Право собственности на земельный участок: мог и должен был знать

Кузина Марина, главный юрист ОАО «Компания «Главмосстрой».
Постулат «Незнание закона не освобождает от ответственности» звучит сурово по отношению к лицам, которые избрали профессию в сфере, не связанной с правом, имеющим поверхностное представление о своих правах и обязанностях. К примеру, известны ситуации, когда многие поколения долгие годы возделывают земельный участок, сооружают на нем постройки и неожиданно получают предписание или даже решение суда с требованием освободить самовольно занятый участок, потому что его передали на освоение некой компании под строительство…
На первый взгляд картина вопиющей несправедливости. Однако, если разобраться, становится понятно, что зачастую граждане вполне себе осознавали, какое именно право на землю они имели (если имели вообще), что подобная ситуация никак не могла возникнуть спонтанно и тревожные «звоночки» имели место, но были проигнорированы…
Одним из оснований своих прав на земельный участок многие граждане считают приобретательную давность. Рассмотрим ситуацию, при которой гражданин имел оформленное свидетельство на один участок, в то же время возделывал примыкающий, но не принадлежавший ему на праве собственности другой, полагая, что имеет право в силу приобретательной давности.
Своим Апелляционным определением от 14.01.2014 по делу № 33-50/2014(33-4572/2013) судебная коллегия по гражданским делам Белгородского областного суда оставила решение Октябрьского районного суда города Белгорода от 01.10.2013 по иску администрации города Белгорода к П.П. об освобождении самовольно занятого земельного участка, встречному иску П.П. к администрации города Белгорода о признании права собственности на земельные участки в силу приобретательной давности без изменения, а апелляционную жалобу без удовлетворения, поскольку коллегия пришла к следующим выводам.
П.П. на праве собственности принадлежит земельный участок на основании постановления главы администрации города Белгорода и распоряжения администрации города Белгорода. Спорный земельный участок прилегает к принадлежащему участку П.П.
Установлено, что П.П. с 1992 года постоянно владеет спорным участком, очистил его от мусора, разровнял, высадил фруктовые деревья, в 2002 году установил забор, огораживающий спорный участок.
Самовольное занятие П.П. спорного участка не оспаривалось. П.П. признал факт занятия и использования спорного участка без правоустанавливающих документов, что подтверждено материалами дела: постановлением заместителя главного государственного инспектора Белгородской области по использованию и охране земель управления Росреестра по Белгородской области от 21.08.2012, которым П.П. признан виновным в совершении административного правонарушения по статье 7.1 Кодекса РФ об административных правонарушениях, выразившегося в самовольном занятии земельного участка, предписанием управления Росреестра по Белгородской области по устранению нарушения земельного законодательства, постановлением мирового судьи судебного участка № 5 Белгородского района Белгородской области от 14.03.2013 о признании П.П. виновным в совершении административного правонарушения по части 1 статьи 19.5 Кодекса РФ об административных правонарушениях за невыполнение указанного предписания, актом обследования земельного участка от 31.05.2013. По смыслу статей 225 и 234 Гражданского кодекса РФ право собственности в силу приобретательной давности может быть приобретено на имущество, принадлежащее на праве собственности другому лицу, а также на бесхозяйное имущество.
Как разъяснено в пункте 16 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», при разрешении споров в отношении земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, следует учитывать, что они приобретаются в собственность в порядке, установленном земельным законодательством.
При этом законодательством не предусмотрено приобретение земельного участка, находящегося в государственной и муниципальной собственности, в порядке приобретательной давности, о чем правильно указано в обжалуемом решении.
Кроме того, суд пришел к обоснованному выводу о том, что П.П. было достоверно известно о площади и границах его собственного участка. Данное обстоятельство исключает добросовестность владения спорным участком и подтверждается соответствующими постановлением и распоряжением администрации города Белгорода, которыми в собственность П.П. предоставлен земельный участок, согласованы границы и площадь последнего.
Вопреки доводам в жалобе давность владения П.П. участком может составлять не более 11 лет, поскольку только с 2002 года П.П. огородил спорный участок, исключив пользование других лиц. До установки забора владение спорным участком не являлось очевидным для администрации города Белгорода.
Еще одна часто встречающаяся ошибка физических лиц — владение земельным участком без регистрации права. К примеру, гражданин может иметь свидетельство о праве на наследство и ошибочно полагать, что это достаточное условие, обеспечивающее незыблемость его владения, пользования и распоряжения земельным участком. Однако подобный документ является лишь основанием для регистрации права, но не самим правом. И если сведения о праве не занесены в единый государственный реестр прав, то сами собой они там, естественно, не появятся и земельный участок может быть передан администрацией на освоение, даже если наследник исправно платил за него налоги.
Так, судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда определила оставить решение Приморского районного суда Санкт-Петербурга от 29.10.2012 без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения по следующим основаниям.
Администрация Приморского района Санкт-Петербурга обратилась в суд с иском к Ж., С.Т., С.Н. об освобождении самовольно занятого земельного участка. В обоснование требований указала, что участок находится в государственной собственности. Ответчики пользуются участком, на нем возведен дом, постройки, металлический контейнер, забор, высажены садовые деревья. Истец просит обязать освободить самовольно занятый участок путем демонтажа дома и построек, удаления кустарников и деревьев.
