Спор о расторжении договора купли-продажи жилого помещения (на основании судебной практики Московского городского суда)

Федеральные нормативные правовые акты
Гражданский кодекс РФ
— глава 29 «Изменение и расторжение договора» (ст. ст. 450 — 453)
— п. 1 ст. 460 «Обязанность продавца передать товар свободным от прав третьих лиц»
Нормативные правовые акты города Москвы
Раздел V «Расторжение и прекращение договора купли-продажи с рассрочкой платежа жилого помещения» (п. п. 25 — 30) «Положения о порядке и условиях купли-продажи с рассрочкой платежа жилых помещений, принадлежащих на праве собственности городу Москве» (утв. Постановлением Правительства Москвы от 22.07.2008 N 607-ПП)
Федеральная судебная практика
Если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании п. 3 ст. 486 ГК РФ вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со ст. 395 ГК РФ. Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным ст. 450 ГК РФ.
(П. 65 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав».)
Указание в договоре купли-продажи жилого помещения на то, что покупатель оплатил продавцу стоимость помещения до заключения договора, подтверждает надлежащее исполнение покупателем своего обязательства по оплате помещения. В этом случае не подлежит удовлетворению иск продавца к покупателю о расторжении договора в связи с неоплатой последним стоимости помещения. Требование продавца о возврате ему жилого помещения, на которое зарегистрировано право собственности покупателя, подлежит отклонению на основании п. 4 ст. 453 ГК РФ.
(Определение Верховного Суда РФ от 27.09.2011 N 82-В11-3.)
Спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных п. 2 ст. 452 ГК РФ.
(П. 60 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 6, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 8 от 01.07.1996 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации».)
Практика Московского городского суда
В ГК РФ отсутствуют нормы, позволяющие расторгнуть договор купли-продажи и аннулировать возникшее у покупателя право собственности на объект недвижимости в связи с неуплатой им покупной цены, правовые последствия неисполнения данной обязанности иные.
(Определение Московского городского суда от 11.12.2013 N 4г/5-12685/13.)
Если согласно договору купли-продажи жилого помещения покупатель обязан выплатить продавцу денежные средства после регистрации договора и перехода права собственности и денежные средства не переданы продавцу в этот срок, то срок исковой давности для заявления продавцом требования о расторжении договора исчисляется с момента государственной регистрации договора.
(Определение Московского городского суда от 31.10.2013 N 4г/9-10938/2013.)
Если согласно договору купли-продажи жилого помещения продавцу не предоставлено право требовать от покупателя возврата переданного по договору имущества, в том числе в случае нарушения покупателем обязательств по оплате его стоимости, то иск продавца о расторжении договора, возврате жилого помещения, прекращении права собственности покупателя на помещение не подлежит удовлетворению.
(Определение Московского городского суда от 21.03.2013 N 4г/3-1980/13.)
Если на момент заключения договора купли-продажи жилого помещения последнее было обременено ипотекой, о которой продавец не сообщил покупателю, но до подписания сторонами акта приема-передачи помещения ипотека была прекращена, то не имеется оснований для расторжения договора купли-продажи по иску покупателя на основании ст. ст. 451, 460 ГК РФ.
(Определение Московского городского суда от 01.07.2013 N 4г/6-5062.)
Если помимо основного договора купли-продажи жилого помещения, покупатель также заключил посреднический договор (договор-поручение) на оплату стоимости помещения третьему лицу, действующему в интересах продавца (поручителю), то оплата покупателем денежных средств данному третьему лицу, подтвержденная свидетельскими показаниями гражданина, получившего от имени организации-поручителя деньги от покупателя, и приходным ордером организации-поручителя, свидетельствует о надлежащем исполнении покупателем обязательств по оплате жилого помещения, и в этом случае исковое требование о расторжении договора купли-продажи жилого помещения подлежит отклонению.
(Определение Московского городского суда от 30.10.2012 N 4г/9-10012/2012.)
Сторона договора, направившая заказное письмо о его расторжении в адрес другой стороны, признается выполнившей надлежащим образом обязанность по досудебному урегулированию спора о расторжении, предусмотренную в п. 2 ст. 452 ГК РФ.
(Апелляционное определение Московского городского суда от 20.03.2013 по делу N 11-8848/2013.)
Сам по себе факт отсутствия расписки продавца жилого помещения в получении денежных средств от покупателя не может являться основанием для удовлетворения иска продавца о расторжении договора купли-продажи помещения. Суд может, в частности, принять во внимание показания свидетеля о том, что денежные средства в оплату по договору были переданы в его присутствии.
(Апелляционное определение Московского городского суда от 24.12.2012 по делу N 11-28745.)
Если в договоре купли-продажи жилого помещения установлено, что все расчеты произведены сторонами до заключения договора, то продавец в дальнейшем не вправе требовать расторжения договора ввиду неоплаты покупателем стоимости жилого помещения. При решении вопроса, исполнил ли покупатель свое обязательство по договору, не имеет правового значения, когда и при каких обстоятельствах, в какой сумме и какими платежами покупатель произвел оплату за жилое помещение.
(Апелляционное определение Московского городского суда от 16.10.2012 по делу N 11-15255.)
Если покупатель жилого помещения утверждает, что оплатил денежные средства за жилое помещение, о чем свидетельствует акт приема-передачи помещения, то суд обязан исследовать подлинный акт и заверить приобщаемую к делу копию, а также установить, имеется ли такой же акт в регистрационном деле Росреестра.
Отсутствие таких документов может служить основанием для отклонения довода покупателя о том, что он оплатил приобретаемое жилое помещение. Суд также может не принять акт во внимание в том случае, если продавец укажет на содержащуюся в нем ошибку, которая не могла быть допущена, если бы акт был подлинным (например, ошибку в написании имени продавца).
(Апелляционное определение Московского городского суда от 14.09.2012 по делу N 11-18505.)
Если факт оплаты по договору купли-продажи жилого помещения не подтверждается никакими доказательствами, то имеет место существенное нарушение договора купли-продажи и иск продавца о расторжении договора и о возврате ему жилого помещения подлежит удовлетворению. Если в договоре купли-продажи жилого помещения не определен срок исполнения покупателем обязанности по оплате помещения, то для определения начала течения срока исковой давности по требованию продавца о расторжении договора суд может принять во внимание свидетельские показания о том, в какой срок покупатель обещал произвести оплату, а также момент направления покупателю требования об исполнении обязательств по договору.
