При определении налоговой базы по НДФЛ от указанной операции возможно ли в качестве расходов

Вопрос: Налогоплательщик в 2011 г. по договору долевого участия приобрел жилое помещение, а в 2013 г. продал его. При этом в связи с ростом цен произошло значительное увеличение стоимости продаваемого помещения. При определении налоговой базы по НДФЛ от указанной операции возможно ли в качестве расходов, связанных с получением дохода, учесть рыночную стоимость жилья на момент продажи, подтвержденную независимым оценщиком?
Ответ: Налогоплательщик не вправе уменьшить налоговую базу по НДФЛ в рамках применения имущественного налогового вычета на рыночную стоимость продаваемого им жилья.
Обоснование: Согласно пп. 1 п. 1 ст. 220 Налогового кодекса РФ (в редакции, действовавшей до 2014 г.) при определении размера налоговой базы в соответствии с п. 3 ст. 210 НК РФ налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета в сумме, полученной им в налоговом периоде от продажи, в частности, квартир, находившихся в собственности налогоплательщика менее трех лет, но не превышающей в целом 1 000 000 руб.
Вместо использования права на получение указанного имущественного налогового вычета налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих доходов.
Таким образом, НК РФ в целях замены вычета по нормативу на сумму расходов требует одновременного соблюдения следующих критериев:
— расходы должны быть фактически произведены;
— расходы должны быть документально подтверждены;
— расходы должны быть связаны с получением дохода.
Очевидно, что в рассматриваемой ситуации указанные требования не соблюдаются, а налогоплательщик не вправе уменьшить налоговую базу на рыночную стоимость продаваемого жилья.
Подтверждением такого подхода является вывод, изложенный в Апелляционном определении Московского городского суда от 16.07.2014 по делу № 33-28549: право на уменьшение налоговой базы по НДФЛ при продаже объекта недвижимого имущества, находившегося в собственности налогоплательщика менее трех лет, предоставляется исходя из реально понесенных и документально подтвержденных расходов налогоплательщика на строительство либо на приобретение указанного объекта недвижимого имущества, а не из рыночной стоимости построенного или приобретенного жилья, которая может значительно превосходить фактические затраты налогоплательщика.
Схожую точку зрения занимает и Минфин России в Письме от 02.02.2012 № 03-04-05/3-106: отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости не является документом, подтверждающим понесенные налогоплательщиком расходы на покупку данного объекта.
А.В.Телегус
Член Палаты налоговых консультантов
Российской Федерации
20.10.2014

Posted in Наши риелторские услуги.