Правоприменительная практика в сфере самовольного строительства объектов в странах СНГ

Погодина Ирина Владимировна, заведующая кафедрой гражданского права ФГБОУ ВПО «Владимирский государственный университет им. А.Г. и Н.Г. Столетовых», кандидат юридических наук, доцент.
Лепешина Наталья Викторовна, магистрант кафедры гражданского права ФГБОУ ВПО «Владимирский государственный университет им. А.Г. и Н.Г. Столетовых».
В статье исследуется правоприменительная практика стран СНГ по вопросу о самовольных постройках. Делается ряд выводов о приемлемости опыта других стран для отечественного законодательства в области самовольного строительства объектов.
Ключевые слова: самовольная постройка, легализация, строительство, ответственность.
Строительство объектов недвижимости в настоящее время довольно часто производится без соблюдения требуемого законом порядка.
Как указывает А.В. Афонина, отношения, связанные с фактом создания самовольной постройки, просты и предсказуемы. Права собственника земельного участка осуществляются им только при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка. Соответственно, нарушение указанных норм влечет создание такого объекта недвижимости, как самовольная постройка .
———————————
Афонина А.В. Самовольные постройки // СПС «КонсультантПлюс». 2008.
Самовольной постройкой может быть недвижимое имущество, обладающее признаками, установленными гражданским законодательством. К таким признакам относят:
— земельный участок, на котором была создана постройка, не был отведен для ее строительства в установленном законодательством порядке;
— на ее создание не была получена необходимая разрешительная документация;
— самовольное строение было создано с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил;
— в результате возведения указанной постройки происходит нарушение прав и охраняемых законом интересов других лиц либо возникает угроза жизни и здоровью граждан.
При этом достаточно наличия одного из перечисленных признаков, чтобы строение приобрело статус самовольного.
Правовой режим самовольной постройки закрепляет ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ) . Как выразился А.М. Димитриев, эта статья представляет собой пример взаимодействия частноправовых и публично-правовых начал в гражданско-правовом регулировании, потенциал ее неисчерпаем, а практика ее применения значительна .
———————————
Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 N 51-ФЗ // Собрание законодательства РФ. 05.12.1994. N 32. Ст. 3301. С. 1524.
Димитриев М.А. Правовой режим самовольной постройки // Семейное и жилищное право. 2012. N 5. С. 44.
Правила, подобные закрепленным в ст. 222 ГК РФ, содержатся в нормативных актах, регулирующих строительство сооружений и в странах СНГ.
К примеру, в Украине с 1994 г. действует Закон «Об ответственности предприятий, их объединений и организаций за правонарушения в сфере градостроительства» . Нормы данного законодательного акта установили ответственность в виде штрафа за следующие действия: передачу в производство проектной документации, не отвечающей государственным стандартам, нормам и правилам, техническим условиям или утвержденной градостроительной документации; выполнение специальных видов работ в проектировании и строительстве без получения в установленном порядке лицензии.
———————————
Ведомости Верховного Совета Украины. 1994. N 46. Ст. 411.
Законодательство Украины предусматривает случаи, когда застройщик несет уголовную ответственность за самовольное строительство объекта (ст. 197-1 Уголовного кодекса Украины (УКУ)). Это случай, когда (ч. 3 ст. 197-1 УКУ): застройщик осуществляет самовольное строительство на самовольно занятом земельном участке, при этом законному владельцу или собственнику такого земельного участка нанесен значительный ущерб.
Подчеркнем, что основания для уголовной ответственности возникают только в том случае, если в наличии имеются оба вышеуказанные основания: факт самовольного строительства и нанесение значительного ущерба законному владельцу или собственнику. Санкция, установленная ч. 3 ст. 197-1 УКУ, предусматривает наложение штрафа или арест на срок до 6 месяцев, или ограничение свободы на срок до 3 лет — в зависимости от обстоятельств дела.
Весьма эффективные правовые нормы по пресечению нарушений в строительстве действуют в Кыргызской Республике. С 1994 г. действует Закон «О градостроительстве и архитектуре Кыргызской Республики» . В Законе сформулирован 21 состав административного правонарушения в строительстве, 4 из которых содержат элементы диспозиции нормы «самовольное строительство». Функциями контроля в строительстве обладают департамент (управление) по делам архитектуры и строительства в области и города Бишкека, отдел (главный архитектор) района и города.
———————————
Ведомости Жогорку Кенеша Кыргызской Республики. 1994. N 3. Ст. 85. В настоящее время действует в редакции Закона Кыргызской Республики от 30 марта 2009 г. N 101.