(Апелляционное определение Московского городского суда от 08.08.2012 N 11-13768/12.)
Поскольку срок исполнения сторонами обязательств, связанных с куплей-продажей квартиры, не определен договором, суд пришел к выводу о том, что срок исковой давности по требованиям, вытекающим из договора, начал течь с момента перехода права собственности на спорную квартиру согласно свидетельству о регистрации.
(Апелляционное определение Московского городского суда от 22.06.2012 по делу N 11-11464.)
Коротко о важном
Исковые требования.
Основное:
— о расторжении договора купли-продажи жилого помещения и о возврате жилого помещения в собственность продавца.
— В подавляющем большинстве известных судебной практике случаев иск о расторжении договора купли-продажи жилого помещения подается в суд продавцом. При этом, как правило, одновременно заявляется исковое требование о возврате данного помещения покупателем продавцу, в связи с чем иск о расторжении договора является иском имущественного характера и государственная пошлина за его рассмотрение рассчитывается в соответствии с правилами пп. 1 п. 1 ст. 333.19 НК РФ.
— Основанием для заявления продавцом требования о расторжении договора купли-продажи почти всегда выступает существенное нарушение договора покупателем (ст. 450 ГК РФ), чаще всего — неоплата приобретенного жилого помещения. Кроме того, суд может признать существенным нарушением договора купли-продажи жилого помещения, который предусматривает сохранение за продавцом права безвозмездного пожизненного пользования помещением даже при переходе права собственности на помещение к другому лицу, чинение покупателем препятствий в допуске продавца в помещение и пользовании этим помещением (например, Определение Московского городского суда от 24.07.2014 N 4г/7-7566/14). В свою очередь, исковые требования о расторжении договора в связи с существенным изменением обстоятельств (ст. 451 ГК РФ) практически не заявляются, так как трудно доказать существенное изменение обстоятельств за короткий (как правило) период между заключением и исполнением сторонами договора купли-продажи.
— Покупателями жилых помещений иски о расторжении договора купли-продажи заявляются крайне редко. Норма п. 1 ст. 460 ГК РФ о праве покупателя обратиться в суд с иском о расторжении договора купли-продажи товара, обремененного правами третьих лиц, используется покупателями жилых помещений в единичных случаях (например, Определение Московского городского суда от 01.07.2013 N 4г/6-5062, где требование о расторжении договора, основанное на этой норме, было отклонено в связи с тем, что действие обременения прекратилось до подписания сторонами акта приема-передачи квартиры). Судебная практика применения норм о праве покупателя на односторонний отказ от договора купли-продажи (п. 1 ст. 463, ст. 464, п. 2 ст. 475, ст. 557 ГК РФ) применительно к отношениям купли-продажи жилых помещений отсутствует, как и судебная практика применения п. 27 Положения о порядке и условиях купли-продажи с рассрочкой платежа жилых помещений, принадлежащих на праве собственности городу Москве (утв. Постановлением Правительства Москвы от 22.07.2008 N 607-ПП; данный пункт регулирует основания досрочного расторжения договора купли-продажи жилья с рассрочкой платежа по требованию покупателя).
— Для споров о расторжении договоров установлен досудебный порядок урегулирования (п. 2 ст. 452 ГК РФ, п. 60 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 01.07.1996 N 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»). На практике для выполнения досудебного порядка урегулирования достаточно направить другой стороне заказное письмо о расторжении договора (например, Апелляционное определение Московского городского суда от 20.03.2013 по делу N 11-8848/2013). Несоблюдение досудебного порядка урегулирования спора — основание для возвращения искового заявления (п. 1 ч. 1 ст. 135 ГПК РФ).
— Вопрос о том, возможно ли в принципе расторжение договора купли-продажи жилого помещения и возврат помещения продавцу в связи с существенным нарушением договора покупателем, решается в судебной практике неоднозначно, несмотря на прямое указание Пленумов высших судебных инстанций о возможности такого расторжения и возврата (абз. 3, 4 п. 65 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 N 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и иных вещных прав»). Однако прослеживаются следующие тенденции. Позицию, согласно которой закон в принципе не позволяет расторгнуть договор и/или обязать покупателя возвратить жилое помещение, суды занимают в тех случаях, когда доказан факт оплаты имущества покупателем или истек срок исковой давности (например, Определение Верховного Суда РФ от 27.09.2011 N 82-В11-3, Определение Московского городского суда от 21.03.2013 N 4г/3-1980/13, Апелляционные определения Московского городского суда от 06.11.2013 по делу N 11-36640, от 22.06.2012 по делу N 11-11464). В тех же случаях, когда отсутствуют какие-либо доказательства оплаты и продавцом не пропущен срок исковой давности, иски о расторжении договора и возврате жилого помещения удовлетворяются судами (например, Определения Московского городского суда от 27.11.2013 N 4г/1-11487, от 04.06.2012 по делу N 11-7455/12, Апелляционное определение Московского городского суда от 08.08.2012 N 11-13768/12). Обратим также внимание на следующее мнение, высказанное в судебной практике. При разрешении споров, связанных с расторжением договоров купли-продажи недвижимости, по которым осуществлена государственная регистрация перехода к покупателям права собственности, выбор способа защиты нарушенного права (требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со ст. ст. 395, 486 ГК РФ либо расторжения договора купли-продажи и возврата квартиры на основании ст. ст. 1102, 1104 ГК РФ), принадлежит продавцу (Определение Московского городского суда от 26.06.2014 N 4г/5-5916/2014).
— Поскольку иск о расторжении договора в подавляющем большинстве случаев заявляется продавцом в связи с неоплатой ответчиком стоимости жилого помещения, то началом течения срока исковой давности по требованию о расторжении следует считать момент, с которого продавец был вправе требовать оплаты проданного жилого помещения (например, Апелляционные определения Московского городского суда от 06.08.2013 по делу N 11-25285, от 08.08.2012 N 11-13768/12, от 22.06.2012 по делу N 11-11464).
Рекомендации истцу
Для принятия решения в пользу истца необходимо доказать обстоятельства, указанные в таблице.

