Вправе ли налогоплательщик при реализации жилья, приобретенного по договору мены, применить имущественный вычет по НДФЛ

Вопрос: На земельном участке, где находился частный жилой дом налогоплательщика, будет построен спортивный комплекс. В связи со сносом дома застройщик в 2013 г. на основании договора мены предоставил налогоплательщику квартиру. По условиям договора мена считается равноценной, однако стоимость обмениваемого жилья сторонами не установлена. В 2014 г. эта квартира была продана за 3,5 млн руб. Вправе ли налогоплательщик при реализации жилья, приобретенного по договору мены, применить имущественный вычет по НДФЛ, предусмотренный пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ? Если да, то в каком размере?
Ответ: В случае если застройщик в 2013 г. предоставил налогоплательщику квартиру на основании договора мены в связи со сносом частного жилого дома налогоплательщика, так как на земельном участке, где находился частный жилой дом, будет построен спортивный комплекс, по условиям договора мена считается равноценной, однако стоимость обмениваемого жилья сторонами не установлена, то при продаже в 2014 г. за 3 500 000 руб. полученной по договору мены квартиры, находящейся в собственности менее трех лет, налогоплательщик вправе на общих основаниях воспользоваться имущественным вычетом по НДФЛ, установленным в размере, не превышающем в целом 1 000 000 руб.
Вместо применения имущественного вычета налогоплательщик вправе уменьшить указанные доходы на сумму произведенных расходов. В данном случае в качестве таковых признается рыночная стоимость обмениваемой квартиры на дату совершения мены, подтвержденная отчетом оценщика.
Обоснование: Статьей 41 Налогового кодекса РФ определено, что доходом признается экономическая выгода в денежной или натуральной форме, учитываемая в случае возможности ее оценки и в той мере, в которой такую выгоду можно оценить, и определяемая в соответствии с гл. 23 НК РФ.
В силу п. 1 ст. 210 НК РФ при определении налоговой базы учитываются все доходы налогоплательщика, полученные им как в денежной, так и в натуральной форме или право на распоряжение которыми у него возникло.
В соответствии с пп. 5 п. 1 ст. 208 НК РФ доходы от реализации недвижимого имущества признаются доходами от источников в Российской Федерации, подлежащими налогообложению НДФЛ.
При этом п. 3 ст. 210 НК РФ предусмотрено, что для доходов, в отношении которых установлена ставка 13%, налоговая база определяется как денежное выражение таких доходов, подлежащих налогообложению, уменьшенных на сумму налоговых вычетов, предусмотренных ст. ст. 218 — 221 НК РФ.
Согласно пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ при определении доходов от реализации недвижимого имущества налогоплательщик имеет право на получение соответствующего имущественного вычета, за исключением недвижимости, которая использовалась в предпринимательской деятельности (пп. 4 п. 2 ст. 220 НК РФ).
В силу пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ упомянутый имущественный вычет предоставляется в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых помещений, находившихся в его собственности менее трех лет, не превышающем в целом 1 000 000 руб. В то же время вместо применения данного гарантированного имущественного вычета налогоплательщик вправе уменьшить облагаемые налогом доходы от реализации жилья на сумму фактически произведенных и документально подтвержденных расходов, связанных с его приобретением (пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ).
Статьей 567 Гражданского кодекса РФ определено, что к договору мены применяются соответственно правила о купле-продаже, если это не противоречит правилам гл. 31 ГК РФ и существу мены. При этом каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать.
Применение приведенных положений НК РФ не ставится в зависимость от способа приобретения впоследствии реализуемых жилых помещений. В связи с этим при продаже квартиры, полученной по договору мены, налогоплательщик вправе по своему усмотрению либо применить гарантированный имущественный вычет (1 000 000 руб.), либо уменьшить доходы от реализации на сумму расходов, связанных с получением данной квартиры. Минфин России в Письме от 03.06.2014 № 03-04-05/26663 разъяснил, что при приобретении жилья по договору мены данные расходы соответствуют стоимости квартиры, указанной в договоре, а при ее отсутствии — рыночной стоимости обмениваемой квартиры.
При этом рыночная стоимость данной квартиры может быть установлена физическим лицом, осуществляющим оценочную деятельность (оценщиком), в рамках Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». На это указано в Письмах Минфина России от 29.08.2014 N 03-04-05/43343, от 21.08.2014 N 03-04-05/41881.
Таким образом, если налогоплательщик не сможет подтвердить рыночную стоимость обмениваемой квартиры отчетом оценщика на дату совершения мены, он вправе применить гарантированный имущественный вычет в размере 1 000 000 руб. Тогда облагаемые доходы 2014 г. от реализации жилья составят 2 500 000 руб. (3 500 000 — 1 000 000), а сумма налога с данной операции — 325 000 руб. (2 500 000 x 13%).
Н.В.Никифорова
Консалтинговая группа «Аюдар»
30.10.2014

Posted in Наши риелторские услуги.