Ж., С.Т., С.Н. предъявили встречный иск о признании права собственности на земельный участок в силу приобретательной давности. В обоснование иска указали, что они добросовестно, открыто и непрерывно владеют участком.
В соответствии с частью 2 статьи 214 Гражданского кодекса РФ, частью 1 статьи 16 Земельного кодекса РФ земля, не находящаяся в собственности граждан, юридических лиц либо муниципальных образований, является государственной собственностью.
В силу части 2 статьи 218 Гражданского кодекса РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
Согласно пункту 1 статьи 234 Гражданского кодекса РФ лицо — гражданин или юридическое лицо, не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет, приобретает право собственности на это имущество.
Постановлением о назначении наказания по делу об административном правонарушении Ж. признана виновной в совершении правонарушения, выразившегося в использовании земельного участка без оформленных документов на землю. Предписанием об устранении нарушения земельного законодательства Ж. обязана устранить нарушение. Постановление Ж. в установленном порядке не обжаловалось.
В обоснование встречного иска Ж., С.Т., С.Н. ссылались на то, что право собственности на указанный участок было закреплено за бабушкой истиц А. решением Ленинградского областного суда. А. как участнику ВОВ был выделен дополнительный земельный участок. Из акта жилищной комиссии следует, что участок принадлежит А. и К. Собственникам дома, в связи с его аварийностью, были предоставлены квартиры, однако ответчицы продолжили использовать земельный участок, уплачивают налоги, открыто владеют им.
Однако дом на спорном участке не оформлялся в соответствии со статьей 143 Гражданского кодекса РСФСР. Проживающие лица получили другие жилые помещения ввиду аварийности жилого дома, что не оспаривается.
Из технического паспорта на вышеуказанный жилой дом следует, что дом снесен.
Согласно ранее и ныне действующему законодательству, граждане, проживающие в домах, признанных аварийными, после получения иного жилого помещения обязаны освободить ранее занимаемую площадь и земельный участок.
Данное требование закона ответчиками исполнено не было, что ими не оспаривается.
Возможность обращения с иском о признании права собственности в силу приобретательной давности вытекает из статей 11 и 12 Гражданского кодекса РФ, согласно которым защита гражданских прав осуществляется судами путем признания права. Поэтому лицо, считающее, что стало собственником имущества в силу приобретательной давности, вправе обратиться в суд с иском о признании за ним права собственности.
По смыслу Гражданского кодекса РФ и пункта 15 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 22 от 29.04.2010 наиболее значимым для приобретательной давности является условие о добросовестности, сущность которого, исходя из связи части 1 статьи 234 Гражданского кодекса РФ с частью 4 статьи 234 Гражданского кодекса РФ и со статьей 302 Гражданского кодекса РФ, состоит в том, что лицо, получая владение, не знало и не должно было знать об отсутствии основания возникновения у него права собственности, давностное владение признается открытым, если лицо не скрывает факта нахождения имущества в его владении.
Согласно пункту 2 статьи 214 Гражданского кодекса РФ, а также пункту 1 статьи 16 Земельного кодекса РФ земля, не находящаяся в собственности граждан, юридических лиц или муниципальных образований, является государственной собственностью, и в отношении ее исключена возможность применения положений статьи 234 Гражданского кодекса РФ.
В силу названных выше норм закона спорный земельный участок является государственной собственностью Санкт-Петербурга.
Таким образом, земля и другие природные ресурсы, не находящиеся в собственности граждан, юридических лиц либо муниципальных образований, являются государственной собственностью. Следовательно, невозможно признать право собственности на земельный участок в силу приобретательной давности к земельным участкам в силу того, что в законодательстве установлена презумпция их принадлежности только государству, поэтому для этих объектов не может возникнуть режим бесхозяйного имущества и приобретение их в собственность по давности владения.
Таким образом, владение ответчиками спорным земельным участком нельзя признать добросовестным.
В силу статьи 27 Земельного кодекса РФ отчуждение земельных участков, не прошедших кадастровый учет, не допускается.
Согласно пункту 3 статьи 1 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» государственным кадастровым учетом недвижимого имущества признаются действия уполномоченного органа по внесению в государственный кадастр недвижимости сведений о недвижимом имуществе, которые подтверждают существование такого имущества с характеристиками, позволяющими определить это недвижимое имущество в качестве индивидуально-определенной вещи, или подтверждают прекращение существования такого недвижимого имущества.
В соответствии со статьей 27 Земельного кодекса РФ отчуждение земельных участков, не прошедших кадастровый учет, не допускается.
До прохождения государственного кадастрового учета и присвоения кадастрового номера земельный участок не может быть признан объектом гражданских прав.
Согласно уведомлению управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу следует, что в едином государственном реестре прав отсутствуют сведения на земельный участок, отношения по которому являются предметом спора.