Обстоятельства,

подлежащие доказыванию

Доказательства, которыми можно подтвердить эти обстоятельства Примеры из судебной практики
Акт приема-передачи, содержащий указание на то, что приобретенное жилое помещение оплачено покупателем, в действительности не является подтверждением оплаты Наличие в акте ошибки, которую продавец не мог бы допустить, если бы он действительно подписал акт (например, ошибка в имени продавца, написанном якобы им от руки)

Факт отсутствия в регистрационном деле Росреестра акта приема-передачи, аналогичного представленному в суд

Отсутствие в судебном деле копии акта, заверенной судом первой инстанции

Медицинская справка, подтверждающая неспособность истца самостоятельно прочитать и подписать акт

Определение Московского городского суда от 10.02.2012 по делу N 33-3991

Апелляционное определение Московского городского суда от 14.09.2012 по делу N 11-18505

В отсутствие согласованного сторонами в договоре условия о сроке оплаты стоимости помещения покупатель обещал осуществить оплату в некий конкретный момент времени (с которого должен исчисляться срок исковой давности, не пропущенный истцом) после передачи помещения Свидетельские показания Апелляционное определение Московского городского суда от 08.08.2012 N 11-13768/12
Отсутствует акт приема-передачи жилого помещения, и при этом покупатель:

— не оплатил стоимость жилого помещения в предусмотренный в договоре срок, который исчисляется с момента государственной регистрации договора купли-продажи

или

— не полностью оплатил стоимость жилого помещения

Свидетельские показания

Требование о расторжении договора купли-продажи жилого помещения, направленное покупателю в связи с неоплатой им стоимости помещения

Договор аренды индивидуального банковского сейфа, заключенный в соответствии с условиями договора купли-продажи жилого помещения

