Нежилые помещения в жилом доме и НДС-вычет у застройщика-инвестора

Сейчас уже никого не удивишь тем, что первые этажи жилых домов сплошь занимают магазины, бутики, клиники, аптеки, салоны красоты и т.д. Помещения под них в современных многоквартирных домах, как правило, изначально строятся как нежилые. Ведь продавать их куда выгоднее, чем непопулярные «первоэтажные» квартиры. Но что в таком случае застройщику-инвестору делать с НДС?
Сумма «входного» налога, предъявленная подрядчиками в части стоимости жилых помещений, должна учитываться в их стоимости, поскольку последующая реализация жилья НДС облагаться не будет . А продажа нежилых помещений облагается НДС в обычном порядке, то есть «входной» налог, приходящийся на затраты по их строительству, можно принять к вычету. Вопрос в том, в какой момент можно это сделать и как рассчитать НДС, подлежащий вычету. Но обо всем по порядку.
———————————
Подпункты 22, 23 п. 3 ст. 149, п. 2 ст. 171 НК РФ.
Пропорция для «распределительной» методики
Компания, у которой есть и облагаемые, и не облагаемые НДС операции, «входной» налог по приобретенным товарам (работам, услугам) :
(или) принимает к вычету, если они используются в облагаемой деятельности;
(или) учитывает в их стоимости, если они используются в необлагаемой деятельности;
(или) частично принимает к вычету, а частично учитывает в их стоимости, если они используются и в облагаемых, и в необлагаемых операциях.
По общему правилу принимаемая к вычету часть суммы «входного» налога определяется пропорционально исходя из выручки, полученной по операциям, облагаемым и не облагаемым НДС . Но в нашем случае посчитать налог «по реализации» не получится. Поскольку НДС, предъявленный подрядчиками, относится к реализации как жилых, так и нежилых помещений в построенном доме, застройщик вправе принять к вычету налог в части затрат на СМР по нежилым помещениям, которые он будет продавать по окончании строительства дома. И нам ничего не даст, например, продажа в каком-то налоговом периоде трех квартир и одного нежилого помещения из нескольких десятков построенных: рассчитать долю НДС, принимаемую к вычету, в общей сумме «входного» налога это не поможет. То есть норма, предписывающая деление НДС «по реализации», здесь, по сути, вообще работать не будет.
Обычно застройщики рассчитывают сумму НДС, подлежащую вычету, пропорционально площади жилых и нежилых помещений уже принятого на учет или еще только возводимого дома (на основании проектной документации). Сам по себе такой подход не вызывает возражений у арбитров . Эту методику распределения налога необходимо закрепить в учетной политике. Кроме того, суды отмечают, что такая методика используется не с целью ведения раздельного учета в соответствии с п. 4 ст. 170 НК, а для определения доли НДС, приходящейся на нежилые помещения, которую возможно предъявить к вычету, чтобы избежать необходимости восстанавливать впоследствии налог при продаже жилых помещений с использованием льготы. Поясним на примере.
Пример. Применение методики распределения НДС
Условие
Допустим, общая площадь дома — 12 500 кв. м, площадь помещений (жилых и нежилых) — 11 000 кв. м, в том числе нежилых — 2500 кв. м. При этом 2000 кв. м нежилых помещений построены за счет самого застройщика и будут приняты им на учет. Сумма «входного» налога, предъявленного подрядчиками, — 25 000 000 руб. Мы вправе принять к вычету «входной» НДС по нежилым помещениям площадью 2000 кв. м.
Решение
Определим принимаемую к вычету сумму налога.
Шаг 1. Посчитаем долю нежилых помещений, остающихся в собственности застройщика, в общей площади жилых и нежилых помещений дома:
2000 кв. м / 11 000 кв. м = 0,18.
Шаг 2. Рассчитаем сумму налога, принимаемого к вычету:
25 000 000 руб. x 0,18 = 4 500 000 руб.
Заметим, что, по мнению ФАС Северо-Кавказского округа, площадь имущества общего пользования тоже должна учитываться в расчете, поскольку оно предназначено для обслуживания как жилых, так и нежилых помещений . На наш взгляд, подход этот не бесспорный, поскольку сопоставимыми показателями при определении пропорции будут площади непосредственно жилых и нежилых помещений. Или же нужно распределять и площадь общего пользования пропорционально площади жилой и коммерческой недвижимости. Однако арбитры ВАС отказали в пересмотре этого дела .
———————————
Пункт 4 ст. 170 НК РФ.
Пункты 4, 4.1 ст. 170 НК РФ.
Постановления ФАС МО от 07.09.2012 N А40-134819/11-99-576, от 26.04.2012 N А40-103560/11-129-440.
Постановление ФАС СКО от 15.03.2012 № А53-6860/2011.
Определение ВАС РФ от 29.06.2012 № ВАС-8124/12.