Интерес вызывают такие сформулированные в законодательстве Кыргызстана самостоятельные составы административных правонарушений, как:
— предоставление должностными лицами заведомо ложной информации о состоянии среды жизнедеятельности городов и населенных пунктов;
— распространение или повторное использование архитектурного проекта, внесение изменений в проект;
— нарушение правил согласования градостроительно-архитектурной документации и инвестпроектов;
— нарушение правил поэтапно-промежуточной приемки.
Правонарушения в данной сфере выявляются и рассматриваются государственным органом по делам архитектуры и строительства — Госинспекцией по архитектуре и строительству при Правительстве Кыргызской Республики.
При анализе действующего законодательства Республики Беларусь выявлено следующее. В соответствии со ст. 223 Гражданского кодекса Республики Беларусь самовольное строительство — это деятельность лица по созданию или изменению недвижимого имущества путем строительства, реконструкции (пристройки, надстройки, перестройки) капитального строения (здания, сооружения). Гражданский кодекс разделяет самовольное строительство: на предоставленном земельном участке и на самовольно занятом земельном участке. Самовольная постройка на самовольно занятом земельном участке «узакониванию» не подлежит.
Кроме того, для граждан, осуществивших самовольное строительство на самовольно занятом земельном участке, предусмотрена ответственность в соответствии со ст. 21.12 Особенной части Кодекса Республики Беларусь об административных правонарушениях N 194-З от 21.04.2003 (в редакции Закона от 12 июля 2013 г. N 64-З) в размере от 20 до 50 базовых величин за самовольное строительство и в соответствии со ст. 23.41 Кодекса в размере от 10 до 30 базовых величин за самовольное занятие земельного участка.
Следует также отметить, что при осуществлении самовольного строительства могут быть нарушены и другие нормы законодательства, такие как размещение постройки в охранной зоне объектов, что также может повлечь административную ответственность. За повторное в течение года самовольное занятие земельного участка предусмотрена уголовная ответственность.
Гражданское законодательство Молдовы определяет, что самовольной постройкой является строение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом или иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой — продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет. Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, осуществившим постройку на не принадлежащем ему земельном участке, при условии, что данный участок будет в установленном порядке предоставлен этому лицу под возведенную постройку. При этом не предусмотрено уголовного состава преступления за рассматриваемые нарушения .
———————————
Сайт «Новости в Молдове и обзор молдавской прессы». URL:2011/04/14/nesankcionirovannoe-stroitelstvo-v-moldove-prodolzhaetsya-%e2%80%93-gosstrojinspekciya/ (дата обращения: 30.01.2014).
В результате анализа случаев незаконного строительства в Республике Казахстан выявлено, что с начала 2012 г. Департамент государственного архитектурно-строительного контроля (ДГАСК) г. Алматы прибегал к применению административного законодательства против нарушителей более 3 тыс. раз в форме проверок и иных форм контроля и надзора. К административной ответственности привлечено более 5 тыс. физических лиц с наложением штрафов на сумму около 120 млн. тенге.
Законодатель данного государства делает упор на административное наказание за самовольное строительство. В соответствии с ч. 1 ст. 235 Кодекса Республики Казахстан об административных правонарушениях строительство (реконструкция, реставрация, расширение, техническое перевооружение, модернизация, капитальный ремонт) объектов и их комплексов без проектной (проектно-сметной) документации либо по проектной (проектно-сметной) документации, не прошедшей в установленном порядке экспертизу, по которой требуется ее проведение, влечет штраф на физических лиц в размере 60, на должностных лиц, индивидуальных предпринимателей — в размере 80, на юридических лиц, являющихся субъектами малого или среднего предпринимательства или некоммерческими организациями, — в размере 190, на юридических лиц, являющихся субъектами крупного предпринимательства, — в размере 280 месячных расчетных показателей (МРП) .
———————————
Руженский А. Ответственность за нарушения при строительстве, перепланировке и реконструкции. URL: z/content/otvetstvenost-za-narusheniya-pri-stroitelstve-pereplanirovke-i-rekonstruktsii (дата обращения: 01.02.2014).
В 2013 г. более 5 тыс. физических лиц привлечено к административной ответственности за незаконное строительство в Алматы. Об этом рассказывается в недавно опубликованном отчете Департамента государственного архитектурно-строительного контроля и лицензирования по г. Алматы .
———————————
Шутова И. По информации gask.kz, pavlodar, pricom.kz.