Определение Московского городского суда от 26.06.2014 N 4г/5-5916/2014

Определение Московского городского суда от 02.06.2014 N 4г/4-3675

Определение Московского городского суда от 28.02.2014 N 4г/5-1233/2014

Определение Московского городского суда от 22.10.2013 N 4г/7-10544/13

Апелляционное определение Московского городского суда от 18.12.2013 по делу N 11-41588

Покупатель чинит продавцу препятствия в допуске в жилое помещение и пользовании им

(в случае, когда договор купли-продажи жилого помещения предусматривает право продавца помещения безвозмездно пожизненно пользоваться проданным помещением, даже при переходе права собственности на помещение к другому лицу)

Свидетельские показания

Постановление органов внутренних дел об отказе в возбуждении уголовного дела, вынесенное по обращению продавца жилого помещения, в котором продавец просил подтвердить факт его незаконного выселения из проданного жилого помещения в нарушение условий договора

Определение Московского городского суда от 24.07.2014 N 4г/7-7566/14

Определение Московского городского суда от 25.12.2013 N 4г/5-12958/13

Рекомендации ответчику
— Для отклонения судом иска продавца о расторжении договора купли-продажи (в связи с существенным нарушением договора покупателем) ответчику необходимо доказать факт оплаты приобретенного жилого помещения либо факт истечения срока исковой давности.
— При этом отсутствие расписки продавца в получении денег не является непреодолимым препятствием в доказывании факта оплаты (например, Апелляционное определение Московского городского суда от 24.12.2012 по делу N 11-28745).
Для принятия решения в пользу ответчика необходимо доказать обстоятельства, указанные в таблице.

Обстоятельства,

подлежащие доказыванию

Доказательства, которыми можно подтвердить эти обстоятельства Примеры из судебной практики
Стоимость помещения полностью оплачена покупателем до заключения договора купли-продажи Указание на этот факт в тексте договора купли-продажи

Расписка продавца жилого помещения, подтверждающая получение им от покупателя денежных средств за проданное помещение

Определение Верховного Суда РФ от 27.09.2011 N 82-В11-3

Определение Московского городского суда от 17.07.2013 N 4г/4-6956

Определение Московского городского суда от 21.03.2013 N 4г/3-1980/13

Апелляционное определение Московского городского суда от 26.09.2013 по делу N 1131388

Стоимость помещения полностью оплачена покупателем в момент заключения договора купли-продажи Договор купли-продажи жилого помещения, который содержит условие об оплате стоимости помещения в момент заключения договора и собственноручную подпись продавца Апелляционное определение Московского городского суда от 06.11.2013 по делу N 11-36640
Стоимость помещения оплачена (при отсутствии расписки продавца о получении денег) Показания свидетеля о том, что денежные средства в оплату по договору были переданы в его присутствии

Передаточный акт, в котором указано на получение продавцом полной стоимости жилого помещения от покупателя

Апелляционное определение Московского городского суда от 12.11.2013 по делу N 11-30873\13

Апелляционное определение Московского городского суда от 24.12.2012 по делу N 11-28745

Стоимость помещения оплачена покупателем по посредническому договору-поручению третьему лицу, действующему в интересах продавца Указание в договоре-поручении на то, что организация-посредник действует в интересах продавца квартиры

Приходный ордер организации-посредника о получении денежных средств от гражданина-покупателя

Свидетельские показания гражданина, получившего от имени организации-посредника денежные средства у покупателя

Определение Московского городского суда от 30.10.2012 N 4г/9-10012/2012
Обязательства покупателя по оплате стоимости жилого помещения прекратились зачетом встречного однородного требования к продавцу по возврату суммы займа Договор займа, заключенный между покупателем жилого помещения (заимодавцем) и продавцом жилого помещения (заемщиком)

Решение суда о взыскании с продавца жилого помещения суммы долга по договору займа и процентов за пользование чужими денежными средствами

Телеграмма, направленная покупателем жилого помещения продавцу, с текстом о зачете требования покупателя о возврате суммы по договору займа и требования продавца по оплате стоимости квартиры по договору купли-продажи

Определение Московского городского суда от 09.08.2013 N 4г/8-7674
Срок исковой давности по требованию продавца о расторжении договора в связи с неоплатой покупателем стоимости помещения начал течь с момента государственной регистрации перехода права Отсутствие в договоре купли-продажи конкретного указания срока оплаты жилого помещения (а также доказательств того, что срок оплаты начал течь с какого-либо иного момента, чем момент государственной регистрации перехода прав) Апелляционное определение Московского городского суда от 22.06.2012 по делу N 11-11464.

Скачать: Исковое заявление о расторжении договора купли-продажи жилого помещения.

Скачать: Возражение на исковое заявление о расторжении договора купли-продажи жилого помещения.

Спор о расторжении договора купли-продажи жилого помещения (на основании судебной практики Московского городского суда) // Электронный журнал «Помощник адвоката», 2014.

Posted in Наши риелторские услуги.