В соответствии с ответом комитета по земельным ресурсам и землеустройству Санкт-Петербурга государственный кадастровый учет спорного земельного участка не осуществлен.
Из представленного ответчицами технического паспорта усматривается, что он был выдан на индивидуальный жилой дом, который располагался на земельном участке, указанном в плане. Кроме того, в паспорте указано, что по документам участок имеет площадь 699 кв. м, фактически 1300 кв. м.
Земельный участок, на который претендуют ответчицы, нельзя признать объектом земельных отношений, поскольку он не сформирован, его границы не описаны и не удостоверены в установленном законом порядке и данный участок не поставлен на кадастровый учет.
Единственным документом, в котором приводится описание такого объекта недвижимого имущества, как земельный участок, в соответствии с действующим законодательством, является кадастровый паспорт земельного участка. Именно в данном документе приводится описание объекта недвижимости: адрес, площадь, положение на местности, границы, разрешенный вид использования и так далее, подлежащие обязательному внесению в единый государственный реестр прав.
Кроме того, из представленного технического паспорта не усматривается, в каких целях и по чьей инициативе он составлялся.
Таким образом, данный технический план на индивидуальный жилой дом не свидетельствует о техническом учете спорного земельного участка.
Ссылки в апелляционной жалобе на то обстоятельство, что ответчиками производилась уплата налогов за спорный земельный участок, в связи с чем государство, в лице налоговых органов, признавало право собственности за ответчиками на спорный участок, не принимаются судом во внимание.
В силу пункта 2 статьи 218 Гражданского кодекса РФ право собственности на имущество, у которого есть собственник, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
В соответствии со статьей 8 Гражданского кодекса РФ права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают права и обязанности.
В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают в том числе из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.
Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом. Действия налогового органа по направлению истцам налоговых уведомлений не порождают каких-либо прав истцов на спорный земельный участок.
Ссылки ответчиц в апелляционной жалобе на то, что их родственники ранее владели домом на праве собственности, а часть участка предоставлялась их деду, не имеют правового значения, поскольку ответчики не оформили в установленном законом порядке свои права на участок. Кроме того, дом, находящийся на спорном земельном участке, был признан аварийным, снесен, а ответчицам и их родственникам были предоставлены квартиры.
Таким образом, отсутствие регистрации права создает проблемы как лицу, считающему себя собственником, но не оформившему право и не подавшему сведения, так и муниципальным органам, которые не могут узнать о наличии потенциального права ввиду отсутствия информации в реестре прав, а также третьим лицам, что получают участок без обременений, согласно данным единого государственного реестра прав, и сталкиваются с возмущенными дачниками. Результат — долгие судебные тяжбы, которые отнимают время у юридических лиц и нервы у граждан.
Стоит заметить, что самозахваты земель создают проблемы не только гражданам, но и муниципальным органам.
Известен случай, когда индивидуальный предприниматель неправомерно использовал земли без правоустанавливающих документов: засеял не принадлежавшее ему поле сельскохозяйственными культурами. Выданное индивидуальному предпринимателю предписание административного органа об устранении нарушения устанавливало срок устранения нарушения до ноября, что, соответственно, нарушитель и сделал, благополучно собрав к заморозкам весь урожай.
Поскольку земельным законодательством закреплен принцип платности использования земли, муниципальное казенное учреждение «Департамент по управлению городским имуществом Местной администрации городского округа Нальчик» вышло в суд с иском к индивидуальному предпринимателю о взыскании неосновательного обогащения. На сегодняшний день, после рассмотрения в суде кассационной инстанции, дело направлено на новое рассмотрение, поскольку согласно пункту 2 статьи 1105 Гражданского кодекса РФ лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.
В предмет доказывания по спору о взыскании неосновательного обогащения входят факт получения и использования ответчиком имущества, принадлежащего истцу, период пользования имуществом, сумма неосновательного обогащения.
Признав доказанным использование индивидуальным предпринимателем земельных участков в спорный период, суды не установили этот период, не указали даты его начала и окончания.
Из материалов дела следует, что сумма неосновательного обогащения определена путем сложения размеров ежегодной арендной платы за участки, содержащейся в представленных истцом отчетах. Однако доказательств использования участков в указанные периоды в деле не имеется.
Из материалов дела видно, что представленные истцом отчеты судами приняты, но должным образом не проанализированы, экспертной оценке на предмет соответствия требованиям законодательства об оценочной деятельности не подвергнуты.
Фактически вывод о достоверности содержащихся в каждом из отчетов сведений сделан судами на основании трех не прошитых, не заверенных оценщиком листов, представляющих собой не отчеты, а их титульные листы и извлечения из отдельных разделов.
При таких обстоятельствах решение суда первой и постановление апелляционной инстанций в части удовлетворения требований истца не были признаны в полной мере законными, обоснованными и мотивированными (часть 3 статьи 15, статья 71, пункт 2 части 4 статьи 170, пункт 12 части 2 статьи 271 Арбитражного процессуального кодекса РФ).
Кузина М. Право собственности на земельный участок: мог и должен был знать // Жилищное право. 2014. № 11. С. 69 — 80.

Posted in Наши риелторские услуги.