество // Право и экономика. 2000. N 8. С. 90 — 92.
7. Иноземцев В.Л. Собственность в постиндустриальном обществе и исторической ретроспективе // Вопросы философии. 2000. N 12. С. 3 — 13.
8. Кравченко М. Недвижимость двинулась из физического в правовое понятие // Экономика и жизнь. 1998. N 6. Февраль. С. 8.
9. Нагаев Р.Т. Энциклопедический словарь «Недвижимость». Казань: ГУП ПИК Идел-Пресс, 2000. С. 552 — 553.
10. Ожегов С.Ю., Шведова Н.Ю. Толковый словарь русского языка / Российская академия наук; Институт русского языка; Российский фонд культуры. М.: АЗЪ, 1993. С. 960.
11. Постатейный комментарий к Федеральному закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». М.: ИНФРА-М-НОРМА, 1999. С. 12.
12. Скловский К.И. Квалификация отношений по застройке и право на объект строительства в судебной практике // Хозяйство и право. 1997. N 10.
КонсультантПлюс: примечание.
Монография К.И. Скловского «Собственность в гражданском праве» включена в информационный банк согласно публикации — Статут, 2010 (5-е издание, переработанное).
13. Скловский К.И. Собственность в гражданском праве: Учеб.-практ. пособие. 2-е изд. М.: Дело, 2000. С. 428 — 436.
14. Трутнева Э.К. Недвижимость: парадоксы закона и логика права // ЭКО. 1995. N 5. С. 169 — 175.
15. Философский энциклопедический словарь. М.: Наука, 1986. С. 218, 453.
16. Фридман Дж., Ордуэй Н. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. Пер. с англ. М.: Дело ЛТД, 1995.
17. Экономика недвижимости / Под ред. проф. В.И. Ресина. М.: Дело, 1999. С. 328.
18. Шабалин В. Недвижимость в вопросах и ответах. М., 2001. С. 284.
Шеметова Н.Ю. Критерии отнесения имущества к недвижимому в Российском законодательстве // Право и экономика. 2014. N 8. С. 27 — 31.

Posted in Наши риелторские услуги.