В какой момент можно распределить налог и заявить вычет
Имейте в виду, что налоговый спор возможен не только по вопросу применяемой методики расчета, но и по поводу даты принятия к вычету НДС по строительным работам. Так, в Минфине считают, что застройщик может заявить вычет сумм НДС, предъявленных подрядчиками, только после завершения строительства жилого дома . Получается, что распределение сумм «подрядного» НДС производится лишь после того, как жилой дом, готовый к вводу в эксплуатацию, застройщик примет к учету.
Логика в таком подходе, безусловно, есть. Ведь определить количество готовых квартир и нежилых помещений, остающихся в собственности застройщика после завершения строительства, на стадии застройки весьма проблематично. В ходе строительства компания может и заключать новые договоры участия в долевом строительстве, и расторгать ранее заключенные (например, по требованию стороны или на основании судебного решения). И этот процесс заканчивается только после получения разрешения на ввод жилого дома в эксплуатацию. Застройщик оформляет право собственности на оставшиеся у него помещения и продает их третьим лицам. То есть только после окончания строительства и ввода объекта в эксплуатацию появляется возможность распределить НДС. С этого момента появляется и право на вычет.
В такой ситуации, по мнению налоговиков, первичным документом, подтверждающим факт выполнения СМР, является акт по форме № КС-2 , а не разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. И при наличии этого акта и счета-фактуры застройщик может заявить вычет в периоде принятия работ к учету, не дожидаясь готовности объекта в целом. Поэтому, если трехлетний срок после окончания налогового периода, в котором были выполнены условия для получения вычета , истек, налоговики отказывают в вычете «входного» НДС. Но суды в таких случаях соглашаются с компаниями, которые принимают НДС к вычету только после завершения строительства .
В то же время в ситуациях, когда НДС к вычету компания принимает в периоде принятия работ к учету, суды поддерживают налогоплательщиков, указывая, что право на получение НДС-вычета не зависит от не названных в НК условий . Главное, чтобы имелись счет-фактура и первичка, подтверждающая принятие строительных работ к учету . Но делать так стоит, только если вы точно знаете, какие объекты до окончания строительства не будут «проданы» по договорам участия в долевом строительстве и останутся в вашей собственности. Иначе потом вам придется восстанавливать НДС и сдавать уточненки.
Вывод
Рассчитать сумму НДС-вычета по нежилым помещениям можно пропорционально площади этих помещений в общей площади дома. Застройщик-инвестор может принять к вычету предъявленную подрядчиками сумму НДС, относящуюся к стоимости собственных нежилых помещений, как по мере получения от них актов по форме № КС-2 и счетов-фактур в ходе строительства, так и по его окончании после ввода дома в эксплуатацию. Правда, если вы будете откладывать вычет до приемки объекта в целом, воды утечет немало. И не исключено, что налоговики будут настаивать: заявить вычет вы должны были в ходе строительства. Но положительная судебная практика по таким спорам, как мы видели, имеется. С другой стороны, при применении вычета до реализации помещений у вас, скорее всего, будет декларация с налогом к возмещению. Значит, налоговики потребуют документы, подтверждающие вычет , и внимательно исследуют правомерность вашей методики распределения НДС.
* * *
Все сказанное справедливо и для случая, когда застройщик не является инвестором, а выставляет последнему сводные счета-фактуры по услугам подрядчиков, по приобретенным для стройки сырью и материалам и т.д. Ведь в таком случае у инвестора возникают те же вопросы, в частности как поделить НДС на подлежащий вычету и на учитываемый в стоимости квартир. О других ситуациях, когда при строительных операциях приходится разделять НДС, можно прочитать в статье «Заметки для застройщиков», журнал «Главная книга», 2014, № 10, с. 16.
———————————
Письмо Минфина России от 28.04.2010 № 03-07-07/20.
Утверждена Постановлением Госкомстата России от 11.11.1999 № 100.
Пункт 2 ст. 173 НК РФ.
Постановления ФАС СЗО от 26.05.2014 N А56-43881/2013, от 10.09.2013 N А56-67768/2011; ФАС МО от 07.09.2012 N А40-134819/11-99-576.
Статья 172 НК РФ.
Постановления ФАС ЗСО от 27.11.2013 N А75-3261/2013; ФАС МО от 19.04.2012 N А40-77285/11-107-332, от 07.04.2011 N КА-А40/2227-11; ФАС СЗО от 11.04.2011 N А56-25425/2010.
Пункт 8 ст. 88 НК РФ.
А.Ю.Никитин
Налоговый консультант
Подписано в печать
17.10.2014
Никитин А.Ю. Нежилые помещения в жилом доме и НДС-вычет у застройщика-инвестора // Главная книга. 2014. № 21. С. 71 — 74.

Posted in Наши риелторские услуги.