Риски долевого строительства

РИСКИ ДОЛЕВОГО СТРОИТЕЛЬСТВА
В. ЛАЗАРЕВ
Вячеслав Лазарев, заместитель руководителя Региональной службы Госстройнадзора Ростовской области — начальник управления по контролю и надзору за долевым строительством, г. Ростов-на-Дону.
Согласно Правилам, утв. Постановлением Правительства РФ от 27.10.2005 N 645, застройщик ежеквартально представляет отчетность об осуществлении деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства. Но недобросовестные застройщики в отчетности указывают одну информацию, а на деле актуальна совсем другая. Расскажем о некоторых нарушениях, связанных с долевым строительством и уступкой прав требования жилого помещения.
Нарушения застройщиков
Правилами представления застройщиками ежеквартальной отчетности об осуществлении деятельности, связанной с привлечением денежных средств, утв. Постановлением Правительства РФ от 27.10.2005 N 645 «О ежеквартальной отчетности застройщиков об осуществлении деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства» (далее — Правила), установлено, что в п. 7 (приложение N 2) отчетности указывается информация о заключенных договорах участия в долевом строительстве по объекту недвижимости, в том числе: общее количество заключенных договоров с начала строительства (создания); количество договоров, заключенных за отчетный период; количество договоров, расторгнутых за отчетный период; общая сумма обязательств по договорам (млн. руб.).
Согласно ст. 11 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» допускается уступка прав требования по договору участия в долевом строительстве. Такая уступка считается надлежащей при условии государственной регистрации соответствующего договора о переходе прав. В форме отчетности приложения 2, утв. Правилами, в строке 7.2 предусмотрено указание общего количества зарегистрированных договоров участия в долевом строительстве, однако указание на форму договора (уступки прав) отсутствует.
Законом N 214-ФЗ не запрещено заключать один договор участия в долевом строительстве в отношении нескольких самостоятельных частей с физическим либо юридическим лицом, которому впоследствии могут быть переданы права требования по договорам уступки одному и более лицам, при этом обязательства возникают не перед одним, как указывается в отчетности, а перед множеством лиц, приобретающих права требования на основании договоров уступки (прав по договорам долевого участия).
Контролирующему органу известны случаи подписания застройщиками договоров уступки прав требования, связанных с передачей прав и обязанностей по договорам участия в долевом строительстве, в результате которых происходит изменение количества лиц, перед которыми застройщик обязан исполнить свои обязательства.
Аффилированные с застройщиками лица (включая подрядчиков, заказчиков и пр.) имеют возможность не регистрировать договоры уступки прав требования до факта нахождения конечного покупателя — физического лица, пользуясь при этом юридической слабостью стороны — покупателя по договору, коим, как обычно, является простой гражданин. И только после того, как дом будет на стадии получения разрешения на ввод в эксплуатацию, аффилированные с застройщиками лица осуществляют регистрацию договора уступки (перехода) прав в установленном порядке, заранее получив деньги, нарушая тем самым требования Закона N 214-ФЗ. В свою очередь, с даты подписания договора уступки до даты его регистрации застройщики привлекают денежные средства граждан исключительно на основании указанного договора уступки, но никак не на основании договора участия в долевом строительстве.
Осуществление профилактики таких нарушений возможно только с помощью проведения контрольных закупок, которые для контрольно-надзорных органов в сфере долевого строительства законодателем не допускаются.
Контроль несостоятелен
С одной стороны, имеется достаточно хорошо работающая схема недобросовестных застройщиков по «утаиванию имущества» с целью неуплаты налогов и сохранения прибыльности «бизнеса», а с другой — нарушение гарантий прав граждан, вкладывающих свои деньги в долевое строительство.
При этом у контрольно-надзорного органа отсутствует возможность контроля:
— привлечения денежных средств до регистрации договора уступки прав требования;
— поступления денежных средств непосредственно застройщику (в отношении которого проводится контроль целевого использования денежных средств), а не лицу, уступающему права, в отношении которого контрольные мероприятия проводиться не могут.
Выходов из создавшейся ситуации видится несколько, и в числе приемлемых пока можно назвать три:
— полный запрет уступки прав требования между юридическим и физическим лицами по договорам участия в долевом строительстве, либо
— отражение в отчетности всех имеющихся в отношении объекта долевого строительства договоров, включая договоры уступки прав требования, с момента их государственной регистрации, или
— заключение договора уступки права в отношении договора участия в долевом строительстве при условии, если одной из сторон в договоре уступки является застройщик.
В любом случае ситуация требует тщательного изучения и выработки консолидированного мнения контрольно-надзорных органов и бизнес-сообщества.
Лазарев В. Риски долевого строительства // ЭЖ-Юрист. 2014. N 37. С. 10.

Posted in Наши риелторские услуги.