Нормы Гражданского кодекса Республики Казахстан, в частности ст. 244, своеобразно раскрывают понятие самовольной постройки. Пункт 1 этой статьи определяет, что самовольной постройкой являются жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законодательством, а также созданное без получения на это необходимых разрешений. Самовольная постройка не подлежит сносу осуществившим ее лицом в случаях, предусмотренных п. п. 3 и 4 указанной статьи, если ее сохранение не повлечет нарушения прав и охраняемых законом интересов других лиц либо не будет создавать угрозу жизни и здоровью граждан.
Исходя из судебной практики данной Республики о самовольных постройках, можно сказать, что рассмотрение дела, связанного с признанием права собственности на самовольную постройку по п. 3 ст. 244 ГК РК, возможно только при конкретном разрешении вопроса о предоставлении земельного участка в установленном порядке. Конечно же, речь не идет о земельных участках, которые по закону вообще не должны предоставляться .
———————————
Балтабай М. Легализация: на очереди самовольные постройки? URL: kazakhstan/74857-legalizacija-na-ocheredi-samovolnye.html.
В Республике Таджикистан зачастую строительство новых и реконструкция уже существующих объектов осуществляется без получения всех необходимых для этого документов, а также с нарушением требований к разрешенному виду использования земельного участка. Жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в установленном порядке, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил, признается самовольной постройкой (ст. 246 ГК РТ) . Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности, т.е. не вправе продать этот объект, обменять, сдать в аренду или распорядиться им каким-либо образом.
———————————
Анализ законодательства Республики Таджикистан в области строительства. URL: phocadownload/beilibrary/tj_construction_analysis.pdf.
Правовым последствием самовольной постройки является то, что лицо не приобретает право собственности на нее. Сама же постройка не считается недвижимостью и не подлежит государственной регистрации. Сделки, направленные на распоряжение самовольной постройкой, ничтожны как противозаконные на основании ст. ст. 191 и 192 ГК РТ. К ним должны применяться последствия, указанные в ст. 192 ГК РТ. Лицо, осуществившее такую постройку, является собственником лишь стройматериалов.
Действующее законодательство предусматривает способ легализации самовольного строительства в судебном порядке. Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом в двух случаях: за лицом, осуществившим постройку на не принадлежащем ему земельном участке, при условии, что данный участок будет в установленном порядке предоставлен этому лицу под возведенную постройку; за лицом, в пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом. Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанными лицами, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Довольно спорной является возможность легализации самовольного строительства на земельном участке, не принадлежащем лицу, осуществившему такое строительство. По существу, это самовольное занятие земельного участка. Целевое использование самовольно занятого земельного участка не меняет сути правонарушения. За такие действия законодательство предусматривает административную (ст. 52 (2) КоАП РТ) и уголовную (ст. 338 УК РТ) ответственность. Стоит отметить, что вопрос административной ответственности за самовольное занятие земельного участка в КоАП РТ решается двояким образом. Так, ст. 471 КоАП РТ за самовольное занятие земельных участков для целей, не связанных со строительством, если эти действия совершены впервые и ими не причинен значительный вред государству, налагается штраф на граждан в размере от одной второй минимальной заработной платы и на должностных лиц — от трех до пятнадцати минимальных заработных плат. Статья 52 (2) КоАП РТ не проводит такой дифференциации, предусматривая за самовольное занятие земельных участков штраф на юридических и должностных лиц в размере от пятидесяти до шестидесяти, на граждан — от тридцати до пятидесяти установленных минимальных заработных плат.
Как показывает анализ правоприменительной практики стран СНГ в сфере строительства, уголовный закон применяется крайне редко, гражданско-правовые меры фактически не используются, а приоритет отдается административному воздействию на участников самовольного строительства.
Литература
1. Алексеев В.А. Самовольная постройка и виды недвижимого имущества / В.А. Алексеев // Гражданское право. 2012. N 6. С. 17 — 21.
2. Афонина А.В. Самовольные постройки / А.В. Афонина // СПС «КонсультантПлюс». 2008.
3. Димитриев М.А. Правовой режим самовольной постройки / М.А. Димитриев // Семейное и жилищное право. 2012. N 5. С. 44 — 48.
4. Резников Е.В. Самовольная постройка: вопросы теории и судебной практики: научно-практическое пособие по применению гражданского, гражданско-процессуального и административного законодательства по вопросам, связанным с объектами самовольного строительства / Е.В. Резников. Волгоград: Волгоградский филиал ФГБОУ ВПО РАНХиГС, 2013. 100 с.
Погодина И.В., Лепешина Н.В. Правоприменительная практика в сфере самовольного строительства объектов в странах СНГ // Юридический мир. 2014. N 7. С. 40 — 43.

Posted in Наши риелторские услуги.